Рынок разогрели ожидания
Рынок новостроек Петербургской агломерации продемонстрировал стабильную работу в первом полугодии 2019 года. Цены постепенно двигались вверх. Спрос сохранялся на высоком уровне. Основным стимулом эксперты называют «тревожный спрос» в преддверии перехода отрасли на проектное финансирование.
При этом остается актуальным вопрос: надолго ли рынку хватит этого разогрева? Большинство участников демонстрируют оптимизм, но есть и альтернативные мнения (см. интервью с генеральным директором компании «Петрополь» Марком Лернером на стр. 7).
Назло рекордам
Лидеры строительного рынка Петербургской агломерации наперебой бодро отрапортовали о прекрасных результатах работы компаний по итогам первого полугодия. В том числе о росте продаж и росте цен.
«Результаты продаж Группы «Эталон» по итогам первого полугодия 2019 года вновь стали рекордными. Мы подписали 6530 договоров с покупателями, что на 28% выше, чем за аналогичный период 2018 года. Новые продажи в денежном и натуральном выражении увеличились на 41% и 23% год к году, до 38,7 млрд рублей и 322 тыс. кв. м соответственно. Этот результат обеспечил 48% от нашего плана на 2019 год в денежном выражении и 46% в квадратных метрах», – сообщает генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина. По данным застройщика, средняя цена жилого «квадрата» у компании на 1 июля 2019 года достигла почти 143,09 тыс. рублей, что на 22% больше, чем годом ранее.
По сообщению холдинга Setl Group, за первое полугодие объем продаж компании увеличился на 65% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 53,2 млрд рублей. Спрос на объекты в натуральных показателях вырос на 40% и достиг 432 тыс. кв. м, в то время как общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 43%.
В первом полугодии 2019 года продажи «Строительного треста» достигли 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказали в компании. «По сравнению с первым полугодием 2018 года объем продаж в нашей компании увеличился на 6%», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов. При этом средние цены в объектах холдинга за полгода увеличились на 5%.
«В отчетном периоде общая стоимость новых заключенных контрактов выросла на 6% год к году, составив 38 млрд рублей, или 368 тыс. кв. м», – сообщает генеральный директор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов, оговариваясь, правда, что рост обусловлен в основном успехом проектов в Москве. При этом, по данным застройщика, годовой рост средней цены в петербургских объектах холдинга составил 9%.
Средняя температура
Мажорные рапорты застройщиков в целом подтверждаются аналитиками рынка. В первом полугодии 2019 года в Управлении Росреестра в Петербурге зарегистрировало 57 175 договоров долевого участия, что на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).
Это, конечно, не означает, что число сделок выросло в полтора раза. «В этот период в новостройках Петербурга и Ленобласти было зафиксировано большое количество переуступок, в связи с чем данные нельзя интерпретировать прямо, что затрудняет анализ результатов первого полугодия, – отмечает Пётр Буслов. – Полагаю, что по рынку в целом прирост был в пределах 5–7%».
«В сегменте «масс-маркет» объем спроса в первом полугодии 2019 года вырос на 8,3% по площади к первому полугодию 2018 года и составил порядка 2 млн кв. м», – оценивает изменения руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
А по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам первого полугодия 2019 года совокупный объем реализации на первичном рынке Петербургской агломерации по всем классам составил 2,18 млн кв. м, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (прирост 1% по «квадратам» и 2% по квартирам). «В границах Петербурга было реализовано 1,72 млн кв. м (на 5,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года), в пригороде – 0,46 млн. кв. м (на 16% меньше). Доля пригорода в структуре спроса по агломерации сохраняет тенденцию к снижению – 21%, что на 4 п. п. меньше, чем в том периоде 2018 года», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эти данные, на фоне рапортов лидеров о росте продаж на 28%, 38% и даже 65%, невольно приводят к выводу, что у менее мощных игроков рынка не только не было рекордов по реализации жилья, но и имел место спад.
При этом эксперты единогласно отмечают рост цены. «В целом стоимость квартир на первичном рынке недвижимости выросла на 5% за первое полугодие 2019 года. В денежном выражении средняя цена «квадрата» выросла на 5470 рублей по отношению к декабрю прошлого года», – говорит генеральный директор ГК Active Яков Волков.
По данным Ольги Трошевой, с начала года средние цены предложения в массовом сегменте выросли на 4,3% в границах Петербурга и на 5,1% – в пригородной зоне. Наивысшую оценку динамики цен дает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Больше всего подорожали квартиры бизнес-класса – в течение II квартала на 4%, за полугодие – на 7%. Сегодня цена 1 кв. м достигла 189 тыс. рублей. Цена «квадрата» в объектах комфорт-класса за II квартал выросла на 1,2%, по итогам первого полугодия – на 5,6%, до 124 тыс. рублей. При этом средняя цена на вторичном рынке сейчас составляет 119 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает она.
Тренды нынешние и будущие
Аналитики единодушно отмечают в качестве драйвера спроса – ожидание роста цен в связи с переходом на проектное финансирование. «В последние полгода спрос во многом стимулировался за счет информационных сообщений о приближающихся изменениях законодательной базы и новых правилах работы застройщиков. Многие решили не откладывать покупку квартир, вкладывая сбережения в недвижимость», – говорит заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
По мнению Веры Серёжиной, спрос поддерживался еще и снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,5% годовых, что дало банкам возможность предложить покупателям низкие ставки по ипотеке. Впрочем, долю сделок с использованием ипотечных кредитов игроки рынка оценивают по-разному. По данным «Группы ЛСР», она составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%. «По итогам первого полугодия, у нас сократилось число ипотечных сделок на 30%, – признает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова и добавляет, что ожидает разворота тренда вслед за снижением ключевой ставки и наметившейся тенденцией к снижению ставки ипотечной, что должно оживить спрос.
Стабильный уровень спроса, безусловно, стал главным стимулом для поднятия цен. Но не единственным. «В последние годы мы наблюдали ощутимый рост себестоимости строительства, который опережал рост цен, и сейчас этот дисбаланс должен уравновеситься», – отмечает Вера Серёжина.
Давая прогнозы на второе полугодие, в целом участники рынка демонстрируют оптимизм. «С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, мы ожидаем дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков – и в том числе от объема вывода новых объектов», – отмечает Ольга Трошева.
Вера Серёжина более осторожна. «Прогнозы до конца года в нынешней ситуации давать пока преждевременно. Скорее всего, нас ждет небольшой рост цен, но есть слишком много факторов неопределенности: как поведут себя дольщики, банки, покупатели – неизвестно», – считает она.
«Петербургскому рынку нечего опасаться, что показатели продаж будут падать. Объективная потребность в жилье в нашем городе остается высокой», – говорит Светлана Денисова, однако тут же добавляет: «Придется много работать, чтобы обеспечивать свои компании плановыми продажами. В условиях жесткого рынка нужно вести постоянную борьбу за покупательский спрос».
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– За первое полугодие 2019 года на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в продажу вышло 98 объектов общей площадью жилья 2,59 млн. кв. м. Из них 24 – новые жилые комплексы, остальное – очереди в уже вышедших проектах. Объем вывода новых объектов на рынок агломерации несколько опередил спрос (2,2 млн. кв. м), что обусловлено долгосрочными планами застройщиков, связанными с законодательными изменениями.
В прошлом году в Петербурге было введено в строй около 240 тыс. кв. м складских площадей, что сопоставимо с уровнем 2015 года. При этом только 14% нового предложения предназначено для сдачи в аренду. В прошлом году доля спекулятивных объектов в сданном объеме была в два раза больше.
С учетом введенных в строй площадей, общий объем качественных складских площадей в Петербурге достиг уровня в 2,6 млн кв. м.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», говорит, что доля спекулятивных объектов – во введенном объеме – в этом году составила всего 14%, это в два раза меньше, чем доля спекулятивных складов, построенных в 2015-м.
Основной объем ввода в 2016 году, как и годом ранее, был сформирован складскими комплексами, реализованными либо в рамках договоров built-to-suit, либо конечными пользователями самостоятельно.
Генеральный директор East Real Альберт Харченко говорит: «Можно отметить, что в условиях низкого уровня спроса на аренду универсальных складских объектов основным источником нового предложения является строительство под нужды конкретного заказчика. Лидирующую позицию в сегменте строительства крупных складских комплексов занимает компания A Plus Development, на долю которой пришлось 60% ввода новых площадей».
Переходный год
Аналитики компании CBRE отмечают: «2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к дальнейшей стабилизации рынка. Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объемах спроса во II-III кварталах. Тем не менее, ближе к концу года произошло интенсивное восстановление деловой активности».
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что более 80% сданных в прошлом году площадей введены в промзоне «Шушары». Альберт Харченко эту тенденцию подтверждает: «За 2016 год география спекулятивного рынка складов практически не изменилась, новые объекты для сдачи в аренду вводились исключительно на юге. Сегмент built-to-suit начал распространяться по другим направлениям в соответствии с планами развития заказчиков и наличием инженерно-подготовленных участков». Он указывает на то, что в 2016 году появилось несколько новых спекулятивных проектов на разных направлениях, некоторые из них уже получили разрешения на строительство и, вероятно, будут выведены на рынок в ближайшие два года.
Эксперты говорят, что рынок аренды по-прежнему остается в состоянии неопределенности. «С одной стороны, наблюдается высокая активность строительства объектов под нужды конкретных заказчиков, с другой – запас крупных компаний, еще не реализовавших таким образом свои потребности, практически исчерпан. Спрос со стороны арендаторов среднего уровня по-прежнему сильно ограничен и пока не является драйвером дальнейшего развития складского сегмента», – констатирует Альберт Харченко.
Реальный сектор пробуждается
В 2016 году более 80% спроса на рынке было реализовано компаниями в сфере логистики и торговли. «Спрос в производственном секторе также активен, но в объемном выражении значительно уступает сфере распределения продукции до конечного потребителя», – отмечает Альберт Харченко.
Филипп Чайка, директор отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, с коллегой согласен: «Среди ключевых тенденций на индустриально-складском рынке можно отметить активность производственных компаний. Это связано, во-первых, с высвобождением производственных площадок в центре города под жилую застройку, во-вторых, с увеличением объемов производства некоторых компаний. Также довольно активны на рынке транспортно-логистические компании и компании, связанные с пищевой промышленностью».
Вероника Лежнева говорит, что при этом доля производственных компаний в общем объеме арендованных площадей пока мала, хотя второй год подряд демонстрирует прирост на уровне 5–6%. «В общем объеме сделок по итогам 2016 года доля производственных компаний составляет 19%. Активность на рынке проявляли компании, задействованные в пищевой, табачной промышленности, а также в строительной отрасли», – говорит она.
При этом господин Харченко считает, что, несмотря на активность спроса со стороны небольших производств, рынок складов пока не может предложить компаниям широкий выбор площадей соответственно ценовым ожиданиям и требуемым качественным характеристикам.
Средние ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками в течение 2016 года, постепенно снижались. «Стремясь достичь компромиссного решения, девелоперы приближали ставки аренды к ожиданиям потенциальных арендаторов. По итогам года средняя ставка в классе А равна 4 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе В – 3,6 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). За год средний показатель сократился на 5% и 6% соответственно», – говорит Вероника Лежнева.
Грядут новые проекты
Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в динамике одного из ключевых индикаторов рынка – доли свободных площадей. По данным CBRE, рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счет выхода на рынок объектов конечных пользователей, быстро сошел на нет. Доля свободных площадей сохраняется стабильной на протяжении последних шести месяцев.
«Поглощение площадей в спекулятивных складах по-прежнему находится на низком уровне, но благодаря минимальным объемам ввода спекулятивного предложения уровень вакантного предложения держится ниже 10%», – говорит господин Харченко.
Заявленный объем ввода в 2017 году пока остается на невысоком уровне: по данным компании «Colliers International Россия» – 32 500 кв. м. Чуть более оптимистичны эксперты JLL. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «В 2017 году мы ожидаем снижения объема ввода до 97 тыс. кв. м».
Тем не менее, ряд девелоперов заявил о планах по реализации новых производственно-складских комплексов в перспективе двух-трех лет. Например, на севере города компания «Петрохимоптторг» возведет к июню 2018 года складские объекты суммарной площадью более 20 тыс. кв. м. Группа «Адмирал» планирует построить три объекта суммарной площадью более 70 тыс. кв. м в Кронштадте и Марьино – проекты планируется реализовать до 2019 года. Кроме того, компании «ВТБ-Девелопмент» и «А Плюс Девелопмент» планируют построить производственный комплекс площадью около 10 тыс. кв. м в индустриальном парке «Марьино». На территории СЭЗ «Аэрополис» Администрацией Санкт-Петербурга совместно с «Юлмарт» заявлено о создании логистического комплекса в составе общественно-деловой застройки, по плану проект должен быть реализован к 2020 году.
В процессе демонтажа зданий и сооружений собственно само разрушение может занимать несколько дней или даже часов, а вот предварительный сбор информации о сооружениях и коммуникациях, расчет прочности, выбор оптимальной технологии – могут растянуться на время до полугода.
Предлагаем вниманию читателей «Строительного Еженедельника» обзор самых сложных проектов демонтажа в Петербурге и Ленинградской области, подготовленный специалистами ГК «Размах».
1. Институт прикладной химии (ГИПХ) (для строительства комплекса «Набережная Европы»). Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, 14. Заказчик: ЗАО «ВТБ-Девелопмент». Подрядчики: ГК «КрашМаш», ООО «Терминатор», ООО «Экоснос», ООО «УМ-333».
Территория ГИПХ уже стала в Петербурге во многом «притчей во языцех». Данная территория, уровень загрязненности почвы и конструкций на которой войдет, пожалуй, в «анти-топ» по Петербургу и Ленобласти, меняла свое предназначение уже несколько раз. В 2011 году здания Института прикладной химии начали сносить для строительства ЖК «Набережная Европы». Демонтажные работы заняли около года и сопровождались необходимостью разработки сложного регламента по работе с загрязненной почвой и конструкциями, а также – что немаловажно – работа на таком объекте предполагает разработку сложнейшего регламента утилизации отходов. И, как считают эксперты ГК «Размах», последняя часть как раз и оказалась главным вызовом в реализации данного проекта.
2. Стадион им. С. М. Кирова (для строительства «Зенит-Арены»). Санкт-Петербург, западная часть Крестовского острова. Заказчик: Администрация Санкт-Петербурга. Подрядчик: «Ассоциация по сносу зданий» (ГК «Размах»).
Данный проект не входит в список крупнейших по общестроительному объему, однако, как и все, что так или иначе связано с «Зенит-Ареной», был очень сложен на стадии подготовки. Во-первых, это был первый российский проект полного демонтажа крупного спортивного стадиона. Во-вторых, здание имело достаточно сложный конструктив, в котором было необходимо произвести полную разборку земляного вала и демонтировать многометровые бетонные основания мачт освещения. В мире для таких объектов в тот период уже применялась технология направленного взрыва, однако в условиях города применить ее было невозможно, в связи с чем специалисты работали со швейцарско-австрийской системой разрыва бетона. Также, в связи с тем, что время реализации проекта было лимитировано, для оперативного осуществления работ по вывозу остатков старого сооружения была разработана сложнейшая логистическая схема, потребовавшая непрерывной работы 200 грузовиков.
3. Путиловский эллинг. Санкт-Петербург, территория ОАО «Северная верфь». Заказчик: ОАО «Северная верфь». Подрядчик: «Ассоциация по сносу зданий» (ГК «Размах»).
Современные программные условия позволяют с высочайшей точностью смоделировать процесс демонтажа объекта. Однако на «заре» рынка это было невозможно. Фактически, первым проектом, для реализации которого применялись сложные инженерные расчеты, стал демонтаж несущих ферм Путиловского эллинга на территории судостроительного завода. Недостроенный с царской эпохи открытый эллинг имел размеры 252х76х37 м и вплотную примыкал к корпусообрабатывающему цеху. Вес конструкций составлял 750 т, а их высота превышала 76 м. Снести конструкции необходимо было одномоментно и так, чтобы элементы упали в точно отведенные квадраты, не повредив окружающую застройку. Специалисты, работавшие почти двадцать лет назад над реализацией проекта, вспоминают, что для расчета пришлось в прямом смысле этого слова строить миниатюрный эллинг и месяцами рассчитывать траекторию падения конструкций при различных типах демонтажа.
4. Тихвинский вагоностроительный завод. Ленинградская область, г. Тихвин, территория АО «ТВСЗ». Заказчик: ЗАО «ТИТРАН» Подрядчик: ГК «Размах».
Работы велись в рамках модернизации и создания новых мощностей вагоностроительного завода. Перед специалистами стояла сложная задача произвести комплекс работ по демонтажу кровли промышленного здания, но сохранить его несущие конструкции для последующего строительства. Реализация проекта оказалась возможна только благодаря одновременному применению двух демонтажных роботов с дистанционным управлением. Проект требовал также осуществить разбор стен над проходящей теплотрассой города Тихвина, для чего специалисты использовали 140-тонный автокран.
5. Демонтаж кровли газгольдера на Заозёрной. Cанкт-Петербург, Заозёрная ул., 3а. Заказчик: ООО «Северный город» (холдинг RBI). Подрядчик: СК «Ирон».
Краснокирпичный газгольдер был построен в 1881 году архитектором Иваном Маасом для нужд Петербургского Общества освещения газом. Холдинг RBI, выкупив территорию, восстановил историческое сооружение. Однако, перед началом работ необходимо было, аналогично предыдущему случаю, произвести демонтаж кровли, сохранив неприкосновенными остальные конструкции. Для выполнения работ была построена специальная подпорная конструкция, которая «страховала» работу экскаватора с длинной стрелой.
6. Территория бывшего Варшавского вокзала. Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 118. Заказчик: «ЛенСпецСМУ» (ГК «Эталон»). Подрядчик: ГК «Размах».
Среди проектов, реализованных в Петербурге, этот проект является одним из крупнейших по общестроительному объему. Но основную сложность представлял вовсе не масштаб: на территории в 40 га перемешались «исторические» и «неисторические» постройки, подрядчик и заказчик работали под пристальным вниманием общественности и надзорных органов. При этом исходная документация об объектах, данные о плотности конструкций и наличествующих на территории коммуникациях были неполными, в связи с чем работу приходилось осуществлять небольшими этапами.
7. Общежитие ЛенВО. Санкт-Петербург, Артиллерийский переулок, 3. Заказчик: ООО «ПетербургСтрой». Подрядчик: ГК «Размах».
Расстояние до стены ближайшего дома было всего лишь 5 м – при высоте здания 28 м. Из-за стесненности городской застройки была высока вероятность обрушения стены сносимого дома на прилегающие здания. Для демонтажа зданий и сооружений специалистам пришлось перекрывать часть дороги, отсыпать песком прилегающую к зданию территорию, укладывать железобетонные плиты, чтобы техника могла подойти вплотную к зданию.
В связи с тем, что со стороны Литейного проспекта работать было невозможно, здание было обрушено вовнутрь – для того, чтобы не задеть ни окружающую застройку, ни инфраструктуру в целом. Во время работы здание постоянно поливали из пожарных брандспойтов, что позволило избежать образования облаков пыли.
Мнение: Сергей Ефремов, управляющий партнер ФГИК «Размах»:
– Мы все знаем о случаях неконтролируемого обрушения, о чрезвычайных ситуациях на объектах демонтажа. И причина таких ситуаций не всегда в некомпетентности подрядчика – порой даже опытные компании допускают ошибки, решив сэкономить время или ресурсы на этапе предварительных расчетов. И в условиях кризиса и ожесточенной конкуренции на рынке подобные ситуации не становятся реже.
Мнение: Алексей Фунтов, руководитель Единого инжинирингового центра ГК «Размах»:
– В городе осталось около двадцати крупных промышленных зон, освоение которых пока так и не началось, в то время как наиболее востребованными являются участки до 5 га. Востребованность таких участков понятна – в большинстве своем они менее загрязнены и требуют куда меньше стартовых затрат от инвесторов. Но работа с такими участками не предполагает также и сложных инженерных решений, в связи с чем рынок, так сказать, мельчает – над проектами работают компании-новички, а профессиональные игроки свои доли сокращают, уходя в более интересные проекты в столице и регионах. Такой статус-кво сохранится как минимум до тех пор, пока городские власти не начнут плотнее работать с крупными инвесторами.