Ипотека ждет эффекта
Вслед за троекратным снижением Центробанком ключевой ставки ведущие игроки ипотечного рынка дружно в несколько этапов снизили процентные ставки по кредитам на приобретение жилья. По оценке экспертов, это, конечно, простимулирует продажи, но в какой степени – можно будет судить только ближе к концу года.
По данным Центробанка, ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019 года впервые в году снизились ниже 10% и составили 9,91%, причем ставки выдачи по кредитам на новостройки составили 9,35%. Более свежей статистики пока нет, но очевидно, что сентябрьское снижение «ключа» и последовавшее за ним снижение процентных ставок по ипотеке усилили тренд снижения показателя. Предпринимают банки и другие меры для оптимизации условий жилищного кредитования.
Доля немалая
Важность условий ипотечных кредитов для самочувствия первичного рынка жилья совершенно очевидна. «Среднюю температуру по больнице» назвать сложно, но, по данным застройщиков и оценкам экспертов, можно говорить, что как минимум половина жилья в новостройках приобретается с использованием ипотеки.
Не все компании подвели итоги трех кварталов этого года, поэтому многие оперируют данными только за первое полугодие. Но обнародованные цифры говорят сами за себя. Так, по информации «Группы ЛСР», по итогам полугодия ипотечные сделки составили 51% от всего объема продаж в комфорт- и бизнес-классе. «В первом полугодии 2019 года доля ипотечных сделок составила около 43%», – рассказывает Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). «Ипотека – один из основных драйверов первичного рынка жилья. В общем объеме сделок «ПИК» доля продаж по ипотеке составляет 65%», – говорит начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Юрий Никитчук.
По данным Компании Л1, ипотечные сделки составляют 30–35% от их общего объема. В «Запстрое» говорят о 35%, в Seven Suns Development – о 50%, в ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе) – о 70%. «С начала года доля продаж с использованием ипотечных кредитов в нашей компании показывает неуклонный рост. В I квартале она составила 51%, во II – 59%, в III – 65%. По итогам 2018 года, доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Учитывая возрастающую динамику, в IV квартале доля ипотечных сделок в нашей компании, вполне возможно, достигнет рекордных цифр в 65–70%», – рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.
По оценке директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, в целом, чем ниже класс объекта, тем больше доля продаж с использованием ипотеки. «Доля традиционно зависит от сегмента жилья: в эконом-классе это 80% и более, в комфорт-классе – до 80%, в бизнес-классе – 50–60%, в «элитке» – 20–40%, в зависимости от сезонности», – считает он.
Новые реалии
Оптимизация условий ипотечного кредитования, по оценке большинства экспертов, простимулирует покупку жилья на первичном рынке. Собственно, процесс уже начался. «В целом рост выдачи ипотеки после снижения процентных ставок отмечается и в количестве ипотечных кредитов, и в объеме выданных денежных средств», – говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
«После повышения в конце 2018-го – начале 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня вернулись к психологически комфортным для покупателей значениям – ниже 10% годовых», – говорит руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, банк, по итогам девяти месяцев, увеличил объемы выдачи ипотеки до 462 млрд рублей (рост к аналогичному периоду прошлого года на 11% на фоне снижения этого показателя в среднем по России на 5% за тот же период).
Говорят об этом и застройщики. «Безусловно, снижение ставок стимулирует рост спроса, что, собственно, и демонстрирует статистика продаж», – заявляет Максим Разуменко
В то же время, по данным директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, увеличение продаж квартир при помощи заемных средств после снижения ставок по ипотеке наблюдается незначительное. «Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные деньги, тем более востребована становится ипотека. Если снижение ставок будет продолжаться, положительная динамика будет налицо», – говорит она. «Покупатели активно интересуются ипотекой и позитивно реагируют на снижение банками процентной ставки, но существенно количество ипотечных сделок это не изменило. Дальнейшие перспективы ипотечных продаж во многом зависят от общей ситуации в экономике», – отмечает специалист по ипотеке ООО «Терминал-Ресурс» Светлана Васильева.
Есть и те, кто не заметил особого роста ипотечных продаж. «Продажи остались на том же уровне. Разница в 1–1,5 п. п. не является определяющим фактором при покупке квартиры», – считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Дело в том, что летом ставки по ипотеке снизились в среднем только на 0,25 п. п., а это не особо существенно для конечного потребителя в нашем сегменте. Только с начала октября мы наблюдаем повышение покупательского спроса. Но несмотря на это, нам все равно далековато до ставок, которые могли бы помочь населению безболезненно решать свой жилищный вопрос», – добавляет руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Игорь Гулид.
Вячеслав Лебедев отмечает, что говорить об итогах снижения ипотечных ставок пока рано. «С момента одобрения ипотеки до ее выдачи может пройти три месяца, поэтому реальные результаты мы увидим по итогам октября–ноября этого года», – уверен он. Юрий Никитчук считает, что сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5 п. п.
Драйверы
Эксперты выделяют несколько драйверов развития рынка. К ключевым из них можно отнести «семейную ипотеку», совместные программы банков и девелоперов, предполагающие пониженную ставку, продукты для зарплатных клиентов. Также снова начинают «набирать очки» программы рефинансирования (по данным госкомпании «ДОМ.РФ», снижение показателей по выдаче ипотеки в 2019 году вызвано именно низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в этом году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее).
«Традиционная, или классическая ипотека – самый востребованный продукт. Набирает обороты «семейная ипотека», но ее доля пока что ничтожна мала», – говорит Роман Строилов. «Наибольший интерес у покупателей недвижимости вызывают ипотечные программы с низкой процентной ставкой. Интересные и выгодные условия кредитования сегодня предлагаются в рамках совместных программ банка и застройщика, а также в рамках акций, которые проводят кредитные организации. Для зарплатных клиентов некоторые банки предусматривают дополнительное снижение процентной ставки», – отмечает Елена Зунделевич.
По словам Надежды Калашниковой, популярностью пользуются специальные программы, рассчитанные на льготные категории граждан. «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5–6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», – говорит она.
«Практика показывает, что наиболее востребованной покупателями остается все-таки стандартная ипотека. На такие ипотечные продукты, как «военная» ипотека, ипотека с субсидией, «семейная» ипотека, приходится не более 5% по каждой категории от общего количества сделок с привлечением заемных средств», – говорит Максим Разуменко. «У ряда банков есть продукт – «Ипотека без первого взноса». Вот по данному продукту очень часто обращаются. Но в реальности сделок по данной схеме совсем мало. Все, кто обращаются по данному предложению, – как правило, не получают одобрения даже на первом этапе согласований», – добавляет Игорь Гулид.
По словам Вячеслава Лебедева, после снижения процентных ставок по программе рефинансирования наблюдается увеличение количества обращений клиентов – и, соответственно, ожидается рост объема выдачи кредитов. С этим согласен Евгений Дячкин. «Программы рефинансирования снова обретают популярность. Это реальный инструмент снижения процентных ставок по уже взятым кредитам», – подчеркивает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Роста ипотечных продаж не наблюдается. Причин тому две. Во-первых, снижение ставок действительно случилось, но не воспринимается населением как значительное для принятия решения. Во-вторых, влияет общее снижение благосостояния населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить. В связи с этим, поскольку покупка недвижимости не является первой необходимостью, люди откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:
– Доля покупок апартаментов в ипотеку в комплексе апарт-отелей VALO остается стабильной и сегодня составляет 18,7%. Снижение ставок пока не оказало существенного влияния на эту цифру. Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам резко снизилась в июне этого года – с 10,53% до 10,28% годовых. Тенденция к снижению продолжается: сейчас ипотечный кредит для покупки апартамента можно оформить в среднем под 9,6%. Минимальное предложение составляет 8,49%. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%. Что касается конкретных ипотечных продуктов, в нашем проекте нет «универсального» пакета предложений. Мы подбираем банки для ипотеки в персональном порядке – в соответствии с желаниями и возможностям инвестора.
Производство металлочерепицы в России за последние месяцы значительно снизилось. Причина – падение спроса на продукцию из-роста цен на нее. Динамику «в плюс» игроки рынка ожидают не раньше конца этого года.
Экономический кризис в стране ударил по рынку кровельных материалов, в том числе отразился на объемах производства металлочерепицы. Один из самых популярных материалов для создания скатной крыши стал пользоваться меньшим потребительским спросом из-за роста стоимости продукции.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), в марте 2015 года рост усредненной стоимости продукции вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
«Ценовые ралли»
По словам коммерческого директора компании «Металл Профиль» Дмитрия Андреева, в целом, как и прогнозировалось большинством производителей сектора, сейчас наблюдается падение продаж в среднем на 30-40%. Объемы производства продукции своими мощностями были «заточены» под постоянно растущие объем рынка, и поскольку рынок сжался, внутренняя конкуренция также сильно ужесточилась.
Специалист отмечает, что в настоящее время на рынке наблюдаются так называемые ценовые ралли, на которых большинство производителей попросту теряют маржу, так как скачки курсов валют и привязка к ним внутренних цен комбинатов вынуждают многие компании делать ежемесячную переоценку остатков. В частности, в I квартале этого года компании «Металл Профиль» пришлось закупать сырье у наших, отечественных поставщиков на пике цен, а весной из-за отсутствия спроса отпускные цены начали снижаться, возвращаясь на уровень начала этого года.
Жалуются игроки рынка и на высокие ставки по кредитам. По мнению Дмитрия Андреева, большинство компаний, включая и «Металл Профиль», не в состоянии обслуживать кредиты с данными процентными ставками. Новые кредиты получить также невозможно.
«Импортозамещения как такового не происходит, потому что в нашей отрасли действовали и продолжают действовать заградительные пошлины, которые априори выравнивают цену импортного товара на российском рынке. Отечественные комбинаты не заинтересованы в формировании более выгодных цен, чем на импорт. В основном все держат или паритетные с импортом цены, или выше на 3-5%», – подчеркивает эксперт.
Пока в провале
Между тем иностранные «дочки» западных компаний, занимающихся производством металлочерепицы в России, как и остальные игроки рынка, чувствуют себя весьма неуютно. По словам директора по развитию бизнеса компании «Руукки Рус» Екатерины Раяхалме, происходящие экономические события повлияли на всех производителей в стране. Специалист отмечает, что ажиотажный спрос на продукцию конца 2014-го и начала 2015 года стал следствием резкого обесценивания рубля и одновременного повышения стоимости основного сырья для производства металлочерепицы – холоднокатаного горячеоцинкованного проката с полимерным покрытием.
«Подорожание произошло как на импортное сырье за счет повышения курса валют, так и на прокат российских производителей, которые отгружали свою продукцию в условиях слабого рубля с большим удовольствием за рубеж, еще больше усиливая, таким образом, внутренний спрос», – считает госпожа Раяхалме.
Эксперт добавляет, что на данный момент внутренние цены как на металлочерепицу, так и на сырье для ее производства начали плавное снижение вслед за укреплением рубля. Но до стабилизации рынка все же еще далеко.
Такой же пессимистичный прогноз делает Дмитрий Андреев. «В целом из-за санкций и значительного роста ставок кредитования инвестиции в строительстве практически сведены к нулю, общий инвестиционно-строительный цикл разорван. Прогноз на ближайшее время: сейчас еще наблюдается падение, сжатие рынка, во второй половине года ожидаем период стагнации, который продлится примерно 6-9 месяцев», – полагает он.
Экономия на качестве
По мнению экспертов рынка, из-за роста стоимости цен на металлочерепицу некоторые покупатели будут склоняться к приобретению ее самых дешевых аналогов. В большинстве случаев это означает, что продукция будет не лучшего качества.
По словам заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза Анны Молчановой, на рынке металлочерепицы уже давно есть определенная проблема качества применяемого металла. Это не относится к крупным производителям, которые дорожат своей репутацией. Тем не менее на рынках можно встретить металлочерепицу толщиной 0,4 и даже 0,38 мм, с низким качеством полимерного покрытия и защитного слоя оцинковки.
Отметим, что наиболее оптимальная толщина металлочерепицы должна составлять 0,45-0,55 мм. Такой стандарт гарантирует пластичность материала, необходимую для качественного профилирования, а также его устойчивость к деформации при монтаже и транспортировке.
Специалисты рассказывают, что большая часть металлочерепицы с низким содержанием стали закупается в Китае. Точнее, в Поднебесной приобретается оборудование и металлические рулоны. Правда, в СЗФО китайской продукции меньше из-за близости Европы, где производятся более качественные материалы. Тем не менее, полагают эксперты, потенциальные покупатели продукции по незнанию могут погнаться за дешевизной. Сейчас минимальная стоимость металлочерепицы для розничных покупателей начинается в среднем от 220 рублей за 1 кв. м. Более качественная и чаще всего импортная продукция начинается от 380 рублей за 1 кв. м.
Стандарты остаются
Как уточнила Екатерина Раяхалме, в настоящее время практически каждая компания – производитель металлочерепицы может похвастаться тем или иным техническим решением, которое, по ее мнению, выгодно отличает продукцию этой компании от аналогичных. Чаще всего такие решения являются лишь частью маркетинговой кампании, нацеленной на увеличение продаж.
Специалист полагает, что придумать что-то принципиально новое в технологии производства металлочерепицы довольно сложно. Поэтому она не сильно изменилась со времен, когда финские братья Раннила произвели свой первый профиль, добавив к продольному также и поперечное профилирование.
Однако по технологии профилем является модульная черепица. Первыми несколько лет назад ее начали выпускать финны из «Руукки». Вслед за ними модульную черепицу начал производить ряд компаний как в России, так и за рубежом, оценив ее преимущества и удобства при транспортировке и дальнейшем монтаже.
Так как профиль металлочерепицы – это прежде всего ее внешнй вид, многие игроки рынка активно работают над качеством защитно-декоративного покрытия продукции. Наиболее распространенные виды покрытий: полиэстер, пластизол, пурал. Полимерные покрытия используются в качестве защиты тонколистовой стали от коррозии. Чем лучше характеристики покрытия, тем дольше срок службы конечного изделия.
Справка:
По данным ABARUS Market Research, в 2014 году объемы производства металлочерепицы в России составили около 120 млн кв. м. По сравнению с предыдущим годом данный показатель производства значительно не изменился. Таким же остался приблизительный расклад игроков рынка. Производят металлочерепицу около 200 компаний, на половину из них приходится 90% всего рынка. Наиболее крупными игроками являются ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист», ЗАО «Самарский завод» Электрощит-Стройиндустрия», ОАО «ММК – Профиль-Москва», ЗАО «Сталинвест».
Близость к метрополитену или иным транспортным узлам, как правило, прибавляет к стоимости недвижимости. Однако на жилье премиального класса слишком близкое расположение к станциям метро может, напротив, повлиять отрицательно.
Как говорят риэлторы, на стоимость жилья влияют три фактора: «расположение, расположение и расположение». Хорошая транспортная доступность также подпадает под эти характеристики.
Но тут скрываются и подводные камни.
«Конечно, квартиры, под окнами которых проходит оживленная транспортная магистраль, будут стоить дешевле тех, что расположены в километре от развязки. И в том, и в другом случае транспортная доступность хорошая, но для большинства покупателей предпочтительнее, когда окна выходят на зеленую улицу», – рассуждает Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE.
Непосредственная близость станций метро влияет на стоимость малогабаритных квартир: студий, однокомнатных, небольших двухкомнатных. Такие квартиры предназначены для небольших семей, активной молодежи, студентов и в основном сдаются в аренду.
Илья Шуравин, сооснователь компании «Сенчури 21 Биново» (входит в ГК Rusland SP), говорит, что к жилью эконом- и бизнес-класса наличие метро в шаговой доступности добавляет до 15% к цене при прочих сопоставимых характеристиках сравниваемого жилья.
«Но что касается элитного жилья, то здесь наличие метро – это совершенно непринципиальный критерий», – согласен он с коллегами.
На стоимость жилья бизнес-класса в большей степени повлияет хорошая доступность к основным транспортным развязкам.
«Доказательство этому – проектирование целого ряда объектов бизнес-класса на Васильевском острове, который в 2017 году будет соединен с другой частью города центральным участком ЗСД. Нельзя забывать и о станциях метро, и о ремонте транспортных путей, которые в будущем «дадут дышать» острову», – продолжает госпожа Зеренкова.
Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова», соглашается: «Приближенность метро – не самое главное для элитного жилья с точки зрения транспортной доступности. Важнее, чтобы можно было приехать и уехать из дома без пробок и безопасно и гарантированно припарковать свой автомобиль на ночь. Приближенность к трассам важна, но, конечно, эти трассы должны быть на достаточном расстоянии, чтобы их не было слышно и видно».
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, рассуждает: «Близость метро никак не влияет на продажу элитного жилья, потому что люди, которые его покупают, передвигаются на автомобилях, и их зависимость от метро минимальна. Яркий пример – Рублевское шоссе в Москве, рядом с которым метро нет, однако спрос остается на стабильно высоком уровне из-за престижности площадки. Более важный момент – это близость к основным магистралям, они должны быть в пределах нескольких минут езды на машине, чтобы обеспечить быстрый доступ к городской инфраструктуре. То есть проблемы с пробками быть не должно, потому что это девальвирует элитарность места. Яркий пример резкого повышения цен – масштабное строительство дорог в Новой Москве, после чего жилье там выросло на 25-30% из-за транспортной доступности».
Впрочем, некоторые эксперты не согласны с тем, что близость к метро – вообще непринципиальный фактор для элитного жилья.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, уверена: «Состоятельный покупатель – не небожитель. У него есть и дети-старшеклассники, и родители, и обслуживающий персонал, которым нужно как-то передвигаться по городу. В нашем агентстве был случай, когда покупательница с двумя детьми подросткового возраста отказалась от сделки именно по причине того, что ей нужен был дом в пешей доступности от метро».
Андрей Тетыш, президент АРИН, считает, что в центре Петербурга оптимально такое расположение относительно станции метрополитена, при котором мимо элитного дома не будут проходить потоки людей, движущихся к метро или от него. «Здание может стоять и в 50 м от станции метрополитена, но в тихом переулке, скрытое за другими домами и отгороженное, например, зеленым массивом, а может в 300 м от станции, но на улице, по которой все идут к метро. Первый вариант предпочтительнее, но возможны оба», – обращает внимание он.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Главным параметром, определяющим соответствие участка для реализации элитного жилого комплекса, является локация, которая связана с видовыми характеристиками, близостью к акватории, историческим памятникам архитектуры и располагается вблизи основных магистралей города. Расположение рядом со станциями метро не является важным фактором для покупателей элитной жилой недвижимости, поскольку данная категория потребителей обеспечена личными автомобилями. Близость к КАД отрицательно скажется на элитности того или иного места.