Куда пойти вложиться
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.
Из-за отзыва лицензий у ряда банков на их счетах зависло около 8 млрд рублей компенсационных фондов СРО. По мнению экспертов, из-за блокировки этих денег напрямую страдают строительные компании и в конечном итоге покупатели квартир. Один из возможных вариантов решения проблемы – страхование.
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» совместно с Союзом строительных объединений и организаций провели заседание круглого стола, посвященное последствиям банкротства кредитных учреждений для СРО. Специалисты пришли к выводу, что сформировавшаяся нездоровая тенденция отзыва лицензий у банков грозит остановкой всего строительного комплекса.
«Замороженные» миллиарды
По словам представителей строительного рынка, в настоящее время известно как минимум о 40 отраслевых СРО, пострадавших от банкротства кредитных организаций. Однако, по неофициальным данным, их больше, так как не все СРО поддерживают политику информационной открытости. Суммарный объем средств, зависших на банковских счетах, по оценке экспертов, составляет более 7-8 млрд рублей.
Специалисты напоминают, что основная цель компенсационных фондов СРО – выплата денежных средств в случае причинения вреда третьим лицам по вине строительной компании – члена СРО. По закону компфонд должен размещаться в банке на счетах для юридических лиц. Однако если вклады физлиц размером до 1,4 млн рублей застрахованы, то счета юрлиц нет. Денежные средства в случае банкротства кредитной организации можно потребовать через суд, взыскание будет удовлетворяться в порядке третьей очереди кредиторов, если у банка имеются активы.
Сложившаяся ситуация, полагают специалисты, несет в себе угрозу дальнейшему развитию института саморегулирования в сфере строительства. В частности, если компенсационный фонд отсутствует или его размер менее установленного законом, у надзорных органов имеются все законные основания для исключения саморегулируемой организации из государственного реестра. При этом свидетельства о допуске к определенным видам работ, выданные строительным организациям – членам СРО, признаются недействительными, и деятельность организации оказывается парализованной. Получается, считают эксперты, ответственность за недобросовестных банкиров перекладывается на плечи строительных компаний, и, как следствие, на всех потребителей их услуг – заказчиков и покупателей жилой недвижимости, то есть физлиц.
Юрист НП «Союз строителей нефтяной отрасли Северо-Запада» Валентина Скляр рассказала о сотрудничестве организации с банком «Советский», в котором несколько дней назад было введено внешнее управление. «С банком «Советский» мы сотрудничаем более пяти лет. До последнего времени никаких вопросов у нас к банку не возникало. Однако в феврале у кредитной организации по открытым отчетностям заметили существенное снижение активов. Обеспокоенные такими показателями банка, мы пытались привлечь внимание к данной статистике надзорных органов. Однако своими обращениями только разозлили руководство банка, которое отказалось выдавать наши денежные средства», – отметила специалист.
Юрист НП СРО «Инжспецстрой-Электросетьстрой» Ирина Исаева сообщила о заморозке средств их компенсационного фонда в банке «Российский кредит». Он входил в топ-50 самых устойчивых банков, но в июле этого года неожиданно стал банкротом. «Мы не успели ничего предпринять, о банкротстве кредитной организации узнали из сообщения ЦБ в СМИ. Наша СРО считала «Российский кредит» достаточно надежным, в том числе потому что часть средств в нем размещал и НОСТРОЙ», – подчеркнула она.
(Не)страховой случай
По мнению вице-президента по СЗФО Российского Союза строителей Олега Бритова, уже давно назрела необходимость решения вопроса сохранения компенсационных фондов саморегулируемых организаций. Он отметил, что из-за блокировки денежных средств в банках страдают не только СРО, но и их члены – строительные организации. Одним из возможных вариантов решения проблемы, по его мнению, является страхование.
Представитель Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Сергей Бабелюк, возглавляющий рабочую группу экспертного совета НОСТРОЙ по работе над законопроектом, направленным на урегулирование последствий банкротства банков для СРО, рассказал участникам заседания круглого стола, что в настоящее время разрабатывается проект поправок в Гражданский кодекс, позволяющий страховать коллективную ответственность членов СРО и ответственность самих СРО.
«Данный законопроект направлен на обеспечение выплат возмещения вреда в условиях объективной невозможности использования компенсационных фондов СРО вследствие отзыва лицензии у банка или признания его банкротом. Размер страховой суммы должен быть не менее суммы средств компенсационного фонда, замороженных в банке-банкроте, а страховая защита – распространяться в том числе и на случаи причинения вреда, произошедшие до заключения соответствующего договора страхования», – подчеркнул Сергей Бабелюк.
Между тем присутствующий на заседании директор САО «ГЕФЕСТ – Санкт-Петербург» Анатолий Кузнецов усомнился в возможности появления и работоспособности данного страхового механизма. И отметил, что даже если данный законопроект будет принят, вряд ли СРО потянут такую страховку, так как она будет очень дорогой.
«Во-первых, финансовые риски у нас никто не страхует в том виде, в котором это видят представители СРО, так как это неэффективно и дорого. Во-вторых, сам страховой рынок тоже трясет. Количество игроков сокращается, в том числе из-за необходимости увеличения уставного капитала. Если сейчас на рынке работает около 300 компаний, то в ближайшие годы, скорее всего, останется только 60. Таким образом, СРО могут просто выкинуть деньги на ветер», – считает страховщик.
По словам Анатолия Кузнецова, представителям саморегулируемых организаций и страховщикам необходимо несколько раз собраться вместе и обсудить возможные варианты выхода из данной затруднительной ситуации. Только в этом случае, полагает он, возможно будет сдвинуться с мертвой точки.
В соответствии с Конституцией
Представители некоторых СРО, выступивших на заседании круглого стола, считают, что необходима не только страховая защита компенсационных фондов, но и активная поддержка решения данного вопроса со стороны властей. Как отметил директор НП КСК «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Федор Малковский, государство и НОСТРОЙ обязаны защитить СРО от случаев, когда компенсационный фонд заморожен, а возможно, и разворован руководством кредитной организации.
«К сожалению, я пока не вижу какой-то заинтересованности в разрешении данной проблемы правительственными чиновниками. Но все равно необходимо искать пути выхода из тупика. В том числе через Конституционный суд. Только Конституция является основным законом РФ, поэтому если мы не нарушали этого закона, государство обязано нам будет компенсировать утраченные средства»,– считает Федор Малковский.
По словам специалиста, Конституционный суд должен встать на сторону представителей СРО. Вынесенное судебное решение станет прецедентным для разрешения аналогичных вопросов с другими саморегулируемыми организациями и банками.
Также члены ряда СРО высказали предложения о создании официального списка кредитных организаций, в которых должны размещаться средства компфондов СРО. Составить его должен НОСТРОЙ. Правда, некоторые специалисты усомнились в том, что банки из «белого списка» полностью будут нерисковые. Кроме того, ограниченный список кредитных организаций может привлечь внимание антимонопольных органов, полагают они.
Кстати:
С 9 по15 ноября Центробанк лишил лицензий четыре российских банка. Это Русский славянский банк (РСБ 24), Региональный банк развития (РБР), Региональный банк сбережений (РБС) и Межрегионбанк.