Юрий Зарецкий: «Уже четверть «серого пояса» вовлечена в процесс редевелопмента»
Из 4,2 тыс. га, предназначенных Генпланом непосредственно под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га. Причем интенсивность тренда продолжает расти. Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий – о темпах, функциях и пропорциях преобразования городских территорий.
– Какие новые тренды проявились в 2018 году в процессе редевелопмента бывших промышленных территорий в Петербурге?
– Если говорить об итогах прошлого года, то каких-то новых тенденций, радикально меняющих общую картину, нами отмечено не было. Скажем так: главной отличительной чертой 2018 года стало заметное увеличение интенсивности развития тех трендов, которые наметились ранее. В первую очередь это касается роста темпов вовлечения бывших промышленных территорий в процесс редевелопмента.
Но сначала нужно дать несколько общих цифр, чтобы масштаб происходящих преобразований был понятен. Итак, в Петербурге всего насчитывается 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану подлежащие градостроительному преобразованию. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и в то же время – около трети от его исторической территории.
При этом непосредственно редевелопмент запланирован на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будет сохранена производственная функция, частично запланировано ее использование под развитие улично-дорожной сети и другие нужды. Так вот, из этих 4,2 тыс. га, предназначенных под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га, то есть порядка четверти. Причем интенсивность тренда продолжает расти.
Кроме того, помимо крупных промзон, в исторической части города немало отдельных производственных площадок. Они также активно включены в процесс редевелопмента. По отдельности они занимают сравнительно небольшую площадь, однако по совокупности на сегодняшний день преобразовано уже 356 га таких территорий.
Суммарно за прошлый год в процесс редевелопмента было вовлечено 164 га бывших промышленных территорий. Для сравнения: в 2017 году этот показатель составлял 127 га. В целом же, если рассмотреть всю историю нашего мониторинга редевелопмента с начала 2000-х годов, можно отметить, что сначала процесс шел довольно вяло. В 2006–2007 годах он активизировался, но этот тренд был остановлен кризисом, и примерно до 2010 года можно наблюдать очень неспешный рост. Зато после этого интенсивность его выросла очень заметно. И на сей раз даже кризис 2015–2016 годов не затормозил тенденцию.
– С чем Вы это связываете?
– Причина, на мой взгляд, достаточно очевидна. Точечная застройка 1990-х – начала «нулевых» фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активной завстройке окраинных территорий, в том числе и на землях Ленобласти, примыкающих к городу.
Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и прочие). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12–13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос «просел» из-за множества однотипных проектов, нежелания людей «жить на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой. Могу отметить, что некоторые компании, ставшие в свое время крупными собственниками земли в пригородных зонах, сегодня ищут покупателей на эти территории.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. А значит, альтернативы редевелопменту тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса», фактически нет. Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь поделен проектами редевелопмента, причем по преимуществу высоких ценовых сегментов.
– Вернемся к трендам прошлого года. Помимо ускорения самого процесса, какие еще тенденции были наиболее характерны?
– Вторым важнейшим фактором я бы назвал усиливающийся тренд роста доли жилищного строительства на преобразуемых территориях. На заре редевелопмента ситуация была иная: наиболее активно возводились коммерческие объекты – офисные центры и торгово-развлекательные комплексы. Но затем, по причинам, указанным ранее, положение изменилось. В начале 2010-х годов доли жилищной и коммерческой застройки на бывших промышленных территориях примерно сравнялись, а начиная с 2013–2014 годов процент преобразования под жилищную функцию стал все более стремительно расти.
По итогам 2018 года, из общей площади 164 га, вовлеченных в процесс редевелопмента, 140 га (то есть 85%) будут использованы именно под строительство жилых комплексов. За прошлый год стартовало 29 таких проектов суммарно примерно на 2,2 млн кв. м. Если же говорить не о крупных промзонах, а только о локальных площадках, то там под жилье идет практически 100% заново осваиваемых земель. В результате пропорция жилищной и деловой функции суммарно за весь период редевелопмента в городе сейчас составляет 64% на 36%.
Думаю, что тенденция эта сохранится и в ближайшей перспективе (до 3 лет). Можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье – до 70–80%.
При этом интересно отметить, что если рассмотреть материалы Генерального плана Петербурга 2015 года, то выяснится, что использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%. Таким образом, очевидно, что редевелопмент главным образом идет выборочно (на участках под жилье) и с изменением разрешенного функционального использования земель.
– Как Вы оцениваете эту ситуацию?
– На мой взгляд, в целом ситуация складывается не самая здоровая. Во-первых, редевелопмент идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход. Девелоперы достаточно произвольно вычленяют из имеющихся промзон потенциально привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются непреобразованными менее интересные по тем или иным причинам «пятна». В результате бывшие промышленные площадки порой превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из не увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Кроме того, процессы преобразования зон сильно неоднородны по размерам, по функциям, по темпам. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
Во-вторых, качество самих проектов редевелопмента земель под жилье часто оставляет желать лучшего. Нередко застройщик, стремясь «выжать» из территории как можно больше «квадратов», не уделяет достаточного внимания таким важным вопросам, как транспортная доступность, обеспеченность социальной инфраструктурой, создание комфортной среды. Между прочим, за все время развития редевелопмента в Петербурге не было реализовано ни одного проекта парка или иного рекреационного объекта. Конечно, застройщики на территории своих жилых комплексов осуществляют озеленение в рамках существующих нормативов, но ведь этого явно недостаточно.
– Как сообщают в Комитете по градостроительству и архитектуре Смольного, одной из задач новой редакции Генплана предполагается сделать упорядочение процесса редевелопмента, в частности, и в целях обеспечения зелеными насаждениями.
– Что ж, такое намерение можно только поприветствовать. И конечно, мы все были бы рады, если бы эти планы были реализованы. Но мы все знаем, что реальная практика сильно отличается от предписаний и нормативов. По Генплану Петербурга в редакции 2015 года, под рекреационные объекты отведено 3,2% всех территорий «серого пояса». Между тем, как я уже говорил, ни одного такого проекта нет даже в теории. В реальности пока мы видим перевод преобразуемых земель под жилищную функцию с реализацией на них все новых проектов разной степени комфортности.
По моему мнению, в этом вопросе нужны не просто какие-то нормативные положения, а реальная политическая воля городского руководства. Мы же все понимаем, что если речь идет о хороших доходах, возможность обойти установленные правила обычно находится. А в случае с редевелопментом речь идет об очень больших доходах. Напомню, что в прошлом году мы проводили специальное исследование о финансово-экономических перспективах в этой сфере. По нашим оценкам, на оставшихся промышленных территориях «серого пояса» (подчеркну, мы рассматривали только участки, предназначенные под возведение жилья, не затрагивая земли других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение) можно построить около 14 млн кв. м жилья на общую сумму примерно 1,6 трлн рублей.
Кстати
Согласно «майскому указу» Президента РФ Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», к 2024 году правительство страны должно обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зелeного фонда.
Индикаторы 30.04.09 Изменение за апрель 2009, % Изменение с начала кризиса, % Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. 31 5,1 -46,0 Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. 22 -2,9 -42,2 Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м 3470 0,5 -38,4 Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м 3150 3,5 -29,8 Примечание: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г. Офисы За I квартал 2009 года в Санкт-Петербурге было введено в 2 раза меньше офисных площадей, чем за аналогичный период 2008 года (70 тыс. кв. м вместо 127 тыс. кв. м). Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.: Название Адрес Класс Площадь кв. м Арендная ставка, руб./кв.м/мес. (с НДС) Варшавский Варшавская ул., 5/2 лит. А А 7348 1000 Линкор Петроградская наб., 34 А 26328 1400 Сенатор Большой пр. В.О., 80 А 6205 Н/д Империал Стачек пр. 48/2, лит. А В 4283 1200 Москва Александра Невского пл., 2, лит.Б В 13789 1500 10 Красноармейская ул, 22, лит. А В 7363 1500 Заставская 32 Заставская ул., 32, лит. А В 1603 1500 Смолячкова 12 Смолячкова ул.12/2 лит. А В 2743 850 ИТОГО 69 700 Арендные ставки на офисы продолжают снижаться. На начало мая 2009 года офисы класса А предлагались по ставке 760-2000 руб. за кв. м в месяц, класса В по 500-1500 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Офисные помещения на Невском пр. предлагаются по ставке от 400 до 2000 руб. за кв. м в месяц. Изменение ставок аренды на свободные офисные помещенияв новых бизнес-центрах класса А Название БЦ Адрес БЦ Ставка аренды, руб./кв. м/мес. (без НДС) Декабрь 2008 Май 2009 Боллоев центр Гривцова пер., 4 1800 1600 Невский 38 Невский пр., 38 1600 1600 Бенуа Свердловская наб., 44 1500 1000 Линкор Петроградская наб., 34 1300 1180 Атлантик-Сити Савушкина ул., 126 1100 760 Влияние факторов локации и транспортной доступности продолжает возрастать. Так, в новых бизнес-центрах, удаленных от станций метро (Atlantic-City на ул. Савушкина, Бенуа на Свердловской наб., Bolloev Центр на Старопетергофском пр., Паль Хаус на пр. Обуховской Обороны), арендные ставки только за I квартал 2009 года упали на 30-50%. После корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров существенно сократился. В апреле 2009 года произошла первая крупная сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга: норвежский фонд Storm Real Estate Fund AS купил у шведской инвесткомпании Ruric бизнес-центр «Грифон» класса «А» площадью 6900 кв. м на ул. Достоевского, .jpg)
В апреле 2009 г. кризисные явления в экономке затронули большинство предприятий страны и самые широкие массы населения. Банки столкнулись с проблемой увеличения задолженности по кредитам, которая начала приближаться к критической отметке, и с проблемой «плохих» активов, заложенных девелоперами. Для решения этих проблем банки начинают рефинансировать кредиты, взыскивать долги через суд, входить в капитал должников, реализовывать активы через суд и дочерние компании.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб, апрель
Общая характеристика рынка В I квартале 2009 года был заявлен к реализации только один складской объект – это терминально-логистический комплекс компании «Евросиб» в Купчино общей площадью около 80000 кв. м. Такое малое количество заявленных проектов говорит о том, что девелоперы резко сократили свою активность и ждут дальнейшего развития событий на рынке складской недвижимости. Увеличилось число предложений по продаже на рынке складской недвижимости – продажа площадей в составе комплексов (как строящихся, так и уже функционирующих), объектов целиком или недостроенных инвестиционных проектов. Пока покупатели и продавцы расходятся в цене – цена предложения в среднем составляет 1500-2000 долларов за 1 кв. м, а покупатели готовы приобретать объекты складской недвижимости по цене не более 1000 долларов за 1 кв. м. До конца 2009 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 550000 кв. м качественных складских площадей. Вполне вероятно, что все эти проекты реализуются, так как большинство из них находятся на завершающем этапе строительства. Что касается складских объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2010 г. и позже, то уже сейчас некоторые из них приостановлены или отменены на стадии проектирования. Предложение Общий объем предложения складских площадей классов «А» и «В» в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) на конец I квартала 2009 г. составляет 1558404 кв.м. В I квартале 2009 г. не были введены в эксплуатацию новые складские объекты (за исключением II очереди складского комплекса класса «А» MLP «Уткина заводь» площадью 110000 кв. м, которая была сдана в конце 2008 – начале 2009 года) Структура существующих складских площадей по итогам I квартала 2009 г. По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду, что говорит об усилении коммерческой функции рынка. За счет реализации складских площадей, заявленных к вводу в течение 2009 г., в общей структуре рынка увеличится доля складских комплексов класса «А», предназначенных для сдачи в аренду. Распределение складских площадей по районам города на конец I квартала 2009 г. В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения Складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2009 г. Общая характеристика спроса В связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов спрос на складские помещения классов «А» и «В» стал значительно снижаться. Уровень вакантных площадей в строящихся складских комплексах «А» и «В» класса составляет в среднем 70%. В складских комплексах классов «А» и «В» наиболее востребованными стали складские помещения площадью до 2 000 кв. м. Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние мировой финансовый кризис. В краткосрочной перспективе падение спроса на складские площади классов «А» и «В» продолжится. Уровень арендных ставок По результатам I квартала 2009 г. арендные ставки на складские комплексы класса «А» и «В» незначительно снизились – в долларовом эквиваленте. В рублевом эквиваленте рост арендных ставок на высококлассные складские площади составил 10%. На рынке складской недвижимости появились предложения по продаже объектов складской недвижимости – строящихся и уже функционирующих объектов, инвестиционных проектов и отдельных площадей в составе складских комплексов. По итогам I квартала 2009 г. средняя арендная ставка на складские площади класса «А» составила 123 долл./кв.м/год triple net, на складские площади класса «В» - 100 долл./кв.м/год triple net. Доллар – по курсу ЦБ РФ на 31 марта 2009 г. - 34 рубля. Ставка triple net обозначает арендную ставку без учета НДС и оплаты коммунальных услуг. Снизилась нижняя граница ставки аренды на складские площади класса «А» и «В». Тенденции и прогноз развития В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. К концу 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено около 550000 кв. м качественных складских площадей, практически половину из которых составляет площадь I очереди складского терминала «Колпино» компании «Евразия логистик». Дальнейший объем вводимых складских площадей сейчас сложно прогнозировать, так как на данном этапе некоторые девелоперы отказываются от реализации складских объектов, находящихся на стадии проектирования. В дальнейшей перспективе продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади класса «А» и «В». Арендаторами будут востребованы складские площади размеров 700-2500 кв. м в складских объектах класса «В». В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и складской сегмент в частности будут в большей степени ориентированы на арендаторов (покупателей) и станет «рынком арендатора», в то время как в 2008 г. это был еще «рынок продавца». Уже сейчас девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, что позволяет привлечь новые категории арендаторов. Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики. Материал предоставлен Astera St.Petersburg.jpg)
По сравнению с концом 2008 г. влияние мирового финансового кризиса стало более ощутимым в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. Как следствие наблюдается снижение спроса со стороны компаний-арендаторов складских комплексов, уровень вакантных площадей в складских комплексах класса «А», находящихся на финальном этапе строительства, составляет 80%.
.jpg)
Наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу «А» (в качественном и количественном выражении).
