Куда пойти вложиться
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в «майских» указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья, программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Необходимость обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг как святая скрижаль закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. С этого момента отчетность об исполнении «майских» указов мертвым грузом висит на сайтах региональных правительств, а без обсуждения статистики по 600-му указу не обходится ни одно заседание полпредств по округам.
Основным документом реализации «майских» заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», рассчитанная до 2020 года, с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн кв. м жилья в 2015 году, в 2016-м – 81 млн кв. м, в 2017 году – до 93 млн кв. м, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано: в рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» в 2015 году будет введено 5 млн кв. м жилья, в 2016 году – 6 млн, в 2017 году – 14 млн кв. м.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получили новое жилье только 1 тыс. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв. м) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Округ не форсирует события
Хотя летом прошлого года регионы Северо-Запада достаточно активно подключались к программе (строить вызвались семь регионов), заявив строительство около 1,3 млн кв. м жилья, первых метров от областных строителей придется ждать еще долго. Так, наполеоновские планы построила Вологодчина, заявив в программу 906 тыс. кв. м жилья, при том что ежегодно регион вводит со скрипом 250-300 тыс. кв. м.
Сейчас власти региона реально признаются в намерении построить только 70 тыс. «квадратов», при том что застройщика с пятой попытки нашли пока только на 20 тыс. кв. м. Еще один трудноперевариваемый кусок откусила Архангельская область. Поморье заявило 244 тыс. кв. м, почти весь этот объем уже обеспечен муниципальной землей, а вот застройщики конкурсы на право строительства пока игнорируют. Есть в округе и обратные примеры. Например, Калининградская область осторожно подала заявку в Минстрой на 50 тыс. кв. м, а реально построит более 105 тыс. кв. м. 75 тыс. кв. м вместо заявленных 25 тыс. обещает построить Новгородская область. Тут тоже уже есть два готовых проекта – ЗАО «СУ-5» и ЗАО «Проектстрой» обещают построить 25 тыс. кв. м, еще 50 ждут своих интересантов. В два раза превысила заявку и Псковская область (60 тыс. кв. м вместо 30 тыс.).
Что касается аутсайдеров, то Карелия и Ленинградская область, заявившие 25 и 75 тыс. кв. м соответственно, даже не отобрали земельные участки под реализацию проектов и с большой долей вероятности в программу не уложатся.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели, каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов.
При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость 1 кв. м составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делают программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают, как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать.
Рынок кирпича пока не почувствовал негативного влияния кризиса – статистика за шесть месяцев 2015 года говорит о росте потребления этого материала на 15-20%. Причина в том, что строители хотят быстрее закончить давно начатые объекты, проданные во время ажиотажных покупок жилья в конце 2014 года. Но число новых проектов в этом году заметно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах.
Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы «Решение», рассказал, что объем рынка кирпича за полгода 2015 года в Петербурге и Ленинградской области составил около 180-200 млн усл. шт. Рост составил 15-20%. Среди причин роста эксперт назвал заметное увеличение объема работ по кладке стен на проектах жилищного строительства. «По данным нашего мониторинга, этот рост составил около 20% – с 1,9 млн кв. м будущего жилья до 2,2 млн кв. м. Сам рост этих объемов является следствием увеличения обязательств перед покупателями жилья после заметного роста объемов продаж в 2014 году», – прокомментировал господин Батушанский.
Он отметил, что, по данным Росстата, в первом полугодии 2015 года также наблюдается рост потребления кирпича в 5%, отдельные производители также констатируют такую тенденцию (у кого-то рост более 20%, у других более 10%).
Другая статистика
Совсем другую статистику представляют аналитики CM PRO. Они констатируют, что производство кирпича в РФ в первом полугодии 2015 года сократилось на 2,6% по отношении к такому же периоду 2014 года и составило 5,4 млрд условных кирпичей. Отгрузка кирпича средним и крупным предприятиям в первом полугодии 2015 года упала на 10%, или на 482 млн условных кирпичей. Объем остатков кирпича на складах средних и крупных предприятий в РФ в июле 2015 года составил 1,2 млрд условных кирпичей. Средние цены производителей на кирпич с начала года не растут, свидетельствуют аналитики CM PRO. «Снижение объемов отгрузки керамического кирпича идет меньшими темпами, чем силикатного. Если поставки первого снизились на 9% за первое полугодие 2015 года, то второй тип кирпича показал падение почти на 13%», – подсчитали в CM PRO.
На пути к замедлению
Со своей стороны, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», сказал, что если смотреть на цифры по отгрузке кирпича, то кажется, что на рынке идет бурный рост, и никакого кризиса нет. «Но эти тенденции на рынке уже замедляются, а по некоторым сегментам уже и не прослеживаются. Объем отгрузок «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» за первые шесть месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос как по Петербургу и Ленинградской области, так и по другим регионам. Мы чувствуем себя довольно комфортно. Сейчас строители стараются интенсифицировать темпы строительства, чтобы завершить текущие объекты в срок либо с опережением графика строительства. К сожалению, количество новых объектов в этом году существенно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах», – уверен Алексей Онищенко.
Уже сегодня эксперты отмечают снижение объемов импортного кирпича из стран Европы. По данным «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по предварительным оценкам, в первом полугодии 2015 года он снизился по различным позициям на 30-70%.
«Конечно, этот фактор дает существенный толчок к развитию российского производства клинкерной продукции, поскольку клинкер (фасадный и тротуарный) – основа импорта из Европы. Группа ЛСР в настоящее время реализует фасадный и тротуарный клинкер собственного производства, который по всем характеристикам не уступает европейским аналогам», – прокомментировал Алексей Онищенко.
Со своей стороны, Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест» (компания использует большой объем кирпича при возведении жилья), также наблюдает на рынке тенденцию к сокращению потребления кирпича, поскольку объемы строительных работ снижаются – многие компании сегодня не закладывают новые проекты, а стараются сосредоточиться на завершении строительства текущих объектов.
«В связи с чем в этом году возможна ситуация, когда показатели общего объема ввода жилой недвижимости будут находиться на уровне 2014 года или даже выше. Скорее всего, аналогичная ситуация будет наблюдаться и в 2016 году, поскольку проекты, ввод которых намечен на следующий год, были запланированы еще в 2013-м. Если ситуация в экономике не изменится, в конце 2016 – середине 2017 года на первичном рынке может произойти значительное снижение объемов ввода новых объектов», – прокомментировал господин Кузнецов.
Производители остались прежними
Александр Батушанский говорит, что число производителей кирпича в Петербурге и Ленинградской области не изменилось. «Оно уменьшилось на одного игрока после покупки в 2014 году Группой ЛСР Рябовского кирпичного завода. Безусловный лидер рынка – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», также производят керамический кирпич «Петрокерамика» и ГК «Эталон». На рынок поставляются незначительные объемы импортного кирпича и ввозится продукция из других регионов», – перечисляет господин Батушанский.
Как рассказали в Группе ЛСР, сегодня у компании четыре кирпичных завода – три в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, один в Московской области. Совокупная мощность достигает 450 млн шт. условного кирпича в год.
Мнение
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:
– Вследствие сложной экономической ситуации в стране, снижения платежеспособности населения и спроса на жилую недвижимость предпосылок к увеличению предложения недвижимости нет, и, соответственно, тенденций к увеличению производства работ, потребляющих кирпичную кладку, не наблюдается. Еще одна тенденция – колебание курсов валют повлияло на цену стройматериалов. В частности, за последние полгода стоимость кирпича, который использует объединение «Строительный трест» для строительства своих объектов (поризованный и облицовочный керамический кирпич разных цветов и фактур), увеличилась в среднем на 3-4%. Крупнейшим производителем кирпича в Петербурге является компания «ЛСР-Стеновые». При этом уход игроков с рынка мы не наблюдаем.
Кстати
По данным КГ «Решение», цены за полгода 2015 года на некоторые позиции кирпича не изменились, а на некоторые повысились до 5-7%.