Игра в монопольку
Крупные девелоперские компании отвоевывают все большую долю рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Сегодня их доля выросла до 60%. По прогнозам, в ближайшие годы она может достигнуть 80%.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие 2019 года доля крупных компаний в объеме предложения увеличилась на 10 п. п., и превысила 60%, тогда как с начала нулевых на топ-10 компаний приходилось порядка 40% рынка. За последние 10 лет объем предложения продаваемых крупными девелоперами площадей вырос с 2,5 млн до 4,5 млн кв. м. Эксперты полагают, что это позволяет говорить о постепенной монополизации жилищного рынка.
Специалисты ГК «Кортрос» объясняют: в выгодную сторону для банков и крупных девелоперов сложились обстоятельства. Основными игроками рынка становятся компании, располагающие наибольшим объемом денежных средств и широким спектром возможностей.
Вместе с тем для бизнес-процессов укрупнение игроков отрасли имеет свои преимущества. Сегодня, чтобы войти в стройку, необходимо обладать большими ресурсами. Поэтому чем крупнее компания, тем легче ей нести затраты на подготовку участков к застройке.
Директор департамента инвестиционного развития холдинга AAG Евгений Кулагин также отмечает логичность процесса. У крупных застройщиков полностью налажены внутренние процессы взаимодействия, появляются новые источники финансирования. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков добавляет также, что укрупнение рынка снижает риски долевого строительства для покупателей. С рынка уйдут не слишком профессиональные компании, появившиеся на пике спроса на жилье. Однако важно не перейти ту грань, когда это приведет к снижению конкуренции и мотивации девелоперов бороться за покупателя качеством и маркетингом, подчеркивает он.
Фактор эскроу
Нельзя точно сказать, оказал ли уже влияние на укрупнение рынка переход на новую схему финансирования через проектное кредитование и эскроу-счета. Новое законодательство предъявляет требования к размеру собственного капитала застройщиков. Сооружение инженерных сетей еще до выхода на стройплощадку, разработка проекта, а также строительство социальных объектов требуют значительных собственных средств, которыми, как правило, располагают только крупные игроки рынка. Поэтому в ближайшие годы основная доля жилищного строительство придется на застройщиков «первой десятки».
«Пока что заметных признаков влияния проектного финансирования не ощущается. Вот когда проекты будут реализованы по новым правилам, тогда застройщики ощутят изменения и можно будет сделать соответствующие выводы», – полагает Евгений Кулагин.
Роман Хохлов, директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI), полагает, что введение схемы эскроу скажется на рынке через полтора-два года, когда все новые проекты будут запускаться только с использованием новой схемы – сегодня большинство проектов реализуется по старым нормам. «Пока влияние реформы не проявилось, слишком недавно правила вступили в силу», – поясняет он.
По его мнению, полный переход на эскроу-схему в будущем может повлиять на количество игроков на строительном рынке. «Мелкие застройщики (а также компании с недостаточно прозрачной историей), не получив проектное финансирование, будут вынуждены сворачивать свой бизнес, передавая его более крупным. Думаю, в Москве и Петербурге эта тенденция будет менее заметной, а более явной – в регионах, в том числе в Ленобласти», – уточнил он.
При этом проблемы в этой ситуации президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий не видит. «Ничего критичного на рынке не происходит. Последствиями реформы станут укрупнение рынка, удаление мелких игроков, неинституциональных инвесторов, со всеми вытекающими последствиями. Рынок становится прозрачней, понятней, количество игроков сужено. Шторма нам ждать точно не стоит. Высококонкурентный рынок не может не подвергаться изменениям с какой-то периодичностью, в результате изменений законодательства. Вопрос перехода на эскроу-счета и изменения модели финансирования обсуждался настолько давно и настолько в разных кругах, что у крупных компаний точно было время, чтобы подготовиться. Мелким сложнее», – говорит он.
Из городских в областные
Укрупнение рынка, и с этим согласны все эксперты, приведет к сокращению количества игроков. «С рынка уйдут небольшие строительные компании, которым будет нелегко конкурировать с крупными застройщиками. Девелоперам, имеющим в своем портфеле один или два проекта, будет довольно сложно перейти на работу по эскроу-счетам. В основном это коснется регионов. Хотя уже сейчас в Петербурге мы можем наблюдать уход части строительных компаний», – отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
С ним соглашается Евгений Кулагин. По его мнению, у мелких компаний появится острая нехватка оборотных средств, а также они не будут соответствовать требованиям 214-ФЗ. «Скорее всего, эти компании переведут свой бизнес на подрядные работы или в другие отрасли», – полагает он.
Николай Пашков, однако, считает, что тренд приведет к вытеснению мелких игроков в Ленобласть, что приведет к сокращению объемов строительства в пригородах. Кроме того, он предполагает, что с уходом мелких компаний уменьшится риск банкротства застройщиков, что, в свою очередь, усилит доверие к оставшимся компаниям.
Вместе с тем сложившаяся ситуация, как указывает эксперт, негативно сказывается на подрядчиках и поставщиках: если раньше маржа переходила от подрядчиков и поставщиков к девелоперам, то теперь – от девелоперов к банкам. «Соответственно запаса в финансовой прочности остается меньше, и многие подрядчики сейчас работают с минимальной прибылью. Девелоперы в рамках оптимизации затрат ищут возможности для удешевления строительных затрат, что негативно для строительной отрасли, потому что происходит серьезное давление на подрядчиков. В частности, потому, что количество альтернатив среди заказчиков уменьшается», – пояснил Николай Пашков.
Подконтрольные цены
По прогнозам аналитиков Knight Frank St Petersburg, в ближайшие несколько лет крупные компании Петербурга могут консолидировать до 80% рынка.
Однако полная монополизация рынку не грозит, убежден Евгений Кулагин. «Да, конечно, застройщиков станет меньше, но гиганты рынка останутся, чтобы конкурировать между собой и со средними компаниями. С изменением в законодательстве застройщики под один проект появляться не будут. Если раньше собственник участка для максимального дохода мог сам реализовать девелоперский проект, то сейчас этот процесс практически невозможен», – поясняет он, добавляя, что укрупнение рынка продолжится, но оно не будет стремительным – процесс пойдет медленно и планомерно.
Укрупнение рынка, по словам экспертов, ведет не то что бы к ценовым сговорам, но дает возможность остающимся игрокам контролировать цены продаж. «Монополизация выгодна как крупным игрокам, которые будут продолжать наращивать свою долю, так и будущим покупателям недвижимости, которые могут быть уверены, что получат свои квадратные метры точно в срок. Однако, чем меньше остается конкурентоспособных компаний, тем проще оставшимся контролировать цены», – подчеркивает Алексей Бушуев.
По мнению производителей сухих строительных смесей, в ближайшее время производство продукции в этом сегменте вырастет незначительно, потребители будут ориентироваться на недорогие материалы.
По оценке Росстата, за первые шесть месяцев 2017 года российский рынок сухих строительных смесей в производственных объемах в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос только на 0,8%. По итогам всего 2016-го, сухие смеси показали падение на 1%, было выпущено около 9 млн т различных материалов. Несмотря на плюсовой показатель первого полугодия, сравнимый с арифметической погрешностью, эксперты ожидают, что по итогам 2017-го рынок ССС вырастет на 3-5%.
Следуя по ситуации
Как отмечают сами производители сухих смесей, многое на рынке будет зависеть не только от состояния строительной отрасли, но и в целом от общеэкономической ситуации в стране, в соответствии с которой игроки рынка будут строить свои планы.
По словам директора по логистике и производству, заместителя генерального директора российского подразделения компании Sika Андрея Кипкалова, в течение последних нескольких лет на рынке появилось не так много новых игроков. «Но при этом производственные мощности уже работающих на рынке компаний быстро росли, это происходило как за счет ранее построенных заводов, так и благодаря строительству новых. Совокупная производственная мощность компаний отрасли увеличилась примерно на 1 млн т продукции за последний год. Также развивается тенденция вытеснения импортных сухих строительных смесей, уже сейчас отечественная доля рынка занимает более 90%. Именно в связи с этим мировые бренды локализуют производство на территории Российской Федерации, включая компанию Sika», – отмечает он.
По предварительной оценке, добавляет Андрей Кипкалов, в 2017-2018 годах темпы прироста или спада потребления и производства, по-видимому, будут близки к средним для России показателям. На начало текущего года установленная мощность по максимуму может быть оценена в 13,5-14 млн т в год, и это без учета мощностей заводов, в настоящее время не выпускающих модифицированные смеси.
Неотличительный Петербург
Ситуация на рынке ССС Петербурга и в СЗФО в целом схожа с общероссийской. Эксперты напоминают, что в городе на Неве в 2015 году было произведено около 850 тыс. т, в 2016 году этот показатель оставался примерно на том же уровне. Объем потребления ССС в регионе в 2015 году составил порядка 780 тыс. т, в сравнении с 2014 годом рынок сократился на 2%. В прошлом году потребление незначительно увеличилось, основной прирост пришелся на первое полугодие. В 2017-м пока ситуация очень напоминает прошлый год.
Ведущий бренд-менеджер корпорации «КРЕПС» Светлана Булкина добавляет, что сейчас продолжается вывод промзон из жилых микрорайонов, формируются новые участки под застройку. «Однако более жесткие требования к документации привели тому, что разрешений на строительство выдается меньше, чем вводится в эксплуатацию построенного жилья. Предложение на рынке недвижимости в настоящий момент превышает спрос. Перечисленные факторы дают основание полагать, что рынок сухих строительных смесей, если и будет расти, то незначительно», – считает она.
Тем не менее, некоторые игроки стараются смотреть на нынешнее состояние рынка и его ближайшее будущее более позитивно. «Сухие строительстве смеси, в основном, применяются при реконструкции и ремонте сооружений. Как известно, существующая инфраструктура (промышленные предприятия, водоканалы, объекты энергетики и транспорта) была построена в 1950-60-е годы. Поэтому есть большой потенциал применения материалов для ремонта и восстановления этих объектов. Таким образом, мы наблюдаем спрос на материалы как по всей России, так и в СЗФО», – отмечает руководитель направления «Строительные системы» концерна BASF в СЗФО Виктор Пешков.
Управляющий компании «РЕМИКС» Александр Волков напоминает, что строители уже более 20 лет применяют сухие смеси и не отказываются от них даже в периоды экономических кризисов, поскольку удобство использования, уменьшение трудозатрат, скорость и качество выполненных работ делают их рентабельнее самодельных растворов. По словам Волкова, именно летний сезон этого года для компании стал рекордным по выпуску материалов.
Отметим, что на ПМЭФ-2017 Правительство Ленобласти и «РЕМИКС» подписали инвестиционное соглашение о намерениях построить завод по производству сухого песка и сухих смесей в Выборгском районе. Предполагается, что инвестиции в проект составят 2 млрд рублей и на предприятии будут задействованы около 200 человек.
Клиент экономит
По мнению игроков отрасли, в ближайшее время цены на ССС расти не будут, при этом потребители продолжат ориентироваться на более дешевые материалы. По мнению Андрея Кипкалова, сейчас общий рост цен можно оценить всего в 2% относительно стоимости 2016 года. До конца текущего года цены на продукт также почти не изменятся. Тем не менее, себестоимость производства, вероятно, будет расти, так как необходимо импортное сырье, стоимость которого может доходить до 70% от стоимости смеси. «В целом же, тенденция к экономии наблюдается и сохраняется с 2014 года. Клиенты переключаются на более дешевые продукты, это касается как частных строек, так и строек с государственными инвестициями», – отмечает Андрей Кипкалов.
«Потребители хотят получить качественное и недорогое решение, – говорит Виктор Пешков. – Часто это противоположные характеристики для материала. Есть клиенты, которые осознают, что цена при выборе второстепенна. Они оценивают решения с точки зрения долгосрочной перспективы, долговечности, снижения межремонтных сроков работ, что в конечном итоге снижает стоимость владения за счет высокого качества материала. Сейчас на рынке есть много дешевых материалов, характеристики которых на бумаге очень неплохи, подтверждены соответствующими испытаниями и т. д. Но по факту применения на объекте они не показывают нужных свойств и характеристик».
По словам Александра Волкова, в настоящее время у строителей остаются востребованными общестроительные смеси: кладочные, штукатурные, шпаклевочные смеси, ровнители для полов. «Возрос интерес к гипсовым смесям нашего производства, поскольку качество гипсовых продуктов стало соответствовать мировым стандартам, а цены – ниже импортных аналогов. Увеличился интерес и к декоративным отделочным материалам, в этом году строители активно покупали текстурные штукатурки, цветные кладочные смеси, песчаные полимерные штукатурки. Цена всегда остается решающей при выборе строительного материала, поэтому самыми востребованными продуктами остаются смеси эконом-класса», – подчеркивает он.
Специалисты отрасли отмечают, что из-за ориентации потребителей на дешевую продукцию существенно снизился рынок узкоспециализированных материалов. По словам Светланы Булкиной, большинство производителей ССС шли по пути диверсификации, узкой специализации смесей, что привело к обширности номенклатуры. «Однако, в настоящий момент в ассортименте далеко не каждого производителя можно найти высокотехнологичные продукты. При этом рынок высокотехнологичных продуктов очень узок. Не многие считают экономически целесообразным заниматься этой нишей», – делает выводы эксперт.
Мнение
Светлана Булкина, ведущий бренд-менеджер корпорации «КРЕПС»:
– В связи с ростом цен на исходное сырье, устойчивой тенденции к снижению стоимости сухих строительных смесей не наблюдается. Однако существуют отдельные примеры конкурентной борьбы с помощью снижения цены. Также периодически в сетях DIY проходят акции по снижению цены, но они носят локальный характер.
Рынок страхования строительно-монтажных рисков продолжает стагнировать. Его поддерживают только крупные стройки с государственным участием. По итогам года рост не превысит 8%, прогнозируют эксперты.
Ситуация на рынке страхования строительно-монтажных рисков существенно не меняется уже несколько лет: с тех пор, как летом 2014 года Минстрой РФ исключил расходы на страхование СМР из всех строительных смет (до этого момента они компенсировались государственным заказчиком), сборы в этом виде страхования не растут.
Отдельно выделить сегмент СМР из общего объема страхования юрлиц затруднительно – официальной отчетности в этом виде Центробанк не ведет. По итогам 2016 года, по самым приблизительным экспертным оценкам, сборы в этом сегменте рынка по Санкт-Петербургу могли составить порядка 650 млн рублей. Успешные игроки собирают по СМР 10-20% (иногда до 30%) всех премий по имуществу в год. Эксперты «АльфаСтрахования» оценивали совокупный рынок страхования энергетического строительства (без учета нефтегазового сектора), строительства транспортной, социальной инфраструктуры и жилищного строительства Петербурга в 250-300 млн рублей. Около 90% сборов сосредоточено в первых десяти компаниях. При этом первые пять собирают 75-80% рынка (данные базируются на публикациях рейтингового агентства «Эксперт РА»). В целом же в сегменте имущества юрлиц динамика в I квартале 2017 года оказалась отрицательной – минус 19%.
Спасают программные стройки
От падения рынок спасают только реализующиеся в настоящий момент крупные инфраструктурные проекты, а также объекты в нефтегазовой и энергетической отраслях, отмечает Галина Владельщикова, заместитель директора филиала компании «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге. Разовые программные стройки в промышленном секторе (металлургия, нефтехимия, золотодобыча и т. п.) могут приносить страховщикам до половины портфеля годовых сборов, поскольку масштаб контрактных цен идет далеко за десятки миллиардов рублей, поясняют в «АльфаСтраховании». Обычно на рынке это 5-7 проектов в год. Наличие или отсутствие таких проектов может давать отклонение в сборах 20-30%.
В самом «АльфаСтраховании» по итогам 2017 года сборы по СМР в регионе не превысили 100 млн рублей. А по итогам I квартала 2017 года ситуация в сегменте имущества юрлиц лучше рыночной: уровень сборов вырос на 15%. Аналогичных результатов (роста на уровне 15-20%) ожидают и по итогам первого полугодия 2017 года.
«На состояние рынка продолжает влиять решение Правительства РФ об исключении расходов на страхование из смет строительства с государственным финансированием, так как около 80% рынка СМР приходилось на строительные объекты, которые финансируются из федерального и регионального бюджетов», – говорит Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхование». В 2017 году среди таких общероссийских проектов г-н Овсянников выделяет строительство газопроводов «Сила Сибири» и «Южный поток», проектирование газопровода «Сила Сибири-2», возведение железных дорог «Северный широтный ход» и ВСМ «Москва — Казань», завод по сжижению газа «Ямал-СПГ», а также объекты XXIX Всемирной зимней Универсиады 2019 года в Красноярске.
«Поскольку страхование СМР не является обязательным, частные строительные проекты зачастую реализуются вообще без страхования», – отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. По его оценке, в самых активных регионах России число застрахованных проектов доходит до 80%, в других же доля не превышает 20-40% от общего числа. «Переломным стал 2015 год, когда после исключения расходов на страхование из смет большинство строителей перестало страховать объекты и рынок одномоментно «просел» по своей емкости примерно на треть», – продолжает г-н Локтаев. С того момента конкуренция значительно обострилась, и в текущем году рынок в полной мере ощущает последствия этого.
Строительный портфель
В портфеле СМР «Ингосстраха» основную долю занимают госстроительство, проекты в энергетической отрасли и коммерческой недвижимости. Строительство жилой недвижимости, как правило, страхуется только при наличии соответствующих требований со стороны банков, кредитующих строительство, рассказывает г-жа Владельщикова. Сборы компании в сегменте СМР остались на уровне прошлого года.
У «АльфаСтрахования» в портфеле более 60% производственных объектов: нефтехимия, электроэнергетика и инфраструктурные объекты (мосты, дороги, железные дороги, аэропорты). Оставшийся объем – жилищное строительство и небольшие ремонтные работы.
Большую лепту в страхование строймонтажа вносят проекты в сфере ГЧП, где требование страховать риски часто включается в госконтракт, добавляет Александр Локтаев. В этом году рынок, по его словам, также формируют объекты ЧМ-2018, инженерная и дорожная инфраструктура. Как и раньше, почти полностью страхуются стройки с участием зарубежных инвесторов, которые рассматривают страхование как обязательный элемент финансовой защиты проекта, добавляет эксперт.
Отдельно участники рынка выделяют возросшее число запросов по страхованию гражданской ответственности (ГО при СМР) при капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах. Законодательство в сфере строительных СРО изменилось, в этой области разработаны новые стандарты страхования. Как отмечает г-н Локтаев, это фактически новый сегмент строительного страхования: в покрытии появились договорная ответственность и финансовые риски, связанные с выплатами из компенсационного фонда СРО.
По итогам 2017 года рынок страхования СМР может вырасти не более чем на 8-10%, считают в «АльфаСтраховании». При этом изменения на рынке страхования ответственности застройщиков (сведение на нет данного страхования), а также глобальное «переселение» строителей в СРО по территориальному признаку нахождения, будут основными факторами, которые повлияют на перераспределение рынка.
Цифра
650 млн рублей – примерный объем сборов на рынке страхования СМР в Петербурге по итогам 2016 года.