Ипотека: тренд на сломе
Понижение ключевой ставки Центробанком, а также другие макроэкономические факторы, по мнению экспертов, создают условия для снижения банками ставок по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, должно простимулировать выдачу ипотеки, объемы которой в первом полугодии «просели».
В последних числах июля Центробанк России снизил ключевую ставку на 0,25 п. п. Отметим, что это уже второе понижение за последнее время. Первое – тоже на 0,25 п. п. – имело место еще в середине июня. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России допускает возможность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров. Следующее запланировано на 6 сентября 2019 года», – говорится в сообщении Центробанка.
Банки уже отреагировали на снижение ключевой ставки. Первым традиционно был Сбербанк, который еще в конце мая, до первой подвижки «ключа» вниз, а только на экспертных ожиданиях этого, понизил процентные ставки по основным ипотечным кредитам на 0,6 п. п. Базовая ставка на приобретение готового жилья уменьшилась до 10,8% годовых; на покупку квартир в новостройках – до 10,6%, для участников зарплатного проекта при использовании сервиса электронной регистрации – до 10,2% годовых.
Банк ДОМ.РФ с 10 июля, в промежутке между решениями Центробанка, первым понизил ставки ниже 10% годовых. Ипотека на строящееся жилье доступна по ставке от 9,5%, на готовое жилье – от 9,6%, на «Военную ипотеку» – 9,3%. С 1 августа и ВТБ поменял условия ипотечного кредитования и снизил ставки в среднем на 0,5 п. п.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что не только снижение ключевой ставки толкает проценты по ипотечным кредитам вниз. «Основную роль при установлении ипотечных ставок играет не значение ключевой ставки Банка России, а ситуация на финансовых рынках», – отмечают в банке ДОМ.РФ.
«Для рынка ипотеки, как и для банковского сектора в целом, в настоящее время более важным является не столько само сегодняшнее снижение ключевой ставки, сколько замедление инфляции и уменьшение доходностей государственных облигаций, опережающие действия ЦБ РФ. В подобных условиях участники рынка переходят к снижению процентных ставок по вкладам. Снижение стоимости фондирования позволяет банкам предлагать более привлекательные условия по ипотечным кредитам», – отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.
По словам эксперта, интересным можно считать то, что Банк России впервые в этом году отметил: в краткосрочной перспективе риски замедления роста цен преобладают над рисками ускорения инфляции. «Согласно комментариям регулятора, до конца 2019 года не исключено продолжение снижения ключевой процентной ставки, а ее нейтральный уровень (по оценкам Банка России, находящийся в интервале 6–7%) будет достигнут к середине следующего года. При этом достаточно очевидно, что значение ключевой ставки в 7%, соответствующее верхней границе диапазона, скорее всего, будет обозначено уже в этом году», – добавляет она.
В случае дальнейшего снижения ключевой ставки и стабилизации экономической и геополитической ситуации процентные ставки по ипотеке, безусловно, будут снижаться, считает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «Уже сейчас ставки на рынке ипотечного кредитования с уровня 9,8–10% годовых снизились до уровня в 9,5%. При этом по ряду программ банков можно оформить кредит по ставке, которая будет еще ниже», – подчеркивает она.
Специалисты полагают также, что новые факторы позволят переломить имевшую место в первом полугодии 2019 года тенденцию сокращения объемов выдачи ипотеки. Напомним: по данным Банка России, за этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
«Процентные ставки по ипотеке постепенно приближаются к прошлогодним минимальным значениям, что должно поддержать активизацию спроса на ипотечные кредиты осенью 2019 года», – отмечает Наталья Ващелюк.
Того же мнения придерживается и Татьяна Хоботова. «Во втором полугодии спрос на ипотеку должен восстановиться. Застройщики сохранили возможность строить по старым правилам большинство своих объектов, рынок недвижимости успокоился, и клиенты имеют возможность спокойно выбирать варианты квартир. За первое полугодие снижение объемов ипотеки в целом по России было зафиксировано небольшое (3,5%). При этом, если очистить цифровые показатели от сделок рефинансирования (доля которых в 2018 году в общем объеме выдач была более 10%, а сейчас не дотягивает и до 5%) и считать только новые выдачи, то снижения и вовсе нет», – подчеркивает она.
В 2017 году производители строительных материалов Петербурга и Ленобласти, несмотря на стагнацию рынка, открывали новые площадки и модернизировали действующие.
По оценке экспертов, в 2017 году рынок производства строительных материалов в России продолжал стагнировать. Причина – падение объемов строительства, низкая платежеспособность заказчиков, финансовые проблемы самих производителей.
Ситуация в Петербурге и Ленобласти во многом была схожа с общероссийской, несмотря на хорошие региональные показатели по вводу жилья. Причем из-за снижения спроса на продукцию некоторым игрокам пришлось покинуть рынок. Так, в прошлом году заявила о собственном банкротстве компания «Такси-Бетон». Ранее она была одним из ведущих производителей бетона в СЗФО и имела три завода в Парголово, Автово и Янино. Также окончательно в 2017-м стал банкротом завод по производству арматуры «МЕРА-Сталь». Предприятие задолжало банку ВТБ более 1 млрд рублей. Уйти с рынка в прошлом году пришлось еще нескольким десяткам производственных организаций Петербурга и Ленобласти, работающим под заказы строителей.
Смотрите, кто пришел!
Между тем, несмотря на далеко не позитивную ситуацию в строительной и смежных отраслях, на региональный рынок вышли новые игроки, в том числе иностранные. В августе прошлого года норвежская компания Jotun в Тосненском районе Ленобласти на площадке индустриального парка «Федоровское» запустила коммерческое производство лакокрасочной продукции. Завод будет выпускать ежегодно 12 млн л жидких защитных красок и 3,4 тыс. т сухих. Объем инвестиций в запуск производства составлял 2,4 млрд рублей. Отметим, что сам завод был построен еще в 2014 году. Однако все последующее время проходило длительное согласование запуска производства.
В октябре в Петербурге открылся завод по производству строительной химии концерна BASF. Специализация предприятия – добавки в бетон, бесщелочные ускорители и материалы для смазки тоннелепроходческих щитов, в том числе для нужд петербургского «Метростроя». Объем инвестиций в проект составил 5 млн евро.
Также иностранцев интересовала строительная деревообработка. Предприятие «ММ-Ефимовский» (входит в австрийский концерн Mayr-Melnhof Holz GmbH) летом открыло в Бокситогорском районе Ленобласти новое производство по выпуску топливных паллет. На их выпуск идут отходы пиломатериалов для строительства и мебели. Инвестиции в наладку новой линии составили 850 млн рублей.
В прошлом году в регионе также появились отраслевые предприятия, работающие на обычных потребителей. Так, в марте немецкая компания AM.PM открыла на площадке гатчинского предприятия «Иннотех» свое производство. Российские специалисты будут по западной технологии выпускать смесители, предназначенные для отечественного рынка. В июне в Петербурге холдинг SKL Group (один из крупнейших операторов-производителей на рынке сантехники в России и странах СНГ) открыл завод по производству мебели для ванн.
Отметим, что, по данным Петростата, индекс промышленного производства в 2017 году составил 105,5% по отношению к предыдущему году. В Ленобласти данный показатель составил 100,2%. Объем работ по виду «Строительство» в Северной столице по сравнению с 2016-м уменьшился на 4% и составил 498 млрд рублей, в Ленинградской области – увеличился на 8% и составил 112 млрд рублей.
Воспользовавшись паузой
В прошлом году некоторые производства решили воспользоваться потребительской паузой и модернизировать свои линии. По данным Правительства Петербурга, в ремонт и переоснащение собственных производств предприятия, связанные со строительной сферой, вложили 8 млрд рублей. Значительная часть средств – собственные деньги компаний. В Ленобласти в модернизацию производств было вложено более 1,5 млрд рублей. Инвестиции профильных компаний региона были направлены в том числе и на замену технологического оборудования, капитальный ремонт, реконструкцию производств, оптимизацию внутренней инфраструктуры.
В частности, в начале года немецкий производитель стройматериалов Knauf объявил о начале модернизации предприятия «Кнауф Петроборд» в Гатчинском районе Ленобласти. Объем инвестиций в работы составит 60 млн евро. Предполагается, что переоснащение технологических линий займет три года. Итальянский концерн Mapei S. p. A., выкупивший завод по производству строительных смесей австрийской компании Baumit в Волосовском районе Ленобласти, сообщил, что проведет модернизацию, в которую вложит 450 млн рублей.
По мнению экспертов, в прошлом году стала еще заметнее тенденция миграции предприятий из Петербурга в Ленобласть на собственные новые площадки, а также в индустриальные парки города и соседнего региона. В большинстве случаев это связано с необходимостью расширения производства и его экономической оптимизации. Петербургская ГК «Севкабель», производящая кабели и для строительной отрасли, заявила, что к 2020 году построит новый завод в индустриальном парке «Марьино». Финский производитель красок Tikkurila сообщил о переносе двух площадок из Петербурга в индустриальный парк Greenstate в Ломоносовском районе Ленобласти. Полностью переехать производство должно к 2020 году. Объем инвестиций в новый проект составит порядка 35 млн евро.
Мнение
Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой»:
– Проблема состоит в том, что у нас нет межотраслевого баланса между производителями строительных материалов и самими застройщиками. После моего выступления на последнем Съезде строителей Петербурга в Смольном наконец-то решили им заняться. Мы уже подготовили технические задания. Без такого межотраслевого технического баланса очень трудно понять, что лишнее, а чего не хватает. К примеру, те же оконные блоки сейчас «горят синим пламенем», потому что ставить их некуда. Очень плохо, что в Комитете по строительству нет отдела управления стройматериалами. Их производство никто не координирует. Поэтому наблюдается тенденция банкротства многих строительных производственных компаний, тех же производителей окон, кирпича, цемента. Улучшить ситуацию на рынке может только синхронизация.
Сергей Бегоулев, управляющий компании «ЛСР. Базовые материалы»:
– Основной причиной небольшого снижения в 2017 году потребления стройматериалов стал рынок грузоперевозок. В первую очередь, это касается рынка нерудных строительных материалов. Мы наблюдали дефицит железнодорожных вагонов. Также были ужесточены требования по автомобильным грузоперевозкам, в связи с чем перевозчики ездят с минимальной загрузкой. Конечно, на рынок строительства и стройматериалов влияет уровень спроса, но в 2018 году мы ожидаем положительную динамику. Строительным компаниям мы рекомендуем выбирать продукцию от крупных и надежных производителей, поскольку риск закрытия небольших предприятий все еще остается.
Сергей Кайдановский, исполнительный директор компании A Plus Development:
– На фоне не самого лучшего 2016-го прошлый год получился более удачным для производителей строительных материалов. На наш взгляд, объемы производства не снизились, а наоборот, немного выросли. В целом, в 2017 году в сегменте наблюдался умеренный рост. Новых тенденций, способных оказать влияние на развитие сегмента в целом, мы не наблюдали. Наблюдался умеренный рост объемов производства строительных материалов на существующих площадках. Я думаю, что текущих мощностей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достаточно, чтобы обеспечить требуемый объем производства. В том числе на площадках индустриальных парков. Если индустриальный парк строится, то, разместив производство строительных материалов в нем, можно обеспечить высокий спрос на свою продукцию со стороны остальных строящихся в парке объектов. При этом готовый индустриальный парк предоставляет производителям новую инфраструктуру, дает возможность оптимально разместить производство.
Рынок загородной гостиничной недвижимости постепенно начинает развиваться, несмотря на затяжные сроки окупаемости бизнеса.
Директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева отмечает, что на настоящий момент на рынке загородной гостиничной недвижимости Петербурга и Ленобласти функционирует порядка 80 отелей 3, 4, 5 звезд, номерной фонд в которых превышает 20 лотов. Более 70% от всего объема составляют проекты 3 звезды. Международные операторы на этот рынок не выходят. Им интересны более крупные проекты, которые сложно развивать вне городских территорий.
При этом исторически сложилось так, что основной объем загородной гостевой недвижимости сосредоточен в Курортном районе на берегу Финского залива. В этой локации насчитывается около 30 отелей, основная доля которых относится к элитному сегменту. Один из последних проектов реализован в 2016 году - апарт-отель «Первая Линия. Life Energy Resort». Знаковым проектом, который ожидается ко вводу, должен стать город-курорт Gatchina Gardens в Гатчинском районе, рассчитанный на 800 тыс. кв.м курортной недвижимости. Инвестором Gatchina Gardens выступает шведский инвестиционно-строительный холдинг CastorX Capital.
Тем не менее, считает Полина Яковлева, сегмент загородной гостиничной недвижимости развит слабо, и в первую очередь это связано с затяжными сроками окупаемости. Если в городе заполняемость в среднем по году находится на уровне 75%, то в загородных проектах - только 45%. Кроме того, в загородных проектах заполняемость сильно завязана на сезонности: в летний период она может достигать 100%, а в остальные сезоны резко сократиться до минимальных показателей.
«При этом арендный бизнес на загородном рынке развивается гораздо активнее: число запросов на аренду коттеджей или апартаментов на летний сезон, на выходные, при условии развитой инфраструктуры как для летнего, так и для зимнего отдыха, растет с каждым годом», - отмечает Полина Яковлева.
Схожая позиция по рынку загородного гостиничного бизнеса и у руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерины Тейдер. По ее словам, сейчас развитие этой отрасли происходит, в основном, через реконструкцию и приспособление под современное использование советских зданий. В этом случае уровень сервиса остается не выше среднего, поскольку такой путь имеет определенные ограничения. Другой путь – новое строительство современных комплексов в сочетании с коттеджными поселками. В этом случае объект обычно привязан к конкретной локации и конкретным«якорям», обеспечивающим заполняемость, как в случае с Коробицыно и Охта-Парком.
«Сложности у сегмента стандартные – в первую очередь, инженерные коммуникации. Их обеспечение в случае с новым строительством становится существенной финансовой нагрузкой. Вопрос на этом рынке сегодня стоит не в области конкуренции, а в области спроса. Популярные объекты довольно уникальны и привязаны к своей аудитории. В целом, рынок загородных отелей в Ленобласти настолько не наполнен и не сформирован сегодня, что говорить о конкуренции не приходится», - делает выводы Елена Тейдер.
Однако, согласно исследованию компании «Решение», за последние 10 лет в сегменте гостеприимства «незаметно» для потребителей и профессионалов рынка сформировался сегмент организованных загородных баз отдыха с функцией краткосрочной и долгосрочной аренды. Эксперты насчитали около 60 таких игроков рынка, которые предоставляют в аренду коттеджи и апартаменты, и сопутствующие услуги высокого качества, с числом коттеджей не менее 5.
Оборот изученного сегмента, по оценке специалистов, составляет более 1 млрд рублей в год, а общее число коттеджей разной вместимости превышает 900 единиц. Основным конкурентом для данных игроков выступает предложение частного сектора, которое традиционно притягивает потребителей, арендующих жилье за городом.
По оценке экспертов, основной спрос в сегменте формируется в сезон отпусков. В то же время в настоящий момент растет спрос на аренду в межсезонье, поэтому часть баз отдыха имеют предложение долгосрочной аренды (от 6 мес. до 1 года). Имеются даже примеры баз отдыха, полностью ориентированных на долгосрочное проживание.
Стоит добавить, что сейчас «Решение» выступает с инициативой создания ассоциации загородного отдыха, которая объединила бы усилия игроков рынка для его популяризации в регионе.
Мнение
Георгий Богачев, собственник базы отдыха «Илоранта»
На мой взгляд, потенциал у данного рынка недвижимости есть. Сейчас появляется все больше людей, которые рассматривают загородные отели, гостевые домики, базы отдыха как альтернативу даче. Они привыкли к комфорту и не представляют себя на 6 сотках с туалетом на улице, а иметь дом со всеми городскими удобствами не могут себе позволить. Тем более, что его содержание требует дополнительных сил и времени. В целом, я сторонник точки зрения, что загородную гостиничную недвижимость необходимо развивать в формате небольшого семейного бизнеса, как это принято в Европе. Но, конечно необходимо грамотное позиционирование в работе с такими объектами.
