Рынок апартаментов нацелился на рост
За первую половину 2019 года в Петербурге зафиксирован значительный рост спроса на сервисные апартаменты: похоже, именно они становятся объектами для частных вложений взамен квартир в жилых домах.
По данным Knight Frank St Petersburg, за первую половину 2019 года в Петербурге продано 2,2 тыс. апартаментов – это на 11% больше, чем в первой половине прошлого года. При этом доля сервисных апартаментов в объеме продаж достигает 85% – относительно первого полугодия 2018-го рост составил 42%.
По оценке ГК «ПСК», рост спроса в первом полугодии составил около 10% в целом по рынку. Но в отдельных проектах он бывает значительно выше. Например, в новом проекте компании около 6% всего предложения реализовано за первые десять дней продаж.
Директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева поясняет: сегмент апартаментов растет вместе с ростом спроса. «Инвесторы все лучше понимают формат, задумываются о доходности, капитализации. Все эти показатели выше, конечно, у сервисных форматов», – уточнила она. Так, например, в комплексе апарт-отелей VALO доля инвестиционных покупок достигла 84%.
Как отметил генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, сервисные апартаменты отвоевывают значительную долю рынка благодаря привлекательности для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании.
Укрупнение с сокращением
Кроме того, участники рынка отмечают тенденцию укрупнения проектов – на рынок выводятся комплексы апартаментов на 1–2 тыс. юнитов. Однако уверенности в стабильности этой тенденции пока нет. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский подчеркивает: укрупнение продолжится в том случае, если объекты, выведенные на рынок в текущем году, покажут высокие темпы доходности. «Если рынок не воспримет эти проекты, тогда они будут появляться меньше. Большой проект – это большая ответственность, большие вложения. Здесь необходим практический опыт», – добавил он.
Директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь также не видит однозначного развития ситуации: «Тенденция продолжится, если реализация новых крупных проектов покажет, что рынок еще не исчерпан». В то же время он склоняется в рассуждениях к мысли о продолжении тенденции: «Скорее всего, так и будет, поскольку сейчас наметилось углубление формата апартаментов и разделение его на сегменты. Ранее апартаменты делились относительно просто: комфорт- и бизнес-класс, с небольшой долей премиальных. Часть из них была исключительно инвестиционными проектами, еще часть – также подходящими для собственного проживания. Сейчас категория дорогих апартаментов показывает снижение спроса, поскольку по цене напрямую конкурирует с жилой недвижимостью. Поэтому все новые предложения на рынке, во-первых, не относятся к категории дорогих. Во-вторых, занимают собственную нишу и ориентированы на несколько разные целевые аудитории».
Одновременно с укрупнением проектов наблюдается сокращение площадей юнитов – и это несмотря на введение официальных стандартов на рынке жилья, подразумевающих более просторные, чем нынешние студии, квартиры.
«Новая целевая аудитория рассматривает небольшую площадь, поскольку ключевую роль играет финансовый аспект. Или в том случае, когда планы на жизнь составлены на три-пять лет вперед максимум и не требуют большой площади для жизни на это время», – поясняет Сергей Мохнарь.
По мнению Игоря Горского, небольшие площади «показали свою целесообразность»: за счет увеличения плотности можно построить большее количество номеров.
Инвестиционно-направленный спрос
За счет увеличения спроса в сегменте сервисных апартаментов в первом полугодии 2019-го произошло снижение спроса на рекреационные и элитные апартаменты – на 55% и на 36% соответственно, относительно первой половины прошлого года. Аналитики Knight Frank объясняют это отсутствием нового предложения в первом случае и достаточно дорогостоящим предложением – во втором.
Рост спроса Игорь Горский объясняет увеличением количества желающих стать рантье: «В апартаменты точка входа намного ниже, чем в коммерческую недвижимость, а соответственно, и риски ниже. В Петербурге сейчас стабильный спрос на арендное жилье. Арендаторы хотят получать достойный сервис, безопасность, комфорт, удобства и возможность обслуживания. Для них это стало важно, и за это они готовы платить. Существующий сейчас спрос является драйвером для развития строительства апартаментов сервисного класса», – пояснил он.
Перспективы роста
По данным Knight Frank, в первой половине года в Петербурге и Ленобласти в продаже находились 11,7 тыс. юнитов в апарт-комплексах – максимальный объем за всю историю рынка. Сейчас наибольшее количество сервисных апартаментов сосредоточено в Выборгском (26%), Невском (17%) и Фрунзенском (16%) районах Петербурга.
При этом доля сервисных апартаментов относительно первой половины прошлого года выросла на 21 п. п.
Марина Сторожева отмечает: доля сервисных апартаментов в предложении составляет примерно 73%. А большинство проектов, которые будут выводиться на рынок до конца 2019 года, также заявлены как сервисные апартаменты. Следовательно, доля предложения в этом сегменте будет расти и дальше.
«Доля сервисных апартаментов в общем объеме предложения не просто растет. Можно сказать, что сейчас она подавляющая – на уровне 80–85%. Рост обусловлен запуском в 2019 году сразу трех очень крупных проектов, среди которых объект ГК «ПСК» с самым большим числом юнитов», – подчеркивает Сергей Мохнарь.
По его подсчетам, с выходом на рынок новых проектов предложение сервисных апартаментов выросло сразу в 1,5 раза. В прочих сегментах, впрочем, также отмечен рост – объем предложения увеличился примерно на 50%.
Генеральный директор Единого центра инвестиций Роман Корякин при этом указывает на пока лишь зарождающийся рынок апартаментов в Петербурге. «Если сравнить Москву и Петербург по доле апарт-комплексов относительно общего числа строящейся недвижимости, то наш город сильно проигрывает столице. Там этот показатель составляет 30–35%, в Питере – в пределах 1–3%. Поскольку, как правило, Северная столица повторяет шаги Москвы, можно предположить, что нас ждет резкий скачок предложений в этом сегменте», – убежден он.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко ожидает дальнейшего ужесточения конкуренции в сегменте апартаментов. Это, по ее мнению, приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных гостиничных операторов, о чем уже было заявлено в нескольких проектах. «Их присутствие позволит обеспечить высокий уровень сервиса и, вероятно, достичь более высоких показателей по ставкам аренды», – предположила она.
«На данный момент инвестиции в недвижимость – единственная реальная альтернатива банковским вкладам. А апартаменты объективно являются самой доходной недвижимостью – отсюда и спрос», – резюмировала Марина Сторожева.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Доля сервисных апартаментов растет – и это закономерно. Все-таки это именно тот формат, который четко ориентирован на свою целевую аудиторию – инвесторов. Предложение апартаментов с набором гостиничных услуг и готовыми доходными программами – мировая тенденция. То, что она наблюдается и у нас, свидетельствует о развитии рынка цивилизованной аренды.
Появление проектов с большим количеством апартаментов – пока не тенденция, а скорее, локальное явление. Чтобы это было оправданно, нужна «специальная» локация, где формат апартаментов был бы востребован в таком большом объеме. Здесь должен сочетаться ряд факторов, в том числе близость к метро. Выход на рынок таких проектов в 2019 году означает, что девелоперы сочли локации подходящими.
А вот тренд снижения средней площади юнита – уже тенденция: для многих арендаторов апартамент является местом, где ты фактически только ночуешь. Большая площадь в таком случае не нужна.
Рынок апартаментов у нас демонстрировал бурный рост последние два-три года, но это был, скорее, стартовый рост «от нуля». Рано или поздно его темпы должны замедлиться. По итогам 2019 года, вполне возможно, такого роста, как раньше, мы уже и не увидим. Но текущий год все-таки особенный, очень ощутимы колебания рынка в связи с переходом отрасли на эскроу-счета. И глобальные выводы стоит делать только по окончании года.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
По итогам первого полугодия 2019 года действительно наблюдается значительный рост объема предложения именно в формате сервисных апартаментов. Он обусловлен как выходом новых проектов (в продажу выведено большое количество лотов в ряде проектов), так и активным пополнением в объеме предложения в уже реализуемых апарт-комплексах. В первом полугодия рынок пополнился пятью новыми проектами (без учета новых очередей в текущих проектах). Стоит отметить, что среди новых проектов есть достаточно крупные, так, например, в Выборгском районе появился апарт-отель рассчитанный на 3 244 номера (70 290 кв. м). Доля сервисных апартаментов составляет 80% от всего объема апартаментов реализуемых в границах г. Санкт – Петербурга.
Стали появляться крупные объекты по количеству заявленных лотов. Девелоперы ориентируются на потенциальный интерес со стороны инвесторов, и в данном случае многое зависит от класса объекта. В более низком ценовом сегменте есть возможность привлечь большее количество покупателей с меньшим бюджетом покупки, отсюда и возникает задача более мелкой нарезки юнитов. Сейчас никого не удивляет наличие большого количества студий площадью 19 кв. м, но стоит отметить, что в более дорогом сегменте этой тенденции все же стараются избегать, чтобы соответствовать заявленному классу проекта. Стоит также отметить, что сервисные апартаменты с большим количеством юнитов появляются не в центральных локациях города. Об этом свидетельствует и структура объема предложения по итогам 1 полугодия 2019 г. Самый большой объем предложения был представлен в Выборгском районе в кв. м здесь сосредоточен 31%, на втором месте - Невский район (29%) и далее – Московский район (16%). Ограниченный объем предложения наблюдался в Адмиралтейском и Центральном районе, 1% и 2% от всего объема предложения соответственно.
Активный рост наблюдается именно в сегменте сервисных апартаментов. Во-первых, растет объем предложения и у потенциального инвестора есть выбор и по бюджету, и по качественным характеристикам объекта, и по локации. Во-вторых, на сегодняшний день есть понимание, что сервисные апартаменты – это прежде всего инвестиционный продукт и в большинстве случаев он рассматривается именно так, а не как это было ранее формат «псевдожилья». Сегодняшние покупатели сервисных апартаментов – частные инвесторы, которые приобретают недвижимость для последующей кратко- и среднесрочной сдачи в аренду, сейчас уже есть на рынке успешно реализованные проекты и реальные практические подтверждения, что это активный инвестиционный инструмент, который в последующем гарантирует стабильный доход. По нашим наблюдениям 80% собственников используют актив для сдачи в аренду в первом действующем апарт-отеле сети – «YE'S на Хошимина» ГК «Пионер». Такая же тенденция наблюдается и в строящемся в центре Петербурга апарт-отеле «YE'S Marata» основной объем юнитов покупается для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.
По данным Росреестра (учтены сервисные апартаменты реализация которых ведется по ДДУ или договору уступки прав требования) совокупно за 1 полугодие 2019 года было реализовано 36,7 тыс. кв. м сервисных апартаментов, данный показатель превышает аналогичный показатель 2018 г. на 17,5%.
Дальнейшее развитие рынка проектирования невозможно без внедрения в отрасль новых информационных технологий и использования проектной документации повторного применения.
Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в сфере строительства. У игроков отрасли становится меньше работы, усугубляет ситуацию снижающий качество проектов демпинг некоторых компаний в сфере госзаказа.
По данным руководителя направления «Федеральные программы развития» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Дмитрия Запалова, с сентября 2017-го по сентябрь 2018 года количество тендеров в сегменте проектирования увеличилось лишь на 8%. При этом снизился средний чек и усилился демпинг. «Приведу цифры: общая сумма тендеров увеличилась с 240 млрд рублей до 250 млрд, однако итоговая сумма выигранных конкурсов изменилась с 230 млрд до 170 млрд рублей. Средняя цена тендеров снизилась на 2 млн – с 44 млн до 42 млн рублей», – отмечает эксперт.
Опасный демпинг
По словам вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, члена Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антона Мороза, ситуация на рынке проектирования сейчас крайне неоднозначная. Не совсем здоровая конкуренция приводит к демпингу и к обесцениванию многих проектных работ. Сложившееся положение связано с проблемами законодательства в части исполнения Законов № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, согласно которым на торги могут выходить компании, не обладающие необходимыми техническими, трудовыми ресурсами, инженерными, технологическими возможностями для фактического исполнения работ. «Эти организации выходят только для того, чтобы получить конкурс, деньги – и пропасть либо попытаться продать его профессионалам. В этой ситуации многие профессиональные проектные институты и компании не могут конкурировать с так называемыми «рогами и копытами» на тендерах просто за счет падения и обесценивания стоимости проектных работ, поэтому теряют крупные частные и государственные заказы. Это серьезно влияет как на профессиональный состав рынка, так и на качество выполняемых работ», – делает выводы эксперт.
Руководитель проекта Проектного института № 1 Юрий Цуркан отмечает, что бывают случаи, когда даже опытные и компетентные компании вынуждены работать на уровне себестоимости или даже себе в убыток в ожидании прибыльного контракта. По его словам, демпинг губителен для любой отрасли. Он вреден как для заказчиков, так и для исполнителей, у которых падает маржинальность, ухудшается качество проектной документации, не выдерживаются сроки, в конечном итоге компании уходят с рынка.
По мнению руководителя департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос») Сергея Золина, говорить о проблемах на рынке проектирования по государственному заказу – можно и нужно. «У нас сложилась нездоровая ситуация, когда проектные компании снижают свои ценовые предложения для победы в тендерных отборах. Проектировщики в поисках работы участвуют во всех конкурсах, иногда, кстати, не имея опыта выполнения подобных проектов. А в большинстве случаев решающую роль в выборе подрядчика играет предлагаемая цена. Естественно, это отражается на качестве готового проекта, сроках его выполнения и возможности получения необходимых согласований. Для выполнения контракта привлекаются недорогие низкоквалифицированные специалисты, отсутствует контроль за ходом работ со стороны генпроектировщика. В итоге проект заказчику обходится значительно дороже своей начальной стоимости», – отмечает он.
Вне сферы госзаказа в большей степени, как считают специалисты отрасли, деятельность проектных организаций регулирует рынок – и ситуация несколько лучше. По словам главного архитектора Студии М4 Олега Лапшина, сейчас у инвесторов и так выросли риски проектов, и они не хотят дополнительных проблем от компаний, которые предлагают низкие цены на проектирование. Слишком высок риск заплатить дважды. Кроме того, у многих проектных компаний на рынке уже сложился свой имидж, в том числе и ценовой. И от этого сложно уйти», – отмечает он.
Меняя форматы
Представители рынка полагают, что снизить демпинг и другие приемы нездоровой конкуренции могут помочь новые подходы к работе, направленные на оптимизацию и повышение эффективности.
Как считает Антон Мороз, необходимо, чтобы проектировщики работали в плотной связи с производителями строительных материалов и новых технологий. Чтобы они имели возможность вносить изменения в проектную документацию и в нормативы с их использованием. Также важно, чтобы с момента начала подготовки и до момента сдачи объекта в эксплуатацию проект полностью сопровождал тот, кто его разрабатывал.
По словам Юрия Цуркана, повысить эффективность работы проектной отрасли поможет использование документации повторного использования. А также правильное бюджетирование, использование облачных технологий и программного обеспечения, создание единых информационных интеграционных платформ, позволяющих всем участникам проекта работать одновременно в единой среде и иметь доступ к актуальным данным. «Таким образом улучшаются коммуникации, оптимизируется производственный процесс, сокращаются сроки проектирования, что в конечном счете ведет к сокращению затрат и повышению конкурентоспособности компании», – отмечает специалист
С этим согласен и Сергей Золин. По его словам, оптимизация проектных работ – процесс комплексный. Одной из его составляющих является тесное взаимодействие всех участников проектной подготовки объекта на каждой стадии, начиная с исходных данных и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Очень важный элемент эффективной работы – создание, накопление и использование при проектировании типовых решений. Но это было важно во все времена. В настоящее время наиболее актуальным становится внедрение современного программного обеспечения. Так как уже сейчас использование информационного моделирования начинает быть одним из обязательных условий многих заказчиков, эта составляющая выходит на первый план. «Наш департамент специализируется на проектировании жилых объектов, а также объектов социальной инфраструктуры. За более чем 10-летнюю историю существования департамента мы накопили достаточно серьезный опыт проектных решений для собственной компании, а также для наших партнеров. Сегодня наш штат насчитывает более 40 высококвалифицированных специалистов. Мы собрали сильную команду и вместе двигаемся вперед, осваивая новые направления. Например, сейчас в партнерстве с немецкими проектировщиками мы участвуем в создании концепции будущего фармацевтического предприятия для российского производителя», – рассказывает эксперт.
По словам Олега Лапшина, Студия М4 еще четыре года назад решила использовать в своей работе BIM-технологии. Это потребовало существенного вложения средств. Необходимо это учитывать и другим компаниям. «А это значит, что о той самой минимальной прибыли чаще всего приходится забыть на два-три года. Придется вкладывать средства в оснащение техникой и программным обеспечением, в обучение персонала, в создание приложений для работы в среде BIM, в изменение регламентов, в организацию контроля за работой в этой среде. Но уже есть заказчики, которые требуют только такой работы», – добавляет эксперт.
Мнение
Сергей Золин, руководитель департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос»):
– Сегодня у нас нет никаких оснований говорить о росте конкуренции в сфере проектирования. Заказчики предпочитают работать с проверенными компаниями, имеющими весомый опыт проектных решений. Коммерческой сфере не свойственен выбор подрядчика на конкурсной основе, это прерогатива государственных заказов. Тем не менее, на рынке появляется достаточное количество новых проектных компаний, которые вступают в борьбу, стремясь получить интересные заказы не столько ради прибыли, сколько ради собственного портфолио. Если посмотреть на структуру рынка, то конкуренция традиционно высока в сфере проектирования жилых объектов. Менее остро она ощущается в проектировании инфраструктурных объектов.
Мария Николаева, глава бюро MAD Architects:
– Сегодня нельзя отметить серьезного изменения ситуации на рынке проектирования, но ряд особенностей все же стоит выделить. После нестабильной экономической ситуации многие девелоперы предпочитают работать с проверенными организациями, которые обладают хорошим портфолио релевантных проектов. Такой подход позволяет получить конкретный и прогнозируемый результат, но в случае массового обращения в узкий круг архитектурных бюро город рискует получить ряд похожих друг на друга проектов, а девелоперы – не получить конкурентных преимуществ. Молодые бюро отличаются свежим взглядом и более креативным подходом к проектным решениям, но при этом их работа может стоить дороже, нежели в крупном «потоковом» бюро.
Чемпионат мира – имиджевый проект, а не экономический, признают эксперты. Вместе с тем российские регионы получили новую инфраструктуру, нарастили туристический поток, приобрели новые компетенции. Будет эффект мундиаля краткосрочным или пролонгированным – обсуждали на форуме PROEstate-2018.
Деловой завтрак «Регионы и чемпионы» – первое мероприятие, состоявшееся в рамках форума. Организаторы завтрака – PROEvent, Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) и газета «Строительный Еженедельник». Модераторами дискуссии выступили президент Becar Asset Management Group, вице-президент РГУД Александр Шарапов и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Структура затрат
На мундиаль-2018 в общей сложности было потрачено 683 млрд рублей, что составляет примерно 12–14 млрд долларов, если принимать во внимание колебания курса валют. Из них 5 млрд долларов – только на спортивную инфраструктуру. Мундиаль стал самым дорогим в истории, что, впрочем, полностью соответствует тенденции: каждый последующий чемпионат обходится дороже предыдущего. По данным СМИ, Катар собирается потратить на строительство стадионов, дорог и прочей инфраструктуры к чемпионату мира 2022 года 200 млрд долларов.
Матчи чемпионата состоялись в 11 городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Екатеринбурге, Казани, Калининграде, Волгограде, Самаре, Нижнем Новгороде, Саранске и Ростове-на-Дону. Во всех них активно строили, реконструировали, ремонтировали спортивную, дорожную и коммерческую инфраструктуру. Для ЧМ-2018 было построено девять новых стадионов и реконструировано три старых.
Аналитики компании CBRE – директор отдела исследований рынка Анна Шепелева и старший консультант направления индустрии гостеприимства Анна Тертычная – выступили на деловом завтраке с презентацией, раскрывшей основные показатели влияния ЧМ-2018 на экономику регионов. Так, согласно данным, приведенным в докладе Оргкомитета «Россия-2018» «Оценка влияния чемпионата мира по футболу на экономическую, социальную и экологическую сферы», суммарный вклад ЧМ-2018 в экономику каждого из регионов-организаторов составил от 2% до 20% годового значения ВРП. 150–210 млрд рублей – долгосрочный ежегодный эффект ЧМ-2018 для ВВП России после проведения чемпионата в перспективе 5 лет.
«Болельщик ЧМ-2018 стал одним из самых дорогих болельщиков с момента проведения мундиаля на полях Японии и Южной Кореи в 2002 году. Так, в расчете на каждого посетителя матчей было инвестировано 1387 долларов только на обустройство спортивных объектов», – подсчитала Анна Шепелева. Вместе с тем, по данным Российской ассоциации туроператоров, туристический поток в этом году вырос всего на 10%, поскольку многие регулярные туристы отказались от посещения России во время проведения чемпионата. Однако, согласно прогнозам тех же туроператоров, показатель посещаемости в следующем году вырастет минимум на 20%, поскольку главным достижением ЧМ-2018 стало улучшение имиджа страны.
Если говорить о влиянии ЧМ-2018 на коммерческую недвижимость, то большинство аналитиков сходится во мнении о том, что этот эффект был минимальным и краткосрочным. В торговле, офисах заметно не увеличились ставки аренды, не снизился уровень вакантных площадей. Единственное исключение – сегмент гостиниц. По словам Анны Тертычной, большинство российских городов было готово к проведению ЧМ – и ввод нового брендированного гостиничного предложения был не столь значителен, как, например, для Олимпиады в Сочи. «За период 2016–2017 годов в крупнейших российских городах (исключая Москву) было открыто 18 брендированных гостиниц. Лидерами открытий стали Петербург и Нижний Новгород. Рост операционных показателей деятельности гостиниц в июне–июле этого года наблюдался в большинстве городов, принимавших ЧМ-2018, за исключением Петербурга, где мундиаль подпортил традиционно высокую для сезона белых ночей заполняемость гостиниц, снизив ее на 15–17%», – резюмировала Анна Тертычная.
«Главным бенефициаром чемпионата стал гостиничный сегмент Москвы, – дополнил данные аналитиков CBRE генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Прирост туристического потока и операционных показателей гостиниц в столице был несопоставимо выше, чем в других городах. Причем прирост показателей Москва почувствовала уже в мае».
Huliganizm died
«Гостиничный Петербург от мундиаля пострадал, это факт, – согласился с коллегами президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов, но отметил, что и здесь все не так плохо: «Гостиницы были загружены в среднем на 73%, ценник вырос на 50%, мы получили на 30% больше выручки в июне текущего года, по сравнению с прошлогодними показателями. Пострадали больше те, кто не сориентировался и вовремя не скорректировал свою ценовую политику».
Улучшение имиджа – действительно главное достижение мундиаля, считает Александр Шарапов: «Активно поддерживаемый западными СМИ образ России как страны, по которой носятся лихие люди, привел даже к возникновению в английском языке русизма – huliganizm. Чемпионат наглядно доказал, что у нас порядок и хулиганизма нет».
Интересен и глобальный тренд. На протяжении последних девяти лет во всем мире растет туристический поток, отметил Александр Шарапов: «В среднем на 5% в год. Инфраструктура размещения становится одним из самых быстрорастущих сегментов. Если ежегодный турпоток в Россию в соответствии с общемировым трендом прирастет на 5–7% в год, – это будет самый значимый результат мундиаля в долгосрочной перспективе».
Заместитель руководителя Представительства Правительства Калининградской области при Правительстве РФ Наталья Борщук важным положительным фактором мундиаля считает обновление инфраструктуры в регионе – реконструкцию аэропорта «Храброво», строительство «Арены Балтика» и развитие острова Октябрьский: «В августе текущего года Совет Федерации одобрил проект закона о создании специального административного района (САР) на Октябрьском острове – офшора, в котором смогут оказаться зарубежные юрлица, готовые вложить в регион 50 млн рублей. Еще одним САР станет остров Русский во Владивостоке». Чемпионат стал мощным стимулом для увеличения туристического потока, отметила Наталья Борщук, и эффект этот пролонгированный: «Мы наблюдаем возврат туристов после мундиаля, загрузка отелей не снижается и сегодня составляет 97,5%».
Полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль обратил внимание участников делового завтрака, что исследования влияния чемпионата на экономику не имеют точной методологии и не носят глобального характера, поэтому и к выводам, построенным на основе «частных» цифр, стоит относиться с осторожностью. «Вопрос «Хорошо или плохо от того, что ЧМ-2018 состоялся в нашей стране и на него были потрачены столь значительные средства?» – также можно отнести к риторическим. Если бы это были затраты не на мундиаль, вряд ли они пошли бы на что-нибудь полезное. Чем больше тратится денег на мегапроекты, тем лучше для страны – это аксиома», – уверен Андрей Бриль.
На транспортную, дорожную, спортивную инфраструктуру Екатеринбурга подготовка и проведение ЧМ-2018 оказали положительное влияние, считает он: «Важным был опыт, приобретение компетенций муниципальными службами, службами безопасности, а также теми, кто развивает информационные городские технологии».
Вместе с тем, по мнению Андрея Бриля, масштабные проекты создают опасную иллюзию, что с помощью мундиалей и олимпиад можно развивать страну: «Это заблуждение связано и с утвержденной федеральным правительством Стратегией пространственного развития, которая предполагает, что в стране должно остаться 35-40 крупных метрополий. Это принципиальная ошибка. Особенно опасно, что эта иллюзия создается в головах частных предпринимателей – тех, кто и должен развивать страну».
По словам директора «АК БАРС Недвижимость», полномочного представителя РГУД в Республике Татарстан Елены Стрюковой, мундиаль значительно увеличил загрузку казанских гостиниц, но, вопреки ожиданиям, стремительно переформатировавшиеся накануне чемпионата под хостелы коммерческие помещения успеха у болельщиков не имели. Последние предпочли разместиться в качественном предложении. «Интересно, что качественные гостиницы были востребованы не только в городах, принимавших игры, но и в достаточно удаленных городах. Так, посетив во время чемпионата Чебоксары, была удивлена, встретив там туристов, которые приезжали на игры в Казань», – отметила Елена Стрюкова.
Планы на наследие
Еще в 2016 году аналитики AECOM отмечали, что многие российские города, принимающие ЧМ, в особенности в регионах, в качестве наследства от чемпионата могут получить серьезные экономические проблемы на много лет вперед. Директор по архитектурному проектированию AECOM (Россия) Ольга Скобелева на деловом завтраке рассказала о проектных решениях, позволяющих эффективно использовать наследие в дальнейшем. «Важная часть любого проекта – план-программа поэтапного его развития на годы вперед. Нужно еще в процессе проектирования объекта заложить возможность проведения мероприятий различного формата – предусмотреть вариативность размещения аудитории, трансформацию отдельных частей сооружения, соблюсти требования к акустике».
В России компания AECOM участвовала в разработке плана использования наследия для Нижнего Новгорода. «Региональные власти приняли наши рекомендации, – сообщила директор отдела экономических исследований AECOM (Россия) Нина Новикова. – Нам удалось аргументированно доказать, что стадион нужно освобождать от налогов, поскольку самой непосильной статьей расходов будут именно налоговые отчисления. Эту рекомендацию обсуждают в других регионах, например, в Калининграде, где также планируют дать налоговые льготы спортивным объектам. Сейчас все регионы разрабатывают планы-программы работы с наследием. Планируется плавно перейти к безубыточному использованию стадионов к 2023 году».
Уложиться в 3%
2018 год успел запомниться не только выдающимися спортивными, но и политическими событиями и решениями. Объявленный в разгар чемпионата отказ от долевого строительства серьезно обеспокоил региональных игроков.
Перемены произошли и в руководстве Минстроя. Новым министром строительства был назначен губернатор Тюменской области Владимир Якушев, ему и предстоит реализовывать реформу по переходу на проектное финансирование. Полномочный представитель РГУД в Тюмени, ХМАО и ЯНАО, генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова считает, что Минстрой обрел эффективного менеджера. То, что Тюменская область – лидер Национального рейтинга состояния инвестклимата в субъектах РФ, – результат многолетней эффективной работы экс-губернатора Владимира Якушева.
По мнению депутата Законодательного Собрания Краснодарского края, президента Межрегиональной правозащитной общественной организации «Законное жилье» Евгении Шумейко, переход на проектное финансирование будет длиться 3-5 лет: «В настоящее время в Краснодаре не продано 75 тыс. квартир. Еще около 5 млн кв. м находится в стадии строительства. Даже с учетом того, что спрос на квартиры в Краснодаре вырос в прошлом году на 17%, на реализацию накопившегося предложения потребуется минимум 3-4 года».
«Все ожидают, какие правила игры выработают банки, – заметил советник губернатора Ярославской области и ее главный архитектор Михаил Кудряшов. – Банки говорят о стоимости кредитования в 5–7%, а если сделать поправку на инфляцию, получаются все 9–10%. Это неподъемно для небольших и очень сложно для крупных застройщиков. Стоимость кредитования, при которой экономика проектов в регионах будет оправданной, – не более 3%».
«На сегодняшний день спрос в регионах очень ограничен, и это серьезно влияет на цену, – подчеркнул коммерческий директор СК «Легион» (Челябинск) Павел Меркулов. – В связи с введением новых законов у строительных компаний будут расти издержки, маржа снижается, и часть издержек мы вынуждены будем перекладывать на покупателей квартир. Жилье будет дорожать, а количество новых проектов – сокращаться».
Застройщики постепенно переходят к работе с эскроу-счетами. Одной из первых начала использовать эскроу-схему компания «Талан», которая возводит жилье в 13 городах России.
Заместитель генерального директора по развитию компании «Талан» Андрей Мущинкин уверен, что на рынке со временем неизбежно возникнет дефицит денег, усилится консолидация – мелкие и неэффективные застройщики вынуждены будут уйти, при этом отмечает: «Но есть ресурсы для повышения эффективности – сокращение сроков строительства, развитие партнерских схем. Мы предлагаем землевладельцам работать на принципах разделения прибыли, верим в эти бизнес-модели. Государство нас к этому подталкивает».
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
https://asninfo.ru/events/photo-reports/224-proestate-2018