Куда пойти вложиться
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
По состоянию на 1 сентября 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1 865 771,3 кв. м жилья (944 дома на 31 644 квартиры), сообщает Комитет по строительству города.
Лидером по объемам ввода является Невский район, где построено 14 домов на 5471 квартир общей площадью 267 028 кв. м. На втором месте находится Пушкинский район, где введено в строй 279 домов на 4 506 квартир общей площадью 261 733,7 кв. м. Третье место занимает Приморский район с объемом ввода 257 175,8 кв. м (97 домов на 4 578 квартир).
В августе в Санкт-Петербурге было сдано (в результате законченного строительства и реконструкции жилья) 120 181,7 кв. м (186 домов на 1190 квартир). Первое место в рейтинге районов занимает Василеостровский район. Здесь было введено в строй 3 дома на 448 квартир общей площадью 43 860,7 кв. м. Вторе место занимает Петроградский район, где было сдано 4 дома на 389 квартир площадью 26 738 кв. м. «Бронзу» заслужил Выборгский район, где построено 19 домов на 59 квартир – 11 087,3 кв. м.
Среди объектов общегражданского назначения в августе во Фрунзенском районе была построена поликлиника для взрослых, а в Приморском районе – детский сад. В Василеостровском районе появилось несколько многофункциональных торговых комплексов, а также бизнес-центр на 3111,9 кв. м.
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».