Рынок разогрели ожидания
Рынок новостроек Петербургской агломерации продемонстрировал стабильную работу в первом полугодии 2019 года. Цены постепенно двигались вверх. Спрос сохранялся на высоком уровне. Основным стимулом эксперты называют «тревожный спрос» в преддверии перехода отрасли на проектное финансирование.
При этом остается актуальным вопрос: надолго ли рынку хватит этого разогрева? Большинство участников демонстрируют оптимизм, но есть и альтернативные мнения (см. интервью с генеральным директором компании «Петрополь» Марком Лернером на стр. 7).
Назло рекордам
Лидеры строительного рынка Петербургской агломерации наперебой бодро отрапортовали о прекрасных результатах работы компаний по итогам первого полугодия. В том числе о росте продаж и росте цен.
«Результаты продаж Группы «Эталон» по итогам первого полугодия 2019 года вновь стали рекордными. Мы подписали 6530 договоров с покупателями, что на 28% выше, чем за аналогичный период 2018 года. Новые продажи в денежном и натуральном выражении увеличились на 41% и 23% год к году, до 38,7 млрд рублей и 322 тыс. кв. м соответственно. Этот результат обеспечил 48% от нашего плана на 2019 год в денежном выражении и 46% в квадратных метрах», – сообщает генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина. По данным застройщика, средняя цена жилого «квадрата» у компании на 1 июля 2019 года достигла почти 143,09 тыс. рублей, что на 22% больше, чем годом ранее.
По сообщению холдинга Setl Group, за первое полугодие объем продаж компании увеличился на 65% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 53,2 млрд рублей. Спрос на объекты в натуральных показателях вырос на 40% и достиг 432 тыс. кв. м, в то время как общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 43%.
В первом полугодии 2019 года продажи «Строительного треста» достигли 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказали в компании. «По сравнению с первым полугодием 2018 года объем продаж в нашей компании увеличился на 6%», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов. При этом средние цены в объектах холдинга за полгода увеличились на 5%.
«В отчетном периоде общая стоимость новых заключенных контрактов выросла на 6% год к году, составив 38 млрд рублей, или 368 тыс. кв. м», – сообщает генеральный директор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов, оговариваясь, правда, что рост обусловлен в основном успехом проектов в Москве. При этом, по данным застройщика, годовой рост средней цены в петербургских объектах холдинга составил 9%.
Средняя температура
Мажорные рапорты застройщиков в целом подтверждаются аналитиками рынка. В первом полугодии 2019 года в Управлении Росреестра в Петербурге зарегистрировало 57 175 договоров долевого участия, что на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).
Это, конечно, не означает, что число сделок выросло в полтора раза. «В этот период в новостройках Петербурга и Ленобласти было зафиксировано большое количество переуступок, в связи с чем данные нельзя интерпретировать прямо, что затрудняет анализ результатов первого полугодия, – отмечает Пётр Буслов. – Полагаю, что по рынку в целом прирост был в пределах 5–7%».
«В сегменте «масс-маркет» объем спроса в первом полугодии 2019 года вырос на 8,3% по площади к первому полугодию 2018 года и составил порядка 2 млн кв. м», – оценивает изменения руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
А по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам первого полугодия 2019 года совокупный объем реализации на первичном рынке Петербургской агломерации по всем классам составил 2,18 млн кв. м, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (прирост 1% по «квадратам» и 2% по квартирам). «В границах Петербурга было реализовано 1,72 млн кв. м (на 5,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года), в пригороде – 0,46 млн. кв. м (на 16% меньше). Доля пригорода в структуре спроса по агломерации сохраняет тенденцию к снижению – 21%, что на 4 п. п. меньше, чем в том периоде 2018 года», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эти данные, на фоне рапортов лидеров о росте продаж на 28%, 38% и даже 65%, невольно приводят к выводу, что у менее мощных игроков рынка не только не было рекордов по реализации жилья, но и имел место спад.
При этом эксперты единогласно отмечают рост цены. «В целом стоимость квартир на первичном рынке недвижимости выросла на 5% за первое полугодие 2019 года. В денежном выражении средняя цена «квадрата» выросла на 5470 рублей по отношению к декабрю прошлого года», – говорит генеральный директор ГК Active Яков Волков.
По данным Ольги Трошевой, с начала года средние цены предложения в массовом сегменте выросли на 4,3% в границах Петербурга и на 5,1% – в пригородной зоне. Наивысшую оценку динамики цен дает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Больше всего подорожали квартиры бизнес-класса – в течение II квартала на 4%, за полугодие – на 7%. Сегодня цена 1 кв. м достигла 189 тыс. рублей. Цена «квадрата» в объектах комфорт-класса за II квартал выросла на 1,2%, по итогам первого полугодия – на 5,6%, до 124 тыс. рублей. При этом средняя цена на вторичном рынке сейчас составляет 119 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает она.
Тренды нынешние и будущие
Аналитики единодушно отмечают в качестве драйвера спроса – ожидание роста цен в связи с переходом на проектное финансирование. «В последние полгода спрос во многом стимулировался за счет информационных сообщений о приближающихся изменениях законодательной базы и новых правилах работы застройщиков. Многие решили не откладывать покупку квартир, вкладывая сбережения в недвижимость», – говорит заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
По мнению Веры Серёжиной, спрос поддерживался еще и снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,5% годовых, что дало банкам возможность предложить покупателям низкие ставки по ипотеке. Впрочем, долю сделок с использованием ипотечных кредитов игроки рынка оценивают по-разному. По данным «Группы ЛСР», она составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%. «По итогам первого полугодия, у нас сократилось число ипотечных сделок на 30%, – признает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова и добавляет, что ожидает разворота тренда вслед за снижением ключевой ставки и наметившейся тенденцией к снижению ставки ипотечной, что должно оживить спрос.
Стабильный уровень спроса, безусловно, стал главным стимулом для поднятия цен. Но не единственным. «В последние годы мы наблюдали ощутимый рост себестоимости строительства, который опережал рост цен, и сейчас этот дисбаланс должен уравновеситься», – отмечает Вера Серёжина.
Давая прогнозы на второе полугодие, в целом участники рынка демонстрируют оптимизм. «С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, мы ожидаем дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков – и в том числе от объема вывода новых объектов», – отмечает Ольга Трошева.
Вера Серёжина более осторожна. «Прогнозы до конца года в нынешней ситуации давать пока преждевременно. Скорее всего, нас ждет небольшой рост цен, но есть слишком много факторов неопределенности: как поведут себя дольщики, банки, покупатели – неизвестно», – считает она.
«Петербургскому рынку нечего опасаться, что показатели продаж будут падать. Объективная потребность в жилье в нашем городе остается высокой», – говорит Светлана Денисова, однако тут же добавляет: «Придется много работать, чтобы обеспечивать свои компании плановыми продажами. В условиях жесткого рынка нужно вести постоянную борьбу за покупательский спрос».
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– За первое полугодие 2019 года на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в продажу вышло 98 объектов общей площадью жилья 2,59 млн. кв. м. Из них 24 – новые жилые комплексы, остальное – очереди в уже вышедших проектах. Объем вывода новых объектов на рынок агломерации несколько опередил спрос (2,2 млн. кв. м), что обусловлено долгосрочными планами застройщиков, связанными с законодательными изменениями.
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.
По мнению экспертов, не менее трети торговых центров Петербурга нуждаются в реконцепции в связи с изменением потребностей горожан.
Ряд петербургских торговых центров в настоящее время проходит стадию реконцепции. Их собственники считают действующую модель работы комплексов несколько устаревшей и готовы преобразовать ее. Причем выбирают совершенно разные варианты новой концепции своих объектов.
Бизнес-центр для избранных
До конца текущего года ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте будет переформатирован в бизнес-центр премиум-класса. Такое решение было принято ГК «БестЪ», выкупившей здание комплекса у холдинга «Эталон» в конце 2016 года. Предполагается, что близость объекта к башне «Лахта Центра» сделает его востребованным у определенного вида арендаторов. Причем собственники «Ауры» рассчитывают работать с небольшим количеством компаний, которые займут всю площадь комплекса.
В техническом плане планируется переформатировать второй и третий этаж под офисные помещения, в том числе открытого типа. На первом этаже будут созданы несколько конференц-залов, фитнес- и спа-зал, заработают кафе и рестораны. Минимальный объем инвестиций в реконцепцию объекта составит 200 млн рублей.
«Ориентировочно в сентябре этого года будет подписан первый договор аренды. К новому году планируем открыть сам премиальный офисный комплекс. Мы уверены в эффективности выбранного формата», – подчеркивает генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Напомним, ТЦ «Аура» был открыт в 2012 году. Площадь трехэтажного комплекса составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная –10,6 тыс. кв. м.
Модный приговор
В начале текущего года стало известно о грядущей реконцепции торгового центра Atlantic City, расположенного в одноименном МФК на улице Савушкина. Собственником здания считается бизнесмен Юрий Сулягин. Проводить реконцепцию торгового объекта будет Colliers International.
По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Светланы Махлаевой, собственник МФК Atlantic City решился на реконцепцию торгового центра в связи с реализацией в непосредственной близости крупных девелоперских и инфраструктурных проектов, которые в разы увеличат пешеходный и автомобильный трафик в этой зоне. «Менее чем в 100 метрах от ТРК Atlantic City откроется станция метро «Беговая», которая станет одной из наиболее загруженных, в пешеходной доступности заработает общественно-деловой комплекс «Лахта Центр» и появится пешеходный мост на Крестовский остров. Таким образом, число потенциальных посетителей серьезно увеличится и составит, по нашим оценкам, 1,85 млн человек», – отмечает эксперт.
Для того, чтобы удовлетворить спрос такой широкой аудитории, добавляет Светлана Махлаева, ТРК Atlantic City удвоит fashion-галерею и увеличит ресторанную зону за счет изменения планировочных решений и внутренней логистики комплекса. Сохранив сформированную галерею магазинов сегментов «средний плюс» и «премиум», ТРК также привлечет и других fashion-операторов разных ценовых категорий. Основные изменения коснутся «нарезки» помещений, за счет чего уменьшится их глубина и улучшится визуализация магазинов.
ТРК Atlantic City открылся в 2008 году. Арендопригодная площадь торговых помещений составляет 33 тыс. кв. м.
Ставка на дисконт
В августе прошлого года ТЦ «Капитолий» на Коломяжском проспекте официально объявил о начале работы комплекса в формате дисконта. Собственником объекта является московская компания «ЭНКА ТЦ». Это их единственный торговый центр в Петербурге, восемь других расположены в Москве и Подмосковье.
В рамках реконцепции началось полное обновление состава fashion-арендаторов, привлечение новых ритейлеров. Также была запланирована замена элементов фасада и корректировка планировочных решений без закрытия комплекса на ремонт. В настоящее время реконцепция комплекса продолжается. Предполагается, что «Капитолий» должен стать самым крупным дисконт-центром в городе, с зоной охвата более 1,5 млн человек.
ТЦ «Капитолий» был открыт в 2004 году. Общая площадь комплекса – 41 500 кв. м, арендная – 21 900 кв. м. Отметим, что в 2014 году компания «ЭНКА ТЦ» презентовала еще одну реконцепцию комплекса с акцентом на экологическую составляющую и уникальный формат комфортного шопинга, с проведением лекций для горожан, однако позже она была скорректирована под действующую.
Рыночный интерес
Несколько дней назад официально было заявлено, что начинает меняться и ТРЦ «ПИК» на Сенной площади. Комплекс принадлежит компании «Петро Мир» бизнесмена Михаила Мирилашвили. Реконцепцию объекта также будет проводить Colliers International. Сам проект преобразования подготовило агентство CityProfit.
Новые магазины для увеличения посещаемости будут ближе к массовому сегменту, схожему с ТРК «Галерея». Предполагается, что в рамках реконцепции будет обновлен пул арендаторов более чем наполовину. Также частично будет меняться внутренняя планировка комплекса. На своем первом этапе реконцепция будет проходить без закрытия торгового центра. На следующем этапе возможно частичное закрытие для проведения работ по реконструкции помещений. Ориентировочно объем инвестиций в переформатирование ТРЦ «ПИК» может составить 500 млн рублей.
ТРК «ПИК» открылся в 2004 году. Площадь комплекса составляет 32,7 тыс. кв. м, арендопригодная – 26 тыс. кв. м.
Смена формата
По мнению экспертов, более 30-35% всех торговых центров нуждаются в реконцепции. При этом для двух третей ТЦ, открытых до 2007 года, вопрос реконцепции наиболее актуален. Данные торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик снижается.
По словам регионального директора департамента стратегического консалтинга компании «Colliers International Россия» Владислава Николаева, 7-10 лет назад структура и характер потребления очень сильно отличались от текущей ситуации, на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали его дальнейшее развитие. «Такие торговые центры устарели, однако это не свидетельствует о соответствующем сроке устаревания проектов на российском рынке. Это говорит о том, что торговые центры, которые реализовывались на молодом рынке, необходимо переделывать», – считает он.
Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Елена Заволокина отмечает, что в некоторых ТЦ достаточно ограничиться изменением позиционирования объекта, сменой состава арендаторов и (или) улучшением эффективности управления комплексом. В других, более сложных случаях, помимо перечисленного, необходимы существенные изменения планировки здания. Зачастую реконцепция требуется, когда на объекте наблюдается высокий устойчивый уровень вакантных площадей. При этом иногда в ней нуждаются объекты с высокой степенью заполняемости, но не приносящие достаточного дохода.
«Мы ожидаем увеличения количества комплексов, проходящих реконцепцию, в ближайшие два-три года. Этой тенденции будет способствовать увеличение конкуренции между торговыми центрами, изменение потребительского поведения на фоне стагнирующих доходов и снижения розничного товарооборота. Собственники объектов будут стараться привлекать потребителей за счет повышения качества торговых центров», – резюмирует Елена Заволокина.
Цифра
20 тыс. рублей – приблизительный объем вложений в метр площади при реконцепции стандартного торгового комплекса