Рынок апартаментов нацелился на рост
За первую половину 2019 года в Петербурге зафиксирован значительный рост спроса на сервисные апартаменты: похоже, именно они становятся объектами для частных вложений взамен квартир в жилых домах.
По данным Knight Frank St Petersburg, за первую половину 2019 года в Петербурге продано 2,2 тыс. апартаментов – это на 11% больше, чем в первой половине прошлого года. При этом доля сервисных апартаментов в объеме продаж достигает 85% – относительно первого полугодия 2018-го рост составил 42%.
По оценке ГК «ПСК», рост спроса в первом полугодии составил около 10% в целом по рынку. Но в отдельных проектах он бывает значительно выше. Например, в новом проекте компании около 6% всего предложения реализовано за первые десять дней продаж.
Директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева поясняет: сегмент апартаментов растет вместе с ростом спроса. «Инвесторы все лучше понимают формат, задумываются о доходности, капитализации. Все эти показатели выше, конечно, у сервисных форматов», – уточнила она. Так, например, в комплексе апарт-отелей VALO доля инвестиционных покупок достигла 84%.
Как отметил генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, сервисные апартаменты отвоевывают значительную долю рынка благодаря привлекательности для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании.
Укрупнение с сокращением
Кроме того, участники рынка отмечают тенденцию укрупнения проектов – на рынок выводятся комплексы апартаментов на 1–2 тыс. юнитов. Однако уверенности в стабильности этой тенденции пока нет. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский подчеркивает: укрупнение продолжится в том случае, если объекты, выведенные на рынок в текущем году, покажут высокие темпы доходности. «Если рынок не воспримет эти проекты, тогда они будут появляться меньше. Большой проект – это большая ответственность, большие вложения. Здесь необходим практический опыт», – добавил он.
Директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь также не видит однозначного развития ситуации: «Тенденция продолжится, если реализация новых крупных проектов покажет, что рынок еще не исчерпан». В то же время он склоняется в рассуждениях к мысли о продолжении тенденции: «Скорее всего, так и будет, поскольку сейчас наметилось углубление формата апартаментов и разделение его на сегменты. Ранее апартаменты делились относительно просто: комфорт- и бизнес-класс, с небольшой долей премиальных. Часть из них была исключительно инвестиционными проектами, еще часть – также подходящими для собственного проживания. Сейчас категория дорогих апартаментов показывает снижение спроса, поскольку по цене напрямую конкурирует с жилой недвижимостью. Поэтому все новые предложения на рынке, во-первых, не относятся к категории дорогих. Во-вторых, занимают собственную нишу и ориентированы на несколько разные целевые аудитории».
Одновременно с укрупнением проектов наблюдается сокращение площадей юнитов – и это несмотря на введение официальных стандартов на рынке жилья, подразумевающих более просторные, чем нынешние студии, квартиры.
«Новая целевая аудитория рассматривает небольшую площадь, поскольку ключевую роль играет финансовый аспект. Или в том случае, когда планы на жизнь составлены на три-пять лет вперед максимум и не требуют большой площади для жизни на это время», – поясняет Сергей Мохнарь.
По мнению Игоря Горского, небольшие площади «показали свою целесообразность»: за счет увеличения плотности можно построить большее количество номеров.
Инвестиционно-направленный спрос
За счет увеличения спроса в сегменте сервисных апартаментов в первом полугодии 2019-го произошло снижение спроса на рекреационные и элитные апартаменты – на 55% и на 36% соответственно, относительно первой половины прошлого года. Аналитики Knight Frank объясняют это отсутствием нового предложения в первом случае и достаточно дорогостоящим предложением – во втором.
Рост спроса Игорь Горский объясняет увеличением количества желающих стать рантье: «В апартаменты точка входа намного ниже, чем в коммерческую недвижимость, а соответственно, и риски ниже. В Петербурге сейчас стабильный спрос на арендное жилье. Арендаторы хотят получать достойный сервис, безопасность, комфорт, удобства и возможность обслуживания. Для них это стало важно, и за это они готовы платить. Существующий сейчас спрос является драйвером для развития строительства апартаментов сервисного класса», – пояснил он.
Перспективы роста
По данным Knight Frank, в первой половине года в Петербурге и Ленобласти в продаже находились 11,7 тыс. юнитов в апарт-комплексах – максимальный объем за всю историю рынка. Сейчас наибольшее количество сервисных апартаментов сосредоточено в Выборгском (26%), Невском (17%) и Фрунзенском (16%) районах Петербурга.
При этом доля сервисных апартаментов относительно первой половины прошлого года выросла на 21 п. п.
Марина Сторожева отмечает: доля сервисных апартаментов в предложении составляет примерно 73%. А большинство проектов, которые будут выводиться на рынок до конца 2019 года, также заявлены как сервисные апартаменты. Следовательно, доля предложения в этом сегменте будет расти и дальше.
«Доля сервисных апартаментов в общем объеме предложения не просто растет. Можно сказать, что сейчас она подавляющая – на уровне 80–85%. Рост обусловлен запуском в 2019 году сразу трех очень крупных проектов, среди которых объект ГК «ПСК» с самым большим числом юнитов», – подчеркивает Сергей Мохнарь.
По его подсчетам, с выходом на рынок новых проектов предложение сервисных апартаментов выросло сразу в 1,5 раза. В прочих сегментах, впрочем, также отмечен рост – объем предложения увеличился примерно на 50%.
Генеральный директор Единого центра инвестиций Роман Корякин при этом указывает на пока лишь зарождающийся рынок апартаментов в Петербурге. «Если сравнить Москву и Петербург по доле апарт-комплексов относительно общего числа строящейся недвижимости, то наш город сильно проигрывает столице. Там этот показатель составляет 30–35%, в Питере – в пределах 1–3%. Поскольку, как правило, Северная столица повторяет шаги Москвы, можно предположить, что нас ждет резкий скачок предложений в этом сегменте», – убежден он.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко ожидает дальнейшего ужесточения конкуренции в сегменте апартаментов. Это, по ее мнению, приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных гостиничных операторов, о чем уже было заявлено в нескольких проектах. «Их присутствие позволит обеспечить высокий уровень сервиса и, вероятно, достичь более высоких показателей по ставкам аренды», – предположила она.
«На данный момент инвестиции в недвижимость – единственная реальная альтернатива банковским вкладам. А апартаменты объективно являются самой доходной недвижимостью – отсюда и спрос», – резюмировала Марина Сторожева.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Доля сервисных апартаментов растет – и это закономерно. Все-таки это именно тот формат, который четко ориентирован на свою целевую аудиторию – инвесторов. Предложение апартаментов с набором гостиничных услуг и готовыми доходными программами – мировая тенденция. То, что она наблюдается и у нас, свидетельствует о развитии рынка цивилизованной аренды.
Появление проектов с большим количеством апартаментов – пока не тенденция, а скорее, локальное явление. Чтобы это было оправданно, нужна «специальная» локация, где формат апартаментов был бы востребован в таком большом объеме. Здесь должен сочетаться ряд факторов, в том числе близость к метро. Выход на рынок таких проектов в 2019 году означает, что девелоперы сочли локации подходящими.
А вот тренд снижения средней площади юнита – уже тенденция: для многих арендаторов апартамент является местом, где ты фактически только ночуешь. Большая площадь в таком случае не нужна.
Рынок апартаментов у нас демонстрировал бурный рост последние два-три года, но это был, скорее, стартовый рост «от нуля». Рано или поздно его темпы должны замедлиться. По итогам 2019 года, вполне возможно, такого роста, как раньше, мы уже и не увидим. Но текущий год все-таки особенный, очень ощутимы колебания рынка в связи с переходом отрасли на эскроу-счета. И глобальные выводы стоит делать только по окончании года.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
По итогам первого полугодия 2019 года действительно наблюдается значительный рост объема предложения именно в формате сервисных апартаментов. Он обусловлен как выходом новых проектов (в продажу выведено большое количество лотов в ряде проектов), так и активным пополнением в объеме предложения в уже реализуемых апарт-комплексах. В первом полугодия рынок пополнился пятью новыми проектами (без учета новых очередей в текущих проектах). Стоит отметить, что среди новых проектов есть достаточно крупные, так, например, в Выборгском районе появился апарт-отель рассчитанный на 3 244 номера (70 290 кв. м). Доля сервисных апартаментов составляет 80% от всего объема апартаментов реализуемых в границах г. Санкт – Петербурга.
Стали появляться крупные объекты по количеству заявленных лотов. Девелоперы ориентируются на потенциальный интерес со стороны инвесторов, и в данном случае многое зависит от класса объекта. В более низком ценовом сегменте есть возможность привлечь большее количество покупателей с меньшим бюджетом покупки, отсюда и возникает задача более мелкой нарезки юнитов. Сейчас никого не удивляет наличие большого количества студий площадью 19 кв. м, но стоит отметить, что в более дорогом сегменте этой тенденции все же стараются избегать, чтобы соответствовать заявленному классу проекта. Стоит также отметить, что сервисные апартаменты с большим количеством юнитов появляются не в центральных локациях города. Об этом свидетельствует и структура объема предложения по итогам 1 полугодия 2019 г. Самый большой объем предложения был представлен в Выборгском районе в кв. м здесь сосредоточен 31%, на втором месте - Невский район (29%) и далее – Московский район (16%). Ограниченный объем предложения наблюдался в Адмиралтейском и Центральном районе, 1% и 2% от всего объема предложения соответственно.
Активный рост наблюдается именно в сегменте сервисных апартаментов. Во-первых, растет объем предложения и у потенциального инвестора есть выбор и по бюджету, и по качественным характеристикам объекта, и по локации. Во-вторых, на сегодняшний день есть понимание, что сервисные апартаменты – это прежде всего инвестиционный продукт и в большинстве случаев он рассматривается именно так, а не как это было ранее формат «псевдожилья». Сегодняшние покупатели сервисных апартаментов – частные инвесторы, которые приобретают недвижимость для последующей кратко- и среднесрочной сдачи в аренду, сейчас уже есть на рынке успешно реализованные проекты и реальные практические подтверждения, что это активный инвестиционный инструмент, который в последующем гарантирует стабильный доход. По нашим наблюдениям 80% собственников используют актив для сдачи в аренду в первом действующем апарт-отеле сети – «YE'S на Хошимина» ГК «Пионер». Такая же тенденция наблюдается и в строящемся в центре Петербурга апарт-отеле «YE'S Marata» основной объем юнитов покупается для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.
По данным Росреестра (учтены сервисные апартаменты реализация которых ведется по ДДУ или договору уступки прав требования) совокупно за 1 полугодие 2019 года было реализовано 36,7 тыс. кв. м сервисных апартаментов, данный показатель превышает аналогичный показатель 2018 г. на 17,5%.
Предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга по-прежнему превышает спрос, несмотря на значительное снижение объема ввода новых площадей. В сегменте индустриально-складской недвижимости, напротив, наблюдается рост активности арендаторов.
В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга составляет порядка 1,9 млн. кв. м. При существующем уровне спроса порядка 300 тысяч кв. м качественных офисных площадей оказываются незаполненными.
По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., снижение объема ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге составило более 50%. Так, если весной 2009 г. было введено в эксплуатацию 67,2 тысячи кв. метров качественных офисных площадей, то в 2010 г. этот показатель составил всего 33,1 тысячи кв. м.
В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости распределяется в следующей пропорции:
· Бизнес-центры класса А – 21%
· Бизнес-центры класса В и В+ – 49 %
· Бизнес-центры класса С – 30%
«По сравнению с концом прошлого года изменился уровень заполняемости бизнес-центров класса А, В+ и В, - приводит статистику управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services Кайл Патчинг. – Заполняемость офисов класса А снизилась на 8%, класса В, наоборот, выросла на 7%. Это указывает на то, что процесс миграции арендаторов, начавшийся в I квартале 2009 года, пока не завершен, и компании продолжают политику снижения издержек, несмотря на стабилизацию экономической ситуации в стране».
Борьба за арендатора выражается в продолжающемся снижении арендных ставок на качественную офисную недвижимость. Класс А подешевел на 5% по отношению к началу года, снижение размера арендной ставки в классе В составило 3%. В настоящее время средний размер арендной платы составляет 1195 и 895 рублей за кв. метр в месяц в бизне-центрах класса А и В соответственно.
«В настоящее время в Петербурге формируется новый сегмент офисной недвижимости, по качеству превосходящий класс А. Условно его можно обозначить как класс «Премиум», - подчеркивает Кайл Патчинг. – Образцами этого нового класса деловой недвижимости можно назвать бизнес-центр «Боллоев» и проект «Quattro Corti» - по степени технической оснащенности, уровню предоставления сервисных услуг и, конечно, уникальной локации – в самом сердце Петербурга». Эти бизнес-центры оказываются вне общей тенденции. Здесь, наоборот, наблюдается постепенное повышение арендных ставок в зависимости от уровня заполняемости офисных площадей.
Емкость рынка складской недвижимости Петербурга в настоящее время оценивается в размере 1,57 млн кв. метров. «Обеспеченность складскими площадями при этом составляет
Основным трендом последних месяцев является активизация арендаторов индустриально-складской недвижимости и, как следствие, повышение уровня заполняемости логистических комплексов. «По нашим данным за первые пять месяцев текущего года было сдано в аренду более 100 тыс. кв. метров складских и промышленных площадей, - подчеркивает Кайл Патчинг. – Судя по количеству поступающих заявок на подбор недвижимости в данном сегменте, можно прогнозировать значительный потенциал роста рынка промышленной и складской недвижимости до конца 2010 года».
Материал предоставлен АРИН
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» по результатам исследования подготовили краткий обзор положения на первичном рынке жилья Москвы в мае 2010 г.
Характеристика рынка
Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке жилья Москвы в мае, составило около 13472. После небольшого спада объема предложения в апреле (на 2%) рост возобновился и в мае и составил 4,9%.
Всего за период с начала года объем предложения вырос на 49%. А по сравнению с маем
Рост количества впервые появившихся квартир, вышедших на рынок, в марте составил около 60% по сравнению с февралем. В апреле ― 10% по отношению к марту. В этом месяце объем нового предложения незначительно сократился ― на 2%, однако остается достаточно высоким по сравнению с январем ― февралем
Согласно данным Росстата объем ввода жилья в Москве по итогам I квартала
В общей структуре предложения в новостройках Москвы в мае большую долю рынка (50,1%) занимают квартиры в ценовом сегменте 100 ― 150 тыс. руб/кв.м. Доля предложения в этом сегменте в апреле составляла 48,7%. Четверть рынка занимают квартиры со стоимостью 1 кв.м. 150 ― 200 тыс. руб/кв.м. Также в апреле было велико количество недорогого предложения со стоимостью до 100 тыс. руб/кв.м. ― 17,8%, против 18,6% в прошлом месяце.
В зависимости от типа дома в структуре предложения в новостройках Москвы традиционно преобладали монолитные дома ― 79,5%. Несколько возросла по сравнению с апрелем доля выставленных квартир в панельных и блочных домах ― 13,4%, самая низкая доля рынка новостроек приходится на кирпичные дома ― 7%.
Спрос
По данным аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость» наибольшим спросом, как по звонкам, так и по заключенным договорам, в мае
К концу марта
Ценовая ситуация
В продолжение тенденции роста цен на первичном рынке, наметившейся еще с начала года, увеличение средней стоимости 1 кв.м. новостроек Москвы в мае составило 7,9% в рублевых ценах ― до 141 тыс. руб/кв.м. и 3,5% ― в долларовых ― до 4 632 $/кв.м. Менее заметный рост долларовых цен объясняется укреплением доллара к рублю ― рост на 4,2% за месяц. В итоге рост цен с начала года составил 30,7% и 28% ― в рублевых и долларовых ценах соответственно. За год новостройки подорожали на 19,5% в долларах, 13,7% ― в рублях.
Выводы
® Большой объем предложения на первичном рынке сохраняется с марта, что объясняется выходом на рынок ряда крупных объектов, а также возобновлением строительства и продаж в ранее замороженных проектах.
® В мае отмечен рост 5% общего предложения квартир на рынке новостроек Москвы при небольшом сокращении выхода новых квартир ― на 2%, что в свою очередь может говорить о незначительном снижении спроса по отношению к предыдущему месяцу.
® Продолжается рост спроса на квартиры с ипотечным кредитованием, что объясняется снижением ипотечных ставок на первичном рынке. Также увеличился спрос на 2-х комнатные квартиры по сравнению с прошлым месяцем.
® В мае произошло укрепление доллара к рублю, что объясняет незначительное увеличение долларовых цен ― 3,5% и более существенное рублевых ― 7,9% по отношению к предыдущему месяцу. В итоге рост цен в годовом исчислении на рынке новостроек Москвы составил 19,5% в долларах и 13,7% ― в рублях.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»