Игра в монопольку
Крупные девелоперские компании отвоевывают все большую долю рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Сегодня их доля выросла до 60%. По прогнозам, в ближайшие годы она может достигнуть 80%.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие 2019 года доля крупных компаний в объеме предложения увеличилась на 10 п. п., и превысила 60%, тогда как с начала нулевых на топ-10 компаний приходилось порядка 40% рынка. За последние 10 лет объем предложения продаваемых крупными девелоперами площадей вырос с 2,5 млн до 4,5 млн кв. м. Эксперты полагают, что это позволяет говорить о постепенной монополизации жилищного рынка.
Специалисты ГК «Кортрос» объясняют: в выгодную сторону для банков и крупных девелоперов сложились обстоятельства. Основными игроками рынка становятся компании, располагающие наибольшим объемом денежных средств и широким спектром возможностей.
Вместе с тем для бизнес-процессов укрупнение игроков отрасли имеет свои преимущества. Сегодня, чтобы войти в стройку, необходимо обладать большими ресурсами. Поэтому чем крупнее компания, тем легче ей нести затраты на подготовку участков к застройке.
Директор департамента инвестиционного развития холдинга AAG Евгений Кулагин также отмечает логичность процесса. У крупных застройщиков полностью налажены внутренние процессы взаимодействия, появляются новые источники финансирования. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков добавляет также, что укрупнение рынка снижает риски долевого строительства для покупателей. С рынка уйдут не слишком профессиональные компании, появившиеся на пике спроса на жилье. Однако важно не перейти ту грань, когда это приведет к снижению конкуренции и мотивации девелоперов бороться за покупателя качеством и маркетингом, подчеркивает он.
Фактор эскроу
Нельзя точно сказать, оказал ли уже влияние на укрупнение рынка переход на новую схему финансирования через проектное кредитование и эскроу-счета. Новое законодательство предъявляет требования к размеру собственного капитала застройщиков. Сооружение инженерных сетей еще до выхода на стройплощадку, разработка проекта, а также строительство социальных объектов требуют значительных собственных средств, которыми, как правило, располагают только крупные игроки рынка. Поэтому в ближайшие годы основная доля жилищного строительство придется на застройщиков «первой десятки».
«Пока что заметных признаков влияния проектного финансирования не ощущается. Вот когда проекты будут реализованы по новым правилам, тогда застройщики ощутят изменения и можно будет сделать соответствующие выводы», – полагает Евгений Кулагин.
Роман Хохлов, директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI), полагает, что введение схемы эскроу скажется на рынке через полтора-два года, когда все новые проекты будут запускаться только с использованием новой схемы – сегодня большинство проектов реализуется по старым нормам. «Пока влияние реформы не проявилось, слишком недавно правила вступили в силу», – поясняет он.
По его мнению, полный переход на эскроу-схему в будущем может повлиять на количество игроков на строительном рынке. «Мелкие застройщики (а также компании с недостаточно прозрачной историей), не получив проектное финансирование, будут вынуждены сворачивать свой бизнес, передавая его более крупным. Думаю, в Москве и Петербурге эта тенденция будет менее заметной, а более явной – в регионах, в том числе в Ленобласти», – уточнил он.
При этом проблемы в этой ситуации президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий не видит. «Ничего критичного на рынке не происходит. Последствиями реформы станут укрупнение рынка, удаление мелких игроков, неинституциональных инвесторов, со всеми вытекающими последствиями. Рынок становится прозрачней, понятней, количество игроков сужено. Шторма нам ждать точно не стоит. Высококонкурентный рынок не может не подвергаться изменениям с какой-то периодичностью, в результате изменений законодательства. Вопрос перехода на эскроу-счета и изменения модели финансирования обсуждался настолько давно и настолько в разных кругах, что у крупных компаний точно было время, чтобы подготовиться. Мелким сложнее», – говорит он.
Из городских в областные
Укрупнение рынка, и с этим согласны все эксперты, приведет к сокращению количества игроков. «С рынка уйдут небольшие строительные компании, которым будет нелегко конкурировать с крупными застройщиками. Девелоперам, имеющим в своем портфеле один или два проекта, будет довольно сложно перейти на работу по эскроу-счетам. В основном это коснется регионов. Хотя уже сейчас в Петербурге мы можем наблюдать уход части строительных компаний», – отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
С ним соглашается Евгений Кулагин. По его мнению, у мелких компаний появится острая нехватка оборотных средств, а также они не будут соответствовать требованиям 214-ФЗ. «Скорее всего, эти компании переведут свой бизнес на подрядные работы или в другие отрасли», – полагает он.
Николай Пашков, однако, считает, что тренд приведет к вытеснению мелких игроков в Ленобласть, что приведет к сокращению объемов строительства в пригородах. Кроме того, он предполагает, что с уходом мелких компаний уменьшится риск банкротства застройщиков, что, в свою очередь, усилит доверие к оставшимся компаниям.
Вместе с тем сложившаяся ситуация, как указывает эксперт, негативно сказывается на подрядчиках и поставщиках: если раньше маржа переходила от подрядчиков и поставщиков к девелоперам, то теперь – от девелоперов к банкам. «Соответственно запаса в финансовой прочности остается меньше, и многие подрядчики сейчас работают с минимальной прибылью. Девелоперы в рамках оптимизации затрат ищут возможности для удешевления строительных затрат, что негативно для строительной отрасли, потому что происходит серьезное давление на подрядчиков. В частности, потому, что количество альтернатив среди заказчиков уменьшается», – пояснил Николай Пашков.
Подконтрольные цены
По прогнозам аналитиков Knight Frank St Petersburg, в ближайшие несколько лет крупные компании Петербурга могут консолидировать до 80% рынка.
Однако полная монополизация рынку не грозит, убежден Евгений Кулагин. «Да, конечно, застройщиков станет меньше, но гиганты рынка останутся, чтобы конкурировать между собой и со средними компаниями. С изменением в законодательстве застройщики под один проект появляться не будут. Если раньше собственник участка для максимального дохода мог сам реализовать девелоперский проект, то сейчас этот процесс практически невозможен», – поясняет он, добавляя, что укрупнение рынка продолжится, но оно не будет стремительным – процесс пойдет медленно и планомерно.
Укрупнение рынка, по словам экспертов, ведет не то что бы к ценовым сговорам, но дает возможность остающимся игрокам контролировать цены продаж. «Монополизация выгодна как крупным игрокам, которые будут продолжать наращивать свою долю, так и будущим покупателям недвижимости, которые могут быть уверены, что получат свои квадратные метры точно в срок. Однако, чем меньше остается конкурентоспособных компаний, тем проще оставшимся контролировать цены», – подчеркивает Алексей Бушуев.
Как известно, новый президентский «майский указ» предполагает увеличение объемов ввода жилья в России к 2024 году в полтора раза – до 120 млн кв. м в год. Но этот показатель, по мнению участников рынка, – «средняя температура по больнице». Регионам – лидерам жилищного строительства (а к ним относится и Санкт-Петербург) – для достижения поставленной цели надо будет нарастить объемы ввода в разы.
Надо отметить, что формально в поставленной задаче нет ничего априори невыполнимого. Если взглянуть на новейшую историю России, увеличение объемов ввода в полтора раза на дистанции в 6 лет (и даже меньше) достигалось уже неоднократно. Например, за пятилетку между 2000 и 2005 годами: 30,3 млн кв. м против 43,9 млн. Еще быстрее дистанция была пройдена в 2004–2007 годах: 41 млн кв. м против 61,2 млн. Чуть дольше потребовалось на очередной большой рывок, поскольку сказался кризис. Тем не менее, с 2007-го по 2014 год ввод увеличился с 61,2 млн кв. м до 81,1 млн.
Смена условий
В общем, опыт есть. Хотя, безусловно, имеются и кардинальные отличия. Прежде всего, во все более далекое прошлое уходит «эффект низкой базы», образовавшийся в результате катастрофического провала объемов строительства жилья в 1990-е годы. Вторым глобальным фактором, ставящим под угрозу очередное «ополуторение» ввода, по мнению застройщиков, является радикальная смена «правил игры» на рынке жилищного строительства, предполагающая в ближайшем будущем полную ликвидацию долевой схемы привлечения средств в отрасль и переход на проектное кредитование. Наконец, реальные доходы населения, согласно данным статистики, только-только начали расти, и девелоперов сильно волнует, сможет ли рынок «переварить» дополнительные «квадраты», если они будут построены.
Рост прироста
Но возникает и еще один неочевидный вопрос. А именно: действительно ли строителям надо возводить жилья в полтора раза больше, чем сейчас, чтобы ежегодно вводилось по 120 млн «квадратов»?
Многие эксперты считают, что это не совсем так. Точнее даже, совсем не так. «Нарастить объемы индивидуального жилищного строительства (хоть о нем в последнее время и много говорится) в полтора раза в короткие сроки при небыстром, скажем мягко, росте реальных доходов населения просто невозможно. Отсюда вывод: увеличивать ввод надо будет прежде всего за счет промышленного домостроения», – отмечает Михаил Попенко, вице-президент холдинга «Девелопмент-Юг» (Краснодар).
По его словам, если из общей цифры прошлогоднего ввода жилья (78,6 млн кв. м) вычесть то, что было построено индивидуальным порядком (32,7 млн), то объем сдачи застройщиков составит порядка 46 млн «квадратов». «Соответственно, девелоперам надо будет наращивать строительство не в полтора, а в два раза», – делает вывод эксперт.
Но и это еще не все. «Ожидать равномерного заметного роста объемов ввода по всей стране не приходится. Спрос на рынке (и, соответственно, серьезный потенциал в этой сфере) имеется лишь в 12-14 регионах России (в их число входят, в частности, Петербург и Ленобласть). В результате, чтобы обеспечить решение задачи, поставленной президентом, в этих субъектах объемы сдачи должны быть увеличены даже не в два, а в три раза, а возможно, и больше», – подчеркивает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
При этом, по его словам, этим регионам необходимо будет радикально увеличить вложения в создание инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – для обеспечения новостроек. «При том, что эта сфера сейчас и так отстает, а при увеличении объемов ввода жилья ситуация может стать просто катастрофичной, объем инвестиций на эти цели нужно увеличивать примерно в 5 раз», – резюмирует эксперт.
Таким образом, если опираться на доводы экспертов, Северной столице предстоит увеличить объемы не до 4,5 млн кв. м в год, о которых говорил вице-губернатор города Игорь Албин, а куда серьезнее. Более того, чтобы обеспечить новое жилье инфраструктурой, серьезно вложиться придется и городскому бюджету.
Точки роста
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев согласен с тем, что серьезный потенциал роста объемов ввода имеется лишь в очень ограниченном числе субъектов РФ. «Мы проводили исследование, посвященное инвестиционной привлекательности жилищного девелопмента в регионах. По его результатам, помимо столиц и «пристоличных» областей серьезный потенциал в этой сфере имеется лишь у нескольких субъектов РФ. В их числе, в частности, Татарстан, Башкортостан, Свердловская и Тюменская области, Краснодарский край. В целом более-менее неплохо обстоят дела и в городах-миллионниках. Но это все; в остальных регионах возможности для роста крайне ограничены», – отмечает он. По мнению эксперта, власти всех уровней должны приложить достаточно серьезные усилия по повышению инвестиционной привлекательности субъектов РФ.
«Известно, что усилия федеральных властей в этом вопросе будут сосредоточены в нескольких регионах. По данным АИЖК, их всего восемь, но они пока не называются. Хотелось бы узнать, о каких именно субъектах РФ идет речь», – добавляет Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
«Пока создается ощущение, что цифра 120 млн кв. м теоретически никак не обоснована. Однако не исключено, что у федеральных властей есть какие-то стратегические планы, о которых мы пока просто не знаем», – заключает Антон Финогенов.
Кстати
По данным Росстата, в 2017 году в России введено в эксплуатацию более 1,13 млн квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, что на 2,1% меньше, чем в 2016 году, когда было сдано 80,2 млн кв. м жилья.
Более половины от общего ввода в 2017 году приходилось на 13 субъектов РФ: Подмосковье (11,2%), Краснодарский край (5,9%), Санкт-Петербург (4,5%), Москву (4,4%), Ленобласть (3,3%), Татарстан и Башкортостан (по 3,1%), Ростовскую область (3%), Свердловскую область (2,7%), Дагестан (2,5%), Новосибирскую, Самарскую и Воронежскую области (по 2,2%).
При этом в 2017 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом: в Новосибирской области – на 22,1%, Башкортостане – на 8,8%, Самарской области – на 6,8%, Подмосковье – на 1,3%.
Рынок металлопроката в России и в СЗФО постепенно начинает расти. Помогают подъему отрасли активизация промышленных строительных проектов и сезонность.
По данным Росстата, производство металлопродукции в стране по итогам первых пяти месяцев года выросло на 3,2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. По сравнению с маем прошлого года рост промышленного производства составил 3,7%. Трубные предприятия изготовили в течение первых пяти месяцев года 5,1 млн т продукции, что на 12,8% больше, чем год назад. Производство готового проката за январь–май выросло на 2,3% – до 25,9 млн т. Производство чугуна на 0,4% снизилось – до 21,6 млн т по отношению к году ранее.
Сами игроки рынка отмечают рост не только производства, но и потребления продукции. Как рассказал директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ» Владислав Лысков, за последний год потребление металлопродукции увеличилось на 2-3%. «Наиболее емким сегментом рынка, как и прежде, остается арматура. В целом потребление металлопроката строительного назначения в нашей стране носит явно выраженный сезонный характер. Лето – время активного строительства, в связи с чем на рынке наблюдается традиционное оживление», – отметил он.
Схожие выводы делает старший менеджер по продажам компании «Металлоптима» Сергей Рыжов: «Спрос на различную металлопродукцию действительно растет. Оживление рынка мы наблюдаем с середины весны. Около половины представленной у нас продукции сейчас идет на строительство промышленных производств. Треть этого идет в регионы СЗФО. Наиболее востребованы у потребителей арматура и трубы».
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в компании «Северсталь», в строительной отрасли прогнозируется рост инвестиций в основной капитал на фоне низкой инфляции. Поэтому строительство является и будет являться драйвером роста рынка металлопроката. «По итогам шести месяцев 2018 года, потребление стали в строительной отрасли выросло на 1,5%. Потребление труб большого диаметра выросло на 30% благодаря реализации крупных проектов по развитию газотранспортной системы. В целом, по нашим оценкам, спрос на сталь в России к 2021 году вырастет на 7% (или на 2,7 млн т). В основном это произойдет из-за улучшения ситуации в строительной отрасли – там объем потребления увеличится примерно на 2 млн т», – таковы данные специалистов компании «Северсталь».
По оценке игроков рынка, в этом году средний уровень цен на большую часть металлопродукции несколько выше аналогичного периода прошлого года. Это обусловлено влиянием мировых факторов, прежде всего ситуации в Китае, который сократил объемы экспорта. Но помимо доходной статьи металлургов выросла и расходная, так как вслед за ростом цен на прокат выросли цены на основные ресурсы: руду, уголь, лом.
Производители и продавцы металлопродукции отмечают, что за последние месяцы существенно выросла и конкуренция. В борьбе за клиента компании демпингуют, оптимизируют сам механизм продаж. Среди игроков есть торговые дома металлургических комбинатов, филиалы сетевых федеральных трейдеров, независимые компании. Впрочем, признаются участники рынка, большое количество продавцов хорошо для потребителя, который без серьезных затруднений может выбрать наиболее подходящую по цене и качеству продукцию.
Мнение
Владислав Лысков, директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ»:
– На протяжении последнего года наблюдалась высокая ценовая волатильность. Так, прошлым летом цены активно росли, затем, начиная с октября по январь, существенно снижались, после был небольшой рост, сейчас мы видим некую стабилизацию. На цены влияет множество факторов, среди которых можно выделить ситуацию на мировых рынках, курс рубля, сезонность и т. д.