Областные новостройки в поисках равновесия
Объемы строительства жилья в Ленобласти в последние годы плавно снижаются. По мнению экспертов, этому способствует целый набор факторов, и тренд этот, по всей видимости, получит продолжение.
При этом ни власти региона, ни аналитики не видят в этой тенденции ничего критического: рынок стремится к точке здорового равновесия.
Коррекция
По данным Единого реестра застройщиков, совокупный объем текущего строительства в Ленобласти имеет тенденцию к постепенному снижению. Так, на пике значений, в апреле 2017 года, в регионе «в работе» было 7,17 млн кв. м жилья. К июню 2018-го показатель снизился до 6,29 млн, а на август 2019-го – до 4,65 млн кв. м.
Тот же тренд наблюдается и по показателю ввода жилья в эксплуатацию. За три квартала 2019 года он составил 1,62 млн кв. м, что заметно меньше, чем за аналогичной период последних лет: в 2018 году – 2,09 млн, в 2017-м – 2 млн. Итоговый ввод за год, по прогнозу заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, составит примерно 2 млн кв. м. «Это наш план и вполне равновесная цифра», – считает он. Для сравнения: в 2018 году было введено 2,64 млн кв. м, в 2017-м – 2,62 млн.
«Есть небольшой спад по вводу новых проектов, но это вполне объяснимо тем, что застройщики (как и во всей стране) предпочли сконцентрироваться на плавном прохождении реформы: большая часть занималась доведением своих домов до 30%-й готовности, остальная – переговорами с банками о получении проектного финансирования. Кроме того, нельзя не признать, что пару лет назад активизировался процесс строительства в «сером поясе» Санкт-Петербурга», – анализирует причины сокращения объемов ввода Михаил Москвин.
Реалии рынка
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за последний год на рынке Ленобласти серьезно снизились и предложение, и спрос. «В связи со снижением предложения на 30% (сейчас в пригородной зоне области его объем составляет 930 тыс. кв. м, а на конец сентября прошлого года – 1,34 млн), снижается и реализованный спрос. По итогам трех месяцев 2019 года он составил 661 тыс. кв. м, а за тот же период 2018 года – 858 тыс. Снизился выход новых проектов, причем стало мало именно новых брендов. За III квартал этого года появился только один новый жилой комплекс. В 2018 году за три квартала на рынок вышло 722 тыс. кв. м, а в этом году – только 457 тыс. – на 37% меньше», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласен Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). «Объемы нового предложения хорошо отражают ситуацию, которая сложилась на рынке в связи с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства. В первом полугодии застройщики очень активно выводили новые проекты: в I квартале – 302 тыс. кв. м; и во II – 177 тыс. А после 1 июля, наоборот, многие заняли выжидательную позицию: объем новых стартов в III квартале составил всего 66 тыс. кв. м», – отмечает он.
При этом, как отмечает Ольга Трошева, сужение рынка дополнительно стимулирует рост цен (отметим, что это только один из факторов; по оценке экспертов, цены «разгоняет» прежде всего реформа финансирования отрасти). «Средняя цена в пригородной зоне сейчас составляет 74,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Год показатель был на уровне 67 тыс. Таким образом, рост составил 11%», – говорит она.
Факторы
Эксперты перечисляют целый набор факторов, которые привели к снижению объемов строительства в Ленобласти. «Тенденция «оттока» спроса в черту города наблюдается уже на протяжении примерно трех лет. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих районах пока еще ощущается недостаток инфраструктуры. Кроме того, участки, близкие к станциям метро, уже застроены, и новое строительство ведется теперь в отдалении. Сокращение высотности, уменьшение налоговых преференций со стороны региона – это тоже важные факторы. Еще одна причина, которая способствует падению спроса, – большое количество доступного предложения в черте города. Каменка, Красносельский, Невский районы – в Петербурге достаточно локаций, где «квадрат» стоит не очень дорого, да еще и с городской пропиской», – говорит Михаил Гущин.
«Еще один фактор, понижающий интерес застройщиков к Ленобласти – растущая себестоимость строительства при стагнирующей цене «метра». Покупательная способность населения сегодня не позволяет повышать цены на областные проекты. В связи с этим их маржа сокращается до минимальной, что делает их неинтересными для застройщиков. Как следствие, многие компании сейчас пересматривают свои планы по выводу на рынок новых проектов и очередей проектов, уже реализуемых, корректируют свой земельный банк. Можно прогнозировать, что в ближайшие годы рынок Ленобласти уменьшится в объеме. При этом продуманные, качественные проекты в развитых локациях продолжат пользоваться спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Также эксперты называют среди факторов, влияющих на ситуацию, ужесточение политики в отношении метража нового жилья и его высотности, а также требования властей по формированию социальной инфраструктуры. В СМИ даже появлялась информация, что власти региона целенаправленно предпринимают меры по снижению объемов строительства жилья.
В Правительстве Ленобласти отрицают наличие такой задачи, подчеркивая, что их цель – обеспечение комфортной жизни граждан, для чего необходима, в частности, синхронизация ввода жилья и соцобъектов, а также формирование сбалансированного по спросу и предложению рынка. «Любой быстрорастущий регион регулирует процессы строительства жилья и «социалки», стараясь их синхронизировать. Конечно, Ленобласть имеет законные рычаги по сдерживанию объемов строительства и ввода жилья. Но вместе с тем любой регион заинтересован в обновлении жилищного фонда и росте числа жителей – это естественные, правильные показатели развития. Поэтому найти равновесную точку – вот основная задача для градостроительного блока. Я могу сказать, что в Ленобласти сейчас ввод в целом удовлетворяет спрос», – подчеркивает Михаил Москвин
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– В прилегающих к Петербургу районах Ленобласти продолжается снижение объема предложения. Наиболее популярные территории исчерпали строительный потенциал. Это прежде всего Кудрово, а затем – Мурино, где постепенно достраиваются крупные объекты от застройщиков из топ-10, а в разработке и продаже остаются проекты на участках, более удаленных от метро. Им уже есть альтернатива в городе примерно по той же цене, например, в Шушарах, Усть-Славянке и на Охте.
Вложив деньги в долгострой, можно либо сэкономить, либо значительно отсрочить переезд.
Портал «АСН-инфо» выяснил у экспертов, оправдан ли такой риск.
По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, в городе на контроле ведомства находится 24 проблемных объекта (57 жилых домов) общей площадью 728, 688 тыс. кв. м, рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Это 6% от всего строящегося жилья.
Ранее власти города заявляли, что в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 16 жилых комплексов. Это 49 домов, или почти 700 тыс. «квадратов».
Секретная информация
Получить информацию от петербургских застройщиков с проблемными объектами оказалось непростой задачей. Одни отказывались от комментариев, другие не могли толком рассказать, что они предлагают клиентам.
По поводу реализации квартир в ГК «Город» конкретики оказалось немного. Напомним, застройщик задерживает сроки сдачи трех своих жилых комплексов, квартиры в которых ждут 3,5 тыс. человек. В ГУП «Центр содействия строительству» (ведомство, контролирующее ход строительства на данных объектах) сообщили, что вопросами реализацией жилья не занимаются, и рекомендовали обратиться в Банк «Санкт-Петербург», который обслуживает ГК «Город». Однако в банке заверили, что эти вопросы в их полномочия также не входят и кто и как будет сбывать оставшиеся квартиры – неизвестно.
В банке «Российский капитал», являющемся санатором ГК «СУ-155», сообщили, что квартиры данного застройщика они планируют начать продавать летом этого года. В числе дольщиков и пайщиков группы значатся более 30 тыс. человек, 4,5 тыс. из которых - в Петербурге. Для того чтобы привлечь покупателей специально под объекты «СУ-155», в «Российском капитале» сейчас работают над созданием индивидуального ипотечного продукта. «У нас задача - не подешевле купить и подороже продать, а продать, чтобы достроить», - заверил представитель банка.
Одни из самых «стойких» долгостроев – объекты компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»). Сдача жилья здесь переносилась по пять-шесть раз, люди ждут переезда в некоторые жилые комплексы с 2008 года.
Как объяснила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, застройщик реализует свои квартиры при помощи ипотеки или в рассрочку. В качестве дополнительных гарантий в компании есть программа «Умная рассрочка», распространенная на строящиеся корпуса ЖК «Премьер Палас» и «Звездный». Согласно ее условиям первый взнос составляет 30 % от стоимости жилья, второй взнос, также в размере 30 %, необходимо будет внести спустя 3-5 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Третий взнос, 10 %, делается спустя 3-5 рабочих дней с даты опубликования приказа на заселение на сайте компании. Последние 30% можно будет
заплатить спустя 90 дней с даты опубликования приказа на заселение. «Таким образом, покупатель не только имеет возможность оплачивать недвижимость поэтапно, но и получает гарантии, ведь в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию платеж вносить не нужно», - заверила Надежда Калашникова.
Лучше мимо
По мнению генерального директора АН «Время недвижимости» Наили Берестовой, одна из основных показателей проблемных застройщиков - активная рекламная кампания. «Их реклама есть на баннерах, рекламных щитах, в метро. Такие застройщики принимают участие в выставках и других публичных мероприятиях, для потенциальных проходят акции, лотереи, разыгрывают авто», - перечислила Наиля Берестова.
Большинство риелторов уверены – среднестатистический покупатель чаще всего малограмотен в юридических вопросах, связанных с приобретением квартиры, и подобные акции мотивируют его на спонтанную покупку.
«Реклама от проблемных застройщиков идет в регионах нашей страны. Приезжие на полном серьезе уверены, что данная компания – самая успешная и надежная в Петербурге, - говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. - Причем людям рекомендуют приехать в офис именно со всей суммой сделки, где с ними заключают предварительный договор. Квартиры в таких объектах действительно дешевле, и граждане, не обращая внимания на наклейки на информщитах с несколько раз перенесенными сроками сдачи, покупают в этих домах жилье».
Президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов объясняет, что при покупке квартиры в долгостроях существует две основные проблемы: банкротство и двойные продажи. На втором плане стоят перенос сроков сдачи дома, невозможность подключения к коммуникациям и регистрации по месту жительства, а также низкое качество строительства в целом. Взамен на это проблемные застройщики часто предлагают бонусы в виде скидок на квартиры от 10%, беспроцентную рассрочку, бесплатные квадратные метры и пр.
«Мы стараемся не сотрудничать с такими компаниями, но бывают и спорные моменты. Есть брать жилье на уровне котлована, риск попасть на долгострой есть всегда. А когда дом уже под крышей и в нем ведутся отделочные работы, уверенности в том, что объект сдадут в срок, больше», - говорит госпожа Берестова.
Если покупатель решил приобретать квартиру самостоятельно, то на долгострой лучше «не нарываться», считает Валерий Виноградов. Для начала следует получить информацию об объекте хотя бы из СМИ. «Скажу как адвокат: дополнительные уступки часто идут в обмен на юридические сложности. На сегодняшний день большинство клиентов отказываются от приобретения жилья в долгостроях, потому что дисконты, предлагаемые застройщиками, несоизмеримы с возможными проблемами», - подытоживает Валерий Виноградов.
«ТГК-1» предлагает населению активнее переходить на прямую оплату отопления и горячей воды, минуя управляющие компании.
Однако жилищники города считают, что такие платежи не исправят проблему избыточного начисления платы за общедомовые нужды.
В Петербурге растет задолженность жилкомсервисов и управляющих компаний перед поставщиками тепла. В этом признались на прошлой неделе журналистам специалисты Жилищного комитета и специалисты компании «ТГК-1», крупнейшего в СЗФО производителя теплоэнергии. Правда, у ведомства Смольного и ресурсной организации разное видение решения данной проблемы.
Как отметила начальник планово-экономического отдела Жилищного комитета Наталья Летенко, ситуация с задолженностью за последний год действительно обострилась. Все управляющие компании города в той или иной мере имеют долги перед ресурсными организациями. Никто из них и не застрахован от возможного банкротства. Все проблемы, по ее словам, растут из 354-uj постановления, устанавливающего расчет за общедомовые нужды. Их по-разному подсчитывают, выявляются лишние подключения. Отсюда и долги.
«К нынешней осени в Петербурге будут подготовлены откорректированные нормативы. Они должны спасти управляющие компании от роста долгов, но уже набранные все равно останутся. Однако УК не стоит банкротить, решать вопрос с долгами необходимо другими способами», – полагает чиновник.
Начальник правового департамента «ТГК-1» Елена Михайлова напоминает, что долг петербургских жилкомсервисов перед компаний в настоящее время составляет 6,1 млрд рублей. В данный момент уже направлены иски о признании банкротами Жилкомсервиса № 3 Кировского района и ГУП РЭП «Строитель».
«Мы рассматриваем банкротство как один из способов прекращения прироста задолженности управляющих организаций. По сути, единственным активом
банкрота являются долги конечных потребителей. Именно за счет работы с ними удается вернуть часть задолженности», – отметила специалист.
По словам специалиста, также изменить ситуацию к лучшему может переход на прямые платежи. Они уже задействованы в Карелии и в Мурманской области. В Петербурге 84 дома рассчитываются за тепловую энергию напрямую. По итогам 2015 года собираемость превысила в них 95%. «Особо отмечу, что выбор такой схемы расчетов не несет последствий для жителей – компания компенсирует выпуск отдельной квитанции, при этом комиссия по ее оплате не взимается. Благодаря заключению трехстороннего соглашения между УК, ресурсоснабжающей организацией и расчетным центром сохраняются все льготы», – подчеркнула специалист «ТГК-1».
Стоить добавить, что городские чиновники от ЖКХ не против прямых платежей как параллельной альтернативе действующей схемы, но предупреждают, что прямые платежи не исправят проблему избыточного начислению платы за общедомовые нужды.
Заведующий отдела развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Александр Локионов уверен, что причина неплатежей – социальный фактор, когда человек находится за гранью платежеспособности. «На мой взгляд, работа должна строиться через управляющие компании, которые более эффективно на местах могут работать с должниками. А также они знают, какие в домах есть «дыры» потребления и как с ними бороться», – считает он.
Цифра:
6,1 млрд рублей – долги петербургских жилкомсервисов перед «ТГК-1.