Куда пойти вложиться
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
Спрос на покупку жилья в предновогодний период, по словам экспертов, возрастает в 1,5-2 раза. Причина таких показателей, как в различных скидках и акциях, которые предлагают застройщики, так и в менталитете покупателей, которые стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.
Сезонный рост
"Как правило, в конце года темпы продаж растут. Это связано как с объявлением различных скидок и акций от застройщиков, так и с тем, что многие покупатели хотят решить вопрос с жильем до конца года», - полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"Декабрь всегда характеризуется высокой покупательской активностью. Думаю, в первую очередь, дело не в акциях и скидках, хотя это, конечно, тоже играет свою роль, а в том, что люди хотят закончить свои дела до Нового года. Это подтверждается тем, что январь - очень спокойный месяц, несмотря на то, что, как правило, застройщики продлевают акции и на этот месяц", - говорит Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate.
"Конец года, как правило, - это всплеск покупательской активности. По опыту нашей компании в предновогодний период спрос увеличивается в 1,5 - 2 раза относительно средних показателей по рынку. Если летом и осенью люди планируют покупку, выбирая квартиру, то к Новому году стремятся завершить этот процесс. Это связано как с традицией совершать праздничные покупки в конце года и не оставлять недоделанные дела в уходящем году, так и с деятельностью строительных компаний, которые в это время проводят специальные акции, чтобы стимулировать спрос. Пик спроса обычно приходится на ноябрь и декабрь, когда объем продаж вырастает почти наполовину. В январе спрос снижается, и застройщики вновь прибегают к инструментам его стимулирования", - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
"Темпы продаж к концу года нарастают, спрос активизируется и остается довольно высоким до окончания новогодних праздников, т.е. до середины января. Однако дело тут не только в новогодних акциях, но и в том, что многие люди стремятся завершить все важные дела и приобретения до конца года. Существует сезонный фактор, согласно которому спрос именно в этот период возрастает. При всем этом новогодние акции в нашей компании стали уже доброй традицией и приятным подарком нашим покупателям к Новому году", - поясняет Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Госпожа Цветкова отмечает, что акции эффективны, и увеличение продаж относительно предыдущих месяцев может достигать 50%.
"Я бы охарактеризовал сегодняшний спрос как стабильный, но без предновогоднего ажиотажа, как было в прошлом году", - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой".
"В этом году все ждали специальных новогодних предложений на рынке недвижимости. В начале декабря же, наоборот, у многих застройщиков произошло повышение цен. Плюс выросли ставки по ипотеке; банки, выполнив досрочно план за год, обрабатывают старые заявки по ипотеке, а новые не принимают. Соответственно, покупатели растерялись», - добавляет господин Гражданкин.
Разнообразное предложение
"Декабрь как обычно отличается широким разнообразием акций, практически все застройщики в предновогодний период активно стараются привлечь на свои объекты спрос, который в это время года традиционно растет. В строящихся объектах чаще всего проходят акции, связанные с различными способами оплаты (ипотека, 100%-оплата, рассрочки) и скидками. В готовых объектах чаще это акции на паркинги и подарки покупателям. Редко, но можно встретить застройщиков, не организовывающих мероприятия по стимулированию спроса, что связано обычно с высокими текущими темпами продаж", - отмечает Элеонора Элоян, маркетолог-аналитик "НДВ СПб".
"Почти у всех застройщиков присутствуют новогодние акции. В частности большинство застройщиков увеличивают скидку при стопроцентной оплате: если в другое время скидка составляет 5-10%, то в декабре - она увеличивается до 15-20%", - комментирует Елена Амирова. Мария Цветкова говорит, что в ЛенСпецСМУ уже который год подряд объявляются "Традиционные рождественские скидки" - это стало доброй традицией нашей компании. В этом году новогодние акции в компании начались 19 ноября.
"Политику раздачи скидок на квартиры мы не практикуем ни на выставках, ни во время праздников. На наш взгляд, такие акции негативно отражаются на рынке недвижимости в целом, приучая покупателей приобретать недвижимость только в определенные периоды. В декабре у нас действуют специальные предложения по рассрочке и срокам бронирования. Например, мы предлагаем беспроцентную рассрочку до окончания строительства при первоначальном взносе от 50%. Также клиентам, у которых деньги от продажи старой квартиры находятся в банковской ячейке до момента регистрации сделки, мы бронируем квартиру в "Новом Оккервиле" на срок до 1 месяца. На этот период цена на квартиру остается неизменной. Это предложение очень востребовано среди наших покупателей, поскольку многие при покупке новой квартиры продают старую. Учитывая то, что сроки регистрации сделок в ФРС обычно затягиваются, возможность забронировать квартиру на месяц без повышения цены является для них актуальным", - рассказывает Николай Гражданкин.
"Мы предлагаем особые условия покупки квартир в элитном жилом комплексе "Александрия" на ул. Новгородская, 23. По условиям акции, покупая в декабре 3-комнатную квартиру на 4-9 этажах при условии 100% оплаты, клиент получает скидку в размере 12%. Новогодние предложения распространяются и на квартиры в элитном доме "Таврический" на пр. Чернышевского, 4. Приобретая одну из двух оставшихся 3-комнатных квартир на 7 этаже при 100% оплате, покупатель сможет сэкономить от 3 до 4,1 млн. руб. Воспользоваться скидкой в преддверии Нового года смогут и клиенты "Северного города". Покупая квартиру со 100% оплатой или по ипотеке в новом пригороде Петербурга Mistolla Hills, новосел сэкономит до 10% стоимости квартиры. При покупке квадратных метров в "Доме у Речного вокзала" на ул. Шелгунова, 5 на аналогичных условиях покупатель сэкономит свыше 6 тыс. рублей с каждого квадратного метра", - рассказывает Андрей Останин.
Владимир Спарак полагает, что застройщики объявляют об акциях, если необходимо продать квартиры, которые "залежались", и сейчас не пользуются спросом на рынке, или если необходимо улучшить продажи в целом. "Как правило, скидки составляют порядка 5-20%. В качестве альтернативы скидкам используются различные акции, например, паркинг в подарок. Сегодня скидок стало меньше, чем в кризисные и докризисные времена", - констатирует господин Спарак.
Оживление строительства и рост доходов населения благоприятно сказались на восстановлении рынка теплых полов. По данным Neo Analytics, на сегодняшний день этот сегмент покрытий является высокомаржинальным и имеет значительный потенциал для роста.
Анна Веселовская, руководитель направления "Профессиональное оборудование" СТД "Петрович", говорит, что рынок теплых полов растет примерно такими же темпами, как и весь рынок стройматериалов, - на 15-20% в год. Производители предоставляют своим дилерам до 50% скидки.
По мнению Валентина Любомирова, руководителя отдела продаж компании "Стройхолдинг", относительно молодой рынок теплых полов имеет огромные возможности для дальнейшего развития. "Сегодня наблюдается смещение спроса с более дешевого продукта в сегмент средней и высокой ценовой категории. Потребители все чаще обращают внимание на такие критерии, как безопасность и дизайн", – утверждает господин Любомиров. Производители идут в ногу со временем и работают над улучшением износостойкости покрытий, экологичностью и разработкой новых вариантов дизайна.
На рынке теплых полов Петербурга присутствуют такие ведущие российские и зарубежные производители, как DEVI (Дания), KIMA (Швеция), THERMO (Швеция), CEILHIT (Испания), "Теплолюкс" (Россия), ENSTO (Финляндия), NEXANS (Норвегия), ELEKTRA (Польша), EASYHEAT (США) и др. При этом неизменным лидером на протяжении нескольких лет является российская компания "Теплолюкс", которая, по данным аналитиков, занимает более 50% рынка. Существенное отличие от многих других производителей – производственный процесс, который помимо изготовления кабеля включает производство терморегуляторов.
Как отметил Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы "Решение", на сегодняшний день в общей региональной структуре широко представлены Москва, Московская область, Петербург и Ленобласть. "Суммарно их доля составляет 40%, из них 25% – Москва и область и 15% – Петербург и область. В денежном выражении доля Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и Ленобласти – 28 млн EUR. Соответственно, на регионы приходится 60%. В денежном выражении доля регионов составляет 42 млн EUR", – комментирует господин Батушанский. Однако, по мнению экспертов, в скором времени спрос резко возрастет и в регионах. Например, у СТД "Петрович" продажи теплых полов вырастут в этом году более чем на 65%, это связано с перераспределением доли клиентов между основными игроками рынка Северо-Западного региона.
"Количество производителей теплых полов не становится больше, меняется скорее число игроков, перепродающих данную продукцию. Причем речь не идет о представительствах и официальных дистрибьюторах. Поскольку данная продукция достаточно проста в монтаже и установке, то она продается практически во всех специализированных магазинах и строительных гипермаркетах", – говорит Максим Сидельников, директор по развитию финского представительства по продаже теплых полов.
Львиная доля всех продаж теплых полов в Петербурге обеспечивается через крупные сети магазинов, таких как "Максидом", "Леруа Мерлен", "К-Раута", "ОБИ", "Метрика». Наиболее активный рост спроса на продукт ощущается во время строительного сезона – с августа по ноябрь.
Среди основных тенденций последних двух-трех лет на рынке теплых полов – развитие торговыми сетями собственных товарных марок. Товары для них, как правило, производятся в Китае. Валентин Любомиров подтверждает, что такое явление присутствует. "Но не обязательно речь идет именно о товаре, произведенном в Китае. Некоторые компании занимаются закупками готовых комплектующих и последующей перепродажей сборного продукта под своей собственной торговой маркой", – уточняет господин Любомиров.
Стоимость теплого пола зависит от охватываемого метража подогреваемой площади и производителя. Например, вся система площадью 5 кв. м оценивается в среднем в 2,5-3 тыс. рублей.