Ипотека ждет эффекта
Вслед за троекратным снижением Центробанком ключевой ставки ведущие игроки ипотечного рынка дружно в несколько этапов снизили процентные ставки по кредитам на приобретение жилья. По оценке экспертов, это, конечно, простимулирует продажи, но в какой степени – можно будет судить только ближе к концу года.
По данным Центробанка, ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019 года впервые в году снизились ниже 10% и составили 9,91%, причем ставки выдачи по кредитам на новостройки составили 9,35%. Более свежей статистики пока нет, но очевидно, что сентябрьское снижение «ключа» и последовавшее за ним снижение процентных ставок по ипотеке усилили тренд снижения показателя. Предпринимают банки и другие меры для оптимизации условий жилищного кредитования.
Доля немалая
Важность условий ипотечных кредитов для самочувствия первичного рынка жилья совершенно очевидна. «Среднюю температуру по больнице» назвать сложно, но, по данным застройщиков и оценкам экспертов, можно говорить, что как минимум половина жилья в новостройках приобретается с использованием ипотеки.
Не все компании подвели итоги трех кварталов этого года, поэтому многие оперируют данными только за первое полугодие. Но обнародованные цифры говорят сами за себя. Так, по информации «Группы ЛСР», по итогам полугодия ипотечные сделки составили 51% от всего объема продаж в комфорт- и бизнес-классе. «В первом полугодии 2019 года доля ипотечных сделок составила около 43%», – рассказывает Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). «Ипотека – один из основных драйверов первичного рынка жилья. В общем объеме сделок «ПИК» доля продаж по ипотеке составляет 65%», – говорит начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Юрий Никитчук.
По данным Компании Л1, ипотечные сделки составляют 30–35% от их общего объема. В «Запстрое» говорят о 35%, в Seven Suns Development – о 50%, в ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе) – о 70%. «С начала года доля продаж с использованием ипотечных кредитов в нашей компании показывает неуклонный рост. В I квартале она составила 51%, во II – 59%, в III – 65%. По итогам 2018 года, доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Учитывая возрастающую динамику, в IV квартале доля ипотечных сделок в нашей компании, вполне возможно, достигнет рекордных цифр в 65–70%», – рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.
По оценке директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, в целом, чем ниже класс объекта, тем больше доля продаж с использованием ипотеки. «Доля традиционно зависит от сегмента жилья: в эконом-классе это 80% и более, в комфорт-классе – до 80%, в бизнес-классе – 50–60%, в «элитке» – 20–40%, в зависимости от сезонности», – считает он.
Новые реалии
Оптимизация условий ипотечного кредитования, по оценке большинства экспертов, простимулирует покупку жилья на первичном рынке. Собственно, процесс уже начался. «В целом рост выдачи ипотеки после снижения процентных ставок отмечается и в количестве ипотечных кредитов, и в объеме выданных денежных средств», – говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
«После повышения в конце 2018-го – начале 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня вернулись к психологически комфортным для покупателей значениям – ниже 10% годовых», – говорит руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, банк, по итогам девяти месяцев, увеличил объемы выдачи ипотеки до 462 млрд рублей (рост к аналогичному периоду прошлого года на 11% на фоне снижения этого показателя в среднем по России на 5% за тот же период).
Говорят об этом и застройщики. «Безусловно, снижение ставок стимулирует рост спроса, что, собственно, и демонстрирует статистика продаж», – заявляет Максим Разуменко
В то же время, по данным директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, увеличение продаж квартир при помощи заемных средств после снижения ставок по ипотеке наблюдается незначительное. «Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные деньги, тем более востребована становится ипотека. Если снижение ставок будет продолжаться, положительная динамика будет налицо», – говорит она. «Покупатели активно интересуются ипотекой и позитивно реагируют на снижение банками процентной ставки, но существенно количество ипотечных сделок это не изменило. Дальнейшие перспективы ипотечных продаж во многом зависят от общей ситуации в экономике», – отмечает специалист по ипотеке ООО «Терминал-Ресурс» Светлана Васильева.
Есть и те, кто не заметил особого роста ипотечных продаж. «Продажи остались на том же уровне. Разница в 1–1,5 п. п. не является определяющим фактором при покупке квартиры», – считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Дело в том, что летом ставки по ипотеке снизились в среднем только на 0,25 п. п., а это не особо существенно для конечного потребителя в нашем сегменте. Только с начала октября мы наблюдаем повышение покупательского спроса. Но несмотря на это, нам все равно далековато до ставок, которые могли бы помочь населению безболезненно решать свой жилищный вопрос», – добавляет руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Игорь Гулид.
Вячеслав Лебедев отмечает, что говорить об итогах снижения ипотечных ставок пока рано. «С момента одобрения ипотеки до ее выдачи может пройти три месяца, поэтому реальные результаты мы увидим по итогам октября–ноября этого года», – уверен он. Юрий Никитчук считает, что сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5 п. п.
Драйверы
Эксперты выделяют несколько драйверов развития рынка. К ключевым из них можно отнести «семейную ипотеку», совместные программы банков и девелоперов, предполагающие пониженную ставку, продукты для зарплатных клиентов. Также снова начинают «набирать очки» программы рефинансирования (по данным госкомпании «ДОМ.РФ», снижение показателей по выдаче ипотеки в 2019 году вызвано именно низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в этом году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее).
«Традиционная, или классическая ипотека – самый востребованный продукт. Набирает обороты «семейная ипотека», но ее доля пока что ничтожна мала», – говорит Роман Строилов. «Наибольший интерес у покупателей недвижимости вызывают ипотечные программы с низкой процентной ставкой. Интересные и выгодные условия кредитования сегодня предлагаются в рамках совместных программ банка и застройщика, а также в рамках акций, которые проводят кредитные организации. Для зарплатных клиентов некоторые банки предусматривают дополнительное снижение процентной ставки», – отмечает Елена Зунделевич.
По словам Надежды Калашниковой, популярностью пользуются специальные программы, рассчитанные на льготные категории граждан. «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5–6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», – говорит она.
«Практика показывает, что наиболее востребованной покупателями остается все-таки стандартная ипотека. На такие ипотечные продукты, как «военная» ипотека, ипотека с субсидией, «семейная» ипотека, приходится не более 5% по каждой категории от общего количества сделок с привлечением заемных средств», – говорит Максим Разуменко. «У ряда банков есть продукт – «Ипотека без первого взноса». Вот по данному продукту очень часто обращаются. Но в реальности сделок по данной схеме совсем мало. Все, кто обращаются по данному предложению, – как правило, не получают одобрения даже на первом этапе согласований», – добавляет Игорь Гулид.
По словам Вячеслава Лебедева, после снижения процентных ставок по программе рефинансирования наблюдается увеличение количества обращений клиентов – и, соответственно, ожидается рост объема выдачи кредитов. С этим согласен Евгений Дячкин. «Программы рефинансирования снова обретают популярность. Это реальный инструмент снижения процентных ставок по уже взятым кредитам», – подчеркивает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Роста ипотечных продаж не наблюдается. Причин тому две. Во-первых, снижение ставок действительно случилось, но не воспринимается населением как значительное для принятия решения. Во-вторых, влияет общее снижение благосостояния населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить. В связи с этим, поскольку покупка недвижимости не является первой необходимостью, люди откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:
– Доля покупок апартаментов в ипотеку в комплексе апарт-отелей VALO остается стабильной и сегодня составляет 18,7%. Снижение ставок пока не оказало существенного влияния на эту цифру. Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам резко снизилась в июне этого года – с 10,53% до 10,28% годовых. Тенденция к снижению продолжается: сейчас ипотечный кредит для покупки апартамента можно оформить в среднем под 9,6%. Минимальное предложение составляет 8,49%. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%. Что касается конкретных ипотечных продуктов, в нашем проекте нет «универсального» пакета предложений. Мы подбираем банки для ипотеки в персональном порядке – в соответствии с желаниями и возможностям инвестора.
Участники рынка экспертизы уверены, что для эффективной работы отрасли нужно стереть грань между государственными и негосударственными экспертизами. Для этого необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт деятельности, в котором не будет разделения.
Представители негосударственных экспертиз высказываются негативно в адрес государственных экспертиз, создавших на своей базе организацию, предоставляющую услуги «негоски». Госкомпании отмечают, что они закон не нарушают, а рынок дает всем одинаковые возможности.
Стереть границу
Виталий Реут, директор компании «СеверГрад», уверен, что нужно ликвидировать «совершеннейшее безобразие», когда государственная экспертиза на своей базе открывает и негосударственную экспертизу, а потом начинает лоббирование ее интересов на рынке перед различными государственными инстанциями.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.», рассказал, что сейчас в стране создалась ситуация, при которой из 470 аккредитованных Росаккредитацией организаций 53 – это государственные экспертизы субъектов федерации (ГАУ), 13 – различные госучреждения (ФГБУ, ГУП), 25 – различные институты (НИИ, проектные, учебные). «Естественно, присутствие на этом рынке услуг государственных экспертных организаций, владеющих мощным административным ресурсом, поддерживаемых административными органами исполнительной власти субъекта, не может способствовать здоровой конкуренции. Примеров этому масса. Одно только принятие Законодательным собранием Ленобласти закона от 25 декабря 2014 года № 104-оз, внесшего изменение в областной закон 38-оз от 26.04.2012 в части обязательного проведения государственной экспертизы (вопреки Градостроительному кодексу) для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, чего стоит», – прокомментировал он.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», также уверен, что предлагаемые Минстроем требования необходимо предъявлять не только к негосударственным экспертизам, но и к государственным – везде трудятся специалисты с одинаковыми профессиональными качествами. «Непонятно, почему эксперты негосударственной экспертизы в результате нововведений попадают в более узкие рамки деятельности. С другой стороны, более суровые требования к аттестации специалистов-экспертов и к аккредитации компаний приведут к некоему переделу рынка, выбросив из него непрофессионалов и «жуликов», – добавил он.
Для того чтобы уравнять негосударственную и государственную экспертизы в правах, по мнению Виктора Зозули, нужно внести в закон статью, запрещающую аккредитацию госучреждений на право выполнения негосударственных функций. Второе – упразднить органы госэкспертизы субъектов Федерации (ведь и так большая их часть уже аккредитована как негосударственные), ввести аттестацию экспертов по направлению «Сметная документация». А также передать полномочия по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, финансируемых из бюджетных средств субъектов Федерации, негосударственным экспертным органам.
«Уверен, что такое решение положительно скажется на формировании рынка здоровой конкуренции среди организаций негосударственной экспертизы, а также будет способствовать и борьбе с коррупцией в строительной отрасли, так как исключит возможность влияния чиновников на оценку достоверности сметной стоимости того или иного объекта, планируемого к строительству за счет бюджета», – заключил Виктор Зозуля.
Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы, рассказал, что организация предлагает ряд мер, которые помогут сделать рынок негосударственной экспертизы цивилизованным и надежным. «Например, нужно ввести единые требования к срокам проведения и размерам стоимости экспертизы с возможностью продления срока экспертизы госорганизациям по желанию заявителя. Также следует наделить Минстрой России контролирующими полномочиями проведения негосударственной экспертизы. Еще одно наше предложение – повысить минимальные требования для юрлица, которое может быть аккредитовано на право проведения негосударственной экспертизы, в частности увеличить число аттестованных работников (не менее двух экспертов по каждому разделу (подразделу) в проектной документации) по месту основной работы, и другие», – пояснил он. Также помимо всего прочего Юрий Добровольский предлагает ужесточить ответственность за нарушения при проведении экспертизы: ввести уголовную и административную ответственность за выдачу заведомо ложного заключения и представления поддельных документов для аттестации с внесением соответствующих изменений в УК РФ, УПК РФ, КоАП РФ.
Мнение:
Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– На мой взгляд, вновь планируемые изменения законодательства в большей степени должны не касаться ужесточения требований к негосударственной экспертизе, а стирать грань между государственной и негосударственной, создавая единую экспертизу. Считаю, что необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт экспертной деятельности, в котором не будет разделения. За государственными учреждениями следует оставить проведение экспертизы по тем объектам, для которых она является обязательной – особо опасным, уникальным, высотным, подземным и пр. Следует говорить не о разделении и ужесточении контроля, а об объединении и регламентировании, создании единого конгломерата из лучших наработок государственной и негосударственной экспертиз.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Организации негосударственной экспертизы всегда готовы к изменениям, да и корректировки законодательства не заставляют себя долго ждать, а происходят постоянно. На мой взгляд, очередные нововведения, предусмотренные в законодательных поправках Минстроя РФ, должны повысить качество экспертных заключений. Конечно, это очередной раз встряхнет рынок негосударственных экспертиз. Но не это станет причиной ухода части компаний с рынка, а скорее сложная экономическая ситуация, снижение объема заказов. Отмечу, что на сегодня в Петербурге аккредитовано 37 организаций, имеющих право предоставления услуг по негосударственной экспертизе. При этом пока что это количество медленно, но продолжает увеличиваться. В заключение отмечу, что корректировка – это хорошо, но стабильность в нормативной документации не помешает.
Кстати:
Говоря о поправках по негосударственной экспертизе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень подчеркнул, что государство не хочет монополизировать сферу экспертизы – конкуренция должна быть.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.