Ипотека ждет эффекта
Вслед за троекратным снижением Центробанком ключевой ставки ведущие игроки ипотечного рынка дружно в несколько этапов снизили процентные ставки по кредитам на приобретение жилья. По оценке экспертов, это, конечно, простимулирует продажи, но в какой степени – можно будет судить только ближе к концу года.
По данным Центробанка, ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019 года впервые в году снизились ниже 10% и составили 9,91%, причем ставки выдачи по кредитам на новостройки составили 9,35%. Более свежей статистики пока нет, но очевидно, что сентябрьское снижение «ключа» и последовавшее за ним снижение процентных ставок по ипотеке усилили тренд снижения показателя. Предпринимают банки и другие меры для оптимизации условий жилищного кредитования.
Доля немалая
Важность условий ипотечных кредитов для самочувствия первичного рынка жилья совершенно очевидна. «Среднюю температуру по больнице» назвать сложно, но, по данным застройщиков и оценкам экспертов, можно говорить, что как минимум половина жилья в новостройках приобретается с использованием ипотеки.
Не все компании подвели итоги трех кварталов этого года, поэтому многие оперируют данными только за первое полугодие. Но обнародованные цифры говорят сами за себя. Так, по информации «Группы ЛСР», по итогам полугодия ипотечные сделки составили 51% от всего объема продаж в комфорт- и бизнес-классе. «В первом полугодии 2019 года доля ипотечных сделок составила около 43%», – рассказывает Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). «Ипотека – один из основных драйверов первичного рынка жилья. В общем объеме сделок «ПИК» доля продаж по ипотеке составляет 65%», – говорит начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Юрий Никитчук.
По данным Компании Л1, ипотечные сделки составляют 30–35% от их общего объема. В «Запстрое» говорят о 35%, в Seven Suns Development – о 50%, в ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе) – о 70%. «С начала года доля продаж с использованием ипотечных кредитов в нашей компании показывает неуклонный рост. В I квартале она составила 51%, во II – 59%, в III – 65%. По итогам 2018 года, доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Учитывая возрастающую динамику, в IV квартале доля ипотечных сделок в нашей компании, вполне возможно, достигнет рекордных цифр в 65–70%», – рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.
По оценке директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, в целом, чем ниже класс объекта, тем больше доля продаж с использованием ипотеки. «Доля традиционно зависит от сегмента жилья: в эконом-классе это 80% и более, в комфорт-классе – до 80%, в бизнес-классе – 50–60%, в «элитке» – 20–40%, в зависимости от сезонности», – считает он.
Новые реалии
Оптимизация условий ипотечного кредитования, по оценке большинства экспертов, простимулирует покупку жилья на первичном рынке. Собственно, процесс уже начался. «В целом рост выдачи ипотеки после снижения процентных ставок отмечается и в количестве ипотечных кредитов, и в объеме выданных денежных средств», – говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
«После повышения в конце 2018-го – начале 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня вернулись к психологически комфортным для покупателей значениям – ниже 10% годовых», – говорит руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, банк, по итогам девяти месяцев, увеличил объемы выдачи ипотеки до 462 млрд рублей (рост к аналогичному периоду прошлого года на 11% на фоне снижения этого показателя в среднем по России на 5% за тот же период).
Говорят об этом и застройщики. «Безусловно, снижение ставок стимулирует рост спроса, что, собственно, и демонстрирует статистика продаж», – заявляет Максим Разуменко
В то же время, по данным директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, увеличение продаж квартир при помощи заемных средств после снижения ставок по ипотеке наблюдается незначительное. «Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные деньги, тем более востребована становится ипотека. Если снижение ставок будет продолжаться, положительная динамика будет налицо», – говорит она. «Покупатели активно интересуются ипотекой и позитивно реагируют на снижение банками процентной ставки, но существенно количество ипотечных сделок это не изменило. Дальнейшие перспективы ипотечных продаж во многом зависят от общей ситуации в экономике», – отмечает специалист по ипотеке ООО «Терминал-Ресурс» Светлана Васильева.
Есть и те, кто не заметил особого роста ипотечных продаж. «Продажи остались на том же уровне. Разница в 1–1,5 п. п. не является определяющим фактором при покупке квартиры», – считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Дело в том, что летом ставки по ипотеке снизились в среднем только на 0,25 п. п., а это не особо существенно для конечного потребителя в нашем сегменте. Только с начала октября мы наблюдаем повышение покупательского спроса. Но несмотря на это, нам все равно далековато до ставок, которые могли бы помочь населению безболезненно решать свой жилищный вопрос», – добавляет руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Игорь Гулид.
Вячеслав Лебедев отмечает, что говорить об итогах снижения ипотечных ставок пока рано. «С момента одобрения ипотеки до ее выдачи может пройти три месяца, поэтому реальные результаты мы увидим по итогам октября–ноября этого года», – уверен он. Юрий Никитчук считает, что сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5 п. п.
Драйверы
Эксперты выделяют несколько драйверов развития рынка. К ключевым из них можно отнести «семейную ипотеку», совместные программы банков и девелоперов, предполагающие пониженную ставку, продукты для зарплатных клиентов. Также снова начинают «набирать очки» программы рефинансирования (по данным госкомпании «ДОМ.РФ», снижение показателей по выдаче ипотеки в 2019 году вызвано именно низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в этом году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее).
«Традиционная, или классическая ипотека – самый востребованный продукт. Набирает обороты «семейная ипотека», но ее доля пока что ничтожна мала», – говорит Роман Строилов. «Наибольший интерес у покупателей недвижимости вызывают ипотечные программы с низкой процентной ставкой. Интересные и выгодные условия кредитования сегодня предлагаются в рамках совместных программ банка и застройщика, а также в рамках акций, которые проводят кредитные организации. Для зарплатных клиентов некоторые банки предусматривают дополнительное снижение процентной ставки», – отмечает Елена Зунделевич.
По словам Надежды Калашниковой, популярностью пользуются специальные программы, рассчитанные на льготные категории граждан. «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5–6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», – говорит она.
«Практика показывает, что наиболее востребованной покупателями остается все-таки стандартная ипотека. На такие ипотечные продукты, как «военная» ипотека, ипотека с субсидией, «семейная» ипотека, приходится не более 5% по каждой категории от общего количества сделок с привлечением заемных средств», – говорит Максим Разуменко. «У ряда банков есть продукт – «Ипотека без первого взноса». Вот по данному продукту очень часто обращаются. Но в реальности сделок по данной схеме совсем мало. Все, кто обращаются по данному предложению, – как правило, не получают одобрения даже на первом этапе согласований», – добавляет Игорь Гулид.
По словам Вячеслава Лебедева, после снижения процентных ставок по программе рефинансирования наблюдается увеличение количества обращений клиентов – и, соответственно, ожидается рост объема выдачи кредитов. С этим согласен Евгений Дячкин. «Программы рефинансирования снова обретают популярность. Это реальный инструмент снижения процентных ставок по уже взятым кредитам», – подчеркивает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Роста ипотечных продаж не наблюдается. Причин тому две. Во-первых, снижение ставок действительно случилось, но не воспринимается населением как значительное для принятия решения. Во-вторых, влияет общее снижение благосостояния населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить. В связи с этим, поскольку покупка недвижимости не является первой необходимостью, люди откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:
– Доля покупок апартаментов в ипотеку в комплексе апарт-отелей VALO остается стабильной и сегодня составляет 18,7%. Снижение ставок пока не оказало существенного влияния на эту цифру. Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам резко снизилась в июне этого года – с 10,53% до 10,28% годовых. Тенденция к снижению продолжается: сейчас ипотечный кредит для покупки апартамента можно оформить в среднем под 9,6%. Минимальное предложение составляет 8,49%. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%. Что касается конкретных ипотечных продуктов, в нашем проекте нет «универсального» пакета предложений. Мы подбираем банки для ипотеки в персональном порядке – в соответствии с желаниями и возможностям инвестора.
В Санкт-Петербурге за апрель 2013 года было введено в эксплуатацию 101 068,30 кв.м. жилья, говорится в отчете городского Комитета по строительству.
Из них 90 715,10 кв.м. приходится на шесть новых домов на 1 922 квартиры, 10 353,20 кв.м – на 40 объектов индивидуального строительства. Лидером по количеству введенных квадратных метров стал Красносельский район. Там построено 62 475,30 кв.м. жилья (1540 новых квартир).
Больше всего объектов индивидуального строительства появилось в Курортном районе, где завершено строительство 20 домов общей площадью 5 507,70 кв.м. Кроме того в Московском районе построен многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс, а в Приморском районе завершено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и сельскохозяйственного рынка.
Всего, по данным комитета на 01.05.2013, в Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 687 406,90 кв. м. жилья.
Рынок складских помещений Петербурга все еще испытывает серьезный дефицит предложения. Так в I квартале был введен один объект площадью всего 16 тыс. кв.м. Однако эксперты прогнозируют, что объем ввода по итогам 2013 года может в 3 раза превысить показатели 2012 года.
Предложение
В первом квартале 2013 года было введено в эксплуатацию одно складское здание площадью 16 тыс. кв. м, реализованное в рамках комплекса «Логопарк «Осиновая Роща». Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,87 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Ожидается, что до конца года начнут функционировать еще шесть проектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.
«Начало 2013 года ознаменовалось анонсированием строительства ряда складских проектов как следующих фаз уже работающих на рынке комплексов, так и новых объектов. В случае, если все анонсированные проекты будут реализованы в обозначенные сроки, в ближайшие два года рынок складских площадей может увеличиться на 250 тыс. кв. м», - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
«В I-м квартале 2013 года предложение на рынке качественной складской недвижимости не пополнилось ни одним новым комплексом. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец I-го квартала на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв. м. готовых площадей. В основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах», - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg.
По итогам первых трех месяцев общий объем спекулятивного предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга сохранился на прежнем уровне и составляет 1,07 млн кв.м. За отчетный период на рынок не вышло ни одного нового спекулятивного складского комплекса, рассказывают аналитики Colliers International.
Спрос
«Стабильно высокий уровень спроса и небольшой прирост новых площадей на рынке складской недвижимости привели к снижению уровня вакантных площадей. Доля вакантных площадей в классе А упала до уровня 1,5-1% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а доля в классе B уменьшилась до 1%», - рассказывают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным Jones Lang LaSalle, в последние два года внимание девелоперов привлекали северное и восточное направления, где сосредоточены большинство строящихся складских комплексов. Южная часть города по-прежнему рассматривается как одна из приоритетных, что подтверждается заявленными проектами на ближайшие два-три года, отмечают эксперты.
Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако полное отсутствие нового предложения, по словам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, сказывается на уровне поглощения спекулятивных складских площадей, которое в I квартале составило менее 4 тыс. кв. м. Но даже такое незначительное поглощение сказалось на доле вакантных площадей, которая продолжила снижаться и к концу рассматриваемого периода достигла уровня 1,4%, отмечают в компании.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что за последние 12 месяцев структура спроса на качественную складскую недвижимость начала меняться. Так, в I-м квартале текущего года доля заявок на блоки площадью менее 1 тыс. кв.м. снизилась в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, а доля заявок на блоки площадью 3–7 тыс. кв.м. увеличилась на 15 п.п.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle в I квартале объем чистого поглощения качественных складских площадей составил около 22 тыс. кв. м, что почти на 40% выше показателей прошлого квартала (16 тыс. кв. м). Объем сделок за январь-март достиг 59 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м., говорится в сообщении компании.
Объем поглощения площадей в 1 квартале аналитиками ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate оценивается не более чем в 25-30 тыс. кв.м.
Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что к концу марта доля свободных складских площадей упала ниже 1%, что сопоставимо с показателями 2007 года, а в абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 18,6 тыс. кв. м.
Наиболее активными арендаторами, согласно отчету Jones Lang LaSalle, стали торговые и дистрибьюторские компании, на долю которых пришлось 64% от общего объема арендованных площадей. Компании производственного сектора заняли приблизительно треть рынка аренды за тот же период.
Ставки
Аналитики Jones Lang LaSalle полагают, что дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к дальнейшему росту ставок. «В 1-ом квартале максимальные арендные ставки увеличились на 5%, достигнув 125-135 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долл. США/кв.м.»,- рассказывают специалисты компании.
В Knight Frank St. Petersburg считают, что несмотря на дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, ставки аренды пока остаются стабильными и соответствуют уровню конца 2012 г.: 120-127 USD/кв.м/год (triple net) в классе А и 117-120 USD/кв.м/год в классе В.
Прогноз
Специалисты Knight Frank St. Petersburg говорят, что до осени 2013 года не планируется введение в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского комплекса. «К концу года заявлен выход нескольких новых объектов, однако помещения в них сдаются в аренду уже сейчас, к тому же, их общая площадь не превысит 50-60 тыс. кв.м. Сходная ситуация ожидается в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, сохранится в ближайшие 2 года. Под давлением активного спроса на рынке ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. В свою очередь это неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 $/кв.м/год (triple net) в текущем году ожидать не стоит. В связи с достаточно пассивной позицией девелоперов, которые не спешат с выводом на рынок новых площадей, следует ожидать появления сделок в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или продажей построенных объектов. Подобные сделки станут единственным способом удовлетворить хотя бы часть имеющегося на рынке спроса», - прогнозируют эксперты Knight Frank.
В 2013 году ожидается увеличение объемов ввода складских комплексов класса В за счет трех крупных транспортно-логистических проектов («Звезда» в Обухово, Санкт-Петербургский терминальный комплекс-2 оч), прогнозируют в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International рассказывают, что в условиях ограниченного предложения вакантных на рынке площадей и небольшого числа строящихся комплексов, компании, заинтересованные в новых площадях, рассматривают варианты строительства собственных производственных и распределительных центров, в том числе посредством привлечения профессионального индустриального девелопера.
«Учитывая высокую инвестиционную привлекательность региона, ряд международных компаний заинтересован в открытии своих производств на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Уже сегодня они ведут активный мониторинг рынка и проводят предварительные переговоры с целью запуска своих проектов в 2013-2015 годах», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Мнение:
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
- В настоящий момент предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом нынешнего высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине 2013 г. на рынке вообще может не остаться свободных площадей.
Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, которые достаточно популярны в других регионах (в частности в Москве). Уже сейчас мы наблюдаем рост числа таких сделок и увеличение их объема. Наша компания принимает участие в реализации ряда проектов этого типа. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit – один из способов минимизации рисков того, что объект останется не заполненным на момент его выхода на рынок.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сегмент складской недвижимости Санкт-Петербурга постепенно становится «рынком собственника». Из-за нехватки свободных складских площадей, арендаторы начинают конкурировать между собой. Несмотря на значительный объем будущего предложения, оно вряд ли серьезно изменит ситуацию, поскольку процесс переговоров по аренде начинается задолго до окончания строительства склада, и потому только небольшая часть нового предложения будет предлагаться потенциальным арендаторам после ввода объектов в эксплуатацию.
Динамика объема складских площадей, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика максимальных арендных ставок, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Ключевые индикаторы рынка складской недвижимости за I квартал 2013 года
|
Показатель |
класс A |
класс B |
|
Общий объем качественных площадей, тыс. м2 |
2 123 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
1 142 |
981 |
|
Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. м2 |
1 140 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
774 |
366 |
|
Введено в эксплуатацию в I-м квартале 2013 г., тыс. м2 |
0 |
0 |
|
Доля свободных площадей, % |
0,8 |
2,8 |
|
Арендные ставки (triple net) *, $/м2/год |
117-120 |
105-110 |
|
Ставки операционных расходов, $/м2/год |
35-45 |
30-35 |
* цены предложения
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013