Игра в монопольку
Крупные девелоперские компании отвоевывают все большую долю рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Сегодня их доля выросла до 60%. По прогнозам, в ближайшие годы она может достигнуть 80%.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие 2019 года доля крупных компаний в объеме предложения увеличилась на 10 п. п., и превысила 60%, тогда как с начала нулевых на топ-10 компаний приходилось порядка 40% рынка. За последние 10 лет объем предложения продаваемых крупными девелоперами площадей вырос с 2,5 млн до 4,5 млн кв. м. Эксперты полагают, что это позволяет говорить о постепенной монополизации жилищного рынка.
Специалисты ГК «Кортрос» объясняют: в выгодную сторону для банков и крупных девелоперов сложились обстоятельства. Основными игроками рынка становятся компании, располагающие наибольшим объемом денежных средств и широким спектром возможностей.
Вместе с тем для бизнес-процессов укрупнение игроков отрасли имеет свои преимущества. Сегодня, чтобы войти в стройку, необходимо обладать большими ресурсами. Поэтому чем крупнее компания, тем легче ей нести затраты на подготовку участков к застройке.
Директор департамента инвестиционного развития холдинга AAG Евгений Кулагин также отмечает логичность процесса. У крупных застройщиков полностью налажены внутренние процессы взаимодействия, появляются новые источники финансирования. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков добавляет также, что укрупнение рынка снижает риски долевого строительства для покупателей. С рынка уйдут не слишком профессиональные компании, появившиеся на пике спроса на жилье. Однако важно не перейти ту грань, когда это приведет к снижению конкуренции и мотивации девелоперов бороться за покупателя качеством и маркетингом, подчеркивает он.
Фактор эскроу
Нельзя точно сказать, оказал ли уже влияние на укрупнение рынка переход на новую схему финансирования через проектное кредитование и эскроу-счета. Новое законодательство предъявляет требования к размеру собственного капитала застройщиков. Сооружение инженерных сетей еще до выхода на стройплощадку, разработка проекта, а также строительство социальных объектов требуют значительных собственных средств, которыми, как правило, располагают только крупные игроки рынка. Поэтому в ближайшие годы основная доля жилищного строительство придется на застройщиков «первой десятки».
«Пока что заметных признаков влияния проектного финансирования не ощущается. Вот когда проекты будут реализованы по новым правилам, тогда застройщики ощутят изменения и можно будет сделать соответствующие выводы», – полагает Евгений Кулагин.
Роман Хохлов, директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI), полагает, что введение схемы эскроу скажется на рынке через полтора-два года, когда все новые проекты будут запускаться только с использованием новой схемы – сегодня большинство проектов реализуется по старым нормам. «Пока влияние реформы не проявилось, слишком недавно правила вступили в силу», – поясняет он.
По его мнению, полный переход на эскроу-схему в будущем может повлиять на количество игроков на строительном рынке. «Мелкие застройщики (а также компании с недостаточно прозрачной историей), не получив проектное финансирование, будут вынуждены сворачивать свой бизнес, передавая его более крупным. Думаю, в Москве и Петербурге эта тенденция будет менее заметной, а более явной – в регионах, в том числе в Ленобласти», – уточнил он.
При этом проблемы в этой ситуации президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий не видит. «Ничего критичного на рынке не происходит. Последствиями реформы станут укрупнение рынка, удаление мелких игроков, неинституциональных инвесторов, со всеми вытекающими последствиями. Рынок становится прозрачней, понятней, количество игроков сужено. Шторма нам ждать точно не стоит. Высококонкурентный рынок не может не подвергаться изменениям с какой-то периодичностью, в результате изменений законодательства. Вопрос перехода на эскроу-счета и изменения модели финансирования обсуждался настолько давно и настолько в разных кругах, что у крупных компаний точно было время, чтобы подготовиться. Мелким сложнее», – говорит он.
Из городских в областные
Укрупнение рынка, и с этим согласны все эксперты, приведет к сокращению количества игроков. «С рынка уйдут небольшие строительные компании, которым будет нелегко конкурировать с крупными застройщиками. Девелоперам, имеющим в своем портфеле один или два проекта, будет довольно сложно перейти на работу по эскроу-счетам. В основном это коснется регионов. Хотя уже сейчас в Петербурге мы можем наблюдать уход части строительных компаний», – отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
С ним соглашается Евгений Кулагин. По его мнению, у мелких компаний появится острая нехватка оборотных средств, а также они не будут соответствовать требованиям 214-ФЗ. «Скорее всего, эти компании переведут свой бизнес на подрядные работы или в другие отрасли», – полагает он.
Николай Пашков, однако, считает, что тренд приведет к вытеснению мелких игроков в Ленобласть, что приведет к сокращению объемов строительства в пригородах. Кроме того, он предполагает, что с уходом мелких компаний уменьшится риск банкротства застройщиков, что, в свою очередь, усилит доверие к оставшимся компаниям.
Вместе с тем сложившаяся ситуация, как указывает эксперт, негативно сказывается на подрядчиках и поставщиках: если раньше маржа переходила от подрядчиков и поставщиков к девелоперам, то теперь – от девелоперов к банкам. «Соответственно запаса в финансовой прочности остается меньше, и многие подрядчики сейчас работают с минимальной прибылью. Девелоперы в рамках оптимизации затрат ищут возможности для удешевления строительных затрат, что негативно для строительной отрасли, потому что происходит серьезное давление на подрядчиков. В частности, потому, что количество альтернатив среди заказчиков уменьшается», – пояснил Николай Пашков.
Подконтрольные цены
По прогнозам аналитиков Knight Frank St Petersburg, в ближайшие несколько лет крупные компании Петербурга могут консолидировать до 80% рынка.
Однако полная монополизация рынку не грозит, убежден Евгений Кулагин. «Да, конечно, застройщиков станет меньше, но гиганты рынка останутся, чтобы конкурировать между собой и со средними компаниями. С изменением в законодательстве застройщики под один проект появляться не будут. Если раньше собственник участка для максимального дохода мог сам реализовать девелоперский проект, то сейчас этот процесс практически невозможен», – поясняет он, добавляя, что укрупнение рынка продолжится, но оно не будет стремительным – процесс пойдет медленно и планомерно.
Укрупнение рынка, по словам экспертов, ведет не то что бы к ценовым сговорам, но дает возможность остающимся игрокам контролировать цены продаж. «Монополизация выгодна как крупным игрокам, которые будут продолжать наращивать свою долю, так и будущим покупателям недвижимости, которые могут быть уверены, что получат свои квадратные метры точно в срок. Однако, чем меньше остается конкурентоспособных компаний, тем проще оставшимся контролировать цены», – подчеркивает Алексей Бушуев.
Новые кинотеатры в Петербурге открываются все реже, зато меняется их качество. Торговые центры в условиях снижения покупательской активности используют кино как магнит для посетителей.
Сетевые кинотеатры в торговых центрах по-прежнему остаются лидерами рынка. Так, по данным петербургского отделения Colliers International, из 52 кинотеатров Петербурга 37 – сетевые. Всего в городе представлено 8 киносетей. На первом месте – как по количеству мультиплексов, так и по количеству мест – «Формула кино» (14 276 мест). На втором – «Мираж Синема» (9503 места). Замыкает тройку «КАРО Фильм» (6530 мест). По количеству кинотеатров лидирует сеть «Формула Кино», по площадям – «Синема Парк». Сети принадлежат самые крупные мультиплексы в составе торговых центров: кинотеатр площадью более 11 000 кв. м находится в ТРК «Питер Радуга», еще два комплекса площадью более 8 000 кв. м каждый располагаются в ТРК «Гранд Каньон» и «МЕГА Дыбенко».
Заложники дефицита
Новые кинотеатры на площадках ТРЦ в Петербурге появляются нечасто. Причин как минимум две: дефицит новых площадей и пресыщение рынка. «Возможности развития кинотеатров на рынке качественных торговых центров Петербурга ограничены малым количеством новых объектов, выходящих на рынок. Так, в нынешнем году в городе не будет введен ни один новый ТЦ», – комментирует руководитель направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Чернышева.
В 2014 году в ТРЦ «Монпансье» и «Европолис» появились кинотеатры сети «Мираж» и был открыт кинотеатр «Синема Парк» в ТРК «Питер Радуга». В 2016 году в Петербурге были введены всего два торговых комплекса – «Порт Находка», ставший первым мультиплексом в МО Рыбацкое в Невском районе, и «Охта Молл» в Красногвардейском районе. В первом разместился региональный оператор «Синема 5», во втором в 2017 году откроется кинотеатр федеральной сети «КАРО». Он займет площадь в 11 тыс. кв. м и сможет принимать до 2 тыс. зрителей. Представители сети уже анонсировали его как самый крупный филиал «КАРО» в Петербурге. Последний раз киносеть расширяла присутствие в городе в 2013 году, когда был открыт «Континент» на Звездной.
Фавориты рынка
Но в сегменте развлекательной инфраструктуры кинотеатры, из-за универсальности своего формата, в течение последних двух лет остаются фаворитами.
«В условиях текущей экономической ситуации и снижения покупательной способности населения, торговые центры представляют собой не столько место для шоппинга, сколько место для проведения досуга всей семьей, встреч с друзьями. Поэтому торговые центры стремятся привлечь покупателей и расширить целевую аудиторию посредством увеличения доли развлекательной составляющей», – комментирует Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
В условиях дефицита площадей и широкого предложения кинотеатрам остается конкурировать между собой за счет качества. Так, новый кинотеатр киносети «КАРО» в «Охта Молле» собирается привлекать зрителей двумя залами премиального широкоэкранного формата LUXE: A RealD Experience, оснащенных огромными экранами Precision White Screens и трехмерной саунд-системой Barco Auro.
«Что касается пресыщения рынка кинотеатров, то, во-первых, предложение рождает спрос, а во-вторых, следует учитывать качественную конкуренцию как между ТРЦ, так и между кинотеатрами, – считает заместитель директора отдела аренды SRV Петр Миронов. – Кинотеатр в «Охта Молле» будет флагманским в сети «КАРО» в Петербурге, как по оснащению, так и по площади. Мы ожидаем воплощения самых передовых технологий кинопоказа в нашем кинотеатре».
В SRV рассчитывают, что характеристики нового 11-зального кинотеатра привлекут в ТРЦ посетителей из всех районов города. «Наличие хорошего кинотеатра в суперрегиональном ТРЦ – это обязательный элемент концепции. В силу своей локации, тенант-микса и концепции, торговый комплекс рассчитан на трафик из всех районов города, глобально это север, центр, восток и юго-восток, – объясняет господин Миронов. – При этом, первичной зоной доступности, безусловно, является Красногвардейский район».
Кстати
Киносети входят в проект ТРЦ на условиях процентов с оборота. Также применяется фиксированная арендная плата. Предпочтительным сроком договора аренды площадей ТРЦ под кинотеатр является 10 лет. Помещения передаются в состоянии shell&core (без отделки).
Справка
В городе действует 8 сетевых операторов с суммарным количеством кинотеатров, равным 37: «Формула Кино» (12 действующих кинотеатров), «Мираж Синема» (10), «КАРО Фильм» (7), «Синема Парк» (3), «Люксор» (2), Mori Cinema (1), «Синема Стар» (1), «Синема 5» (1). На рынок Петербурга в III квартале 2016 года вышла региональная сеть кинотеатров «Синема 5», открывшая свой первый мультиплекс в городе в новом ТРК «Порт Находка» (2-я очередь). Примечательно, что это первый мультиплекс в муниципальном округе Рыбацкое Невского района. Необходимо также отметить присутствие сети государственного городского учреждения «Петербург-Кино» в которую входят кинотеатры «Аврора», «Дружба», «Восход», «Фильмофонд» и «Заневский».
Мнение: Наталья Борец, директор отдела аренды SRV:
– Мы стремимся сделать «Охта Молл» самым современным торговым центром в Петербурге. Индустрия развлечений должна быть представлена в нем в соответствии с самым последним мировым опытом. Сеть «КАРО» занимает лидирующие позиции в отрасли по внедрению новых стандартов кинопоказа. Благодаря нашему сотрудничеству с этой сетью в «Охта Молле» кинолюбители смогут в полной мере насладиться просмотром киноновинок и получить впечатления на беспрецедентном уровне.
ГК «Эталон» купила в Выборгском районе Петербурга участок под новый проект жилого комплекса площадью 14 тыс. кв. м. Инвестиции в него эксперты оценивают в 1 млрд рублей.
Всего за 2016 год девелоперы города купили под застройку 118 га земли. Это в два раза больше, чем в прошлом году.
О закрытии сделки по покупке участка площадью 0,3 га в Выборгском районе Петербурга по адресу Крапивный переулок, 4, литера А, сообщила пресс-служба ГК «Эталон». Детали сделки и ее сумма не раскрываются. Судя по всему, «пятно» куплено у компании «К4», которая уже заявляла о намерении построить жилой дом по этому адресу, но проект не реализовала. По оценке Екатерины Запорожченко из Docklands Development, участок обошелся «Эталону» в 200-300 млн рублей. Предполагается, что на нем будет построен жилой комплекс бизнес-класса на 110 квартир, с паркингом на 83 машины и детским садом. Общая площадь здания составит 14 тыс. кв. м. «Разрешение на строительство уже получено. Объект будет сдан в эксплуатацию в 2019 году», – сообщили в пресс-службе ГК «Эталон».
Эксперты говорят, что Выборгский район – один из самых активно застраиваемых в городе. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас здесь находится в продаже около 266 тыс. кв. м. «Средняя цена предложения – 98,9 тыс. рублей за «квадрат». А цены на жилье в классе «комфорт», которое актуально для участка, купленного «Эталоном», начинаются от 120 тыс. рублей за «квадрат», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Часть Выборгского района, где приобрел «пятно» «Эталон», пока застроена мало. С серьезной конкуренцией проект не столкнется. И класс жилья в этой локации может быть любой», – добавляет вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
Эксперты Knight Frank St Petersburg указывают на то, что застройщики в этом году купили в совокупности 118 га земли под новые проекты, против 59 га годом ранее. «Это задел под строительство 1,3 млн кв. м жилья. Такая активность на земельном рынке может быть связана с тем, что 2016 год был очень успешным для строителей жилья. Они продали более 80 тыс. квартир. И, видимо, рассчитывают, что спрос еще продержится на высоком уровне», – рассуждает гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Также, по его словам, на рост объемов сделок с землей повлияло то, что с собственниками участков стало гораздо легче договориться. «Если ранее большинство из них настаивали на продаже земли только за реальные деньги, то сейчас большинство сделок смешанные. То есть собственник часть стоимости получает деньгами, а часть – долей квартир в будущем проекте. Встречаются и чисто бартерные сделки, когда девелопер расплачивается только долей в площадях. Чисто денежных сделок немного. И, как правило, их заключают московские игроки», – говорит Николай Пашков.
Действительно, за 2016 год та же ГК «Эталон» приобрела в Москве и Петербурге права на реализацию семи девелоперских проектов общей реализуемой площадью 586 тыс. кв. м. ГК «ЦДС» купила 5 участков в Петербурге и Ленобласти, преимущественно под редевелопмент, и все начнет застраивать уже в 2017 году. Среди крупнейших сделок – приобретение территорий под застройку компаниями «Самолёт ЛО», Glorax Development, «КВС» и «РосСтройИнвест». «Спрос на жилье высок. Мы даже прогнозируем рост цен в 2017 году, поскольку жилье не дорожало уже два года. За это время накопились издержки (за счет роста себестоимости строительства, ужесточения банковского кредитования и др.), которые неизбежно лягут на плечи покупателей, поскольку многие строители уже работают на пределе своих возможностей», – заключил гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.