Коттеджный рынок: спячка продолжается
Оптимистичные прогнозы экспертов, ожидавших роста активности на коттеджном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в этом году, не оправдались. Прошлогоднее оживление сменилось продолжением спячки, начавшейся еще в 2015 году.
По мнению экспертов, заметных изменений на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике. Кроме того, для роста интереса к коттеджным поселкам необходимо развитие инфраструктуры, в том числе социальной.
Лето прошло
По данным экспертного бюро «Сперанский», всего за лето 2019 года на коттеджном рынке состоялось 376 сделок на общую сумму 874 млн рублей. Этот результат на 4% хуже, чем прошлым летом. «Порядка 94% сделок касались не самих коттеджей, а участков без обязательного подряда. Средняя цена земли составила 199 тыс. рублей за сотку. Много продано дорогих участков. Цена в 7 млн рублей вовсе не редкость. При этом число сделок с дешевыми неделами сокращается, что говорит о поляризации доходов», – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель ЭБ «Сперанский».
Схожие тренды отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg (оценивают ситуацию только по коттеджам). По их данным, по итогам первого полугодия 2019 года на загородном рынке высокого класса суммарно было реализовано лишь 45 коттеджей. Это на 38% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, если сравнивать с первым полугодием 2017 года, то продажи находились на сопоставимом уровне.
Они отмечают также, что по сравнению с итогами 2018 года количество поселков, представленных на рынке, не изменилось. Активная динамика вывода новых поселков в течение 2018 года пополнила рынок новыми предложениями. Однако невысокий спрос затормозил этот тренд, и в течение первого полугодия 2019 года девелоперская активность была нулевой. «Так, по итогам полугодия в продажу не вышло ни одного нового проекта высокого класса, в результате свободное предложение уменьшилось на 2% в классе А и на 6% в классе В», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По ее данным, по итогам первого полугодия средняя стоимость предложения загородного лота в классе А составила 62,4 млн рублей. По сравнению с концом 2018 года показатель уменьшился на 8%. Кроме того, средний бюджет сделки в классе А в 1,5 ниже средней стоимости предложения. В классе В средняя стоимость предложения составила 26,2 млн рублей, увеличившись по сравнению с концом года на 5%. Показатель средней стоимости сделки ниже аналогичного показателя предложения на 29%. Это говорит о том, что в обоих классах покупатели выбирали более дешевые лоты.
Война Севера и Юга
По данным ЭБ «Сперанский», за последний год доля проектов на южных направлениях значительно сократилась. Это в корне отличается от тенденций, которые наблюдались ранее: тогда число коттеджных поселков на южном направлении росло опережающими темпами. «За последние 12 месяцев количество проектов в Ломоносовским районе снизилось на 9%, в Гатчинском на 18%, в Лужском на 15%. Тогда как в Приозерском и Курортном районе хоть и незначительно, но подросло», – отмечает Дмитрий Сперанский.
По мнению архитектора компании «ОД-Фамилия» Александры Давыдовой, это временный откат интереса от южных территорий. «Петербург развивается в южном направлении, здесь появляются крупные девелоперские проекты, строятся дороги. Южные территории еще ждет рост спроса», – считает она
Директор инвестиционных проектов Jensen Group Ольга Райчук, напротив, утверждает, что никогда не сталкивалась со снижением интереса к северным районам: «Здесь есть то, что нужно всем для загородного жилья: природа, комфорт, развитая инфраструктура».
«Мы ожидаем снижения числа коттеджных поселков по всем направлениям. Последние пару лет мы фиксируем снижение интереса покупателей к загородному рынку в целом. Граждане покупают землю, но большинство откладывает начало строительства, иногда лет на пять», – со своей стороны, отметила руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева.
Предложение падает
Естественным следствием низкого спроса стало падение предложения, особенно по самим коттеджам. По данным ЭБ «Сперанский», на загородном рынке сокращается количество коттеджных поселков, где предлагаются дома. «Год назад их было 125, а сегодня их осталось лишь 110. Причем надо учесть, что еще 25 проектов из этого количества на самом деле ориентированы на продажу участков и предлагают по два-три дома для ассортимента», – отмечает Дмитрий Сперанский.
«В сегменте домов реальных альтернатив становится с каждым годом все меньше. Сегодня клиенты просматривают три-четыре варианта коттеджных поселков – и все. Лет пять назад они выбирали между десятком заинтересовавших их предложений», – отмечает генеральный директор компании «Русь: Новые территории» Дмитрий Майоров.
Спрос все больше концентрируется вокруг ограниченного числа проектов. Доля «холодных» проектов (то есть тех, где почти нет продаж) выросла за последние полгода с 48% до 56%. «Мы не чувствуем конкурентного давления: новых заметных проектов в нашем сегменте не появляется уже несколько лет», – говорит Ирина Кудрявцева. «Формально конкуренция на рынке остается высокой. Количество проектов вроде бы велико, но качественного предложения при этом очень немного», – соглашается Ольга Райчук.
Количество поселков, предлагающих участки, также снижается, но гораздо медленнее. «На сегодня осталось в предложении 350 проектов, где выставлены в продажу участки без подряда. 49 из них относятся к верхней ценовой категории (от 250 тыс. рублей за сотку), 160 проектов средней ценовой категории (100–250 тыс.) и 141 поселок с участками до 100 тыс. рублей за сотку. По сравнению с ситуацией годовой давности число поселков средней и нижней ценовой категории сократилось на 7%, верхний сегмент почти не изменился», – отмечает Дмитрий Сперанский.
Ждем перемен
Эксперты пока не ожидают серьезных изменений на рынке. «Цены на коттеджном рынке стоят уже четыре года. Колебания средневзвешенных цен за квартал не превышают 1%. То есть ниже погрешности измерений. И нет никаких факторов, которые бы толкнули цены в ближайшее время вверх или вниз», – говорит Дмитрий Сперанский.
«Оживлению интереса к загородным объектам могут поспособствовать серьезные изменения, которые должны произойти в рамках развития инфраструктуры, в том числе социальной», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
С ним согласен управляющий партнер ИСХ GOOD WOOD Александр Дубовенко. «Также необходимо обратить внимание на качество проектирования поселков. Необходимо создание общественных пространств, предназначенных для общего пользования жителей, – прогулочных зон, мест отдыха, детских площадок», – считает он.
«Новые проекты будут выходить всегда. Но значительная часть заявленных сегодня проектов – это ранее «замороженные» поселки. Застройщики будут искать специалистов, способных реанимировать брошенные «пятна», меняя концепцию и название. Крупных изменений на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике в ту или другую сторону», – резюмирует Дмитрий Сперанский.
Опалубочные системы, применяемые при строительстве мостов и тоннелей, значительно отличаются от опалубки для жилых объектов. По мнению специалистов, они должны обладать большей жесткостью и необходимой устойчивостью, эксплуатационной гибкостью и выдерживать высокие нагрузки.
По информации компании PERI, опалубка для мосто- и тоннелестроения является сложной конструкцией, представляющей собой комбинацию из несущих лесов. При проектировании необходимо учитывать весь процесс строительства в целом, при этом на проект влияют такие факторы, как способ и технология возведения сооружения, его габаритные размеры», – отметили в компании PERI.
По оценкам специалистов «Первой опалубочной компании», оборот рынка опалубки в Петербурге и Ленобласти составляет около 100 млн рублей в месяц.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании», рассказала, что при строительстве жилых домов применяется стандартная стеновая опалубка, к которой не предъявляются какие-либо повышенные требования. «Когда же строятся мосты и тоннели, то опалубка производится на заказ под конкретный инженерный проект. Она нестандартная, к ней предъявляются повышенные требования на нагрузки, и рассчитать, сколько и какая конструкция опалубки нужна для строительства моста или тоннеля, может только очень опытный инженер», – пояснила она.
По словам Юрия Булгакова, руководителя представительства «Первой опалубочной компании» в Петербурге, опалубка должна обладать прочностью, жесткостью, неизменяемостью формы и устойчивостью в рабочем положении, а также в условиях монтажа и транспортирования. Кроме этого, конструкция опалубки должна обеспечивать также проектную точность геометрических размеров монолитной конструкции мостов и тоннелей.
«При строительстве мостов и тоннелей требования к качеству бетонируемой поверхности более строгие, чем при строительстве домов. Отсутствие шероховатостей и других дефектов на монолите напрямую зависит от фанеры. Поэтому выбору данного материала нужно уделять серьезное внимание – он должен иметь гладкую, ровную поверхность, устойчивую к взаимодействию с бетоном, и хорошо прокрашенные торцы. В противном случае строители будут вынуждены тратить дополнительные ресурсы на обработку застывшего бетона», – прокомментировал Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», мирового лидера по производству березовой фанеры.
Елена Ефименко, руководитель отдела маркетинга «Первой опалубочной компании», рассказала, что условно можно выделить топ-20 основных игроков рынка опалубки в Петербурге, специфика деятельности которых зачастую отличается.
Юрий Булгаков добавил, что сегодня на рынке опалубочных систем Петербурга и Ленобласти насчитывается 5-6 крупных компаний, а остальные довольно мелкие игроки рынка, которые работают без складов.
За девять месяцев 2013 года в Петербурге и Ленобласти было произведено 4,6 млн кубометров товарного бетона. По итогам года специалисты прогнозируют небольшой рост рынка в 7%. При этом существенных изменений в структуре рынка товарного бетона не ожидается.
По разным оценкам, в 2012 году в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 6 млн куб. м бетона. Рост рынка составил более 15%. Еще в середине 2013 года участники рынка говорили о том, что прирост на рынке товарного бетона Петербурга и Ленинградской области практически отсутствовал, указывая на стагнацию в отрасли.
Сергей Шерстюков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад», рассказал, что в первом полугодии 2013 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 2,9 млн куб. м бетонорастворных смесей, а за девять месяцев – 4,6 млн. «С учетом того что бетонорастворные смеси невозможно изготовить для хранения на складе, объем производства полностью соответствует объему потребления», – добавил Сергей Шерстюков.
По данным ОАО «Ленстройдеталь», в первом полугодии 2013 года было произведено около 3,05 млн куб. м бетона, что примерно на 8% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Игроки говорят о положительных тенденциях на рынке, однако большого роста по итогам 2013 года не предвещают.
Дмитрий Будаков считает, что рост рынка будет сдержанным: «Судя по текущим показателям, значительного роста по сравнению с 2012 годом ожидать не приходится».
В свою очередь, по оценкам господина Шерстюкова, увеличение емкости рынка товарного бетона в 2013 году по сравнению с 2012-м составит около 7%. С таким прогнозом согласен и Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение».
На строительном рынке Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, работает от 80 до 100 компаний по производству бетона. Основной особенностью этого сегмента является высокая конкуренция и сезонный спрос на продукцию. Лидерами по производству бетона являются всего несколько компаний. Среди них эксперты называют ОАО «ЛСР-Базовые», ОАО «Ленстройдеталь», компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон» и др.
Сергей Шерстюков рассказал, что в 2013 году состав крупных производителей остался прежним, однако некоторые из них достаточно активно развивали производственную базу. «В частности, наша организация в 2013 году ввела в строй два бетонных производства в Невском районе Санкт-Петербурга и в Ленинградской области в пос. Боровинка. Также завершается наладка оборудования на бетонном производстве в Приморском районе Санкт-Петербурга», – добавил господин Шерстюков.
По его словам, объем производства товарного бетона бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за девять месяцев 2013 года составил 725 куб. м, что на 2,7% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Дмитрий Будаков, начальник отдела продаж РБС ОАО «Ленстройдеталь», отметил, что компания за первые шесть месяцев 2013 года произвела 131,4 тыс. куб. м бетона, что соотносимо с показателями за аналогичный период 2012 года. По его словам, появлению новых крупных игроков препятствует высокая конкуренция в отрасли. В то же время крупные компании, работающие на рынке, стабильны.
По мнению Александра Батушанского, пока еще существенных изменений в структуре игроков на рынке товарного бетона нет, но в течение следующих двух лет из отрасли уйдут небольшие компании, которые попали на него из-за неверного представления об условиях работы на рынке товарного бетона.