Областные новостройки в поисках равновесия
Объемы строительства жилья в Ленобласти в последние годы плавно снижаются. По мнению экспертов, этому способствует целый набор факторов, и тренд этот, по всей видимости, получит продолжение.
При этом ни власти региона, ни аналитики не видят в этой тенденции ничего критического: рынок стремится к точке здорового равновесия.
Коррекция
По данным Единого реестра застройщиков, совокупный объем текущего строительства в Ленобласти имеет тенденцию к постепенному снижению. Так, на пике значений, в апреле 2017 года, в регионе «в работе» было 7,17 млн кв. м жилья. К июню 2018-го показатель снизился до 6,29 млн, а на август 2019-го – до 4,65 млн кв. м.
Тот же тренд наблюдается и по показателю ввода жилья в эксплуатацию. За три квартала 2019 года он составил 1,62 млн кв. м, что заметно меньше, чем за аналогичной период последних лет: в 2018 году – 2,09 млн, в 2017-м – 2 млн. Итоговый ввод за год, по прогнозу заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, составит примерно 2 млн кв. м. «Это наш план и вполне равновесная цифра», – считает он. Для сравнения: в 2018 году было введено 2,64 млн кв. м, в 2017-м – 2,62 млн.
«Есть небольшой спад по вводу новых проектов, но это вполне объяснимо тем, что застройщики (как и во всей стране) предпочли сконцентрироваться на плавном прохождении реформы: большая часть занималась доведением своих домов до 30%-й готовности, остальная – переговорами с банками о получении проектного финансирования. Кроме того, нельзя не признать, что пару лет назад активизировался процесс строительства в «сером поясе» Санкт-Петербурга», – анализирует причины сокращения объемов ввода Михаил Москвин.
Реалии рынка
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за последний год на рынке Ленобласти серьезно снизились и предложение, и спрос. «В связи со снижением предложения на 30% (сейчас в пригородной зоне области его объем составляет 930 тыс. кв. м, а на конец сентября прошлого года – 1,34 млн), снижается и реализованный спрос. По итогам трех месяцев 2019 года он составил 661 тыс. кв. м, а за тот же период 2018 года – 858 тыс. Снизился выход новых проектов, причем стало мало именно новых брендов. За III квартал этого года появился только один новый жилой комплекс. В 2018 году за три квартала на рынок вышло 722 тыс. кв. м, а в этом году – только 457 тыс. – на 37% меньше», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласен Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). «Объемы нового предложения хорошо отражают ситуацию, которая сложилась на рынке в связи с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства. В первом полугодии застройщики очень активно выводили новые проекты: в I квартале – 302 тыс. кв. м; и во II – 177 тыс. А после 1 июля, наоборот, многие заняли выжидательную позицию: объем новых стартов в III квартале составил всего 66 тыс. кв. м», – отмечает он.
При этом, как отмечает Ольга Трошева, сужение рынка дополнительно стимулирует рост цен (отметим, что это только один из факторов; по оценке экспертов, цены «разгоняет» прежде всего реформа финансирования отрасти). «Средняя цена в пригородной зоне сейчас составляет 74,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Год показатель был на уровне 67 тыс. Таким образом, рост составил 11%», – говорит она.
Факторы
Эксперты перечисляют целый набор факторов, которые привели к снижению объемов строительства в Ленобласти. «Тенденция «оттока» спроса в черту города наблюдается уже на протяжении примерно трех лет. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих районах пока еще ощущается недостаток инфраструктуры. Кроме того, участки, близкие к станциям метро, уже застроены, и новое строительство ведется теперь в отдалении. Сокращение высотности, уменьшение налоговых преференций со стороны региона – это тоже важные факторы. Еще одна причина, которая способствует падению спроса, – большое количество доступного предложения в черте города. Каменка, Красносельский, Невский районы – в Петербурге достаточно локаций, где «квадрат» стоит не очень дорого, да еще и с городской пропиской», – говорит Михаил Гущин.
«Еще один фактор, понижающий интерес застройщиков к Ленобласти – растущая себестоимость строительства при стагнирующей цене «метра». Покупательная способность населения сегодня не позволяет повышать цены на областные проекты. В связи с этим их маржа сокращается до минимальной, что делает их неинтересными для застройщиков. Как следствие, многие компании сейчас пересматривают свои планы по выводу на рынок новых проектов и очередей проектов, уже реализуемых, корректируют свой земельный банк. Можно прогнозировать, что в ближайшие годы рынок Ленобласти уменьшится в объеме. При этом продуманные, качественные проекты в развитых локациях продолжат пользоваться спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Также эксперты называют среди факторов, влияющих на ситуацию, ужесточение политики в отношении метража нового жилья и его высотности, а также требования властей по формированию социальной инфраструктуры. В СМИ даже появлялась информация, что власти региона целенаправленно предпринимают меры по снижению объемов строительства жилья.
В Правительстве Ленобласти отрицают наличие такой задачи, подчеркивая, что их цель – обеспечение комфортной жизни граждан, для чего необходима, в частности, синхронизация ввода жилья и соцобъектов, а также формирование сбалансированного по спросу и предложению рынка. «Любой быстрорастущий регион регулирует процессы строительства жилья и «социалки», стараясь их синхронизировать. Конечно, Ленобласть имеет законные рычаги по сдерживанию объемов строительства и ввода жилья. Но вместе с тем любой регион заинтересован в обновлении жилищного фонда и росте числа жителей – это естественные, правильные показатели развития. Поэтому найти равновесную точку – вот основная задача для градостроительного блока. Я могу сказать, что в Ленобласти сейчас ввод в целом удовлетворяет спрос», – подчеркивает Михаил Москвин
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– В прилегающих к Петербургу районах Ленобласти продолжается снижение объема предложения. Наиболее популярные территории исчерпали строительный потенциал. Это прежде всего Кудрово, а затем – Мурино, где постепенно достраиваются крупные объекты от застройщиков из топ-10, а в разработке и продаже остаются проекты на участках, более удаленных от метро. Им уже есть альтернатива в городе примерно по той же цене, например, в Шушарах, Усть-Славянке и на Охте.
Рынок теплоизоляционных материалов (ТИМ), традиционно растущий в период активного строительного сезона, по итогам I квартала 2014 года показал замедление темпов роста до 7-8%. Эксперты связывают это с сокращением темпов строительства в регионе.
В последние 3-5 лет рынок теплоизоляционных материалов растет на 12-15% в год, подсчитал Игорь Арнаутов, аналитик «Инвесткафе». По его словам, чуть быстрее растет сегмент каменной ваты – 15-20%. В 2013 году рынок вырос примерно на 10-11%, и по итогам года его объем составил 52 млн куб. м, однако в 2014 году произошло некоторое замедление роста из-за сокращения темпов строительства, в частности за I квартал 2014 года рынок снизил темпы до 7-8%, рассказывает господин Арнаутов. Объем спроса на ТИМ в СЗФО составляет около 3-3,5 млн куб. м в год, добавляет эксперт. По его оценкам, объем рынка теплоизоляционных материалов на Северо-Западе можно разделить на три составляющих: стекловата, продажи которой составляют около 2 млн куб. м, каменная вата (продается примерно в таком же объеме) и экструдированный пенополистирол, объем продаж которого составляет около 1 млн куб. м в год.
Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по маркетингу «Корпорации ТехноНИКОЛЬ», отмечает, что рынок ТИМ на основе минеральной изоляции Санкт-Петербурга и Ленинградской области растет в целом быстрее, чем рынки других областей СЗФО. «Например, если динамика потребления в Архангельске или Калининграде менее пяти процентов, то в Ленинградской области этот показатель может доходить до девяти. Это объясняется активным жилищным строительством и ростом сегмента DIY», – поясняет госпожа Кузнецова.
По словам Льва Марголина, директора по строительству компании MirLand Development Corporation, на протяжении нескольких лет наблюдается рост и расширение рынка ТИМ. «В Петербурге уверенный рост показывают теплоизоляционные материалы из каменной ваты и пенополистирола, – рассказывает господин Марголин. – Рост на рынке ТИМ обусловлен различными инициативами государства в области энергосбережения, ростом тарифов на ЖКХ и доходов населения. Оказывает влияние на этот рынок и развитие строительной области в целом, темпы застройки и ввода коммерческих и жилых объектов в эксплуатацию».
Тимофей Милюков, специалист отдела маркетинга компании «ЭКОТЕРМИКС», считает главным фактором роста этого рынка то, что все больше людей задумывается об экономии электроэнергии. Это вынужденная мера в условиях нынешней экономической ситуации в стране, уверен эксперт.
«Наибольшим спросом пользуется минераловатная теплоизоляция, а также экструдированный пенополистирол, – отмечает Кирилл Иванов, коммерческий директор «ПЕНОПЛЭКС». – Минераловатные утеплители являются более традиционным материалом для нашей страны, поэтому их доля высока, хотя по своим характеристикам они значительно уступают более современным материалом. Тем не менее, доля экструдированного пенополистирола с каждым годом растет – как в целом на российском рынке ТИМ, так и на рынке Петербурга в частности».
Востребованность теплоизоляционных материалов на основе каменной ваты и стекловолокна Елена Кузнецова объясняет рядом их преимуществ: высокими теплосберегающими характеристиками, негорючестью, долговечностью и стабильностью физико-механических характеристик в течение 50 лет.
По словам Тимофея Милюкова, все перечисленные ТИМ обладают хорошими теплоизоляционными характеристиками, а их использование позволяет существенно сократить счета за электроэнергию.
Кирилл Иванов отмечает увеличение спроса на ТИМ. «Спада активности не было даже в период майских праздников. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то объем продаж в первом квартале 2014 года вырос на 58 процентов», – делится результатами господин Иванов.
Фактор сезонности определяет динамику цен на теплоизоляционные материалы. «Ближе к пику строительного сезона цены на ТИМ начинают расти. С учетом роста себестоимости производства, вызванного ростом курса валют, ростом цен на энергоносители, увеличение цен на ТИМ неизбежно на 5-10 процентов», – прогнозирует госпожа Кузнецова.
Кирилл Иванов и Лев Марголин полагают, что резкого колебания цен на теплоизоляционные материалы ожидать не стоит – подрастут они, скорее всего, с учетом инфляции.
Строители не готовы массово внедрять энергоэффективные технологии. Эксперты говорят, что причина в высокой стоимости таких решений, туманных сроках окупаемости и отсутствии стимулов со стороны государства.
Проблема неспешного развития энергоэффективности в России, по словам Евгения Тесли, заместителя генерального директора по вопросам устойчивого развития «Бюро техники», заключается в отсутствии комплексного подхода к строительству нового объекта. «Нет методик, решений, технологий, которые всесторонне оценили бы здание не только с точки зрения энергоресурсов и адаптивных инженерных решений, но и социальных аспектов. В первую очередь, необходимо адаптировать поток западных энергоэффективных технологий к нашим условиям, климатическим параметрам, фактору наличия энергоресурсов и – самое важное – их стоимости», – полагает господин Тесля.
Алексей Леплявкин, генеральный директор компании Profit, отмечает, что основной причиной является отсутствие нормативной базы, на основании которой можно проходить согласование в экспертных органах. «В существующих на данный момент СНиПах, СП и т. д. нет ни соответствующей терминологии, ни методик расчета, – сетует господин Леплявкин. – Следующая причина – неосведомленность населения. Несомненно, технологии будут применяться, если на них будет спрос. На сегодняшний же день потребители узнают о современных решениях от единичных застройщиков, которые их применяют».
По мнению Михаила Фуксмана, директора по продажам компании «ПетроСтиль», еще одной проблемой являются кадры. «Многие специалисты готовились по устаревшим на данный момент нормам, и сейчас не готовы преодолеть инерцию, но прогрессивные компании стремятся сократить этот разрыв», – говорит эксперт.
Строители с опаской относятся к энергоэффективным решениям, так как они удорожают стоимость проекта. «На нашем опыте внедрение энергоэффективных технологий действительно привело к удорожанию отдельных разделов, например инженерии, и отразилось на себестоимости строительства, увеличив его на 5%», – говорит Елена Беседина, директор по продажам O2 Development.
«При первой встрече с энергоэффективными решениями инвестор или девелопер считает, что любое энергоэффективное решение – дорогое решение, и это так, если не думать о проекте вообще. Если взять СНиП, поставщиков светодиодных светильников и тепловых насосов и сделать сметный расчет – цифры поразят. Устройство тепловых насосов (геотермальных) обойдется в 10 раз дороже устройства газовой котельной, – рассказывает Евгений Тесля. – При оценке стоимости квадратного метра экологичного жилого дома нужно понимать стоимость 1 кв. м некоего базового варианта. То есть изначально нужно знать, какого класса жилой дом планировал построить девелопер, какова будет стоимость 1 кв. м. От этих параметров напрямую зависит дельта дополнительных инвестиционных затрат или, возможно, экономии».
Если рассматривать строительство здания и эксплуатационные расходы в течение продолжительного периода времени, как это делается в европейских странах, то энергоэффективные технологии, несомненно, окажутся экономически оправданными.
Если строитель использовал новейшие разработки инженерных решений климатических систем, рекуператоры, тепловые насосы, погодозависимую автоматику, то стоимость строительства объекта, по оценкам Романа Серебрякова, генерального директора ООО «РСК-СПб», в среднем повышается на 25%, однако экономия при эксплуатации может составить от 20 до 30% от затраченных финансовых ресурсов. «Срок окупаемости зависит от уровня энергоэффективности и технической сложности проекта и в среднем составит 3-5 лет, но может растянуться и на десятки лет, – рассказывает господин Серебряков. – Основываясь на зарубежном опыте, все чаще можно встретить готовые энергоэффективные решения с минимальным сроком окупаемости. Уже сегодня есть хорошие экспериментальные примеры работы технологии рекуперации в типовых домах Московской области, которые показали экономию до 70% энергии».
Повсеместное внедрение энергосберегающих технологий зависит от воли государства.
Для застройщиков стимулом к внедрению таких решений может стать государственная поддержка подобных проектов и утверждение нормативов на новые энергосберегающие технологии, считает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
«В Финляндии энергоэффективные технологии дотируются государством. В Европе действует единый стандарт энергоэффективности строительства. Все европейские решения и по теплу, и по воде являются энергоэффективными, другие просто недопустимы», – приводит примеры госпожа Гуртовая.