Юрий Зарецкий: «Уже четверть «серого пояса» вовлечена в процесс редевелопмента»
Из 4,2 тыс. га, предназначенных Генпланом непосредственно под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га. Причем интенсивность тренда продолжает расти. Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий – о темпах, функциях и пропорциях преобразования городских территорий.
– Какие новые тренды проявились в 2018 году в процессе редевелопмента бывших промышленных территорий в Петербурге?
– Если говорить об итогах прошлого года, то каких-то новых тенденций, радикально меняющих общую картину, нами отмечено не было. Скажем так: главной отличительной чертой 2018 года стало заметное увеличение интенсивности развития тех трендов, которые наметились ранее. В первую очередь это касается роста темпов вовлечения бывших промышленных территорий в процесс редевелопмента.
Но сначала нужно дать несколько общих цифр, чтобы масштаб происходящих преобразований был понятен. Итак, в Петербурге всего насчитывается 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану подлежащие градостроительному преобразованию. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и в то же время – около трети от его исторической территории.
При этом непосредственно редевелопмент запланирован на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будет сохранена производственная функция, частично запланировано ее использование под развитие улично-дорожной сети и другие нужды. Так вот, из этих 4,2 тыс. га, предназначенных под редевелопмент, к концу 2018 года в процесс было вовлечено уже 1,05 тыс. га, то есть порядка четверти. Причем интенсивность тренда продолжает расти.
Кроме того, помимо крупных промзон, в исторической части города немало отдельных производственных площадок. Они также активно включены в процесс редевелопмента. По отдельности они занимают сравнительно небольшую площадь, однако по совокупности на сегодняшний день преобразовано уже 356 га таких территорий.
Суммарно за прошлый год в процесс редевелопмента было вовлечено 164 га бывших промышленных территорий. Для сравнения: в 2017 году этот показатель составлял 127 га. В целом же, если рассмотреть всю историю нашего мониторинга редевелопмента с начала 2000-х годов, можно отметить, что сначала процесс шел довольно вяло. В 2006–2007 годах он активизировался, но этот тренд был остановлен кризисом, и примерно до 2010 года можно наблюдать очень неспешный рост. Зато после этого интенсивность его выросла очень заметно. И на сей раз даже кризис 2015–2016 годов не затормозил тенденцию.
– С чем Вы это связываете?
– Причина, на мой взгляд, достаточно очевидна. Точечная застройка 1990-х – начала «нулевых» фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активной завстройке окраинных территорий, в том числе и на землях Ленобласти, примыкающих к городу.
Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и прочие). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12–13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос «просел» из-за множества однотипных проектов, нежелания людей «жить на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой. Могу отметить, что некоторые компании, ставшие в свое время крупными собственниками земли в пригородных зонах, сегодня ищут покупателей на эти территории.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. А значит, альтернативы редевелопменту тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса», фактически нет. Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь поделен проектами редевелопмента, причем по преимуществу высоких ценовых сегментов.
– Вернемся к трендам прошлого года. Помимо ускорения самого процесса, какие еще тенденции были наиболее характерны?
– Вторым важнейшим фактором я бы назвал усиливающийся тренд роста доли жилищного строительства на преобразуемых территориях. На заре редевелопмента ситуация была иная: наиболее активно возводились коммерческие объекты – офисные центры и торгово-развлекательные комплексы. Но затем, по причинам, указанным ранее, положение изменилось. В начале 2010-х годов доли жилищной и коммерческой застройки на бывших промышленных территориях примерно сравнялись, а начиная с 2013–2014 годов процент преобразования под жилищную функцию стал все более стремительно расти.
По итогам 2018 года, из общей площади 164 га, вовлеченных в процесс редевелопмента, 140 га (то есть 85%) будут использованы именно под строительство жилых комплексов. За прошлый год стартовало 29 таких проектов суммарно примерно на 2,2 млн кв. м. Если же говорить не о крупных промзонах, а только о локальных площадках, то там под жилье идет практически 100% заново осваиваемых земель. В результате пропорция жилищной и деловой функции суммарно за весь период редевелопмента в городе сейчас составляет 64% на 36%.
Думаю, что тенденция эта сохранится и в ближайшей перспективе (до 3 лет). Можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье – до 70–80%.
При этом интересно отметить, что если рассмотреть материалы Генерального плана Петербурга 2015 года, то выяснится, что использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%. Таким образом, очевидно, что редевелопмент главным образом идет выборочно (на участках под жилье) и с изменением разрешенного функционального использования земель.
– Как Вы оцениваете эту ситуацию?
– На мой взгляд, в целом ситуация складывается не самая здоровая. Во-первых, редевелопмент идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход. Девелоперы достаточно произвольно вычленяют из имеющихся промзон потенциально привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются непреобразованными менее интересные по тем или иным причинам «пятна». В результате бывшие промышленные площадки порой превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из не увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Кроме того, процессы преобразования зон сильно неоднородны по размерам, по функциям, по темпам. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
Во-вторых, качество самих проектов редевелопмента земель под жилье часто оставляет желать лучшего. Нередко застройщик, стремясь «выжать» из территории как можно больше «квадратов», не уделяет достаточного внимания таким важным вопросам, как транспортная доступность, обеспеченность социальной инфраструктурой, создание комфортной среды. Между прочим, за все время развития редевелопмента в Петербурге не было реализовано ни одного проекта парка или иного рекреационного объекта. Конечно, застройщики на территории своих жилых комплексов осуществляют озеленение в рамках существующих нормативов, но ведь этого явно недостаточно.
– Как сообщают в Комитете по градостроительству и архитектуре Смольного, одной из задач новой редакции Генплана предполагается сделать упорядочение процесса редевелопмента, в частности, и в целях обеспечения зелеными насаждениями.
– Что ж, такое намерение можно только поприветствовать. И конечно, мы все были бы рады, если бы эти планы были реализованы. Но мы все знаем, что реальная практика сильно отличается от предписаний и нормативов. По Генплану Петербурга в редакции 2015 года, под рекреационные объекты отведено 3,2% всех территорий «серого пояса». Между тем, как я уже говорил, ни одного такого проекта нет даже в теории. В реальности пока мы видим перевод преобразуемых земель под жилищную функцию с реализацией на них все новых проектов разной степени комфортности.
По моему мнению, в этом вопросе нужны не просто какие-то нормативные положения, а реальная политическая воля городского руководства. Мы же все понимаем, что если речь идет о хороших доходах, возможность обойти установленные правила обычно находится. А в случае с редевелопментом речь идет об очень больших доходах. Напомню, что в прошлом году мы проводили специальное исследование о финансово-экономических перспективах в этой сфере. По нашим оценкам, на оставшихся промышленных территориях «серого пояса» (подчеркну, мы рассматривали только участки, предназначенные под возведение жилья, не затрагивая земли других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение) можно построить около 14 млн кв. м жилья на общую сумму примерно 1,6 трлн рублей.
Кстати
Согласно «майскому указу» Президента РФ Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», к 2024 году правительство страны должно обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зелeного фонда.
Детская площадка во дворе уже довольно давно стала нормой девелоперских жилищных проектов в Санкт-Петербурге. Это обусловлено как нормативными требованиями, так и маркетинговыми плюсами таких объектов, которые привлекают внимание покупателей. Однако вслед за самим фактом наличия детского городка появились пожелания к его качеству.
Согласно итогам ежегодного исследования, которое провели специалисты портала недвижимости Domofond.ru, Санкт-Петербург входит в десятку лучших городов России по качеству инфраструктуры для детей в микрорайонах. Северная столица занимает шестую строчку в рейтинге 2018 года с показателем 7,8 балла (по 10-балльной шкале) при том, что средний результат по России составляет 6,9 балла (для сравнения: в 2017 году – 6,4).
Следуйте правилам
Детская игровая площадка на сегодняшний день, безусловно, является самым распространенным элементом придомовой дворовой инфраструктуры, наряду с благоустройством и озеленением. В отличие от старых районов Петербурга (особенно в историческом центре; впрочем, и там ситуация в этом смысле становится лучше год от года), в кварталах современной застройки сейчас практически невозможно найти двор, в котором не было бы детского городка. По словам экспертов, отчасти это связано с тем, что создание таких площадок уже давно стало обязательным требованием к застройщикам.
«По нормам детские площадки требовались всегда», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов. «Если говорить о периоде 1990–2000-х годов, то детские площадки всегда были обязательным элементом благоустройства двора в новых жилых комплексах. При этом они должны быть изолированы от других зон отдыха и прогулок и соответствовать требованиям по акустике и шумозащите», – соглашается с ним руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По словам директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, разнообразная спортивная детская инфраструктура обязательно должна входить в состав социальных объектов проектов комплексного освоения территорий (КОТ), таких, как те, что возводятся компанией на территории Приморского района. «Важно понимать, что за последние годы подход к формированию структуры и оформлению придомовой территории в проектах КОТ изменился. На основной план выходит комплексность, которая раскрывается не только через синергию жилищной и социальной функций, но и в части реализации архитектурной концепции, а также благоустройстве», – добавляет она.
Действительно, если в 1990-х годах оборудование детских площадок сплошь и рядом ограничивалось скучным мини-набором из песочницы, качелей и горки, то сегодня городки часто представляют собой целый парк развлечений, расположенный на сотнях квадратных метров и включающий в себя разнообразные аттракционы и спортивные тренажеры, рассчитанные на детей разного возраста. Это обусловлено тем, что требования требованиями, но игровая площадка сегодня стала одним из существенных факторов, влияющих на выбор граждан, особенно с детьми, при выборе квартиры для покупки.
Рыночный фактор
«В последние годы наличие у жилого комплекса закрытой благоустроенной территории стало важным требованием со стороны покупателей. Выбирая квартиру, они не ограничиваются только жилой площадью, их интересует и придомовая территория. Наличие площадок для игр, спорта, отдыха, а также безопасность внутри двора относятся к числу ключевых критериев при выборе жилого комплекса», – говорит директор по маркетингу ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Ян Фельдман.
По словам Ольги Трошевой, безусловно, наличие красивых и безопасных детских городков, а также спортивных зон является важным критерием выбора ЖК для семей с детьми и молодых людей, которые только планируют завести ребенка. «Если покупатель выбирает квартиру в проекте застройки целого микрорайона, то у него есть возможность посетить уже сданные корпуса и лично оценить внешний вид и качество детских площадок», – уточняет она.
«Наличие детских площадок (и, тем более, с качественным оборудованием и безопасным антитравматическим покрытием) – очень важный для наших клиентов критерий. Ведь мы продаем не просто квадратные метры жилья. Мы относимся к своим проектам с пониманием всех требований покупательского спроса, а наша основная категория клиентов – семьи с детьми, приобретающие жилье для собственного проживания», – отмечает менеджер по продуктовым решениям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вера Малахова.
Пётр Буслов обращает внимание на фактор классности жилого комплекса. «Влияние наличия детской площадки на покупательский интерес зависит от позиционирования объекта. Если это, например, элитный дом на Крестовском, то наличие детской площадки практически никак не влияет на выбор: как правило, там проживают люди, у которых уже взрослые дети. А вот если это жилой комплекс для молодых семей, то здесь детская площадка будет большим преимуществом», – добавляет эксперт.
Безопасность – превыше всего
На сегодняшний день в России действует 14 ГОСТов, регламентирующих требования, которым должна отвечать детская площадка. Безопасность – является самым важным критерием. Несмотря на то, что застройщики работают с разными поставщиками игровых городков, а сами они могут включать различное число оборудования, все оно в обязательном порядке должно соответствовать действующим нормативам.
«YIT с начала 2000-х годов, когда вышел на рынок жилищного строительства Санкт-Петербурга в качестве девелопера, оснащает все жилые объекты детским оборудованием. Оно обязательно соответствует нормативно-технической документации, сопровождающей строительство объектов жилой инфраструктуры», – говорит Вера Малахова.
По словам Юлии Ружицкой, безопасность детских и спортивных внутридворовых конструкций и объектов обеспечивается соблюдением нормативных расстояний от близлежащих построек, зданий, а также проездов и автодорог. «На территории детских площадках безопасность поддерживается за счет укладки антитравматических покрытий и соблюдения зон безопасности при установке малых архитектурных форм для игр и занятий спортом. Безопасность этих форм также подкреплена всеми необходимыми сертификатами», – отмечает она.
Богатство выбора
Девелоперы отмечают разнообразие детских городков, предлагаемых производителями (отметим, что наряду с зарубежными на рынке представлены вполне конкурентоспособные компании из России), а также наметившийся тренд более комплексного подхода к организации зон отдыха во дворах.
«Поставщик оборудования выбирается по итогам тендера, исходя из потребностей каждого конкретного проекта и разработанного расположения отдельных элементов детской площадки. Однако главное условие выбора – у поставщика обязательно должны быть сертификаты на оборудование для игровых зон», – подчеркивает Ольга Трошева. «Безусловно, мы проводим тендеры среди российских производителей, отдавая предпочтение тем, кто предлагает не только гибкий подход в ценовом предложении, но является надежным партнером и поставщиком в заданных требованиях концерна YIT. Важнейший фактор – возможность производителя выполнить требования к дизайну оборудования, а именно предложить замену неких стилистических элементов в пользу «более финского» стиля, применяя в том числе и оригинальные цветовые решения», – добавляет Вера Малахова.
Как отмечает Юлия Ружицкая, на смену классическим решениям в виде стандартных детских и спортивных площадок приходят продуманные общественные пространства, подчеркивающие стиль нового микрорайона. «Девелоперы стремятся четко зонировать территорию, грамотно разделяя различные тематические зоны. Так, отдельно выделяются безопасные игровые и интерактивные пространства для детей, аллеи и променады для спокойного отдыха и пеших прогулок, велодорожки, воркаут-зоны с уличными тренажерами и мини-стадионы», – говорит эксперт.
«Детские площадки в современных проектах уже давно не ограничиваются парой стандартных качелей и песочницей. У застройщиков есть широкий выбор производителей, которые предлагают оборудование, позволяющее сделать детские игры во дворе интересными и безопасными. В проектах ГК «Пионер» последние пять лет устанавливаются площадки европейского производства. Это уже зарекомендовавшие себя торговые марки Lappset и Kompan. Они предлагают яркие и необычные решения, которые соответствуют всем нормам безопасности. Рядом с детскими площадками для разных возрастов размещаются спортивные тренажеры для взрослых. Таким образом, проводить время на свежем воздухе рядом с домом можно всей семьей», – рассказывает Ян Фельдман.
Вера Малахова отмечает, что на выбор оборудования влияет класс объекта, площадь площадок, функционал. Прежде всего, есть разные возрастные группы детского оборудования – соответственно, они имеют различную функциональную принадлежность. Спортивная зона также включает подбор оборудования для детей в разных возрастных категориях. «В более ранних объектах YIT в Петербурге на детских площадках применялось оборудование известной финской компании Lappset, но в последнее время, учитывая необходимость оптимизации затрат, мы переходим на оборудование российских производителей», – говорит она.
Что нам стоит…
«Стоимость строительства детской площадки варьируется в зависимости от типа, размеров участка, установленного оборудования и покрытия, сложности монтажных работ. Обычно стоимость такого объекта составляет порядка 3–5 млн рублей. Наличие в районе застройки детских площадок напрямую не влияет на стоимость квадратного метра. Однако присутствие таких конструкций на территории ЖК – это дополнительный позитивный фактор при выборе жилья семейными покупателями», – напоминает Юлия Ружицкая.
Пётр Буслов подчеркивает, что выбор оборудования и поставщиков зависит от класса объекта. «Чем выше класс объекта, тем дороже оборудование. Это определяется уже на этапе проектирования объекта. Затем проводится тендер среди поставщиков, которые производят оборудование данного класса. Затраты на детские площадки от общей стоимости проекта незначительные, в среднем 0,5–1,5%», – отмечает он. А по оценке Веры Малаховой, средняя доля затрат на детский городок – около 0,1% от общей стоимости проекта.
Кстати
Сегодня в России существует 14 ГОСТов, регламентирующих требования, которым должна отвечать детская площадка. Некоторые регламенты носят рекомендательный характер, другие – являются обязательными. Каждая площадка должна в обязательном порядке обладать паспортом безопасности.
Мнение
Кристина Бруман, бренд-директор концерна YIT (Финляндия):
– Согласно разработанной концерном YIT концепции «Больше жизни во дворах», очень важное значение имеет рациональное размещение различных функциональных зон дворовой инфраструктуры. В частности, детскую площадку целесообразно размещать таким образом, чтобы дети имели свое пространство для игр, но при этом в другой части двора у взрослых была своя «тихая зона» для спокойного отдыха на свежем воздухе. Поскольку сегодня дети и так много используют различные гаджеты, то мы бы хотели предложить детям возможность использовать современные цифровые технологии во время прогулок во дворе. Можно также организовать аттракционы, совмещающие игру с учебой, чтобы дети, развлекаясь, могли освоить, например, цифры или буквы алфавита.
Николай Герасимов, генеральный директор компании «СГ Индустрия» (региональный дистрибьютор KOMPAN в СЗФО):
– В компании KOMPAN действует Институт игр; данные, полученные в ходе проводимых ими исследований, используются в качестве источника для инновационных программ KOMPAN, разработки которого и ложатся в основу предлагаемых проектов и оборудования.
Можно выделить несколько моментов, принципиально важных для организации современной интересной детской игровой площадки. Прежде всего, ее необходимо поделить на несколько зон, каждая из которых рассчитана на детей определенного возраста. Первая – для малышей в возрасте 1–4 лет. Оборудование для них должно быть максимально безопасным. Также должны быть предусмотрены места для нахождения взрослых, приглядывающих за детьми. Вторая – для детей 4–8 лет. Третья – для подростков 8–15 лет. При этом оборудование, которое ставится в соответствующих зонах, усложняется по мере увеличения возраста играющих.
Безопасность – это главное условие при организации детского городка. При этом есть такое понятие, как понимаемые и управляемые риски, которые также могут увеличиваться с ростом детей. Также оборудование современной площадки должно отвечать ряду принципов: универсальность и доступность (в том числе для деток с ограничениями), многофункциональность (возможность разнообразить игры), оснащенность большим числом приспособлений для разных игр, привлекательный дизайн и долговечность.
В оборудовании KOMPAN используются современные и долговечные материалы: гальванизированная сталь, пластики и натуральная древесина. Гарантийный срок: для дерева – 10 лет, для других материалов – «пожизненный» (ориентировочный срок эксплуатации детского городка – 25 лет).
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– Во всех очередях жилых комплексов, которые возводит Setl City, есть собственные детские площадки с разнообразными качалками на пружинах, качелями, игровыми комплексами, песочницами, сетками для лазания и другим оборудованием. Одна из самых необычных детских площадок создана в ЖК «Невские паруса» в Невском районе – ее оформление было выбрано исходя из общей стилистики жилого комплекса. Так, рядом с набережной возведен детский «морской порт» с кораблем и катерами, установлены скамейки, карусели и качели для малышей.
По экспертным оценкам, апартаменты сегодня являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Известия о запуске новых проектов появляются ежемесячно. География реализации проектов в последнее время заметно расширилась.
По всем направлениям
На петербургском рынке апартаментов, который начал формироваться всего несколько лет назад, сегодня представлено уже более трех десятков проектов. «Апартаменты – это звездный сегмент сегодняшнего рынка недвижимости Северной столицы. Он привлекателен и для девелоперов, и для инвесторов. Кроме того, на этом поле (и к сожалению, пока только на нем) мы сегодня обходим Москву. В Петербурге реализуются крупные, разнообразные и интересные апарт-проекты, в то время как в столице апартаменты в подавляющем большинстве случаев – это просто "псевдожилье"», – говорит генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
Расширение сегмента в Петербурге идет практически по всем направлениям. Во-первых, апарт-проекты начинают заявлять все больше компаний, которые ранее занимались только жильем. На рынок апартаментов вышли такие крупные девелоперы, как «Группа ЛСР», «Строительный трест», Группа RBI, «Полис групп», «ПСК», «Master девелопмент» и др. Во-вторых, расширяется география проектов. Постепенно они «расползлись» по всей карте Петербурга и из престижных локаций добрались до Невского и Красногвардейского районов и даже до Всеволожского района Ленобласти.
В-третьих, вместе с географией серьезно расширилась и классность проектов. Сегмент «масс-маркет», изначально игравший незначительную роль в общем объеме апартаментов на рынке, в последнее время получил достаточно заметное развитие. Наконец, в-четвертых, растет разнообразие форматов апарт-проектов. Девелоперы придумывают разные «фишки» и «изюминки», которые должны привлечь интерес покупателей. Это связано как с ростом конкуренции, так и с развитием и совершенствованием самого сегмента рынка. Появились арт-проекты, «заточенные» под богемную публику, инвест-отели, четко ориентированные на тех, кто рассматривает апартаменты как объект инвестиций, проекты с различными дополнительными функциями – от коворкингов до конгрессно-выставочной деятельности.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2018 года на петербургском рынке был представлен 31 апарт-проект. «За январь–сентябрь на рынок было выведено 9 новых апарт-отелей, в том числе первый проект на территории пригородной зоны Ленобласти. В очередном корпусе комплекса «Светлый мир "Я – Романтик"» также начались продажи», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
За ценой не постоим
Ольга Трошева отмечает также, что апартаменты продолжают постепенно расти в цене (напомним, этот тренд непрерывно присутствует в этом сегменте рынка, невзирая ни на какие проблемы, с которыми сталкивается экономика России). По ее оценке, в сегменте «масс-маркет» апартаменты подорожали с начала года незначительно – на 0,8% (средняя цена «квадрата» составляет на 1 октября 119,3 тыс. рублей), зато в бизнес-классе рост достиг 8,4% (171,3 тыс.).
При этом эксперт считает, что пока сравнение цен между жильем и «апартами» одного класса в одинаковых локациях остается в пользу жилья. «В одной локации представлено неоднородное предложение, что предопределяет сложность сопоставления ценовых характеристик разных объектов. Из сравнения индикаторов предложения по разным форматам, которые представлены в рамках одного комплекса, видно: апартаменты имеют меньшую цену «квадрата». Величина разрыва в цене зависит от классности объекта, локации, наличия конкуренции в ней со стороны жилья, характеристик продукта (отделка и т. д.) В среднем в массовом сегменте может составлять 15–20%», – говорит Ольга Трошева.
Однако это мнение разделяют не все. Так, генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев считает, что апартаменты уже как минимум сравнялись в цене с жильем аналогичного класса, а возможно, даже превысили ее.
Тренд к росту, по мнению экспертов, сохранится. Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года.
Инвестиционный фактор
По общему мнению экспертов, главным фактором роста популярности сегмента является интерес к апартаментам как объекту инвестирования. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости (например, помещениями street retail или отдельными офисами) апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», – поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
О том же говорит Вячеслав Семененко: «Частные инвесторы сегодня – главный двигатель развития рынка апарт-проектов. И это наглядно свидетельствует о перспективности работы в этом сегменте. Известны примеры, когда инвесторы продавали свои квартиры, чтобы вложиться в апартаменты как более доходный продукт».
«Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
Константин Сторожев оценивает доходность апартаментов при долгосрочной аренде в 8–11% годовых, при краткосрочной – 10–12%. Девелоперы апарт-проектов называют цифры доходности до 15–18% годовых.
Аналитики считают, что такие оценки завышены. «Уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе. Действительная прибыль составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
Как бы то ни было, такой уровень является одним из наиболее высоких из всех вариантов, которые имеются на рынке. Поэтому аналитики единодушно прогнозируют сохранение высокого уровня интереса инвесторов к апартаментам (тем более, что многие продукты выводятся на рынок с ориентацией именно на них), что будет способствовать дальнейшему развитию этого сегмента рынка.
Кстати
Тема развития рынка апартаментов будет рассмотрена на круглом столе «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии», который газета «Строительный Еженедельник» проведет в рамках выставки «Ярмарка недвижимости» 26 октября 2018 года в КВЦ «Экспофорум» (Петербургское шоссе, 64/1), пав. G, зал 2. Начало в 13:00.