Обзор рынка жилой недвижимости Петербурга: июль 2008 г.


11.08.2008 17:27

По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине.

Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются.

На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 105 тысяч рублей за 1 кв. м. По данным Бюллетеня Недвижимости, средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 109593,5 руб./кв.м., двухкомнатные квартиры - 105548,3 руб./кв.м., трехкомнатные квартиры - 102752 руб. кв. м., четырехкомнатные - 101436,3 руб. кв. м. Самое дорогое жилье продается, как правило, с сталинских домах (113275,9 руб/кв.м), самое дешевое – в панельных – 98 167,6 руб/кв.м.

На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта.

Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат.

В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся:

·                     снижение цен на стройматериалы: цемент, металл;

·                     снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Вероятно, это было вызвано снижением спроса. Цены выросли, люди не успевают накапливать деньги, соответственно, спрос падает. Кроме того, усложнилась выдача ипотечных кредитов в банках. Все это может говорить о возможном снижении цен. Резкость же этого снижения зависит от одного фактора – паники. Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 г. таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых пректов-миллионников. Хотя это ожидается не раньше, чем через два года.





30.04.2008 19:33

Качественные офисные площади в секторе бизнес-центров представлены в классах «А», «В» и «С». В течение 2007 г. в Санкт-Петербурге в эксплуатацию были введены помещения в 40 бизнес-центрах общей площадью 302,6 тысячи кв. м. Общий объем предложения качественных офисных площадей составил порядка 1,393 млн.кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города – 305 кв. м.

Наиболее крупные бизнес-центры (от 8 000 кв. м), введенные в эксплуатацию в 2007 г.

Класс

Название

Адрес

Район

Общая

площадь, кв. м

А

Apollo

Добролюбова пр., 12

Петроградский

8 340

«Бенуа» » (I оч.)

Свердловская наб., 44, лит. А

Калининский

17 000

«Веда-Хаус»

Петроградская наб., 20

Петроградский

8 000

В+

Alia Tempora

Маяковского ул., 3Б

Центральный

8 500

Stels

Боровая ул., 32

Центральный

10 060

«Александровский»

Херсонская ул., 39, лит. А

Центральный

10 000

«Кондратьевский»

Кондратьевский пр., 15, к. 3

Калининский

9 000

«Обухов-Центр» (I оч.)

Обуховской Обороны пр., 271А

Невский

8 780

«Ренейссенс Центр»

Шателена ул., 26а

Выборгский

13 260

«Сенатор» (I оч.)

18-я линия В.О., 31

Василеостровский

25 000

В

«Голицынъ»

13-я линия В.О., 4-6-8

Василеостровский

14 000

«Лахта»

Оптиков ул., 4, корп. 2, лит. А

Приморский

16 000

«Мегапарк-1» (I оч.)

Заставская ул., 7

Московский

8 000

«Норд-Хаус»

Коломяжский пр., 18

Приморский

12 500

«Содружество» (II оч.)

Коломяжский пр., 33

Приморский

14 000

«Чкаловский»

Б.Зеленина ул., 8

Петроградский

9 200

В 2007 г., было сдано семь объектов, позиционирующихся в классе А (более 48 тыс. кв. м общей площади), составив 16% от всего введенного в эксплуатацию объема офисных площадей.  Ввод 1-й очереди бизнес-центра «Бенуа» (Калининский район) стал прецедентом расположения офисных объектов класса А за пределами центральных районов города. Сохранилась наблюдающаяся в последнее время тенденция преимущественного роста площадей класса В. На подобные объекты пришлось более 82% всего ввода (32 объекта общей площадью более 248 тыс. кв. м). Новые площади класса С представлены всего на одном объекте (2%, 6150 кв. м). Уменьшение предложения офисных площадей в классе С  - закономерная тенденция. Рост спроса на качественные офисные площади обуславливает активный рост предложения в более высоких классах.
2007 г. стал переломным для качественного развития рынка. По итогам года на долю класса В приходится 48,5% предложения. Доля класса В в структуре предложения превысила долю С-класса. В целом на высококачественные площади приходится около 60%.

Около 70% всего объема годового ввода площадей сосредоточено в пяти районах Санкт-Петербурга..Наряду с традиционными центральными районами – Василеостровским, Центральным и Петроградским – в лидеры вошли Приморский и Калининский районы.

Введенные в 2007 г. офисные площади к началу эксплуатации, как правило, уже были заполнены более чем на 75%. В среднем по городу, уровень свободных площадей в действующих бизнес-центрах колеблется в пределах 2–4%, показывая таким образом, что уровень спроса на качественные офисные площади остается по прежнему высоким.

Ставки аренды в бизнес-центрах города варьируются в следующих пределах: класс A – 1 200–2 500 руб./кв. м/мес., класс B –  700–1 500 руб./кв. м/мес., класс С – 300–1 000 руб./кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги.

Цены продаж одного квадратного метра офисной площади в строящихся бизнес-центрах класса В в 2007 г. изменялись в диапазоне 60 000–117 000 руб.

В течение 2007 г. на рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга продажи офисных площадей занимали незначительную часть, основная доля договоров заключалась в сегменте аренды. Только 10% объектов, введенных в прошедшем году, продавали помещения в собственность, в остальных бизнес-центрах предусмотрена только аренда.

В 2008 г. заявлено к вводу более 65 офисных объектов общей площадью свыше 770 тыс. кв. м. Как показывает опыт, реально вводится не более 60% заявленного объема. Поэтому в течение 2008 г. следует ожидать введения 385–462 тыс. кв. м. новых офисных площадей.  Общий объем рынка на конец года может составить порядка 1 778–1 855 тыс. кв. м.

 Наиболее крупные бизнес-центры и МФК с офисной функцией, заявленные к вводу в 2008 г.

Наименование объекта

Адрес

Класс

Общая площадь, кв. м

Atlantic City, МФК

Савушкина ул./Туристкая ул.

В+

26 900*

Rennaicance Plaza

Марата ул., 69-71

А

32 000

«Авеню»

Аптекарская наб.

В+

16 500

«Александро-Невская Мануфактура»

Обуховской Обороны пр., 70, к. 2

В

12 200

«Арена холл»

Добролюбова пр., 16

В+

27 000

«Аэроплаза»

Стартовая ул., участок 4, Пулково-3

А

34 200

«Бенуа» (2-я оч.)

Свердловская наб., 44, лит. А

А

12 000

Бизнес-центры в «Парадном Квартале» (I оч.)

Парадная ул.

А

14 400

«Биржевой комплекс»

26-я линия В.О., 15

В+

28 000

«Выборгская Застава»

Б.Сампсониевский пр., 68, лит. Н

В+

13 400

«Гавань»

Средний пр., 88/28-линия В.О., 8

В

28 000

«Лидер»

Конституции пл.

В+

28 000

«Линкор»

Петроградская наб., 34

А

23 500


24.04.2008 21:49

В течение 2007 г. в Санкт-Петербурге в эксплуатацию было введено 25 новых торговых комплексов, в том числе 12 гипермаркетов, пять из которых продовольственные, остальные – строительных товаров и товаров для дома. Объем предложения качественных торговых площадей на конец 2007 г. составил 2 752 400 кв. м. Обеспеченность на тысячу жителей достигла 598 кв. м.

Торговые комплексы, введенные в 2007 г.

Район

Наименование

Адрес

Дата ввода

Общая площадь, кв. м

Выборгский

«Лента»

Выборгское ш., д. 216, к.1

2 кв. 2007

12 000

«Метрика»

Выборгское ш., 214

3 кв. 2007

17 000

«Мебель сити-2»

Кантемировская ул., 37

3 кв. 2007

17 000

Калининский

«Метрика»

у ст. метро «Академическая»

1 кв. 2007

5 000

«Лента»

Руставели ул., 61

2 кв. 2007

12 000

ТОЦ «Кондратьевский»

Кондратьевский пр., 15/3

3 кв. 2007

9 000

«К-раута»

Руставели ул., 59

4 кв. 2007

12 000

Кировский

ТРЦ «Ульянка»

Ветеранов пр., 101

2 кв. 2007

18 400

Красногвардейский

«Метрика»

Революции ш./
Энергетиков пр.

1 кв. 2007

5 000

«Лента»

Хасанская ул., 17 к.1

3 кв. 2007

9 000

Красносельский

ТЦ «Фиолент»

Ленинский пр., 100

1-2 кв. 2007

17 000

«Юго-запад»

Маршала Жукова пр., 35 к.1

3 кв. 2007

15 000

Московский

ТРЦ «Пулково 3»

Пулковское ш., 3

1 кв. 2007

48 000

«Карусель»

Кузнецовская ул., 31

1 кв. 2007

11 000

ТРЦ «Радуга»

Космонавтов пр., 14

2 кв. 2007

75 000

Castorama (DIY)

Пулковское ш., 17

2 кв. 2007

11 500

«Максидом»

Дунайский пр., 64

3 кв. 2007

8 000

«Спортмастер»

Пулковское ш.

3 кв. 2007

10 000

Петроградский

«Метрика»

Чкаловский пр., 15

1 кв. 2007

5 000

Приморский

ТЦ «Сити-Молл» (1 оч.)

Испытателей пр./

Коломяжский пр.

1-2 кв. 2007

24 000

«Интерио»

Богатырский пр., 14

3 кв. 2007

24 200

«Променад»

Комендантская пл.

3 кв. 2007

20 000

«Континент»

Байконурская ул., 14а

3 кв. 2007

43 800

Фрунзенский

«О’кей»

М.Балканская ул., 27

4 кв. 2007

9 600

Центральный

ТОК «Regent Hall» (Центр деловой моды)

Владимирский пр., 21

1 кв. 2007

4 500

ИТОГО:

443 000

По уровню обеспеченности качественной торговой недвижимостью по-прежнему лидируют (в данном случае не учитывается Всеволожский район, на территории которого расположены «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас»): Приморский, Московский и Выборгский районы. Аутсайдеры списка – Василеостровский, Петроградский и Красносельский районы.

На 2008 г. запланировано к вводу порядка 1 000 000 кв. м качественных торговых площадей. По опыту предыдущих лет можно предполагать, что не все заявленные площади будут сданы в эксплуатацию в намеченные сроки. По данным «Бекар.Консалтинг» реальный объем ввода в 2008 г. составит 650 000–850 000 кв. м.

Перечень некоторых торговых центров, запланированных к вводу на 2008 год, приведен в таблице ниже:

Наименование ТЦ

Адрес

Общ. площадь, кв. м

Девелопер проекта

Район

«Лето»

Пулковское ш.

107 000

ЗАО «Система Галс Северо-запад»

Московский

«Стокманн»

Невский пр., 114

45 000

Stockmann

Центральный

«Северный молл»

Культуры пр., 33

36 000

Meinl European Land

Калининский

«Аура»

Лахтинский пр., 85

14 300

ЛенСпецСМУ

Приморский

ТРК VOYAGE (PR-12)

Энегельса пр., восточнее д. 126, к. 1

10 000

Линне

Выборгский

«Комендансткий»

Комендансткая пл.

47 000

Адамант

Приморский

«Словацкий дом»