Ипотека ждет эффекта
Вслед за троекратным снижением Центробанком ключевой ставки ведущие игроки ипотечного рынка дружно в несколько этапов снизили процентные ставки по кредитам на приобретение жилья. По оценке экспертов, это, конечно, простимулирует продажи, но в какой степени – можно будет судить только ближе к концу года.
По данным Центробанка, ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019 года впервые в году снизились ниже 10% и составили 9,91%, причем ставки выдачи по кредитам на новостройки составили 9,35%. Более свежей статистики пока нет, но очевидно, что сентябрьское снижение «ключа» и последовавшее за ним снижение процентных ставок по ипотеке усилили тренд снижения показателя. Предпринимают банки и другие меры для оптимизации условий жилищного кредитования.
Доля немалая
Важность условий ипотечных кредитов для самочувствия первичного рынка жилья совершенно очевидна. «Среднюю температуру по больнице» назвать сложно, но, по данным застройщиков и оценкам экспертов, можно говорить, что как минимум половина жилья в новостройках приобретается с использованием ипотеки.
Не все компании подвели итоги трех кварталов этого года, поэтому многие оперируют данными только за первое полугодие. Но обнародованные цифры говорят сами за себя. Так, по информации «Группы ЛСР», по итогам полугодия ипотечные сделки составили 51% от всего объема продаж в комфорт- и бизнес-классе. «В первом полугодии 2019 года доля ипотечных сделок составила около 43%», – рассказывает Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). «Ипотека – один из основных драйверов первичного рынка жилья. В общем объеме сделок «ПИК» доля продаж по ипотеке составляет 65%», – говорит начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Юрий Никитчук.
По данным Компании Л1, ипотечные сделки составляют 30–35% от их общего объема. В «Запстрое» говорят о 35%, в Seven Suns Development – о 50%, в ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе) – о 70%. «С начала года доля продаж с использованием ипотечных кредитов в нашей компании показывает неуклонный рост. В I квартале она составила 51%, во II – 59%, в III – 65%. По итогам 2018 года, доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Учитывая возрастающую динамику, в IV квартале доля ипотечных сделок в нашей компании, вполне возможно, достигнет рекордных цифр в 65–70%», – рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.
По оценке директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, в целом, чем ниже класс объекта, тем больше доля продаж с использованием ипотеки. «Доля традиционно зависит от сегмента жилья: в эконом-классе это 80% и более, в комфорт-классе – до 80%, в бизнес-классе – 50–60%, в «элитке» – 20–40%, в зависимости от сезонности», – считает он.
Новые реалии
Оптимизация условий ипотечного кредитования, по оценке большинства экспертов, простимулирует покупку жилья на первичном рынке. Собственно, процесс уже начался. «В целом рост выдачи ипотеки после снижения процентных ставок отмечается и в количестве ипотечных кредитов, и в объеме выданных денежных средств», – говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
«После повышения в конце 2018-го – начале 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня вернулись к психологически комфортным для покупателей значениям – ниже 10% годовых», – говорит руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, банк, по итогам девяти месяцев, увеличил объемы выдачи ипотеки до 462 млрд рублей (рост к аналогичному периоду прошлого года на 11% на фоне снижения этого показателя в среднем по России на 5% за тот же период).
Говорят об этом и застройщики. «Безусловно, снижение ставок стимулирует рост спроса, что, собственно, и демонстрирует статистика продаж», – заявляет Максим Разуменко
В то же время, по данным директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, увеличение продаж квартир при помощи заемных средств после снижения ставок по ипотеке наблюдается незначительное. «Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные деньги, тем более востребована становится ипотека. Если снижение ставок будет продолжаться, положительная динамика будет налицо», – говорит она. «Покупатели активно интересуются ипотекой и позитивно реагируют на снижение банками процентной ставки, но существенно количество ипотечных сделок это не изменило. Дальнейшие перспективы ипотечных продаж во многом зависят от общей ситуации в экономике», – отмечает специалист по ипотеке ООО «Терминал-Ресурс» Светлана Васильева.
Есть и те, кто не заметил особого роста ипотечных продаж. «Продажи остались на том же уровне. Разница в 1–1,5 п. п. не является определяющим фактором при покупке квартиры», – считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Дело в том, что летом ставки по ипотеке снизились в среднем только на 0,25 п. п., а это не особо существенно для конечного потребителя в нашем сегменте. Только с начала октября мы наблюдаем повышение покупательского спроса. Но несмотря на это, нам все равно далековато до ставок, которые могли бы помочь населению безболезненно решать свой жилищный вопрос», – добавляет руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Игорь Гулид.
Вячеслав Лебедев отмечает, что говорить об итогах снижения ипотечных ставок пока рано. «С момента одобрения ипотеки до ее выдачи может пройти три месяца, поэтому реальные результаты мы увидим по итогам октября–ноября этого года», – уверен он. Юрий Никитчук считает, что сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5 п. п.
Драйверы
Эксперты выделяют несколько драйверов развития рынка. К ключевым из них можно отнести «семейную ипотеку», совместные программы банков и девелоперов, предполагающие пониженную ставку, продукты для зарплатных клиентов. Также снова начинают «набирать очки» программы рефинансирования (по данным госкомпании «ДОМ.РФ», снижение показателей по выдаче ипотеки в 2019 году вызвано именно низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в этом году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее).
«Традиционная, или классическая ипотека – самый востребованный продукт. Набирает обороты «семейная ипотека», но ее доля пока что ничтожна мала», – говорит Роман Строилов. «Наибольший интерес у покупателей недвижимости вызывают ипотечные программы с низкой процентной ставкой. Интересные и выгодные условия кредитования сегодня предлагаются в рамках совместных программ банка и застройщика, а также в рамках акций, которые проводят кредитные организации. Для зарплатных клиентов некоторые банки предусматривают дополнительное снижение процентной ставки», – отмечает Елена Зунделевич.
По словам Надежды Калашниковой, популярностью пользуются специальные программы, рассчитанные на льготные категории граждан. «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5–6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», – говорит она.
«Практика показывает, что наиболее востребованной покупателями остается все-таки стандартная ипотека. На такие ипотечные продукты, как «военная» ипотека, ипотека с субсидией, «семейная» ипотека, приходится не более 5% по каждой категории от общего количества сделок с привлечением заемных средств», – говорит Максим Разуменко. «У ряда банков есть продукт – «Ипотека без первого взноса». Вот по данному продукту очень часто обращаются. Но в реальности сделок по данной схеме совсем мало. Все, кто обращаются по данному предложению, – как правило, не получают одобрения даже на первом этапе согласований», – добавляет Игорь Гулид.
По словам Вячеслава Лебедева, после снижения процентных ставок по программе рефинансирования наблюдается увеличение количества обращений клиентов – и, соответственно, ожидается рост объема выдачи кредитов. С этим согласен Евгений Дячкин. «Программы рефинансирования снова обретают популярность. Это реальный инструмент снижения процентных ставок по уже взятым кредитам», – подчеркивает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Роста ипотечных продаж не наблюдается. Причин тому две. Во-первых, снижение ставок действительно случилось, но не воспринимается населением как значительное для принятия решения. Во-вторых, влияет общее снижение благосостояния населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить. В связи с этим, поскольку покупка недвижимости не является первой необходимостью, люди откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:
– Доля покупок апартаментов в ипотеку в комплексе апарт-отелей VALO остается стабильной и сегодня составляет 18,7%. Снижение ставок пока не оказало существенного влияния на эту цифру. Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам резко снизилась в июне этого года – с 10,53% до 10,28% годовых. Тенденция к снижению продолжается: сейчас ипотечный кредит для покупки апартамента можно оформить в среднем под 9,6%. Минимальное предложение составляет 8,49%. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%. Что касается конкретных ипотечных продуктов, в нашем проекте нет «универсального» пакета предложений. Мы подбираем банки для ипотеки в персональном порядке – в соответствии с желаниями и возможностям инвестора.
На сколько подорожает жилье в этом году? Каких сюрпризов ждать от рынка ипотечного кредитования? Стоит ли объединяться Петербургу и Ленинградской области? На эти вопросы ответили профессионалы рынка недвижимости и посетители выставки-семинара "Жилищный проект".
Чего опасаются петербуржцы при покупке недвижимости?
Больше половины опрошенных (60%) боятся лишиться права собственности в результате неправильного оформления документов. Более 40% респондентов опасаются купить квартиру с обременениями. Потери денежных средств при проведении взаиморасчетов страшатся более 30% опрошенных. Переплаты за услуги риэлтора опасаются 24% респондентов.
Директор компании "Адвекс. Петроградское агентство" Юрий Воробьев комментирует: "Эти факты говорят о страхе людей получить некачественную услугу». Эксперт добавляет, что низкое качество риэлторской работы - это серьезная проблема сегодняшнего дня. Ее причина кроется в отсутствии обязательного лицензирования, в результате чего риэлтором может назваться каждый человек – необученный и иногда непорядочный. И добавляет: "В этой связи растет роль профессионального риэлторского сообщества".
Отметим, что всего 5% опрошенных ответили, что не боится никаких рисков, а 9% затруднились с ответом на вопрос.
Что будет с ценами на городское жилье?
Стоимость недвижимости в 2013 году вырастет на 5-10%. Так считает большинство участников и посетителей выставки-семинара "Жилищный проект". Президент группы компаний "Экотон" Екатерина Романенко комментирует: "В 2012 году цены на вторичном рынке в среднем увеличились на 5-7%, и можно предполагать схожий рост в 2013 году». Эксперт поясняет, что эта тенденция сохранится только в случае политической стабильности. Если экономические проблемы США и ЕС будут усугубляться, это повлияет на макроэкономические показатели. Как следствие, изменятся индексы недвижимости и в России.
Более 10% респондентов среди профессионалов и гостей выставки прогнозируют, что цены вырастут на 10-30%. О снижении стоимости заявили 2,5% экспертов и 4,6% посетителей. Порядка 20% опрошенных считают, что цены на городское жилье останутся на прежнем уровне.
Ипотечные ставки незначительно вырастут
Профессионалы рынка недвижимости ответили на вопрос: «Как изменится за 2013 год средняя процентная ставка по ипотеке?». Большинство респондентов спрогнозировали рост на 0,5-1,5%. Снижения ожидали порядка 17% участников маркетингового исследования. Примерно столько же опрошенных уверено, что ставки останутся на уровне прошлого года. Затруднились с ответом 17,1% специалистов.
По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, средняя процентная ставка составит примерно 13,3%. Но это возможно только при условии стабильной мировой экономики, которая влияет на макроэкономическую ситуацию внутри России. Хотя 2012 год прошел относительно спокойно, все находились в ожидании возможных потрясений. «Процентная ставка достигла показателей докризисного периода, но банки пока не рискуют ее снижать, опасаясь колебаний на мировых рынках», - комментирует эксперт.
Подорожает ли загородная недвижимость?
Большинство профессионалов рынка недвижимости (41,8%) утверждают, что цены на загородную недвижимость останутся на уровне прошлого года. О незначительном увеличении стоимости заявили 33,6% профессионалов. По словам коммерческого директора группы компаний "Кивеннапа" Сергея Будько, те проекты, которые имеют стабильный спрос, могут подорожать. "Но таких не более двух десятков по всему рынку. Для остальных рост цен по-прежнему не актуален", - добавляет эксперт.
Однако посетители выставки придерживаются иного мнения – порядка 60% ожидают повышения цен на загородную недвижимость. На снижение стоимости надеются чуть более 10% потенциальных покупателей.
Объединение Петербурга и Ленобласти: за и против
Напомним, что председатель правительства РФ Дмитрий Медведев назвал объединение Санкт-Петербурга и Ленинградской области реалистичной задачей. Среди участников опроса выставки-семинара "Жилищный проект" оказались как сторонники, так и противники объединения.
Треть профессионалов рынка недвижимости и посетителей выставки поддержали инициативу властей. По мнению директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, данное объединение положительно скажется на технической стороне работы застройщиков. В частности, сократится время на согласование проектов и получение разрешительной документации. "Однако стоит отметить, что с улучшением транспортной ситуации, развитием социальной инфраструктуры в области цены на жилье могут увеличиться", - добавляет эксперт.
Порядка 40% специалистов и 30% посетителей выставки высказались против объединения Петербурга и Ленобласти. Они опасаются, что городу придется решать финансовые проблемы области. Остальные участники маркетингового исследования затруднились с ответом.
Рынок гостиниц Петербурга в 2012 году практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности.
Предложение
По итогам 2012 года в Санкт-Петербурге действует 69 современных отелей на 15,477 тыс. номеров категории 3*, 4* и 5* с номерным фондом более 50, говорит Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
"На конец 3 квартала 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*", - отмечает Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects.
"На рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%. В свою очередь растет доля номерного фонда гостиниц категории 4* и 5*, среднегодовой прирост составляет 1,3% и 0,2% соответственно", - добавляет Владимир Андреев
"В течение 2012 года в городе открылась только одна гостиница –Domina Prestige St. Petersburg Hotel 5* на набережной реки Мойки, 99. Кроме того о своем официальном открытии объявили отель Балтия 3* на ул. Смолячкова и отель Red Star Hotel 3* на наб. Реки Пряжки. Однако данные отели принимают посетителей уже с 2010 года. В мае 2012 года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня Baltic Parking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения – от 500 рублей. Открытие пятизвёздочных гостиниц Four Seasons на Вознесенском пр. и отеля на ул. Правды перенесено на 2013 год. Вместо отеля под брендом Swissotel, на ул. Правды откроют The Hermitage Hotel. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше – здание на пл. Островского планируют занять структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - рассказывает Елена Прозорова.
"Среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 41,5% и 42,8% соответственно. На текущий момент в Петербурге строится мало гостиниц по причине снижения доходности в гостиничном сегменте и росте конкуренции. Сроки окупаемости отелей дольше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости», - поясняет госпожа Прозорова.
Спрос
По данным специалистов компании NAI Becar, средний уровень загрузки качественных гостиниц Санкт- Петербурга в январе–сентябре 2012 г. составил 66,7%. По сравнению с показателями аналогичного периода 2011 года, заполняемость гостиниц увеличилась на 1,9% (против 64,76% в 2011 года).
"В 2012 году заполняемость петербургских гостиниц выше по сравнению с предыдущим, что объясняется гибкостью отелей в ценовой политике. Объем внутреннего спроса, по-прежнему, превышает объемы иностранного туризма. Около 52-55% въездного потока приходится на российских туристов и 45-48% на иностранных. В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%. Средняя продолжительность пребывания туристов в Петербурге – 2-3 дня, то есть наиболее популярны туры выходного дня", - делится данными Елена Прозорова.
"Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц категории "3 звезды" составляет около 68%, в сегменте "4 звезды" - около 65%. В кризисный период этот показатель был значительно ниже: в гостиницах категории "3 звезды" - 53%, "4 звезды" - 50%. Наиболее успешные сетевые отели категории "5 звезд" демонстрируют заполняемость на уровне 55-60%. Для рынка до сих пор характерна сезонность бизнеса. с мая по сентябрь город посещает 75% туристов. Например, если сравнивать уровень заполняемости трехзвездочных гостиниц в низкий и высокий сезон, то он будет составлять 48% и 81% соответственно. В отелях категории "4 звезды" - это 47% и 78% соответственно, "5 звезд" - 30% и 53%. Тем не менее, можно говорить о повышении заполняемости отелей в низкий сезон за счет бизнес, конгрессного и событийного туризма», - говорит Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
По словам госпожи Марковец, более высоким спросом пользуются гостиницы международных сетевых операторов, что связано с устойчивым ростом иностранного туристического потока.
Специалисты GVA Sawyer говорят, что продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах категории 5*, по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет. Стоимость проживания в гостиницах 3-4*, по их оценкам, напротив незначительно увеличилась.
"По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, средняя стоимость проживания в гостиницах 3* увеличилась на 29% и составила 4,298 тыс. рублей, в гостиницах 4* - увеличилась на 5%, составив 6,009 тыс. рублей. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 11,767 тыс. рублей/номер (снижение на 8%)", - говорится в аналитическом отчете GVA Sawyer.
Прогноз
"К 2014 году на рынке также появится известная сеть Hilton Worldwide с двумя отелями 5* и 3* в составе конгрессно-выставочного комплекса "Экспофорум". Также в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок отелей таких операторов, как Double Tree, Inter Continental. Кроме того, ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, уже работающих на рынке; в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, Crowne Plaza", - прогнозирует Владимир Андреев .
"В 2012 году правительством Санкт-Петербурга была анонсирована концепция развития гостиничной инфраструктуры на 2013-2018 гг. Данная концепция должна направить усилия девелоперов на развитие сегмента доступных отелей 2*-3*. В рамках этой концепции предусматривается целевое выделение зданий под гостиничные объекты и увеличение срока реализации гостиничного проекта до пяти лет в том случае, если приобретение объекта осуществлялось через городские торги. В 2013 году ожидается приход Four Seasons Hotels and Resorts, а в 2014 - Hilton", - резюмирует Елена Прозорова.
