К отмене «долевки» рынок готов
Столь грандиозное мероприятие в социально-экономической и политической жизни страны, как ПМЭФ, разумеется, не могло обойти такое значащее для рынка событие, как отмена долевой схемы привлечения средств и переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Этой теме на форуме была посвящена панельная дискуссия «Реформа строительной отрасли. Переход на новый механизм жилищного строительства», собравшая ведущих экспертов страны в этой сфере.
Глаза боятся
Заявленные планы по отмене «долевки» и замещении ее схемой привлечения в банках проектного финансирования для возведения жилья, радикальность перемен, а особенно та скорость, с которой пошла подготовка реформы, напугали многих представителей как строительной, так и банковской сферы. Обеспечение преобразований законодательной и подзаконной базой заняло менее двух лет.
«В заявлениях некоторых представителей отрасли преобладали панические нотки. Интересно, что то же самое происходило, когда принимался и совершенствовался Закон № 214-ФЗ. Только тогда многие говорили, что отрасль не сможет работать по «долевке», а в последнее время – что она без «долевки» работать не сможет», – вспоминает генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник.
С ним соглашается глава Минстроя РФ Владимир Якушев, который, впрочем, признает, что очень сжатые сроки проведения реформы многих шокировали, а любые резкие перемены сначала вызывают отторжение. «Но панические настроения – это уже, по сути, часть истории. Всеми заинтересованными сторонами – и Минстроем, и Госдумой, и банковским сообществом под эгидой Центробанка, и строительной отраслью – проведена огромная работа для обеспечения перехода на новую схему финансирования. Мы работали в самом тесном контакте, стараясь учесть интересы всех сторон», – отмечает он.
Управляющий партнер по странам СНГ, заместитель руководителя по работе с клиентами по странам Центральной, Восточной, Юго-Восточной Европы и Центральной Азии компании EY Александр Ивлев считает, что переход на проектное финансирование – большой шаг вперед. «В результате реформы рынок станет кардинально безопаснее для потребителей. Аналогичные схемы работают в США, Китае, Австрии, Германии, где доказали свою эффективность», – отмечает он.
«Согласно нашему исследованию, переход на новую схему увеличит бюджет проектов в среднем примерно на 4%. Это не вызовет критичного роста цен, падения спроса, затоваривания (и, как следствие, коллапса рынка) и не скажется на экономической устойчивости подавляющего большинства (свыше 70%) игроков. В сущности, это небольшая плата за обеспечение доверия потребителей к сегменту», – резюмирует Александр Ивлев.
Всегда готовы!
По оценке экспертов, в целом все участники процесса жилищного строительства готовы к переходу на новую схему. «Хорошо, что начали заниматься практической подготовкой к реформе сразу после оглашения ее «идеологии». В рамках временной схемы банковского сопровождения жилищных инвестпроектов, осуществляемых с привлечением средств дольщиков, банки сумели наработать огромный опыт в этой сфере, в том числе понимание строительных процессов, их специфики», – отметила заместитель председателя Центрального банка РФ Ольга Полякова.
По ее словам, реформа позволяет решить главную задачу: гарантировать своевременную сдачу объектов и не допустить появления новых пострадавших дольщиков. «Механизм обеспечивает стабильное фондирование строительных процессов, вне зависимости от колебаний рынка, текущего спроса и иных факторов. Кроме того, банки контролируют целевое расходование средств», – отмечает эксперт.
«На сегодняшний день банковская система России полностью готова к постепенному (подчеркиваю – именно постепенному) переходу на новую модель работы. Процесс будет иметь определенную протяженность во времени, переходный период завершения работы по «долевке» и вытеснения ее проектным финансированием. В настоящее время к работе по новой схеме допущено 99 уполномоченных банков. По нашей оценке, запас капиталов в них в разы превосходит сумму 6,4 трлн рублей, необходимую на возведение жилья, которая включена в паспорт соответствующего нацпроекта», – подчеркнула Ольга Полякова.
Заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративный бизнес» ПАО «Сбербанк» Анатолий Попов отметил, что представляемый им банк одним из первых включился в процесс работы с проектным финансированием и эскроу-счетами. «Первые договоры были заключены еще весной прошлого года. Так что у нас уже есть практический опыт в этой сфере. Средневзвешенная ставка по кредиту получается около 7% годовых. Причем, чем лучше идут продажи, тем ставки ниже», – отметил он.
Сегодня Сбербанк активно работает в этом направлении. «Заключено 206 сделок по проектному финансированию на общую сумму 193 млрд рублей. На эти деньги планируется возвести 316 домов на 3,3 млн кв. м жилья. Открыто 2655 эскроу-счетов, на которых уже размещено более 5,5 млрд рублей. В стадии рассмотрения находится еще 301 заявка на проектное финансирование», – рассказал Анатолий Попов.
Генеральный директор, председатель правления ПАО «Группа ЛСР» Максим Соколов, со своей стороны, отметил, что и строительное сообщество в целом подготовилось к переходу на новую схему работы. «Нами пройден большой путь в этом направлении. Благодаря конструктивному диалогу и с властями, и с представителями банковской сферы появилось понимание, как будет работать система. Конечно, при переходе к практике всегда возникает много новых вопросов, но, надеюсь, что сотрудничество продолжится – и переход на новые рельсы станет максимально спокойным и комфортным», – говорит он.
Эксперт отметил также, что в компании прорабатывали моделирование взаимодействия с различными банками (около десятка) по проектному финансированию. «По нашим оценкам, в первые один-два года кредитная нагрузка заметно увеличивается, но уже в пятилетней перспективе, при условии нормальной работы на рынке, мы видим ее снижение», – отмечает Максим Соколов.
Час Х
Эксперты подчеркивали, что сейчас перед всеми участниками процесса стоит задача обеспечить максимально плавный и постепенный переход к работе по новой системе – во избежание резкого роста цен, падения спроса, затоваривания рынка, снижения объемов строительства и прочих негативных последствий, о которых много говорят пессимисты.
«Минстрой ни в коей мере не самоустраняется от происходящих процессов. Задача номер один на сегодня – спокойно пройти час Х. Для этого необходимо во всех регионах создать условия для того, чтобы застройщики, достраивающие свои проекты по старой схеме, своевременно смогли получить документы о соответствии их объектов утвержденным критериям готовности. Нельзя допустить «тромба», который затормозит стройку», – подчеркнул Владимир Якушев.
Еще одна важнейшая задача – работа с малым и средним бизнесом, для которого получение проектного финансирования будет затруднительным. «Минстроем прорабатываются механизмы помощи. Но перед тем, как обращаться к нам, такие компании должны пройти определенную процедуру. Прежде всего, она предполагает подачу в уполномоченный банк заявки на кредит. Если будет отказ (он должен сопровождаться обоснованием), мы будем смотреть, что можно сделать в каждом конкретном случае. Если же банк откажется даже принимать заявку – надо сигнализировать в Минстрой. Банки сами просили их уполномочить для работы в этом сегменте, и немотивированных отказов быть не должно», – заявил министр.
«Механизм гарантий, которые готов предоставлять «ДОМ.РФ», должен помочь некрупным (в том числе и региональным) банкам получить необходимое фондирование, а небольшим застройщикам – соответственно, проектное финансирование», – отметил председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ» Артём Федорко.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, свою основную задачу законодатели сейчас видят в устранении всех барьеров, которые мешают реформе. «Мы понимаем, что должны находиться в состоянии высокой готовности для оперативного внесения в законы поправок, которые ликвидировали бы проблемы, которые будут выявляться при практическом переходе на новую схему привлечения средств в жилищное строительство», – резюмировал он.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе, – для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.