Куда пойти вложиться
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
До недавнего времени рынок фасадных материалов активно развивался, ежегодно увеличиваясь на 10-20%, сейчас из-за кризиса на нем
наблюдается замедление. Но конкуренция остается высокой – в настоящее время основная борьба за заказчика развернулась между штукатуркой и навесными вентилируемыми фасадами.
Согласно информации аналитиков DISCOVERY Research Group, на рынке фасадных материалов выделяются три сегмента: фасады штукатурного типа, навесные вентилируемые фасады (НВФ) и светопрозрачные конструкции. По данным СТД «Петрович», рынок фасадных материалов последние 2-3 года активно развивался, его прирост ежегодно составлял 10-20%.
Например, объем рынка «мокрых фасадов» (фасады штукатурного типа) в 2012 году достиг 19,4 млн кв. м в натуральном выражении и 35,8 млрд рублей в денежном (рост на 46%), говорится в исследовании DISCOVERY Research Group. Что касается рынка навесных вентилируемых фасадов, то еще два года назад на нем наблюдался существенный спад спроса, вызванный в первую очередь кризисом, однако потом ситуация изменилась, и рынок начал набирать обороты. Светопрозрачные конструкции в большей степени характерны для облицовки офисных зданий. Объем рынка оценивается в 4,5 млн кв. м, причем темпы прироста составляют 5-7% ежегодно, добавили в DISCOVERY Research Group.
В настоящее время из-за кризисных явлений в экономике и возможного снижения объема строительства сегмент фасадных материалов также может замедлить свое развитие. В частности, производители сухих строительных смесей, к которым относятся в том числе штукатурки, в начале 2015 года прогнозировали снижение объемов рынке на 5-10% и более. Производители НВФ пока сдержанно говорят о ситуации на рынке, но катастрофы не предвещают.
Закрыть штукатуркой
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», рассказал, что для Петербурга традиционным фасадным материалом, учитывающим климат, долгое время являлась штукатурка. «Ранее более распространенной была «мокрая» штукатурка, наносимая по сетке. Главным плюсом материала считается его универсальность: его можно наносить практически на любую поверхность. Основной минус – долгий и трудоемкий процесс покрытия. Более современными и удобными стали тонкие полимерные штукатурки, они легче наносятся, более экологичны, также их можно укладывать, например, на газобетон», – пояснил господин Тюкин.
Среди распространенных современных фасадных материалов Илья Тюкин отметил плитку и клинкерный кирпич. Но, по словам эксперта, они хороши в основном для объектов малой и средней этажности. Для зданий средней и высокой этажности сегодня чаще применяют навесные фасады, под них удобно «убирать» панельные швы.
«Какой материал использовать в навесном фасаде (а это понятие включает систему: направляющие, ветрозащита, иногда утеплитель, и финальный слой) – вопрос бюджета. И фиброцемент, и фасадные ламинаты, и терракота, и камень являются вариантами финишного слоя навесного фасада», – прокомментировал господин Тюкин.
Эксперты говорят, что штукатурка в качестве финишного слоя может накладываться в том числе поверх теплоизолятора. На строительном рынке уже давно популярны так называемые системы утепления с тонким штукатурным слоем (СФТК). По данным компании «Строительная информация», объем общероссийского рынка штукатурных фасадов на основе теплоизоляции достиг 19,4 млн кв. м, и этот тип обработки фасадов и дальше будет упрочивать свои позиции на петербургском рынке.
В этой связи Наталья Скороходова, исполнительный директор компании «Строительная информация», отметила, что рынок штукатурных и навесных систем их компания разделяет чисто формально, поскольку обе технологии применяются практически на любых типах зданий. «Мнение, что навесные фасады применяются преимущественно на промышленных и коммерческих зданиях, а штукатурные фасады устанавливаются в основном на жилых домах, давно не соответствует действительности. В сегменте навесных фасадов действительно более высокая доля объектов нежилого назначения. Но если рассматривать объем монтажа наружных систем теплоизоляции фасадов на многоэтажных городских жилых домах, то мы получаем примерно равные объемы фасадов, выполненных по каждой из технологий», – прокомментировала эксперт.
По подсчетам компании «Строительная информация», системы штукатурного типа в России предлагают не менее 35 производителей. На рынке Петербурга можно отметить системы компаний «Крепс», «Кнауф», «Церезит», Baumit; финские фасадные продукты Fescoterm, Serporoc («Максит»), «Фескон» и множество других.
Если рассматривать сегмент сухих штукатурок, которые преобладают на рынке сухих строительных смесей, то, по данным компании «Строительная информация», в десятку крупнейших марок входят «Кнауф», «Крепс», «Вебер-Ветонит» («Сен-Гобен»), «Плитонит» (МС «Баухеми»), «Петролит» (СТД «Петрович»), «Форвард», «Реал» («Ремикс»), «Метролит» («Метробетон»), «Ажио» («Ажиострой»), «Основит» (МС «Строймонтаж», Москва).
Фасад в полете
В компании «Металл Профиль» отметили, что НВФ в последние годы пользуется устойчивым спросом у застройщиков, так как благодаря своим конструктивным особенностям является наиболее надежным и современным решением для наружного утепления.
«Вентилируемый фасад может применяться для домов любого типа, – объясняет Андрей Некрашевич, руководитель департамента фасадных систем и ограждающих конструкций компании «Металл Профиль». – Его основное отличие – воздушный зазор между внешней облицовкой и закрепленным на стене слоем теплоизоляции. Благодаря постоянной вентиляции внутренних слоев системы из нее своевременно удаляется атмосферная влага, что значительно снижает теплопотери здания».
Эксперт пояснил, что навесной фасад представляет собой конструкцию из теплоизоляционного слоя с паропроницаемой мембраной, металлического навесного каркаса и декоративного облицовочного материала. При помощи НВФ внутри помещения создается так называемый эффект термоса: зимой фасад не выпускает наружу тепло, а летом сохраняет атмосферу приятной прохлады.
Среди крупных производителей фасадных подсистем стоит отметить компании VFH HILTI, U-Kon, «Краспан», NordFox, «Сиал», «Металл Профиль» и многие другие. По данным аналитиков, крупнейшими игроками на рынке НВФ остаются две организации – «Краспан» и U-Kon, которые в совокупности занимают до трети рынка России. Около 20 компаний занимают от 2 до 7% этой отрасли, а остальные выпускают части фасадной системы, а комплектующие закупают у других организаций.
Мнение:
Сергей Варакин, менеджер по работе с архитекторами и проектировщиками ООО «Алютех»:
– Организация естественного освещения в жилых, общественных и производственных зданиях в северных условиях является одной из главных задач проектирования. Ее решают заполнением проемов в стенах и кровле светопрозрачными конструкциями – окнами, дверями, витражами, зенитными фонарями и зимними садами. А светопрозрачные конструкции, если говорить о строительном алюминии, выполняются на основе систем рамного остекления (окна, двери) и стоечно-ригельных систем (витражи, зенитные фонари и зимние сады). К их достоинствам стоит отнести технологичность в производстве и монтаже, низкие издержки строительства, хорошие тепло-, звукоизоляционные показатели, совместимость со смежными строительными системами (вентиляция, слаботочные сети и др.), долговечность и эстетичность.
Новая технология производства светопрозрачных конструкций – элементные фасады – позволяет ускорить монтаж на объекте за счет выполнения более 95% технологических операций в цеху и доставки на объект готовых элементов и монтажа, в том числе «с колес», без применения фасадных подъемников. Стекло светопрозрачных конструкций не только поглощает, но и частично отражает солнечный свет, делая здания ярче, а улицы светлее, но не стоит забывать, что органично вписать фасады с применением алюминиевых профильных систем в окружающую городскую среду должен именно архитектор.
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»:
– Из-за пожарных требований, которые существуют в России, у нас мало распространяются полимерные материалы для создания фасадов. В мире есть потрясающие примеры полимерных фасадов с использованием промышленных 3D-принтеров или панелей. Также из-за ограничений мы мало пользуемся теми же полиуретанами. Даже покрытие их бетонным молочком, что создает теплую, легкую и сложно воспламеняемую конструкцию, мало успокаивает наши ведомства. В этой технологии создается фасадный декор, но пока довольно мало.
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.