Обзор рынка жилой недвижимости Петербурга: июль 2008 г.
По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине.
Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются.
На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 105 тысяч рублей за 1 кв. м. По данным Бюллетеня Недвижимости, средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 109593,5 руб./кв.м., двухкомнатные квартиры - 105548,3 руб./кв.м., трехкомнатные квартиры - 102752 руб. кв. м., четырехкомнатные - 101436,3 руб. кв. м. Самое дорогое жилье продается, как правило, с сталинских домах (113275,9 руб/кв.м), самое дешевое – в панельных – 98 167,6 руб/кв.м.На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта.
Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат.
В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся:
· снижение цен на стройматериалы: цемент, металл;
· снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Вероятно, это было вызвано снижением спроса. Цены выросли, люди не успевают накапливать деньги, соответственно, спрос падает. Кроме того, усложнилась выдача ипотечных кредитов в банках. Все это может говорить о возможном снижении цен. Резкость же этого снижения зависит от одного фактора – паники. Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 г. таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых пректов-миллионников. Хотя это ожидается не раньше, чем через два года.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» квартиры эконом-класса в Москве дорожали на протяжении пяти месяцев
«Комнатная» инфляция
Так, однокомнатные квартиры эконом-класса в ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО дорожали с января по март в среднем на 8-10% в месяц, двухкомнатные - на 6,5%, а трехкомнатные – на 5%.
Если в январе, обладая 250 тысяч долларов, еще можно было приобрести двухкомнатную квартиру, то уже в мае этой суммы не хватило бы и на однокомнатную квартиру не только в данных округах, но и в отдаленных районах Москвы. Теперь стоимость «двушек» вплотную приближается к отметке 350 тысяч долларов, а трехкомнатных квартир – к 450 тысяч долларов.
Если перевести рост в количество комнат в квартире, получается, что каждый, кто приобрел в мае «однушку», мог в январе купить двухкомнатную, а тот, кто стал обладателем двухкомнатной в мае, могли еще в начале года позволить себе трехкомнатную.
Исходя из вышесказанного, «комнатная» инфляция безжалостно бьет по будущим собственникам столичного жилья, отбирая минимум одну комнату в пять месяцев.
Игра на повышение
Снижение предложения в сегменте эконом-класса на 17% в мае и на 45% с начала года привело к тому, что на фоне общего замедления роста цен в мае до 1,1% квартиры в недооцененных районах Москвы продолжают дорожать небывалыми темпами. Так, лидерами удорожания квадратного метра в мае стали ВАО (3%), ЮВАО (3,4%). Еще интереснее выглядит ситуация при анализе изменения стоимости квартир по типам домов.
Лидерами роста цен стали квартиры, расположенные в блочных и кирпичных пятиэтажках (4,2% и 4,5%), далее следуют панельные дома такой же этажности (3,8%).
Примечательно, что кривая стоимости по квартирам в различных округах Москвы постепенно выравнивается. Если в январе цена квадратного метра в ВАО и ЦАО отличалась кардинально (разница составляла 850 долларов), то в мае эта разница стала меньше - 329 долларов. Похожая ситуация и по другим округам. В январе квадратный метр в ЮВАО стоил 4503 долларов, а в ЮЗАО - 5187 долларов, то есть разница составляла 684 долларов. В мае разница в стоимости метра в этих округах уже не столь ощутима, всего 111 долларов (5484 и 5595 долларов соответственно).
Таким образом, после неравномерного и быстрого роста цен по всем округам Москвы сейчас происходит выравнивание средней стоимости квадратного метра, а разница по стоимости квартир в зависимости от расположения становится все менее значительной.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева: «Происходящий процесс объясняется тем, что «вымывание» дешевых квартир усилилось и в настоящее время в продаже объем эконом-класса продолжает сокращаться. Другим фактором, оказывающим влияние на ситуацию, является психология продавца: на фоне низкого предложения в целом по рынку и роста цен владельцы не самых качественных квартир и жилья, расположенного в традиционно непопулярных округах Москвы, воспользовались ситуацией и подняли цены».
За последнюю неделю мая в сегменте эконом-класс стоимость квадратного метра выросла на 7,2%. Предложение снизилось за неделю на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта. В целом картина в этом сегменте характеризуется очень высоким уровнем спроса. Низкий уровень предложения объясняется двумя факторами: высокий спрос держался на данные объекты с декабря
В сегменте бизнес-класс объем предложения снизился на 6,4% и составляет 940 квартир. Цена квадратного метра повысилась на 1% - 6653 долларов.
На этом фоне сегмент элитных новостроек остается самым стабильным. Предложение практически не изменилось - 1080 объектов. Цена снизилась на 0,5% - 16657 долларов за квадратный метр.
Таким образом, сохраняется тенденция вымывания объектов эконом-класса и растущего на этом фоне спроса на квартиры бизнес-класса. Сохраняется спокойная ситуация в сегменте элитных новостроек, которая не изменится в ближайшие месяцы.
Материал предоставлен Агентством недвижимости А002
