К отмене «долевки» рынок готов
Столь грандиозное мероприятие в социально-экономической и политической жизни страны, как ПМЭФ, разумеется, не могло обойти такое значащее для рынка событие, как отмена долевой схемы привлечения средств и переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Этой теме на форуме была посвящена панельная дискуссия «Реформа строительной отрасли. Переход на новый механизм жилищного строительства», собравшая ведущих экспертов страны в этой сфере.
Глаза боятся
Заявленные планы по отмене «долевки» и замещении ее схемой привлечения в банках проектного финансирования для возведения жилья, радикальность перемен, а особенно та скорость, с которой пошла подготовка реформы, напугали многих представителей как строительной, так и банковской сферы. Обеспечение преобразований законодательной и подзаконной базой заняло менее двух лет.
«В заявлениях некоторых представителей отрасли преобладали панические нотки. Интересно, что то же самое происходило, когда принимался и совершенствовался Закон № 214-ФЗ. Только тогда многие говорили, что отрасль не сможет работать по «долевке», а в последнее время – что она без «долевки» работать не сможет», – вспоминает генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник.
С ним соглашается глава Минстроя РФ Владимир Якушев, который, впрочем, признает, что очень сжатые сроки проведения реформы многих шокировали, а любые резкие перемены сначала вызывают отторжение. «Но панические настроения – это уже, по сути, часть истории. Всеми заинтересованными сторонами – и Минстроем, и Госдумой, и банковским сообществом под эгидой Центробанка, и строительной отраслью – проведена огромная работа для обеспечения перехода на новую схему финансирования. Мы работали в самом тесном контакте, стараясь учесть интересы всех сторон», – отмечает он.
Управляющий партнер по странам СНГ, заместитель руководителя по работе с клиентами по странам Центральной, Восточной, Юго-Восточной Европы и Центральной Азии компании EY Александр Ивлев считает, что переход на проектное финансирование – большой шаг вперед. «В результате реформы рынок станет кардинально безопаснее для потребителей. Аналогичные схемы работают в США, Китае, Австрии, Германии, где доказали свою эффективность», – отмечает он.
«Согласно нашему исследованию, переход на новую схему увеличит бюджет проектов в среднем примерно на 4%. Это не вызовет критичного роста цен, падения спроса, затоваривания (и, как следствие, коллапса рынка) и не скажется на экономической устойчивости подавляющего большинства (свыше 70%) игроков. В сущности, это небольшая плата за обеспечение доверия потребителей к сегменту», – резюмирует Александр Ивлев.
Всегда готовы!
По оценке экспертов, в целом все участники процесса жилищного строительства готовы к переходу на новую схему. «Хорошо, что начали заниматься практической подготовкой к реформе сразу после оглашения ее «идеологии». В рамках временной схемы банковского сопровождения жилищных инвестпроектов, осуществляемых с привлечением средств дольщиков, банки сумели наработать огромный опыт в этой сфере, в том числе понимание строительных процессов, их специфики», – отметила заместитель председателя Центрального банка РФ Ольга Полякова.
По ее словам, реформа позволяет решить главную задачу: гарантировать своевременную сдачу объектов и не допустить появления новых пострадавших дольщиков. «Механизм обеспечивает стабильное фондирование строительных процессов, вне зависимости от колебаний рынка, текущего спроса и иных факторов. Кроме того, банки контролируют целевое расходование средств», – отмечает эксперт.
«На сегодняшний день банковская система России полностью готова к постепенному (подчеркиваю – именно постепенному) переходу на новую модель работы. Процесс будет иметь определенную протяженность во времени, переходный период завершения работы по «долевке» и вытеснения ее проектным финансированием. В настоящее время к работе по новой схеме допущено 99 уполномоченных банков. По нашей оценке, запас капиталов в них в разы превосходит сумму 6,4 трлн рублей, необходимую на возведение жилья, которая включена в паспорт соответствующего нацпроекта», – подчеркнула Ольга Полякова.
Заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративный бизнес» ПАО «Сбербанк» Анатолий Попов отметил, что представляемый им банк одним из первых включился в процесс работы с проектным финансированием и эскроу-счетами. «Первые договоры были заключены еще весной прошлого года. Так что у нас уже есть практический опыт в этой сфере. Средневзвешенная ставка по кредиту получается около 7% годовых. Причем, чем лучше идут продажи, тем ставки ниже», – отметил он.
Сегодня Сбербанк активно работает в этом направлении. «Заключено 206 сделок по проектному финансированию на общую сумму 193 млрд рублей. На эти деньги планируется возвести 316 домов на 3,3 млн кв. м жилья. Открыто 2655 эскроу-счетов, на которых уже размещено более 5,5 млрд рублей. В стадии рассмотрения находится еще 301 заявка на проектное финансирование», – рассказал Анатолий Попов.
Генеральный директор, председатель правления ПАО «Группа ЛСР» Максим Соколов, со своей стороны, отметил, что и строительное сообщество в целом подготовилось к переходу на новую схему работы. «Нами пройден большой путь в этом направлении. Благодаря конструктивному диалогу и с властями, и с представителями банковской сферы появилось понимание, как будет работать система. Конечно, при переходе к практике всегда возникает много новых вопросов, но, надеюсь, что сотрудничество продолжится – и переход на новые рельсы станет максимально спокойным и комфортным», – говорит он.
Эксперт отметил также, что в компании прорабатывали моделирование взаимодействия с различными банками (около десятка) по проектному финансированию. «По нашим оценкам, в первые один-два года кредитная нагрузка заметно увеличивается, но уже в пятилетней перспективе, при условии нормальной работы на рынке, мы видим ее снижение», – отмечает Максим Соколов.
Час Х
Эксперты подчеркивали, что сейчас перед всеми участниками процесса стоит задача обеспечить максимально плавный и постепенный переход к работе по новой системе – во избежание резкого роста цен, падения спроса, затоваривания рынка, снижения объемов строительства и прочих негативных последствий, о которых много говорят пессимисты.
«Минстрой ни в коей мере не самоустраняется от происходящих процессов. Задача номер один на сегодня – спокойно пройти час Х. Для этого необходимо во всех регионах создать условия для того, чтобы застройщики, достраивающие свои проекты по старой схеме, своевременно смогли получить документы о соответствии их объектов утвержденным критериям готовности. Нельзя допустить «тромба», который затормозит стройку», – подчеркнул Владимир Якушев.
Еще одна важнейшая задача – работа с малым и средним бизнесом, для которого получение проектного финансирования будет затруднительным. «Минстроем прорабатываются механизмы помощи. Но перед тем, как обращаться к нам, такие компании должны пройти определенную процедуру. Прежде всего, она предполагает подачу в уполномоченный банк заявки на кредит. Если будет отказ (он должен сопровождаться обоснованием), мы будем смотреть, что можно сделать в каждом конкретном случае. Если же банк откажется даже принимать заявку – надо сигнализировать в Минстрой. Банки сами просили их уполномочить для работы в этом сегменте, и немотивированных отказов быть не должно», – заявил министр.
«Механизм гарантий, которые готов предоставлять «ДОМ.РФ», должен помочь некрупным (в том числе и региональным) банкам получить необходимое фондирование, а небольшим застройщикам – соответственно, проектное финансирование», – отметил председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ» Артём Федорко.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, свою основную задачу законодатели сейчас видят в устранении всех барьеров, которые мешают реформе. «Мы понимаем, что должны находиться в состоянии высокой готовности для оперативного внесения в законы поправок, которые ликвидировали бы проблемы, которые будут выявляться при практическом переходе на новую схему привлечения средств в жилищное строительство», – резюмировал он.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе, – для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.
Реконструкция офисных центров в апартаменты пока больше экзотика, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение, считают эксперты.
Тем не менее после удачного перепрофилирования здание бывшего бизнес-центра можно продать на 10-20% дороже.
Последние несколько лет были далеко не самыми лучшими для владельцев бизнес-центров, наблюдается устойчивое снижение арендных ставок и стоимости реализации офисных площадей. По данным специалистов NAI Becar, за 2015 год рублевые ставки снизились на 15-30% по отношению к 2014 году. «У многих владельцев бизнес-центров возникли сложности с рефинансированием, обслуживанием и плановым погашением кредитов. Сказалось общее сокращение потребности в офисах, уход с рынка западных арендаторов и инвесторов. Это общемировой тренд. В похожей ситуации находятся многие крупные города мира, – считает генеральный директор NAI Becar Apartment Александр Самодуров. – Эффективным решением этой проблемы, на наш взгляд, может быть конвертация офисного здания в апартаменты. Собственник бизнес-центра после перепрофилирования может успешно избавиться от потерявшего доходность актива и продать свой проект, а покупатель апартаментов получает возможность войти в профессиональный рентный бизнес или приобрести апартаменты для проживания».
Под сенью апартаментов
Как считает Александр Самодуров, смена профиля бизнес-центра целесообразна в случае, если здание давно и безрезультатно находится в продаже: «Целиком продать бизнес-здание сегодня очень сложно, такие варианты могут «зависать» в листингах месяцами. Перепрофилировав здание, его можно продать быстро и как минимум на 10-20% дороже. Конечным покупателям апартаментов такие объекты также будут интересны – очень часто офисные здания стоят в уникальных локациях, центральных районах, поблизости от метро. Это выгодные инвестиции».
В случае когда не требуется капитального переоборудования здания (нет увеличения площадей, не затронуты несущие конструкции), для перепрофилирования бизнес-центра, по мнению эксперта, необходимо сделать проект переустройства здания, поменять вид разрешенного использования земельного участка (это нужно для регистрации и снижения налогового бремени), осуществить строительные работы (проложить и развести дополнительные коммуникации, оборудовать кухни и отдельные санузлы) и провести кадастровое разделение здания на апартаменты. Примерный срок некапитального переоборудования бизнес-центра – восемь месяцев.
Если здание требует капитальной реконструкции (изменения капитальных конструкций, площади и т. д.), необходимо сделать градостроительный план земельного участка, профессиональное обследование состояния несущих конструкций и параллельно разрабатывать проектную документацию и получать техусловия на подключение к сетям. Затем менять вид разрешенного использования земельного участка, получать разрешение на строительство и осуществлять строительные работы. «В апартаментах увеличивается нагрузка на водоснабжение, увеличивается объем потребления воды и, соответственно, объем канализования. Вместе с тем офисные здания зачастую не имеют подключения к горячей воде, проблема решается в объемах собственной небольшой бойлерной. Для апартаментов необходимо получить достаточные объемы водоснабжения и водоотведения у города», – комментирует Александр Самодуров. Срок капитальной реконструкции бизнес-центра – от 1,5 лет.
Глубина и инсоляция
«Рынок офисной недвижимости в Петербурге снизил показатели не так драматично, как в Москве. Сегмент апартаментов пока менее востребован по сравнению со столичным рынком, поэтому вариант реконструкции офисных центров в апартаменты для нашего рынка – это пока в большей степени экзотическое предложение, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение», – констатирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg.
Как считает Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP, реконструкция БЦ может оказаться для собственника весьма проблематичной. «В таких случаях часто речь идет о серьезной модернизации инфраструктуры бизнес-центра, обеспечении его всеми необходимыми коммуникациями, что очень трудоемко при нынешней конъюнктуре рынка», – считает он.
Александр Самодуров согласен, что перепрофилированию подлежит не каждый бизнес-центр: «Например, с глубиной этажа, которая часто бывает у офисных центров (для которых требования по инсоляции смягчены), трудно делать жилые апартаменты. Но в этом случае есть решение – «вырезать» атриум в центре здания, поставить стеклянный колпак и сделать внешние и внутренние (выходящие в атриум) апартаменты, что улучшит их инсоляцию».
И конечно, такого рода решения применимы только для зданий, которые не являются памятниками архитектуры. «Без соответствующего решения городских властей реконструировать памятник архитектуры в апартаменты, скорее всего, не получится», – заключает эксперт.
Мнение:
Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP:
– В целом это неплохая идея. В Эдмонтоне, столице канадской провинции Альберта, где я прожил несколько лет, такая практика была. В центре города располагалось много невостребованных офисных площадей, которые были переделаны под апартаменты, пользовавшиеся спросом. Что касается Петербурга, то здесь эту идею также можно воплотить в жизнь. Потребность в офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации можно переделать нежилые помещения под апартаменты и продать как жилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы. Однако нужно учитывать, что апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. В них, к примеру, нельзя прописаться. Без прописки удобства, доступные по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и пр.), для владельцев апартаментов становятся затруднительными. Кроме того, налоги и коммунальные услуги владельцам апартаментов обходятся гораздо выше, чем собственникам обычных квартир. Все это существенно ограничивает спрос на такие объекты.
В Петербурге ощущается нехватка отелей средней ценовой категории класса «три звезды», которые нужны городу к ЧМ - 2018.
Власти уже начали готовить меры по стимулированию строительства таких гостиниц. Но в их эффективности эксперты сомневаются.
Несмотря на то что в 2015 году в Петербурге международными операторами не было введено ни одного отеля, рынок гостиничной недвижимости чувствует себя уверенно. По словам аналитиков, Петербург по-прежнему остается привлекательным как для российских, так и для иностранных гостиничных компаний. С другой стороны, большинство проектов перенесли сроки ввода на более поздние даты (2016-2017 годы) по причине нестабильной экономической и политической ситуации в стране. Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит, что рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга является достаточно насыщенным и дефицита номеров в отелях не ощущается даже в высокий сезон.
По итогам 2015 года в Санкт-Петербурге действуют 78 современных отелей на 16 526 номеров категории «три-пять звезд».
Новые стимулы
По мнению Евгении Тучковой, заместителя директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, в Петербурге наблюдается нехватка отелей средней ценовой категории, и этот сегмент, по ее мнению, имеет все предпосылки для активного развития, поскольку является наиболее устойчивым в условиях экономической нестабильности. С другой стороны, согласно требованиям FIFA Петербург как город проведения полуфинального матча чемпионата мира должен предоставить 40 отелей для болельщиков общей вместимостью 10 тыс. номеров категории «две звезды плюс». Но по данным Смольного, из введенных в эксплуатацию в 2010-2014 годах 15 гостиниц с номерным фондом 100 номеров и выше лишь одна гостиница категории «три звезды».
Как отметила Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, если считать мини-отели и хостелы средствами размещения, соответствующими категории «две звезды плюс», то ввод нового номерного фонда не потребуется. «Но вряд ли стоит ожидать, что 100% этого предложения можно считать «современным», так как чаще всего так называемый сегмент «две звезды» преимущественно состоит из гостиниц советской постройки, мини-отелей и хостелов, которые зачастую не отвечают международным стандартам качества», – добавила она.
Городские власти озаботились увеличением этого типа гостиниц. Так, ЗакС Петербурга во втором чтении одобрил поправки в законопроект «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга». Поправки снижают порог совокупного объема инвестирования в развитие гостиничной инфраструктуры в 10 раз – с 15 до 1,5 млрд рублей для признания таких проектов стратегическими. Кроме этого, парламент Петербурга начал рассматривать законопроект о налоговых каникулах на пять лет для организаций, осуществивших вложения в объект гостиничной недвижимости категории «три звезды» или «четыре звезды» с 50 и более номерами на сумму не менее 100 млн рублей начиная с 2016 года.
По мнению Евгении Тучковой, все меры, которые предлагают власти, носят выборочный характер. «Так, снижение налоговой нагрузки для определенных категорий гостиниц, на наш взгляд, является несправедливой мерой по отношению к другим сегментам. А порог 1,5 млрд рублей для присвоения объектам стратегического статуса в долларовом эквиваленте остается достаточно большой суммой – это бюджет создания гостиницы от 150 номеров. Гораздо более стимулирующей мерой как для самих отельеров, так и для туристической инфраструктуры стало бы введение туристического налога. Этот опыт можно перенять у более развитых европейских столиц», – уверена Татьяна Тучкова.
Усилить поток
Марианна Романовская, директор по консалтингу GVA Sawyer, говорит, что основная проблема не в нехватке гостиниц, а в недостаточности различных мероприятий, которые бы увеличивали поток туристов в город. «Соответственно, увеличив количество отелей без роста турпотока, есть риск возникновения ситуации, при которой заполняемость будет падать. Нужны и усилия по привлечению туристов, – полагает эксперт. – Некая сопоставимая по целям и инструментам программа стимулирования развития бюджетных отелей была и в Москве в начале 2000-х годов, но в основном она так и осталась на бумаге».
По словам Татьяны Веллер, для инвестора, у которого нет финансирования для строительства отеля, выделение земли под целевую застройку не будет являться стимулом для реализации проекта. «Стимулом для гостиничных проектов могло бы явиться льготное финансирование, помощь в получении всех разрешений, прохождении комиссий и т. д. С другой стороны, помощь от города в виде земли без отягощений, с правильным целевым использованием и льготами по аренде – это очень серьезная поддержка гостиничных проектов, но только при условии, что эта земля правильно расположена. Ведь для успешного отеля очень важна локация», – заключила Татьяна Веллер.
Мнение:
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg:
– В Петербурге ощущается дефицит современных гостиниц класса «три звезды», в большинстве своем этот сегмент представлен мини-отелями. Любые льготы для гостиниц такого формата будут весьма кстати, поскольку он менее экономически эффективен, чем, например, сегмент гостиниц высокого класса «четыре-пять звезд». Налоговая льгота для инвесторов, вложивших в создание отелей более 100 млн рублей, обеспечит поддержку и для сравнительно небольших отелей. Однако есть опасение, что для получения льгот некоторые девелоперы отелей высокого класса могут специально занижать категорию своих проектов. Что касается поправок о статусе стратегического инвестора, на сегодняшний день, к сожалению, цифра в 1,5 млрд рублей все еще превышает объем вложений в большинство отелей класса «три звезды».
Кстати:
По данным компании Maris, особенностью туристического сезона 2015 года в Петербурге стал тот факт, что увеличился внутренний туризм, в частности поток гостей из Москвы. Это связано с тем, что на фоне девальвации рубля отдых за границей для многих россиян стал недоступен. Также наблюдался рост азиатских туристов, всплеск приезда китайских граждан. С другой стороны, во всех категориях гостиниц стало меньше гостей из Европы, в первую очередь из Западной Европы (Великобритания, Германия, Франция) и США.