Don't worry, be happy


17.06.2019 13:00

Шведский девелопер Bonava завершил исследование Happy Quest 2.0, чтобы выяснить, какие факторы влияют на уровень счастья и степень удовлетворенности жилой средой. Его результаты компания будет учитывать при разработке своих будущих проектов.


В опросе Bonava, который проводился в декабре 2018 – январе 2019 года, приняла участие 1 тыс. петербуржцев в возрасте от 18 лет, которые владеют жильем в городе или арендуют его. Помимо ответов жителей Северной столицы, были проанализированы предпочтения и мнения, высказанные горожанами еще в семи странах присутствия компании: Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, Эстонии и Латвии. Всего было опрошено 8 тыс. респон­дентов.

Общий «Индекс счастья» петербуржцев составил 66 баллов из 100 возможных. В Швеции этот показатель составил 71 балл, в Германии – 66, в Финляндии – 74, в Дании – 73, в Норвегии – 68, в Эстонии и Латвии – по 70. При этом, сравнивая различные аспекты счастья, люди ответили, что больше всего довольны микрорайоном (всем, что их окружает и является частью повседневной жизни) и менее всего удовлетворены своим экономическим положением.

Индекс удовлетворенности жилой средой у петербуржцев достигает 73 баллов. В Швеции он равен 78, в Германии – 77, в Финляндии – 82, в Дании – 79, в Норвегии – 77, в Эстонии – 73, в Латвии – 76. В этом разделе оценивались, в частности, такие показатели, как повседневный комфорт и обустроенность (безопасность, благоустройство и зеленые насаждения, наличие пешеходных и велосипедных дорожек, инфраструктура для занятий спортом), соседи и окрестности, дружественная атмосфера, близость к культурной и общественной жизни и возможности для обмена или общего пользования предметами.

Самыми важными элементами, создающими повседневный комфорт, для петербуржцев стали близость к магазинам и торговым центрам (так ответили 85% респондентов), транспортная доступность, безопасность и озеленение (по 82%). Но если первыми двумя пунктами большинство людей довольно (72% и 77%), то безопасностью и озеленением удовлетворены лишь 43% и 55% респондентов соответственно.

Кроме того, есть раздел, посвященный здоровью: по мнению большинства респондентов, близость к природе (72%) и спокойная обстановка (69%) являются наиболее распространенными характеристиками жилого района, которые обеспечивают здоровый образ жизни.

По словам председателя совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкла Бьёрклунда, Bonava стремится строить не просто жилые здания, а создавать высокое качество жизни. При этом необходимо понимать, что жители каждой страны вкладывают в понятие комфортного и счастливого проживания.


ИСТОЧНИК: СЕ №18(873) от 17.06.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Бонава Санкт-Петербург
МЕТКИ: БОНАВА BONAVA



15.04.2019 18:29

По оценке экспертов, почти четверть российских строительных компаний в настоящее время находится в предбанкротном состоянии. Изменение правил жилищного строительства с 1 июля 2019 года может только усугубить ситуацию.


По итогам I квартала 2019 года доля строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии, выросла до 23–25%. Такие выводы делают эксперты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, на основе опроса самих игроков рынка. Относительно I квартала прошлого года число признаний предбанкротств увеличилось на 5–7%.

В настоящее время, отмечают эксперты ВШЭ, негативно на деятельность строительных компаний влияют такие факторы, как продолжающееся сокращение объемов собственных и заемных средств (при необходимости отвечать по уже имеющимся кредитным обязательствам). Также многие игроки рынка сообщили о критичном уменьшении загрузки своих производств и недостатке заказов. Особенно плохо дела обстоят у многих региональных строительных организаций.

Встретимся в суде 

А теперь о тех, кто уже стал банкротом. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2018 году конкурсное производство было введено в 13 117 российских организациях. Из них 2670 относятся к сфере строительства. В сравнении с 2017-м доля банкротных производств сократилась (13 541 и 2761 соответственно), но совсем незначительно.

Между тем, количество застройщиков-банкротов значительно выросло. Если два года назад конкурсные производства были открыты в 117 компаниях, занимающихся жилищным строительством, то в прошлом году уже в 199. С учетом организаций, где только введена процедура наблюдения, у застройщиков-банкротов остались незавершенными объекты на 10,5 млн кв. м.

Ведущий юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса компании «Пепеляев Групп» Леонид Барков отмечает: за последние два года 60% всех банкротств приходится на организации, основными видами деятельности которых являются строительство, операции с недвижимостью и торговля, а количество дел о банкротстве застройщиков выросло в 2,5 раза. «Характерной особенностью последних лет является значительное увеличение количества споров, связанных с оспариванием сделок, привлечением к субсидиарной ответственности, а также взысканием убытков в делах о банкротстве. Возросло внимание судов к проверке требований аффилированных кредиторов и участников обществ», – добавляет он.

Его коллеги также выделяют ряд трендов в банкротных производствах. Руководитель группы антикризисного управления и банкротства из компании «Дювернуа Лигал» Карина Епифанцева напоминает об исках о банкротстве, учиненных Федеральной налоговой службой практически ко всем «дочкам» «Метростроя». «Это свидетельствует о тенденции доначисления налогов строительным компаниям и последующем их банкротстве в случае непогашения. Некоторым должникам удается договориться с Налоговой службой и заключить мировое соглашение. Также продолжается тенденция банкротств подрядчиков, задействованных в госзаказах. Зачастую это происходит по причине отказа города принимать выполненные работы – соответственно, подрядчики не могут рассчитаться с субподрядчиками, работниками, налоговой. Объемы новых контрактов не позволяют строителям покрыть убытки по старым, в связи с этим рост количества банкротств неизбежен», – делает выводы специалист.

Руководитель группы по банкротству из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко рассказывает, что законодательство о несостоятельности довольно часто меняется в части общих норм, применимых, в частности, и к строительным организациям. «А если говорить о банкротстве застройщиков, – отмечает она, – то поправки не только зачастую носят фундаментальный характер и кардинальным образом меняют «правила игры», но и распространяются на ранее введенные процедуры, что значительно осложняет жизнь лиц, участвующих в том или ином деле о банкротстве».

Дальше – хуже

По мнению экспертов, ситуация с банкротством строительных организаций в ближайшее время не улучшится. Незначительное количественное падение конкурсных производств в строительной отрасли в 2018-м они относят к статистической погрешности.

В настоящее время, отмечает Александра Улезко, количество судебных процессов в строительной отрасли определенно не уменьшается. «Текущая экономическая ситуация и постоянные изменения законодательства в области долевого строительства неизбежно приводят к банкротству некоторых застройщиков. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в обозримом будущем», – подчеркивает она.

С этим выводом согласен и Леонид Барков. По его словам, введение в действие новых правил привлечения средств в жилищное строительство летом 2019 года повлечет увеличение затрат застройщиков и может спровоцировать новую волну банкротств в этой сфере.

Чуть более оптимистично на перспективы застройщиков смотрит аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, банкротство – все же самый крайний вариант ухода компании с рынка, независимо от того, самостоятельно оно было сделано или по искам других организаций. «Поэтому явного шквала банкротств застройщиков с 1 июля ждать не стоит. Более вероятно, что часть игроков отрасли перейдет на ИЖС. Некоторые будут поглощены более крупными и стабильными компаниями. Еще части застройщиков окажут поддержку региональные власти», – полагает аналитик.


РУБРИКА: Тенденции
АВТОР: Максим Еланский
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков
МЕТКИ: НИУ ВШЭ


15.04.2019 11:54

Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.

Основные тренды, по словам экспертов, заключаются в сужении рынка, снижении рентабельности генподрядной деятельности и росте банкротств в этой сфере. Небольшие игроки уходят, крупные – озабочены выживанием.


Жилье как исключение

В целом рынок генподряда оценивается экспертами в 100–150 млрд рублей. Цифры выглядят достаточно внушительно, однако, по словам игроков, в последние годы происходит заметное сужение – в первую очередь за счет снижения объемов строительства коммерческой недвижимости. Примерное снижение объемов после 2014 года оценивается в 50–70 млрд рублей.

«На данный момент рынок генподряда в Санкт-Петербурге переживает структурные изменения в связи с уменьшением спроса на генподрядные услуги в сегменте строительства промышленных и офисных объектов. Вместе с тем объемы жилищного строительства за предыдущий год существенно не сократились. Поэтому спрос на генподрядные услуги в данном сегменте остался на прежнем уровне», – констатирует Наталья Ловцевич, генеральный директор «ЭталонСтрой» (входит в Группу «Эталон»).

Такое положение приводит к тому, что генподрядные организации дают разную оценку текущей ситуации. «Если покупателей нет или почти нет, то и рынок нельзя назвать существующим. Ситуация (я говорю о коммерческой и промышленной недвижимости, не о жилой) плохая – объем рынка сокращается до микроскопического», – отмечает Юрий Иоффе, генеральный директор компании Step, работающей в основном на нежилых объектах.

А вот мнение Юрия Колотвина, генерального директора ООО «ПСК», которое специализируется на генподряде в жилищном строительстве: «Пока резкого сокращения не наблюдается. Но и каких-либо предпосылок к росту тоже нет. Все зависит от планов девелоперов по новым проектам. Сейчас возводятся объе­мы по проектам, стартовавшим в 2017–2018 годах. В 2018–2019 годах в Петербурге по заказу девелоперов силами «ПСК» возводится порядка 1 млн. кв. м жилой недвижимости разных классов. Поэтому мы чувствуем себя уверенно».

Положение усугубляется тем, что значительная часть крупных девелоперов сама осуществляет функции генподрядчика на своих объектах. Соответственно, перей­ти в «соседнюю» рыночную нишу очень сложно. «Заказчиков стало меньше, сократился сегмент строительства промышленных и коммерческих объектов. Хорошие объемы сохраняет жилищное направление, но генподрядные услуги там особо не нужны», – отмечает вице-президент, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Тапио Сярккя.

В тисках конкуренции

«На рынке генподряда много независимых компаний, которые не занимаются девелопментом. В связи с этим ген­подрядный рынок Петербурга достаточно насыщен и конкурентен. По данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Тем не менее, крупных игроков с серьезными производственными мощностями – не более 25», – говорит Наталья Ловцевич.

По мнению других экспертов, «звезд первой величины» (особенно в наиболее «живом» сегменте – строительстве жилья) – и того меньше. «Сейчас в Северной столице работает порядка 10 компаний, которые по своему кадровому, техническому и финансовому потен­циалу способны возводить значительные объемы жилой недвижимости с гарантией качества и сроков. Когда к запуску готовится значительный по своим объемам проект, приглашения получают практически одни и те же генподрядчики», – рассказывает Юрий Колотвин.

По его словам, рынок фактически сложился – и пробиться на него крайне сложно. «Время от времени появляются новички, но закрепиться среди крупных игроков им очень непросто. В основном это связано с необходимостью значительных инвестиций в оборудование. Сейчас генподрядная организация, у которой нет собственного парка

техники и постоянного штата квалифицированного персонала, обречена на убытки и срыв договоренностей», – отмечает эксперт.

Грань рентабельности

Рост конкуренции, по словам экспертов, привел к существенному снижению рентабельности генподрядной деятельности – в среднем до уровне около 5%. Естественным следствием этого стал рост банкротств. При такой маржинальности ошибка в рамках одного более-менее серьезного проекта может стоить «жизни» генподрядчику (особенно некрупному).

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, прибыльность в генподряде довольно нестабильна. «Влияют и значительные колебания стоимости строительных материалов, и перенос сроков, за которым могут последовать штрафные санкции. При этом перенос сдачи дома не обязательно связан с качеством выполненных работ, но может быть следствием бюрократической цепочки и технологического цикла», – отмечает она.

«Причина банкротств в том, что рентабельность данного направления – одна из самых низких в строительстве. Ее фактическое значение сильно зависит от уровня исполнителя. Сам по себе девелопмент – уже давно не сверхприбыльный бизнес, а маржинальность генподрядных работ в последние пять лет снизилась еще значительнее. Банкротятся компании, которые не смогли рассчитать свои силы в новых условиях, а также те, кто не обладает достаточной материальной и технической базой», – подчеркивает Юрий Колотвин.

По словам Тапио Сярккя, у компаний, которые уходят с рынка, зачастую просто отсутствовали оборотные средства. «В этом основная причина банкротств. Направление «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в этой связи чувствует себя уверенно, поскольку мы являемся частью крупного международного концерна», – добавляет он.

Куда податься?

Игроки рынка без особого оптимизма смотрят на перспективы сегмента. «У меня есть все причины предполагать, что конкуренция станет острее. Не секрет, что у многих застройщиков имеются свои генподрядные отделы – и теперь они начали бороться за внешние заказы. Тут сыграет роль опыт: кто из них действительно имеет опыт общения с клиентами, кто может предусмотреть риски, которые неизбежны в строительстве? Конечно, выигрывают опытные компании, которые и ранее специализировались на генподрядах», – отмечает Тапио Сярккя.

«Дальнейшее сокращение расходных статей и сжатие рынка пока выглядят неизбежными. На ближайшие два года отсутствуют предпосылки, которые могли бы кардинально поменять эту оценку. Выигрывать будут те компании, которые могут строить сами для себя – то есть обладают собственным ресурсом и генпод­рядной организацией в структуре. Крупные девелоперы могут позволить себе диктовать условия – и будут это делать», – уверен Юрий Колотвин.

Неясные перспективы девелоперской деятельности в связи с постоянными законодательными новациями могут вызвать уход некоторых компаний на рынок генпод­ряда. О таком шаге в прошлом году объявил, например, генеральный директор «47-го треста» Михаил Зарубин.

Это еще более может усилить конкуренцию в сегменте. Впрочем, по мнению экспертов, такое явление вряд ли станет массовым. «Для рынка более характерна обратная ситуация: генподрядчик становится девелопером. Но в условиях нарастающей монополизации рынка для некоторых небольших девелоперов сфера генподряда может стать возвращением к alma mater», – считает Елизавета Конвей.

Часть генподрядчиков ищет удачи в других регионах. «У игроков «сдувающегося» рынка два пути: или умереть, или найти другие рынки. Step выбрал второй путь. Мы пока еще работаем в Петербурге, но доля заказов в нем стабильно уменьшается», – говорит Юрий Иоффе.

Мнение

Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:

– Сейчас ключевое требование заказчика – оптимизация расходов. Это краеугольный камень во взаимоотношениях. Например, понятие технического заказчика появилось как раз с целью более тщательного контроля расходов. Это организации с сугубо административными функциями, и о том, насколько их контроль объективен, можно спорить. Но факт в том, что генпод­рядчики все чаще оказываются в ситуа­ции, когда на них все так же возлагается полная ответственность за результат, но права по части выбора субподрядчиков и материалов почти не предоставляются. Дальше начинаются сложности с выполнением обязательств в рамках сметы. Вплоть до того, что не был учтен возможный рост стоимости материалов. Деньги заканчиваются, работы не сделаны, пострадавшая сторона идет в суд.


РУБРИКА: Тенденции
АВТОР: Михаил Кулыбин  
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков