Рынок апартаментов нацелился на рост
За первую половину 2019 года в Петербурге зафиксирован значительный рост спроса на сервисные апартаменты: похоже, именно они становятся объектами для частных вложений взамен квартир в жилых домах.
По данным Knight Frank St Petersburg, за первую половину 2019 года в Петербурге продано 2,2 тыс. апартаментов – это на 11% больше, чем в первой половине прошлого года. При этом доля сервисных апартаментов в объеме продаж достигает 85% – относительно первого полугодия 2018-го рост составил 42%.
По оценке ГК «ПСК», рост спроса в первом полугодии составил около 10% в целом по рынку. Но в отдельных проектах он бывает значительно выше. Например, в новом проекте компании около 6% всего предложения реализовано за первые десять дней продаж.
Директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева поясняет: сегмент апартаментов растет вместе с ростом спроса. «Инвесторы все лучше понимают формат, задумываются о доходности, капитализации. Все эти показатели выше, конечно, у сервисных форматов», – уточнила она. Так, например, в комплексе апарт-отелей VALO доля инвестиционных покупок достигла 84%.
Как отметил генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, сервисные апартаменты отвоевывают значительную долю рынка благодаря привлекательности для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании.
Укрупнение с сокращением
Кроме того, участники рынка отмечают тенденцию укрупнения проектов – на рынок выводятся комплексы апартаментов на 1–2 тыс. юнитов. Однако уверенности в стабильности этой тенденции пока нет. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский подчеркивает: укрупнение продолжится в том случае, если объекты, выведенные на рынок в текущем году, покажут высокие темпы доходности. «Если рынок не воспримет эти проекты, тогда они будут появляться меньше. Большой проект – это большая ответственность, большие вложения. Здесь необходим практический опыт», – добавил он.
Директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь также не видит однозначного развития ситуации: «Тенденция продолжится, если реализация новых крупных проектов покажет, что рынок еще не исчерпан». В то же время он склоняется в рассуждениях к мысли о продолжении тенденции: «Скорее всего, так и будет, поскольку сейчас наметилось углубление формата апартаментов и разделение его на сегменты. Ранее апартаменты делились относительно просто: комфорт- и бизнес-класс, с небольшой долей премиальных. Часть из них была исключительно инвестиционными проектами, еще часть – также подходящими для собственного проживания. Сейчас категория дорогих апартаментов показывает снижение спроса, поскольку по цене напрямую конкурирует с жилой недвижимостью. Поэтому все новые предложения на рынке, во-первых, не относятся к категории дорогих. Во-вторых, занимают собственную нишу и ориентированы на несколько разные целевые аудитории».
Одновременно с укрупнением проектов наблюдается сокращение площадей юнитов – и это несмотря на введение официальных стандартов на рынке жилья, подразумевающих более просторные, чем нынешние студии, квартиры.
«Новая целевая аудитория рассматривает небольшую площадь, поскольку ключевую роль играет финансовый аспект. Или в том случае, когда планы на жизнь составлены на три-пять лет вперед максимум и не требуют большой площади для жизни на это время», – поясняет Сергей Мохнарь.
По мнению Игоря Горского, небольшие площади «показали свою целесообразность»: за счет увеличения плотности можно построить большее количество номеров.
Инвестиционно-направленный спрос
За счет увеличения спроса в сегменте сервисных апартаментов в первом полугодии 2019-го произошло снижение спроса на рекреационные и элитные апартаменты – на 55% и на 36% соответственно, относительно первой половины прошлого года. Аналитики Knight Frank объясняют это отсутствием нового предложения в первом случае и достаточно дорогостоящим предложением – во втором.
Рост спроса Игорь Горский объясняет увеличением количества желающих стать рантье: «В апартаменты точка входа намного ниже, чем в коммерческую недвижимость, а соответственно, и риски ниже. В Петербурге сейчас стабильный спрос на арендное жилье. Арендаторы хотят получать достойный сервис, безопасность, комфорт, удобства и возможность обслуживания. Для них это стало важно, и за это они готовы платить. Существующий сейчас спрос является драйвером для развития строительства апартаментов сервисного класса», – пояснил он.
Перспективы роста
По данным Knight Frank, в первой половине года в Петербурге и Ленобласти в продаже находились 11,7 тыс. юнитов в апарт-комплексах – максимальный объем за всю историю рынка. Сейчас наибольшее количество сервисных апартаментов сосредоточено в Выборгском (26%), Невском (17%) и Фрунзенском (16%) районах Петербурга.
При этом доля сервисных апартаментов относительно первой половины прошлого года выросла на 21 п. п.
Марина Сторожева отмечает: доля сервисных апартаментов в предложении составляет примерно 73%. А большинство проектов, которые будут выводиться на рынок до конца 2019 года, также заявлены как сервисные апартаменты. Следовательно, доля предложения в этом сегменте будет расти и дальше.
«Доля сервисных апартаментов в общем объеме предложения не просто растет. Можно сказать, что сейчас она подавляющая – на уровне 80–85%. Рост обусловлен запуском в 2019 году сразу трех очень крупных проектов, среди которых объект ГК «ПСК» с самым большим числом юнитов», – подчеркивает Сергей Мохнарь.
По его подсчетам, с выходом на рынок новых проектов предложение сервисных апартаментов выросло сразу в 1,5 раза. В прочих сегментах, впрочем, также отмечен рост – объем предложения увеличился примерно на 50%.
Генеральный директор Единого центра инвестиций Роман Корякин при этом указывает на пока лишь зарождающийся рынок апартаментов в Петербурге. «Если сравнить Москву и Петербург по доле апарт-комплексов относительно общего числа строящейся недвижимости, то наш город сильно проигрывает столице. Там этот показатель составляет 30–35%, в Питере – в пределах 1–3%. Поскольку, как правило, Северная столица повторяет шаги Москвы, можно предположить, что нас ждет резкий скачок предложений в этом сегменте», – убежден он.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко ожидает дальнейшего ужесточения конкуренции в сегменте апартаментов. Это, по ее мнению, приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных гостиничных операторов, о чем уже было заявлено в нескольких проектах. «Их присутствие позволит обеспечить высокий уровень сервиса и, вероятно, достичь более высоких показателей по ставкам аренды», – предположила она.
«На данный момент инвестиции в недвижимость – единственная реальная альтернатива банковским вкладам. А апартаменты объективно являются самой доходной недвижимостью – отсюда и спрос», – резюмировала Марина Сторожева.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Доля сервисных апартаментов растет – и это закономерно. Все-таки это именно тот формат, который четко ориентирован на свою целевую аудиторию – инвесторов. Предложение апартаментов с набором гостиничных услуг и готовыми доходными программами – мировая тенденция. То, что она наблюдается и у нас, свидетельствует о развитии рынка цивилизованной аренды.
Появление проектов с большим количеством апартаментов – пока не тенденция, а скорее, локальное явление. Чтобы это было оправданно, нужна «специальная» локация, где формат апартаментов был бы востребован в таком большом объеме. Здесь должен сочетаться ряд факторов, в том числе близость к метро. Выход на рынок таких проектов в 2019 году означает, что девелоперы сочли локации подходящими.
А вот тренд снижения средней площади юнита – уже тенденция: для многих арендаторов апартамент является местом, где ты фактически только ночуешь. Большая площадь в таком случае не нужна.
Рынок апартаментов у нас демонстрировал бурный рост последние два-три года, но это был, скорее, стартовый рост «от нуля». Рано или поздно его темпы должны замедлиться. По итогам 2019 года, вполне возможно, такого роста, как раньше, мы уже и не увидим. Но текущий год все-таки особенный, очень ощутимы колебания рынка в связи с переходом отрасли на эскроу-счета. И глобальные выводы стоит делать только по окончании года.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
По итогам первого полугодия 2019 года действительно наблюдается значительный рост объема предложения именно в формате сервисных апартаментов. Он обусловлен как выходом новых проектов (в продажу выведено большое количество лотов в ряде проектов), так и активным пополнением в объеме предложения в уже реализуемых апарт-комплексах. В первом полугодия рынок пополнился пятью новыми проектами (без учета новых очередей в текущих проектах). Стоит отметить, что среди новых проектов есть достаточно крупные, так, например, в Выборгском районе появился апарт-отель рассчитанный на 3 244 номера (70 290 кв. м). Доля сервисных апартаментов составляет 80% от всего объема апартаментов реализуемых в границах г. Санкт – Петербурга.
Стали появляться крупные объекты по количеству заявленных лотов. Девелоперы ориентируются на потенциальный интерес со стороны инвесторов, и в данном случае многое зависит от класса объекта. В более низком ценовом сегменте есть возможность привлечь большее количество покупателей с меньшим бюджетом покупки, отсюда и возникает задача более мелкой нарезки юнитов. Сейчас никого не удивляет наличие большого количества студий площадью 19 кв. м, но стоит отметить, что в более дорогом сегменте этой тенденции все же стараются избегать, чтобы соответствовать заявленному классу проекта. Стоит также отметить, что сервисные апартаменты с большим количеством юнитов появляются не в центральных локациях города. Об этом свидетельствует и структура объема предложения по итогам 1 полугодия 2019 г. Самый большой объем предложения был представлен в Выборгском районе в кв. м здесь сосредоточен 31%, на втором месте - Невский район (29%) и далее – Московский район (16%). Ограниченный объем предложения наблюдался в Адмиралтейском и Центральном районе, 1% и 2% от всего объема предложения соответственно.
Активный рост наблюдается именно в сегменте сервисных апартаментов. Во-первых, растет объем предложения и у потенциального инвестора есть выбор и по бюджету, и по качественным характеристикам объекта, и по локации. Во-вторых, на сегодняшний день есть понимание, что сервисные апартаменты – это прежде всего инвестиционный продукт и в большинстве случаев он рассматривается именно так, а не как это было ранее формат «псевдожилья». Сегодняшние покупатели сервисных апартаментов – частные инвесторы, которые приобретают недвижимость для последующей кратко- и среднесрочной сдачи в аренду, сейчас уже есть на рынке успешно реализованные проекты и реальные практические подтверждения, что это активный инвестиционный инструмент, который в последующем гарантирует стабильный доход. По нашим наблюдениям 80% собственников используют актив для сдачи в аренду в первом действующем апарт-отеле сети – «YE'S на Хошимина» ГК «Пионер». Такая же тенденция наблюдается и в строящемся в центре Петербурга апарт-отеле «YE'S Marata» основной объем юнитов покупается для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.
По данным Росреестра (учтены сервисные апартаменты реализация которых ведется по ДДУ или договору уступки прав требования) совокупно за 1 полугодие 2019 года было реализовано 36,7 тыс. кв. м сервисных апартаментов, данный показатель превышает аналогичный показатель 2018 г. на 17,5%.
Рынок страхования квартир в Петербурге работает. В первом полугодии сборы по страхованию частной недвижимости выросли на 29% . На страхование квартир приходится примерно треть этого объема, полагают эксперты. По-прежнему высока доля кредитного страхования, но рынок ждет системный рост.
Страхование недвижимости показывает хорошую динамику на протяжении последних нескольких лет, несмотря на кризис. Даже без учета ипотечных программ, доля которых у многих страховщиков превышает 30%, премии в этом виде стабильно повышаются, что говорит о растущем спросе не только у заемщиков кредитов. В Петербурге в первом полугодии 2017 года было собрано 1,15 млрд рублей. На страхование квартир приходится примерно 30%, оценивает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхования».
Петербургский рынок страхования жилья – один из наиболее крупных в России, сборы в городе и области составляют 5,4% от объема страховых взносов по страхованию имущества физлиц страны (абсолютный лидер – Москва и Московская область, 39%).
Ипотека двигает рынок
Оживление ипотечного кредитования, безусловно, один из основных факторов роста объемов страхования квартир. Сами страховщики делят рынок на добровольное страхование имущества граждан и страхование имущества как предмета залога в рамках ипотеки. «Последний сегмент напрямую зависит от объемов выдачи кредитов банками и их требований к страховому покрытию. А добровольное страхование имущества граждан вышло на рынок широкого потребителя через продажи коробочных продуктов у крупных ритейлеров. Это позволило участникам рынка расширить целевую аудиторию и существенно увеличить рынок», – поясняет Николай Егоров, заместитель директора Северо-Западного регионального центра по розничным продажам «АльфаСтрахования».
Статистика Центробанка не выделяет отдельно страхование квартир по ипотечным программам. Однако количество кредитов, выданных в Санкт-Петербурге, согласно данным ЦБ, в этом году выросло значительно. За семь месяцев 2017 года выдачи кредитов банками в Санкт-Петербурге увеличились на 23%. «Рост, в первую очередь, связан с увеличением сумм выдаваемых кредитов. Как показывает статистика, граждане имеют возможность брать кредиты на большие суммы и, таким образом, стимулировать рост рынка – а рынок страхования растет пропорционально выданным кредитам», – обращает внимание Николай Егоров.
По экспертным оценкам, примерно каждая вторая квартира сегодня застрахована в рамках ипотечного страхования, за последние 1,5 года доля ипотечных программ выросла примерно на 20%, добавляет Виталий Овсянников. В портфеле «Ингосстраха» доля ипотечного страхования составляет 40-45%, динамика – 25-30% в годовом выражении, причем в 2017 году отмечается особенно высокий спрос, рассказывает Владимир Храбрых, директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Петербурге.
Хорошие перспективы
Однако о росте можно говорить, даже если отбросить ипотеку. Население все более активно использует страхование. «Многие получают выплаты, информация об этом расходится по друзьям и знакомым. Клиент, хоть раз получивший выплату, например, при заливе квартиры, никогда не откажется от этого вида страхования в будущем. У нас есть постоянные клиенты, которые страхуются на протяжении десяти и более лет», – говорит Владимир Храбрых. «Клиенты становятся более грамотными: более реально оценивают размеры собственных затрат при возможном ущербе, внимательно оговаривают страховые суммы, подтверждают затраты на ремонт чеками, тщательно составляют опись имущества, принимаемого на страхование, обсуждают тарифы», – добавляет Александр Локтаев, генеральный директор страхового общества «Помощь».
Видя растущий спрос, страховщики переориентируют агентские сети на работу с недвижимостью, увеличивается активность посредников, в том числе банков, в продажах коробочного страхования квартир, обращает внимание г-н Овсянников. По его оценкам, пока в Петербурге застраховано не более 15%, но динамика положительная: прирост жилого фонда за счет новостроек примерно на 2% ежегодно за последние пять лет приводит к постепенному росту застрахованного жилья, так как среди нового жилья доля застрахованного существенно выше средней.
Каждый пятый – коробочный
Наиболее сильный скачок за последние годы сделали коробочные продукты, которые стали доступны широким слоям населения по причине низкой стоимости, подчеркивает Николай Егоров.
Такие полисы обычно содержат от одного до трех вариантов страхового покрытия. В «АльфаСтраховании», в частности, спрос в первом полугодии 2017 года вырос на 30%. «Коробочные продукты составляют основную долю продаж в Петербурге – в количественном выражении это более 80%», – рассказывает г-н Храбрых. Объясняется этот факт довольно просто: такие программы содержат качественное покрытие основных рисков, и нет никаких «подводных камней» в части усеченных выплат. В связи с этим, если у клиента нет эксклюзивных или особо дорогих элементов отделки и имущества, то ему, безусловно, удобнее коробочный продукт.
В СК «Согласие» основную долю застрахованных в Петербурге квартир составляет коробочный продукт «Квартира Экспресс». Компания «Либерти Страхование» в августе текущего года переработала свои коробочные продукты и теперь рассчитывает на существенный рост количества договоров. «Доля коробочных продуктов будет увеличиваться. Это обусловлено высоким темпом жизни в целом, клиенты хотят экономить свое время. Многие страховщики уже запустили онлайн-страхование по данному виду, организованы продажи коробочных полисов в отделениях банков и в точках продаж, напрямую не связанных со страховыми услугами», – объясняет Сергей Бурляев, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности компании «Либерти Страхование». Кроме того, немаловажно, что качество выплат по коробочным продуктам у большинства страховщиков сопоставимо с выплатами по классическому продукту, добавляет он.
В страховании квартир, как и в имущественном страховании в целом, прослеживается тенденция снижения тарифов. Тут действует простой принцип – чем большее число людей приобретает продукт, тем дешевле он становится, говорит г-н Храбрых. И эта тенденция будет сохраняться. Кроме того, несмотря на сокращение числа страховщиков, конкуренция высока, добавляет Сергей Бурляев и отмечает, что в части страхования несущих конструкций многие страховщики понизили тариф до уровня менее 0,1%. Что касается прочих объектов – внутренней отделки, движимого имущества, ответственности перед соседями, то изменения в сторону снижения есть, но менее значимые.
Кстати
В среднем годовой тариф по квартирам составляет 0,1-1,5% от стоимости застрахованного имущества, отмечает Александр Локтаев. Страховая премия рассчитывается страховщиком в зависимости от страховой суммы, перечня рисков, срока страхования, вида застрахованного имущества.
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.