Апартаменты: в будущее – с уверенностью. Эксперты подводят итоги года
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Банковские кредиты по-прежнему остаются наиболее востребованным инструментом финансирования девелоперских проектов. Распространение других схем привлечения денежных средств тормозит несовершенство законодательной базы, считают эксперты.
Сегодня существует довольно много механизмов финансирования инвестиционных проектов – от публичного заимствования до привлечения средств дольщиков. По словам Арсения Васильева, генерального директора компании «Унисто Петросталь», наибольшим спросом у девелоперов пользуются схемы с привлечением банковских кредитов, средств дольщиков и проектное финансирование, как наиболее отработанные на рынке недвижимости.
Кредитное плечо
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, согласен с коллегой и говорит, что с каждым годом самым распространенным способом становится привлечение банковских кредитов. «Преимущество для девелоперов очевидно - данная схема является более выгодной по сравнению со всеми другими. Существуют разные методы даже внутри данной схемы: проектное финансирование и кредит под залог активов, - поясняет господин Бойков.
Рисков при этом практически не возникает, лишь риск недостроя или невостребованности проекта, от которого не может быть застрахован ни один застройщик. Именно поэтому перед реализацией проекта необходимо провести глубокий маркетинговый анализ, который может помочь выявить слабые и сильные стороны будущего объекта».
Банки не всегда охотно кредитуют застройщиков, так как этот бизнес считается довольно рисковым. Согласно статистике Центробанка РФ, по итогам прошлого года уровень просроченной задолженности у строителей вырос с 4,7 до 6,8%, приблизившись к уровню наиболее проблемного заемщика – сельского хозяйства. По итогам I квартала текущего года превышение долгов над капиталом у строителей больше, чем в других отраслях, а уровень покрытия обязательств выручкой один из самых низких.
«Не могу сказать, что коммерческие банки очень любят кредитовать застройщиков, иногда они даже закрывают финансирование проектов в сфере недвижимости. Однако такие меры всегда носят временный характер. Причина проста: качественных заемщиков на рынке не так много. Почему схема коммерческого кредитования так популярна? Она наименее сложна в реализации. Залог прав, кредитный договор – все это профильная деятельность для любого коммерческого банка и вполне выполнимо со стороны заемщика», - отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН».
По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, наиболее охотно банки кредитуют жилые проекты как более краткосрочные и прогнозируемые с точки зрения возврата инвестиций.
«Жилые объекты в значительной степени возводится за счет привлеченных дольщиков, что невозможно для девелоперов коммерческой недвижимости.
Можно сказать, что стоимость недвижимости зависит, прежде всего, от состояния рынка и характеристик объекта. Однако метод финансирования тоже оказывает влияние на ценообразование, например, форма и срок кредитования будут заложены в последующую стоимость недвижимости. С учетом роста банковских ставок перспективы кредитования коммерческих проектов становится менее привлекательным и зачастую, нецелесообразным», - говорит Николай Пашков.
Проектное финансирование
Эксперты говорят, что спрос на проектное финансирование в строительном секторе растет с каждым годом. «Во многом это определяется как раз спецификой отрасли – средний экономический цикл составляет обычно не менее 3-х лет, при этом конъюнктура рынка достаточно изменчива, находится в сильной зависимости от общей макроэкономической ситуации, и это собственно диктует потребность в длинных кредитах с гибкими условиями обслуживания, - поясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - Вместе с тем, пока проектное финансирование не получило необходимого широкого распространения. Основной причиной, полагаю, остается и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит) и зачастую плохо прогнозируемыми рисками, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. В общем, практика применения пока не масштабная. Как правило, мы видим, что в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных, проектах с участием государства или квазигосударственных компаний».
Проектное финансирование существует совместно с залоговым, а в чистом виде пока эта схема не действует, добавляет господин Васильев.
Редкие варианты
Такой инструмент привлечения финансирования как IPO используется на строительном рынке довольно редко. «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости несколько крупных компаний вышли на рынок IPO - открыто размещают биржевые облигации, что повышает уровень компаний на рынке и привлекает новых инвесторов. Данные размещения проводятся в рамках стратегии привлечения долгосрочного финансирования и в том числе для реализации текущих инвестиционных программ компаний застройщиков, - рассказывает Арсений Васильев. - Схемы, связанные с выходом на фондовый рынок, не получили пока широкого распространения в отрасли, так как требуют длительной подготовки финансовой отчетности, полной прозрачности, публичности, к которой пока готовы только крупные холдинговые строительные компании».
ЗПИФы, которые еще десять лет назад оценивались как наиболее перспективные источники финансирования девелоперских проектов, по словам господина Васильева, сегодня теряют свою привлекательность, как для застройщиков, так и для инвесторов, вследствие непроработанной законодательной базы и отсутствия четкой позиции государственных органов.
«После введения налога на имущество ЗПИФов инвестиционная привлекательность данного инструмента заметно снизилась, и создание закрытых паевых фондов во многом потеряло свою актуальность. Популярность фондов недвижимости, пик которой пришелся на последние докризисные годы, в значительной степени была связана с возможностями оптимизации налогообложения. Владельцы коммерческой недвижимости, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы "упаковать" в них свои объекты и снижать издержки по налоговым платежам», - отмечает Максим Клягин.
Плюсы и минусы финансовых инструментов
Все существующие сегодня схемы финансирования девелоперских проектов имеют свои плюсы и минусы, которые оказывают влияние на доходность инвестиционного проекта. По мнению Арсения Васильева, к основным недостаткам современных схем финансирования можно отнести повышенные риски и крупные финансовые вложения для девелоперов. «К повышенным рискам можно отнести отзыв лицензии у банка-кредитора, что грозит замораживанием инвестиционного проекта и потерей части финансовых средств застройщика. Несогласованность регламентных процедур, длительные сроки рассмотрения кредитной заявки, отсутствие четкой законодательной базы, а также высокие проценты являются ощутимыми минусами схем финансирования с использованием банковских структур – кредиты или проектное финансирование инвестиционных проектов. Но привлечение банковских кредитных средств является сегодня все-таки наиболее отработанной и понятной схемой, поэтому она пользуется повышенным вниманием со стороны застройщиков», - рассказывает господин Васильев.
Андрей Тетыш говорит, что выпуск акций биржах или IPO существенно дешевле для девелопера, чем банковский кредит. «Однако это сложный процесс на годы вперед, который могут себе позволить только крупные застройщики. В такой схеме финансирования проекта только подготовка документов займет год», - поясняет господин Тетыш.
По оценкам Арсения Васильева, ЗПИФы обладают рядом преимуществ: «Определенным плюсом является то, что фонды создаются на определенный период и средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока, они дают возможность привлекать новые группы инвесторов, дают некоторые налоговые льготы». Минусами данной схемы по его словам является непроработанность схемы законодательно, жесткие требования к управляющей компании и сложная схема создания фонда. Застройщики предпочитают использовать более надежные варианты, так как схема является достаточно специфической.
В ожидании перемен
Максим Клягин полагает, что массового распространения таких механизмов кредитования как проектное финансирование стоит ожидать по мере развития конкуренции как в банковской среде, так и, собственно, в строительном комплексе, когда сужение рентабельности сформирует запрос на значительное повышение эффективности.
Арсений Васильев добавляет, что для развития многих схем финансирования нужно создание проработанной законодательной базы. «Дальнейшее распространение многих схем финансирования нуждается в четкой позиции государственных органов. Только при этих условиях участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования схем финансирования», - резюмирует эксперт.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:
- В настоящее время девелоперы редко используют какую-то одну схему финансирования, стараясь привлекать денежные средства из разных источников: собственные средства, привлеченные средства (средства дольщиков на рынке жилой недвижимости, средства инвесторов), заемные денежные средства. Такой комбинированный подход позволяет управлять рисками инвестиционного проекта, регулировать доходность. Возможность использования длинных денег, дает возможность компаниям не форсировать продажи, и соответственно, не демпинговать, опуская цену реализации ниже рыночного уровня.
На 1 июля 2014 года в Петербурге введено 1,411 млн кв м жилья. В числе лидеров по вводу остаются Пушкинский, Невский и Выборгский районы. Цены на жилье последние два месяца стоят на месте, а в некоторых случаях – «пятятся назад».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%
«На сегодняшний день более чем 30% от всего объема предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь 40%. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденции первого полугодия 2014 стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ, примерно около 40%)», - говорит господин Берников. Он считает, что с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это – проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное «пятно» в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевает инфраструктура и общественный транспорт.
«Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5%, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 – начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 000 рублей», - рассказывает господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. «И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тысяч рублей за «квадрат», - дает прогноз господин Берников.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» приводит такие данные: «В июне средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса Санкт-Петербурга составила 70-75 тыс. рублей, в комфорт-классе средние показатели зафиксированы на отметке 100-105 тыс. рублей за кв.м. При этом цены в отдельных районах области. Например, в новостройках Ломоносовского района, находящихся на начальном этапе строительства, цены начинаются от 40 тыс. рублей за кв.м. В целом, как и на московском рынке, в новостройках Санкт-Петербурга наблюдается затишье после активных весенних месяцев – марта-апреля».
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburgподтверждает факт, что в мае и июне 2014 года все специалисты рынка недвижимости отмечают спад покупательской активности. «Ситуация вполне объяснима стабилизацией экономической обстановки, спровоцировавшей повышенный спрос в начале этого года, исчерпанием текущих накоплений населения, за счет которых во многом обеспечивался высокий уровень продаж и сезонностью. На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения. При этом спрос второй месяц подряд демонстрирует явный спад и существенно отстает от предложения. В этих условиях важную роль помимо стоимости начинают играть качество проектов, темпы строительства, их инфраструктурное наполнение, проработка концепции, планировочных решений и, конечно, локация», - говорит госпожа Немченко.
Она предполагает, что сделок с недвижимостью во 2-ом полугодии станет меньше. Вместе с тем, когда происходит уменьшение спроса и увеличение предложения, среди застройщиков обостряется конкуренция. «В этот момент одним из наиболее важных факторов борьбы за покупателя становится скорость строительства. Опережение заявленных сроков является мощной мотивацией при выборе того или иного девелопера», - говорит госпожа Немченко.
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН» резюмирует: «Первые полгода 2014 г. для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов».
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале-марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34 %, а заключенных договоров - на 27 %. «В том числе рост произошел за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте эконом-класса.
«Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры «для жизни». В апреле был достигнут, так называемый, «психологический потолок» цены, после которого сторнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес ко вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир.
«Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 %, и эти показатели уже можно отнести к традиционным сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка», - говорит госпожа Лашаева.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.07.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за июнь 2014 года
