Стоимость квартир в московских домах предназначенных к сносу – одна из самых высоких

14.08.2008 18:31

Покупка квартиры в доме под снос давно стала предметом для обсуждения среди любителей инвестиций в недвижимость и мелких инвесторов, желающих погреть руки на реализации социальных программ, а также среди простых собственников жилья в Москве. Популярность этого вопроса очевидна для многих и способствует постоянному и во многом необоснованному росту цен на квартиры в сносимых домах. В настоящее время стоимость квартир в домах одной категории может отличаться на десятки тысяч долларов только лишь потому, что одно здание ожидает снос, а другое - нет. Известно, что для многих участников рынка жилой недвижимости купля-продажа квартир в ветхих домах превратилась в настоящий бизнес.

 

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в Москве насчитывается порядка 1640 домов, которые подлежат сносу в ближайшие 3-4 года. По самым скромным оценкам это 200 тыс. квартир. Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв.м в пятиэтажном доме находится на уровне $223 тыс. ($7073 за метр), а «однушка» общей площадью 33 кв.м в девятиэтажном доме обойдется покупателю в $230 тыс. ($6873 за метр).

Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе по состоянию на 11 августа составляет $5730.

Как показывает практика, большинство квартир, расположенных в сносимых домах, могут быть предметом купли-продажи на том или ином этапе с момента появления информации о сносе дома.

Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отмечает, что все собственники должны быть поставлены в известность о сносе дома за год до начала проведения работ, и только за полгода до снесения накладывается запрет на прописку и регистрацию прав собственности по договорам купли-продажи квартир в данном доме.

Таким образом, у собственника существует возможность продать квартиру в течение полугода после того, как он узнал о сносе дома. Естественно, многие собственники приобрели квартиры в таких домах исключительно ради прибыли , и во многом благодаря этому наблюдается стремительный рост цен на подобные объекты. Чем ближе срок сноса дома, тем выше цена квартиры.

Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, цена квартиры в доме под снос в среднем отличается на 50-70 тыс. долларов в зависимости от площади квартиры, количества комнат и расположения дома. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах на $700-800 выше, чем в целом по рынку.

Основная масса предложения квартир в сносимых домах представлена девятиэтажными и пятиэтажными домами, их доля 77% и 20 % соответственно. При этом стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах гораздо выше ($6490), чем в девятиэтажных ($6300).

По округам Москвы предложение квартир в сносимых домах распределилось следующим образом: 19% находятся в ВАО, 18% - в ЮАО, 16% - в ЮЗАО, 11% и 10% приходятся на ЮВАО и СВАО. В САО, ЗАО и СЗАО таких квартир 9%, 7% и 6% соответственно, в ЦАО и ЗелАО данных объектов меньше всего R11; 3% и 1% от общего числа выставленных на продажу квартир.
ДомаКоличество комнатСредняя площадь, кв.м.Средняя цена кв.м., $Средняя цена квартиры, $
5-тиэтажные131,7$7 073$223 270
244,9$6 238$279 200
358,3$6 022$351 490
7-миэтажные140,6$6 302$254 960
254,2$6 460$348 000
380,7$5 617$451 000
492,8$5 219$484 280
9-тиэтажные133,5$6 873$229 700
245,4$6 308$285 000
360,1$5 832$349 600
480,5$5 080$402 270
 


Объем предложения на вторичном рынке жилья в Петербурге растет на 5% в неделю.
05.12.2006 16:08

Предложение квартир на продажу увеличилось за прошедшую неделю еще на 600 единиц или примерно на 5%.При этом, по данным БН.ру, доля однокомнатных квартир сохраняется на рекордно высоком уровне - более 25% от общего числа. Обычно «однушки» наиболее востребованы покупателями, и при нормальном состоянии рынка (относительном балансе спроса и предложения) их бывает не более 14-15%.
Сейчас в листинге БН.ру представлено 3 тыс. однокомнатных квартир. Больше было только в начале 2005 года (3200 шт.) Средняя цена предложения квадратного метра в однокомнатной квартире составила $2710. Средний по вторичному рынку «квадрат» предлагался на прошлой неделе за $2587, прирост за неделю составил 0,36%.
В лидерах спроса остаются однокомнатные квартиры в Ленобласти за $40-41 тыс. Этот факт, по мнению руководителя информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, говорит о «нервном состоянии рынка». То есть прогнозируемая стабилизация все еще не наступила.
«Продавцы упорно играют на повышение, надеясь, что установившийся уровень цен сохранится. Это приводит к росту объема предложения», - объясняет Сергей Бобашев. Активность спроса незначительно колеблется, оставаясь на уровне в 2,3-2,5 раза меньшем, чем в июне этого года.
Продолжили дорожать комнаты. Средняя цена предложения - $44,2 тыс. за комнату, это на 1,6% больше, чем на предыдущей неделе.


Санкт-Петербург. Офисная лихорадка
24.07.2006 18:08

Рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. На протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в эксплуатацию офисных зданий и помещений, при этом темпы заселения помещений арендаторами не снижаются.



Непосредственное влияние на развитие рынка оказывает рост промышленного производства, валового регионального продукта, рост торговли и товарооборота, приток в город инвестиций. Однако рынок далек от своего насыщения, что позволяет ожидать в ближайшие годы дальнейшей активизации строительства новых офисных объектов и продолжающегося роста их стоимости.


Кто правит бал

Главным оператором на рынке является город (КУГИ), который лидирует по объемам предложения офисных помещений. Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением. Еще одним источником являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц. Также существенную долю занимает предложение помещений в переоборудованных под офисы бывших государственных предприятиях и гостиницах. По данным ГУИОН, объем офисных площадей города по состоянию на 1 января 2006 года составлял 9980,5 тыс. кв. метров, из которых площади офисных строений – 8429,4 тыс. кв. метров (84,5 процента), а площади во встроенных помещениях составляли 1551,1 тыс. кв. метров (15,5 процента).


Несмотря на довольно высокие темпы строительства, основную часть помещений, используемых под офисы, по-прежнему составляют административные здания советского периода постройки.


Одной из тенденций прошедшего и текущего года явилось появление новых офисных центров не только в центре города. Формируются новые зоны деловой активности в различных районах города, а также вдоль набережных Невы. Новым веянием может считаться и появление практики долевого строительства. В 2005 году активно продвигались несколько подобных объектов. Также были отмечены несколько примеров выставления на продажу действующих бизнес-центров различных классов.


Направление из центра

Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Лидерами на начало года были Центральный – 26,8 процента, Московский – 10,4 процента и Адмиралтейский - 8,9 процента. Далее следуют - Выборгский, Петроградский и Кировский районы. Встроенных офисных помещений больше всего в Центральном (404,5 тыс. кв. метров), Адмиралтейском (233,9 тыс. кв. метров) и Петроградском (172,3 тыс. кв. метров) районах. В сегменте офисных площадей в отдельно стоящих зданиях лидерами являются Центральный (2276,1 тыс. кв. метров), Московский (985 тыс. кв. метров) и Выборгский (671,2 тыс. кв. метров) районы.


Доля исторического центра (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы) в общей структуре офисных площадей на начало 2006 года составила 4,824 тыс. кв. метров или 48,3 процента). Столь значительная доля офисных площадей в центре города обусловлена, в первую очередь, значительным ростом объемов площадей жилого фонда, переводимых в «нежилой» с дальнейшим перепрофилированием под офисы во встроенных помещениях.


Все больше проявляется тенденция «смещения» строительства новых офисных объектов из исторического центра города к формирующимся деловым районам. Отчасти это вызвано исчерпыванием лимита земельных участков и зданий под застройку и реконструкцию. Так, высоким потенциалом в секторе офисной недвижимости в настоящее время обладают Выборгский и Приморский районы.


Отдам в хорошие руки

По данным аналитиков компании «Becar Commercial Property», в начале 2006 года объем предложения на офисном рынке составлял 3 448 тыс. кв. метров (по данным ГУИОН, в настоящее время общий объем предложения на рынке офисной недвижимости составляет около 3,5 тыс. кв. метров). Объем офисных площадей в бизнес-центрах всех классов к началу текущего года составил 862 тыс. кв. метров. При этом на долю бизнес-центров класса A приходилось около 4,5 процента (38,5 тыс. кв. метров). Доля бизнес-центров класса B составляла 31,5 процента (278,4 тыс. кв. метров), площади в бизнес-центрах класса C - 64 процента (545 тыс. кв. метров) от общего объема площадей в бизнес-центрах города.


По данным компаний «Swiss Realty Group» и «Maris Properties», объем офисных площадей в бизнес-центрах оценивается несколько выше - около 900-1000 тыс. кв. метров, что можно объяснить разными подходами в оценке площадей по их принадлежности к тому или другому классу офисных объектов.


В целом на рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами. В течение 2005 года было сдано в эксплуатацию несколько крупных офисных центров и незначительное число средних. Общий объем введенных площадей, по данным компании «Colliers International», оценивается ориентировочно в 100 тыс. кв. метров. Почти на все эти площади заключались договоры аренды еще на стадии строительства или реконструкции.


Сниму офис

Спрос на офисные площади в каждом классе достаточно индивидуален. Спрос офисных помещений класса А и В формируется, в основном, за счет иностранных компаний и крупных российских фирм и в настоящее время он неудовлетворен. По оценке специалистов компании «Астера», дефицит составляет около 20 тыс. кв. метров офисных площадей. По оценкам специалистов компании «London Consulting & Management Company» (LCMC), в структуре арендаторов бизнес-центров класса В доля иностранных компаний существенно возросла - с 14 процентов в 2004 году до 30 процентов по итогам 2005 года. По данным компании «Colliers International», наибольшее число заявок на офисные помещения класса А и В приходилось на площади 200-500 кв. метров, в классе С наиболее популярными были относительно небольшие помещения (менее 150 кв. метров). При этом стоит особенно отметить достаточную долю неудовлетворенного спроса на офисные помещения большого размера (более 500 кв. метров) в бизнес-центрах классов А и В. Именно в этом сегменте наблюдается недостаток предложения.


Заполняемость качественных площадей офисных центров находится на стабильно высоком уровне. Значительная часть современных офисных объектов заполнены арендаторами более чем на 90 процентов, при этом большая часть офисных центров класса А сдана в аренду полностью.


В настоящее время местоположение играет уже не такую роль, как раньше. Все большее число арендаторов готовы отказаться от «элитности» в пользу более удаленного, но более комфортного и удобного объекта. Транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят такие офисные центры даже несколько выше традиционных «элитных» объектов с точки зрения удобства для арендатора. Наибольшим спросом, причем как у арендаторов, так и у покупателей, пользовались офисы, расположенные в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются набережные Невы - Выборгская, Петроградская, Пироговская и Ушаковская.


Другой тенденцией в классе «В» является то, что арендаторы в большинстве своем отходят от совсем небольших офисов (до 50 кв. метров). Их доля сократилась почти вдвое, и все больше компаний расширяют свои офисные площади до 100-200 кв. метров (таких сейчас около 21 процента, а желающих иметь офис в 500 кв. метров еще больше - 28 процентов).


Предпочитают офисы класса A или B фирмы, занятые в сфере финансов, страхования и грузоперевозок, предприятия оптовой торговли. Помещения в офисах класса С арендуют компании, позиционирующие себя в секторе производства и «hi-tech», юридические и консалтинговые фирмы, госучреждения. В классе С основной спрос обеспечивают небольшие отечественные фирмы.


По мнению специалистов компании «Астера», сейчас на рынке наблюдается тенденция формирования деловых зон в Петербурге вне центральных районов. В данном сегменте наиболее востребованы крупные офисные помещения (500-1000 кв. метров и более), несмотря на то, что сроки окупаемости проектов класса В увеличились с 5 до 7 лет, а доходность на вложенный капитал снизилась по некоторым проектам с 20 процентов годовых до 13-15 процентов.


К чему идем

Можно сказать, что на рынке офисных помещений сохранится ситуация относительного баланса спроса и предложения, перенасыщения рынка офисных помещений в 2006-2007 гг. не ожидается. Анализ динамики рынка аренды офисных помещений показал тенденцию к некоторому замедлению темпов роста цен спроса и предложения, что объясняется выводом на рынок значительного количества новых офисных площадей.


Анализ динамики рынка цен сделок по аренде офисных помещений показал, что с февраля 2006 года наметилась тенденция снижения темпов роста цен - 7 процентов против 12 в феврале 2005 года. По прогнозным оценкам, в 2006 году тенденция роста цен сохранится, а темпы их роста замедлятся. В результате арендные ставки офисных помещений к началу 2007 года по сравнению с началом 2006 года вырастут еще на 8 процентов. В течение 2007 года темп роста арендных ставок будет продолжать снижаться, в результате чего можно ожидать, что рост арендной платы офисных помещений в период с января по декабрь 2007 года, вероятнее всего, составит 5-7 процентов.


Ожидается, что в 2007 спрос на рынке помещений бизнес-центров стабилизируется, цены также войдут в стадию стабилизации. Вместе с тем цены на офисы небольшой площади сохранятся на достаточно высоком уровне по причине высокого спроса. Сохранится рост спроса и на офисные помещения в бизнес-центрах класса В. Для рынка аренды офисов бизнес-центров класса В и А заметна тенденция увеличения размера запрашиваемых площадей, повышение требовательности к набору и качеству услуг. Очевидно, что объемы ввода и сделок по качественным офисным помещениям, степень удовлетворенности спроса, общий уровень развития рынка окажут влияние на развитие рынка в целом.


В пессимистичном варианте уровень арендных ставок на современные офисные помещения в ближайшие 1-2 года составит 104-106 процентов в сопоставимых ценах от уровня 2005 года. В оптимистичном варианте рост ставок качественных офисных помещений может составить от уровня 2005 года 106-108 процентов.

Источник: Строительный Еженедельник