Юрий Зарецкий: «Уже четверть «серого пояса» вовлечена в процесс редевелопмента»
Из 4,2 тыс. га, предназначенных Генпланом непосредственно под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га. Причем интенсивность тренда продолжает расти. Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий – о темпах, функциях и пропорциях преобразования городских территорий.
– Какие новые тренды проявились в 2018 году в процессе редевелопмента бывших промышленных территорий в Петербурге?
– Если говорить об итогах прошлого года, то каких-то новых тенденций, радикально меняющих общую картину, нами отмечено не было. Скажем так: главной отличительной чертой 2018 года стало заметное увеличение интенсивности развития тех трендов, которые наметились ранее. В первую очередь это касается роста темпов вовлечения бывших промышленных территорий в процесс редевелопмента.
Но сначала нужно дать несколько общих цифр, чтобы масштаб происходящих преобразований был понятен. Итак, в Петербурге всего насчитывается 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану подлежащие градостроительному преобразованию. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и в то же время – около трети от его исторической территории.
При этом непосредственно редевелопмент запланирован на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будет сохранена производственная функция, частично запланировано ее использование под развитие улично-дорожной сети и другие нужды. Так вот, из этих 4,2 тыс. га, предназначенных под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га, то есть порядка четверти. Причем интенсивность тренда продолжает расти.
Кроме того, помимо крупных промзон, в исторической части города немало отдельных производственных площадок. Они также активно включены в процесс редевелопмента. По отдельности они занимают сравнительно небольшую площадь, однако по совокупности на сегодняшний день преобразовано уже 356 га таких территорий.
Суммарно за прошлый год в процесс редевелопмента было вовлечено 164 га бывших промышленных территорий. Для сравнения: в 2017 году этот показатель составлял 127 га. В целом же, если рассмотреть всю историю нашего мониторинга редевелопмента с начала 2000-х годов, можно отметить, что сначала процесс шел довольно вяло. В 2006–2007 годах он активизировался, но этот тренд был остановлен кризисом, и примерно до 2010 года можно наблюдать очень неспешный рост. Зато после этого интенсивность его выросла очень заметно. И на сей раз даже кризис 2015–2016 годов не затормозил тенденцию.
– С чем Вы это связываете?
– Причина, на мой взгляд, достаточно очевидна. Точечная застройка 1990-х – начала «нулевых» фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активной завстройке окраинных территорий, в том числе и на землях Ленобласти, примыкающих к городу.
Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и прочие). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12–13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос «просел» из-за множества однотипных проектов, нежелания людей «жить на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой. Могу отметить, что некоторые компании, ставшие в свое время крупными собственниками земли в пригородных зонах, сегодня ищут покупателей на эти территории.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. А значит, альтернативы редевелопменту тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса», фактически нет. Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь поделен проектами редевелопмента, причем по преимуществу высоких ценовых сегментов.
– Вернемся к трендам прошлого года. Помимо ускорения самого процесса, какие еще тенденции были наиболее характерны?
– Вторым важнейшим фактором я бы назвал усиливающийся тренд роста доли жилищного строительства на преобразуемых территориях. На заре редевелопмента ситуация была иная: наиболее активно возводились коммерческие объекты – офисные центры и торгово-развлекательные комплексы. Но затем, по причинам, указанным ранее, положение изменилось. В начале 2010-х годов доли жилищной и коммерческой застройки на бывших промышленных территориях примерно сравнялись, а начиная с 2013–2014 годов процент преобразования под жилищную функцию стал все более стремительно расти.
По итогам 2018 года, из общей площади 164 га, вовлеченных в процесс редевелопмента, 140 га (то есть 85%) будут использованы именно под строительство жилых комплексов. За прошлый год стартовало 29 таких проектов суммарно примерно на 2,2 млн кв. м. Если же говорить не о крупных промзонах, а только о локальных площадках, то там под жилье идет практически 100% заново осваиваемых земель. В результате пропорция жилищной и деловой функции суммарно за весь период редевелопмента в городе сейчас составляет 64% на 36%.
Думаю, что тенденция эта сохранится и в ближайшей перспективе (до 3 лет). Можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье – до 70–80%.
При этом интересно отметить, что если рассмотреть материалы Генерального плана Петербурга 2015 года, то выяснится, что использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%. Таким образом, очевидно, что редевелопмент главным образом идет выборочно (на участках под жилье) и с изменением разрешенного функционального использования земель.
– Как Вы оцениваете эту ситуацию?
– На мой взгляд, в целом ситуация складывается не самая здоровая. Во-первых, редевелопмент идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход. Девелоперы достаточно произвольно вычленяют из имеющихся промзон потенциально привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются непреобразованными менее интересные по тем или иным причинам «пятна». В результате бывшие промышленные площадки порой превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из не увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Кроме того, процессы преобразования зон сильно неоднородны по размерам, по функциям, по темпам. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
Во-вторых, качество самих проектов редевелопмента земель под жилье часто оставляет желать лучшего. Нередко застройщик, стремясь «выжать» из территории как можно больше «квадратов», не уделяет достаточного внимания таким важным вопросам, как транспортная доступность, обеспеченность социальной инфраструктурой, создание комфортной среды. Между прочим, за все время развития редевелопмента в Петербурге не было реализовано ни одного проекта парка или иного рекреационного объекта. Конечно, застройщики на территории своих жилых комплексов осуществляют озеленение в рамках существующих нормативов, но ведь этого явно недостаточно.
– Как сообщают в Комитете по градостроительству и архитектуре Смольного, одной из задач новой редакции Генплана предполагается сделать упорядочение процесса редевелопмента, в частности, и в целях обеспечения зелеными насаждениями.
– Что ж, такое намерение можно только поприветствовать. И конечно, мы все были бы рады, если бы эти планы были реализованы. Но мы все знаем, что реальная практика сильно отличается от предписаний и нормативов. По Генплану Петербурга в редакции 2015 года, под рекреационные объекты отведено 3,2% всех территорий «серого пояса». Между тем, как я уже говорил, ни одного такого проекта нет даже в теории. В реальности пока мы видим перевод преобразуемых земель под жилищную функцию с реализацией на них все новых проектов разной степени комфортности.
По моему мнению, в этом вопросе нужны не просто какие-то нормативные положения, а реальная политическая воля городского руководства. Мы же все понимаем, что если речь идет о хороших доходах, возможность обойти установленные правила обычно находится. А в случае с редевелопментом речь идет об очень больших доходах. Напомню, что в прошлом году мы проводили специальное исследование о финансово-экономических перспективах в этой сфере. По нашим оценкам, на оставшихся промышленных территориях «серого пояса» (подчеркну, мы рассматривали только участки, предназначенные под возведение жилья, не затрагивая земли других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение) можно построить около 14 млн кв. м жилья на общую сумму примерно 1,6 трлн рублей.
Кстати
Согласно «майскому указу» Президента РФ Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», к 2024 году правительство страны должно обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зелeного фонда.
Дальнейшее развитие рынка проектирования невозможно без внедрения в отрасль новых информационных технологий и использования проектной документации повторного применения.
Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в сфере строительства. У игроков отрасли становится меньше работы, усугубляет ситуацию снижающий качество проектов демпинг некоторых компаний в сфере госзаказа.
По данным руководителя направления «Федеральные программы развития» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Дмитрия Запалова, с сентября 2017-го по сентябрь 2018 года количество тендеров в сегменте проектирования увеличилось лишь на 8%. При этом снизился средний чек и усилился демпинг. «Приведу цифры: общая сумма тендеров увеличилась с 240 млрд рублей до 250 млрд, однако итоговая сумма выигранных конкурсов изменилась с 230 млрд до 170 млрд рублей. Средняя цена тендеров снизилась на 2 млн – с 44 млн до 42 млн рублей», – отмечает эксперт.
Опасный демпинг
По словам вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, члена Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антона Мороза, ситуация на рынке проектирования сейчас крайне неоднозначная. Не совсем здоровая конкуренция приводит к демпингу и к обесцениванию многих проектных работ. Сложившееся положение связано с проблемами законодательства в части исполнения Законов № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, согласно которым на торги могут выходить компании, не обладающие необходимыми техническими, трудовыми ресурсами, инженерными, технологическими возможностями для фактического исполнения работ. «Эти организации выходят только для того, чтобы получить конкурс, деньги – и пропасть либо попытаться продать его профессионалам. В этой ситуации многие профессиональные проектные институты и компании не могут конкурировать с так называемыми «рогами и копытами» на тендерах просто за счет падения и обесценивания стоимости проектных работ, поэтому теряют крупные частные и государственные заказы. Это серьезно влияет как на профессиональный состав рынка, так и на качество выполняемых работ», – делает выводы эксперт.
Руководитель проекта Проектного института № 1 Юрий Цуркан отмечает, что бывают случаи, когда даже опытные и компетентные компании вынуждены работать на уровне себестоимости или даже себе в убыток в ожидании прибыльного контракта. По его словам, демпинг губителен для любой отрасли. Он вреден как для заказчиков, так и для исполнителей, у которых падает маржинальность, ухудшается качество проектной документации, не выдерживаются сроки, в конечном итоге компании уходят с рынка.
По мнению руководителя департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос») Сергея Золина, говорить о проблемах на рынке проектирования по государственному заказу – можно и нужно. «У нас сложилась нездоровая ситуация, когда проектные компании снижают свои ценовые предложения для победы в тендерных отборах. Проектировщики в поисках работы участвуют во всех конкурсах, иногда, кстати, не имея опыта выполнения подобных проектов. А в большинстве случаев решающую роль в выборе подрядчика играет предлагаемая цена. Естественно, это отражается на качестве готового проекта, сроках его выполнения и возможности получения необходимых согласований. Для выполнения контракта привлекаются недорогие низкоквалифицированные специалисты, отсутствует контроль за ходом работ со стороны генпроектировщика. В итоге проект заказчику обходится значительно дороже своей начальной стоимости», – отмечает он.
Вне сферы госзаказа в большей степени, как считают специалисты отрасли, деятельность проектных организаций регулирует рынок – и ситуация несколько лучше. По словам главного архитектора Студии М4 Олега Лапшина, сейчас у инвесторов и так выросли риски проектов, и они не хотят дополнительных проблем от компаний, которые предлагают низкие цены на проектирование. Слишком высок риск заплатить дважды. Кроме того, у многих проектных компаний на рынке уже сложился свой имидж, в том числе и ценовой. И от этого сложно уйти», – отмечает он.
Меняя форматы
Представители рынка полагают, что снизить демпинг и другие приемы нездоровой конкуренции могут помочь новые подходы к работе, направленные на оптимизацию и повышение эффективности.
Как считает Антон Мороз, необходимо, чтобы проектировщики работали в плотной связи с производителями строительных материалов и новых технологий. Чтобы они имели возможность вносить изменения в проектную документацию и в нормативы с их использованием. Также важно, чтобы с момента начала подготовки и до момента сдачи объекта в эксплуатацию проект полностью сопровождал тот, кто его разрабатывал.
По словам Юрия Цуркана, повысить эффективность работы проектной отрасли поможет использование документации повторного использования. А также правильное бюджетирование, использование облачных технологий и программного обеспечения, создание единых информационных интеграционных платформ, позволяющих всем участникам проекта работать одновременно в единой среде и иметь доступ к актуальным данным. «Таким образом улучшаются коммуникации, оптимизируется производственный процесс, сокращаются сроки проектирования, что в конечном счете ведет к сокращению затрат и повышению конкурентоспособности компании», – отмечает специалист
С этим согласен и Сергей Золин. По его словам, оптимизация проектных работ – процесс комплексный. Одной из его составляющих является тесное взаимодействие всех участников проектной подготовки объекта на каждой стадии, начиная с исходных данных и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Очень важный элемент эффективной работы – создание, накопление и использование при проектировании типовых решений. Но это было важно во все времена. В настоящее время наиболее актуальным становится внедрение современного программного обеспечения. Так как уже сейчас использование информационного моделирования начинает быть одним из обязательных условий многих заказчиков, эта составляющая выходит на первый план. «Наш департамент специализируется на проектировании жилых объектов, а также объектов социальной инфраструктуры. За более чем 10-летнюю историю существования департамента мы накопили достаточно серьезный опыт проектных решений для собственной компании, а также для наших партнеров. Сегодня наш штат насчитывает более 40 высококвалифицированных специалистов. Мы собрали сильную команду и вместе двигаемся вперед, осваивая новые направления. Например, сейчас в партнерстве с немецкими проектировщиками мы участвуем в создании концепции будущего фармацевтического предприятия для российского производителя», – рассказывает эксперт.
По словам Олега Лапшина, Студия М4 еще четыре года назад решила использовать в своей работе BIM-технологии. Это потребовало существенного вложения средств. Необходимо это учитывать и другим компаниям. «А это значит, что о той самой минимальной прибыли чаще всего приходится забыть на два-три года. Придется вкладывать средства в оснащение техникой и программным обеспечением, в обучение персонала, в создание приложений для работы в среде BIM, в изменение регламентов, в организацию контроля за работой в этой среде. Но уже есть заказчики, которые требуют только такой работы», – добавляет эксперт.
Мнение
Сергей Золин, руководитель департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос»):
– Сегодня у нас нет никаких оснований говорить о росте конкуренции в сфере проектирования. Заказчики предпочитают работать с проверенными компаниями, имеющими весомый опыт проектных решений. Коммерческой сфере не свойственен выбор подрядчика на конкурсной основе, это прерогатива государственных заказов. Тем не менее, на рынке появляется достаточное количество новых проектных компаний, которые вступают в борьбу, стремясь получить интересные заказы не столько ради прибыли, сколько ради собственного портфолио. Если посмотреть на структуру рынка, то конкуренция традиционно высока в сфере проектирования жилых объектов. Менее остро она ощущается в проектировании инфраструктурных объектов.
Мария Николаева, глава бюро MAD Architects:
– Сегодня нельзя отметить серьезного изменения ситуации на рынке проектирования, но ряд особенностей все же стоит выделить. После нестабильной экономической ситуации многие девелоперы предпочитают работать с проверенными организациями, которые обладают хорошим портфолио релевантных проектов. Такой подход позволяет получить конкретный и прогнозируемый результат, но в случае массового обращения в узкий круг архитектурных бюро город рискует получить ряд похожих друг на друга проектов, а девелоперы – не получить конкурентных преимуществ. Молодые бюро отличаются свежим взглядом и более креативным подходом к проектным решениям, но при этом их работа может стоить дороже, нежели в крупном «потоковом» бюро.
Чемпионат мира – имиджевый проект, а не экономический, признают эксперты. Вместе с тем российские регионы получили новую инфраструктуру, нарастили туристический поток, приобрели новые компетенции. Будет эффект мундиаля краткосрочным или пролонгированным – обсуждали на форуме PROEstate-2018.
Деловой завтрак «Регионы и чемпионы» – первое мероприятие, состоявшееся в рамках форума. Организаторы завтрака – PROEvent, Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) и газета «Строительный Еженедельник». Модераторами дискуссии выступили президент Becar Asset Management Group, вице-президент РГУД Александр Шарапов и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Структура затрат
На мундиаль-2018 в общей сложности было потрачено 683 млрд рублей, что составляет примерно 12–14 млрд долларов, если принимать во внимание колебания курса валют. Из них 5 млрд долларов – только на спортивную инфраструктуру. Мундиаль стал самым дорогим в истории, что, впрочем, полностью соответствует тенденции: каждый последующий чемпионат обходится дороже предыдущего. По данным СМИ, Катар собирается потратить на строительство стадионов, дорог и прочей инфраструктуры к чемпионату мира 2022 года 200 млрд долларов.
Матчи чемпионата состоялись в 11 городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Екатеринбурге, Казани, Калининграде, Волгограде, Самаре, Нижнем Новгороде, Саранске и Ростове-на-Дону. Во всех них активно строили, реконструировали, ремонтировали спортивную, дорожную и коммерческую инфраструктуру. Для ЧМ-2018 было построено девять новых стадионов и реконструировано три старых.
Аналитики компании CBRE – директор отдела исследований рынка Анна Шепелева и старший консультант направления индустрии гостеприимства Анна Тертычная – выступили на деловом завтраке с презентацией, раскрывшей основные показатели влияния ЧМ-2018 на экономику регионов. Так, согласно данным, приведенным в докладе Оргкомитета «Россия-2018» «Оценка влияния чемпионата мира по футболу на экономическую, социальную и экологическую сферы», суммарный вклад ЧМ-2018 в экономику каждого из регионов-организаторов составил от 2% до 20% годового значения ВРП. 150–210 млрд рублей – долгосрочный ежегодный эффект ЧМ-2018 для ВВП России после проведения чемпионата в перспективе 5 лет.
«Болельщик ЧМ-2018 стал одним из самых дорогих болельщиков с момента проведения мундиаля на полях Японии и Южной Кореи в 2002 году. Так, в расчете на каждого посетителя матчей было инвестировано 1387 долларов только на обустройство спортивных объектов», – подсчитала Анна Шепелева. Вместе с тем, по данным Российской ассоциации туроператоров, туристический поток в этом году вырос всего на 10%, поскольку многие регулярные туристы отказались от посещения России во время проведения чемпионата. Однако, согласно прогнозам тех же туроператоров, показатель посещаемости в следующем году вырастет минимум на 20%, поскольку главным достижением ЧМ-2018 стало улучшение имиджа страны.
Если говорить о влиянии ЧМ-2018 на коммерческую недвижимость, то большинство аналитиков сходится во мнении о том, что этот эффект был минимальным и краткосрочным. В торговле, офисах заметно не увеличились ставки аренды, не снизился уровень вакантных площадей. Единственное исключение – сегмент гостиниц. По словам Анны Тертычной, большинство российских городов было готово к проведению ЧМ – и ввод нового брендированного гостиничного предложения был не столь значителен, как, например, для Олимпиады в Сочи. «За период 2016–2017 годов в крупнейших российских городах (исключая Москву) было открыто 18 брендированных гостиниц. Лидерами открытий стали Петербург и Нижний Новгород. Рост операционных показателей деятельности гостиниц в июне–июле этого года наблюдался в большинстве городов, принимавших ЧМ-2018, за исключением Петербурга, где мундиаль подпортил традиционно высокую для сезона белых ночей заполняемость гостиниц, снизив ее на 15–17%», – резюмировала Анна Тертычная.
«Главным бенефициаром чемпионата стал гостиничный сегмент Москвы, – дополнил данные аналитиков CBRE генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Прирост туристического потока и операционных показателей гостиниц в столице был несопоставимо выше, чем в других городах. Причем прирост показателей Москва почувствовала уже в мае».
Huliganizm died
«Гостиничный Петербург от мундиаля пострадал, это факт, – согласился с коллегами президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов, но отметил, что и здесь все не так плохо: «Гостиницы были загружены в среднем на 73%, ценник вырос на 50%, мы получили на 30% больше выручки в июне текущего года, по сравнению с прошлогодними показателями. Пострадали больше те, кто не сориентировался и вовремя не скорректировал свою ценовую политику».
Улучшение имиджа – действительно главное достижение мундиаля, считает Александр Шарапов: «Активно поддерживаемый западными СМИ образ России как страны, по которой носятся лихие люди, привел даже к возникновению в английском языке русизма – huliganizm. Чемпионат наглядно доказал, что у нас порядок и хулиганизма нет».
Интересен и глобальный тренд. На протяжении последних девяти лет во всем мире растет туристический поток, отметил Александр Шарапов: «В среднем на 5% в год. Инфраструктура размещения становится одним из самых быстрорастущих сегментов. Если ежегодный турпоток в Россию в соответствии с общемировым трендом прирастет на 5–7% в год, – это будет самый значимый результат мундиаля в долгосрочной перспективе».
Заместитель руководителя Представительства Правительства Калининградской области при Правительстве РФ Наталья Борщук важным положительным фактором мундиаля считает обновление инфраструктуры в регионе – реконструкцию аэропорта «Храброво», строительство «Арены Балтика» и развитие острова Октябрьский: «В августе текущего года Совет Федерации одобрил проект закона о создании специального административного района (САР) на Октябрьском острове – офшора, в котором смогут оказаться зарубежные юрлица, готовые вложить в регион 50 млн рублей. Еще одним САР станет остров Русский во Владивостоке». Чемпионат стал мощным стимулом для увеличения туристического потока, отметила Наталья Борщук, и эффект этот пролонгированный: «Мы наблюдаем возврат туристов после мундиаля, загрузка отелей не снижается и сегодня составляет 97,5%».
Полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль обратил внимание участников делового завтрака, что исследования влияния чемпионата на экономику не имеют точной методологии и не носят глобального характера, поэтому и к выводам, построенным на основе «частных» цифр, стоит относиться с осторожностью. «Вопрос «Хорошо или плохо от того, что ЧМ-2018 состоялся в нашей стране и на него были потрачены столь значительные средства?» – также можно отнести к риторическим. Если бы это были затраты не на мундиаль, вряд ли они пошли бы на что-нибудь полезное. Чем больше тратится денег на мегапроекты, тем лучше для страны – это аксиома», – уверен Андрей Бриль.
На транспортную, дорожную, спортивную инфраструктуру Екатеринбурга подготовка и проведение ЧМ-2018 оказали положительное влияние, считает он: «Важным был опыт, приобретение компетенций муниципальными службами, службами безопасности, а также теми, кто развивает информационные городские технологии».
Вместе с тем, по мнению Андрея Бриля, масштабные проекты создают опасную иллюзию, что с помощью мундиалей и олимпиад можно развивать страну: «Это заблуждение связано и с утвержденной федеральным правительством Стратегией пространственного развития, которая предполагает, что в стране должно остаться 35-40 крупных метрополий. Это принципиальная ошибка. Особенно опасно, что эта иллюзия создается в головах частных предпринимателей – тех, кто и должен развивать страну».
По словам директора «АК БАРС Недвижимость», полномочного представителя РГУД в Республике Татарстан Елены Стрюковой, мундиаль значительно увеличил загрузку казанских гостиниц, но, вопреки ожиданиям, стремительно переформатировавшиеся накануне чемпионата под хостелы коммерческие помещения успеха у болельщиков не имели. Последние предпочли разместиться в качественном предложении. «Интересно, что качественные гостиницы были востребованы не только в городах, принимавших игры, но и в достаточно удаленных городах. Так, посетив во время чемпионата Чебоксары, была удивлена, встретив там туристов, которые приезжали на игры в Казань», – отметила Елена Стрюкова.
Планы на наследие
Еще в 2016 году аналитики AECOM отмечали, что многие российские города, принимающие ЧМ, в особенности в регионах, в качестве наследства от чемпионата могут получить серьезные экономические проблемы на много лет вперед. Директор по архитектурному проектированию AECOM (Россия) Ольга Скобелева на деловом завтраке рассказала о проектных решениях, позволяющих эффективно использовать наследие в дальнейшем. «Важная часть любого проекта – план-программа поэтапного его развития на годы вперед. Нужно еще в процессе проектирования объекта заложить возможность проведения мероприятий различного формата – предусмотреть вариативность размещения аудитории, трансформацию отдельных частей сооружения, соблюсти требования к акустике».
В России компания AECOM участвовала в разработке плана использования наследия для Нижнего Новгорода. «Региональные власти приняли наши рекомендации, – сообщила директор отдела экономических исследований AECOM (Россия) Нина Новикова. – Нам удалось аргументированно доказать, что стадион нужно освобождать от налогов, поскольку самой непосильной статьей расходов будут именно налоговые отчисления. Эту рекомендацию обсуждают в других регионах, например, в Калининграде, где также планируют дать налоговые льготы спортивным объектам. Сейчас все регионы разрабатывают планы-программы работы с наследием. Планируется плавно перейти к безубыточному использованию стадионов к 2023 году».
Уложиться в 3%
2018 год успел запомниться не только выдающимися спортивными, но и политическими событиями и решениями. Объявленный в разгар чемпионата отказ от долевого строительства серьезно обеспокоил региональных игроков.
Перемены произошли и в руководстве Минстроя. Новым министром строительства был назначен губернатор Тюменской области Владимир Якушев, ему и предстоит реализовывать реформу по переходу на проектное финансирование. Полномочный представитель РГУД в Тюмени, ХМАО и ЯНАО, генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова считает, что Минстрой обрел эффективного менеджера. То, что Тюменская область – лидер Национального рейтинга состояния инвестклимата в субъектах РФ, – результат многолетней эффективной работы экс-губернатора Владимира Якушева.
По мнению депутата Законодательного Собрания Краснодарского края, президента Межрегиональной правозащитной общественной организации «Законное жилье» Евгении Шумейко, переход на проектное финансирование будет длиться 3-5 лет: «В настоящее время в Краснодаре не продано 75 тыс. квартир. Еще около 5 млн кв. м находится в стадии строительства. Даже с учетом того, что спрос на квартиры в Краснодаре вырос в прошлом году на 17%, на реализацию накопившегося предложения потребуется минимум 3-4 года».
«Все ожидают, какие правила игры выработают банки, – заметил советник губернатора Ярославской области и ее главный архитектор Михаил Кудряшов. – Банки говорят о стоимости кредитования в 5–7%, а если сделать поправку на инфляцию, получаются все 9–10%. Это неподъемно для небольших и очень сложно для крупных застройщиков. Стоимость кредитования, при которой экономика проектов в регионах будет оправданной, – не более 3%».
«На сегодняшний день спрос в регионах очень ограничен, и это серьезно влияет на цену, – подчеркнул коммерческий директор СК «Легион» (Челябинск) Павел Меркулов. – В связи с введением новых законов у строительных компаний будут расти издержки, маржа снижается, и часть издержек мы вынуждены будем перекладывать на покупателей квартир. Жилье будет дорожать, а количество новых проектов – сокращаться».
Застройщики постепенно переходят к работе с эскроу-счетами. Одной из первых начала использовать эскроу-схему компания «Талан», которая возводит жилье в 13 городах России.
Заместитель генерального директора по развитию компании «Талан» Андрей Мущинкин уверен, что на рынке со временем неизбежно возникнет дефицит денег, усилится консолидация – мелкие и неэффективные застройщики вынуждены будут уйти, при этом отмечает: «Но есть ресурсы для повышения эффективности – сокращение сроков строительства, развитие партнерских схем. Мы предлагаем землевладельцам работать на принципах разделения прибыли, верим в эти бизнес-модели. Государство нас к этому подталкивает».
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
https://asninfo.ru/events/photo-reports/224-proestate-2018