Коттеджный рынок: спячка продолжается
Оптимистичные прогнозы экспертов, ожидавших роста активности на коттеджном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в этом году, не оправдались. Прошлогоднее оживление сменилось продолжением спячки, начавшейся еще в 2015 году.
По мнению экспертов, заметных изменений на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике. Кроме того, для роста интереса к коттеджным поселкам необходимо развитие инфраструктуры, в том числе социальной.
Лето прошло
По данным экспертного бюро «Сперанский», всего за лето 2019 года на коттеджном рынке состоялось 376 сделок на общую сумму 874 млн рублей. Этот результат на 4% хуже, чем прошлым летом. «Порядка 94% сделок касались не самих коттеджей, а участков без обязательного подряда. Средняя цена земли составила 199 тыс. рублей за сотку. Много продано дорогих участков. Цена в 7 млн рублей вовсе не редкость. При этом число сделок с дешевыми неделами сокращается, что говорит о поляризации доходов», – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель ЭБ «Сперанский».
Схожие тренды отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg (оценивают ситуацию только по коттеджам). По их данным, по итогам первого полугодия 2019 года на загородном рынке высокого класса суммарно было реализовано лишь 45 коттеджей. Это на 38% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, если сравнивать с первым полугодием 2017 года, то продажи находились на сопоставимом уровне.
Они отмечают также, что по сравнению с итогами 2018 года количество поселков, представленных на рынке, не изменилось. Активная динамика вывода новых поселков в течение 2018 года пополнила рынок новыми предложениями. Однако невысокий спрос затормозил этот тренд, и в течение первого полугодия 2019 года девелоперская активность была нулевой. «Так, по итогам полугодия в продажу не вышло ни одного нового проекта высокого класса, в результате свободное предложение уменьшилось на 2% в классе А и на 6% в классе В», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По ее данным, по итогам первого полугодия средняя стоимость предложения загородного лота в классе А составила 62,4 млн рублей. По сравнению с концом 2018 года показатель уменьшился на 8%. Кроме того, средний бюджет сделки в классе А в 1,5 ниже средней стоимости предложения. В классе В средняя стоимость предложения составила 26,2 млн рублей, увеличившись по сравнению с концом года на 5%. Показатель средней стоимости сделки ниже аналогичного показателя предложения на 29%. Это говорит о том, что в обоих классах покупатели выбирали более дешевые лоты.
Война Севера и Юга
По данным ЭБ «Сперанский», за последний год доля проектов на южных направлениях значительно сократилась. Это в корне отличается от тенденций, которые наблюдались ранее: тогда число коттеджных поселков на южном направлении росло опережающими темпами. «За последние 12 месяцев количество проектов в Ломоносовским районе снизилось на 9%, в Гатчинском на 18%, в Лужском на 15%. Тогда как в Приозерском и Курортном районе хоть и незначительно, но подросло», – отмечает Дмитрий Сперанский.
По мнению архитектора компании «ОД-Фамилия» Александры Давыдовой, это временный откат интереса от южных территорий. «Петербург развивается в южном направлении, здесь появляются крупные девелоперские проекты, строятся дороги. Южные территории еще ждет рост спроса», – считает она
Директор инвестиционных проектов Jensen Group Ольга Райчук, напротив, утверждает, что никогда не сталкивалась со снижением интереса к северным районам: «Здесь есть то, что нужно всем для загородного жилья: природа, комфорт, развитая инфраструктура».
«Мы ожидаем снижения числа коттеджных поселков по всем направлениям. Последние пару лет мы фиксируем снижение интереса покупателей к загородному рынку в целом. Граждане покупают землю, но большинство откладывает начало строительства, иногда лет на пять», – со своей стороны, отметила руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева.
Предложение падает
Естественным следствием низкого спроса стало падение предложения, особенно по самим коттеджам. По данным ЭБ «Сперанский», на загородном рынке сокращается количество коттеджных поселков, где предлагаются дома. «Год назад их было 125, а сегодня их осталось лишь 110. Причем надо учесть, что еще 25 проектов из этого количества на самом деле ориентированы на продажу участков и предлагают по два-три дома для ассортимента», – отмечает Дмитрий Сперанский.
«В сегменте домов реальных альтернатив становится с каждым годом все меньше. Сегодня клиенты просматривают три-четыре варианта коттеджных поселков – и все. Лет пять назад они выбирали между десятком заинтересовавших их предложений», – отмечает генеральный директор компании «Русь: Новые территории» Дмитрий Майоров.
Спрос все больше концентрируется вокруг ограниченного числа проектов. Доля «холодных» проектов (то есть тех, где почти нет продаж) выросла за последние полгода с 48% до 56%. «Мы не чувствуем конкурентного давления: новых заметных проектов в нашем сегменте не появляется уже несколько лет», – говорит Ирина Кудрявцева. «Формально конкуренция на рынке остается высокой. Количество проектов вроде бы велико, но качественного предложения при этом очень немного», – соглашается Ольга Райчук.
Количество поселков, предлагающих участки, также снижается, но гораздо медленнее. «На сегодня осталось в предложении 350 проектов, где выставлены в продажу участки без подряда. 49 из них относятся к верхней ценовой категории (от 250 тыс. рублей за сотку), 160 проектов средней ценовой категории (100–250 тыс.) и 141 поселок с участками до 100 тыс. рублей за сотку. По сравнению с ситуацией годовой давности число поселков средней и нижней ценовой категории сократилось на 7%, верхний сегмент почти не изменился», – отмечает Дмитрий Сперанский.
Ждем перемен
Эксперты пока не ожидают серьезных изменений на рынке. «Цены на коттеджном рынке стоят уже четыре года. Колебания средневзвешенных цен за квартал не превышают 1%. То есть ниже погрешности измерений. И нет никаких факторов, которые бы толкнули цены в ближайшее время вверх или вниз», – говорит Дмитрий Сперанский.
«Оживлению интереса к загородным объектам могут поспособствовать серьезные изменения, которые должны произойти в рамках развития инфраструктуры, в том числе социальной», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
С ним согласен управляющий партнер ИСХ GOOD WOOD Александр Дубовенко. «Также необходимо обратить внимание на качество проектирования поселков. Необходимо создание общественных пространств, предназначенных для общего пользования жителей, – прогулочных зон, мест отдыха, детских площадок», – считает он.
«Новые проекты будут выходить всегда. Но значительная часть заявленных сегодня проектов – это ранее «замороженные» поселки. Застройщики будут искать специалистов, способных реанимировать брошенные «пятна», меняя концепцию и название. Крупных изменений на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике в ту или другую сторону», – резюмирует Дмитрий Сперанский.
Согласно данным областного комитета по строительству, за 2013 год в Ленинградской области введено 1292,661 тыс. кв.м. жилья, что на 12% больше аналогичного показателя 2012 года.
Запланированный правительством Ленинградской области показатель по вводу жилья на 2013 составил 1204 тыс. кв. м. На начало января 2014 года его выполнение составило 107,4%.
Как и в 2012 году, лидерами по вводу жилья в Ленинградской области стали – Всеволожский (684,2 тыс. кв.м.), Гатчинский (113,4 тыс. кв.м.) и Выборгский районы (98.9 тыс. кв.м.).
Наименьшее количество «квадратов» введено в Сланцевском (1,5 тыс.кв.м.), Подпорожском (3,2 тыс. кв.м.) и Бокситогорском (9,9 тыс. кв.м.) районах.
По оценке аналитиков, в 2013 году объем потребления сухих строительных смесей в Петербурге и Ленобласти составил около 860 тыс. тонн, но при этом остался практически на уровне 2012 года. Игроки рынка и эксперты считают, что в 2014 году отрасль ждет стагнация.
«2013 год для рынка сухих строительных смесей (ССС) оказался весьма непростым. Темпы роста производства и продаж в отрасли еще в начале 2013 года существенно замедлились. Более того, у ряда отраслевых предприятий наблюдалась отрицательная динамика в период ноябрь-декабрь 2012-го – январь-февраль 2013 года. Вообще, мои прошлогодние прогнозы относительно замедления роста рынка оправдываются. Лично я пока не вижу катализаторов и драйверов роста, которые бы могли наш рынок разогреть», – прокомментировал ситуацию Евгений Беляев, управляющий Союзом производителей сухих строительных смесей.
По его словам, если за весь период существования рынка ССС ежегодный прирост обычно выражался двузначными цифрами (за исключением кризисного 2009 года), то в 2013 году все изменилось и рост составил не более 5%.
В свою очередь, Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Крепс», отметил, что организация не только не снизила объемы своего производства, но даже улучшила результаты 2012 года. «Это очень хорошо, если принять во внимание очевидное замедление строительной активности в Петербурге и заметное превышение предложения над спросом. Настают жаркие времена, а никто из отрасли уходить просто так не хочет. Некоторые участники рынка даже торговали в убыток, чтобы нарастить объемы. Есть проблема с дебиторской задолженностью», – заключил эксперт.
«Объем производства компании «Петролит» в 2013 году вырос на 6%. За последний год наша компания произвела 120 тыс. тонн продукции. Мы занимаем 60% петербургского рынка немодифицированных смесей и 20% всего рынка ССС», – отметил Тарас Беликов, руководитель производства сухих строительных смесей «Петролит» (СТД «Петрович»). Однако, по его словам, наблюдается резкое снижение темпов роста по сравнению с 2012 годом.
Евгений Ботка, генеральный директор компании «Строительная информация», рассказал, что, по предварительной оценке, в 2013 году объем потребления ССС в Петербурге и Ленобласти составил порядка 860 тыс. тонн, но при этом остался практически на уровне 2012 года. По его словам, в структуре потребления в настоящее время преобладают штукатурки, затем идут клеи для плитки, потом ровнители для пола и сухие шпатлевки.
Евгений Ботка довольно оптимистично смотрит на развитие рынка: «Мы надеемся, что 2014 год будет все-таки немного живее. По нашим оценкам, рынок России увеличится на 10-11% в натуральных показателях, а в Петербурге и Ленобласти прирост будет меньше 5-7%».
Мнение:
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Крепс»:
– IV квартал 2013 года был для всего рынка сухих строительных смесей откровенно провальным, несмотря на то что до самого Нового года стояла плюсовая температура. Не спасли даже поступившие бюджетные деньги. Такой отрицательный задел будет сложно компенсировать предыдущими тремя кварталами. Компания «Крепс» в 2013 году произвела больше 190 тыс. тонн, или 2% от общероссийского рынка. Доля же организации в Петербурге и Ленобласти, по собственным оценкам, составляет больше 20%.