Застройщики подвели итоги первого квартала
Крупнейшие застройщики Северной столицы бодро отчитались об успехах, достигнутых в первом квартале 2019 года. Эксперты считают, что итоги на первичном рынке Петербургской агломерации были, как минимум, не хуже, чем годом ранее.
По оценкам специалистов, главная интрига в развитии рынка новостроек придется на второе полугодие, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие долевую схему привлечения средств в жилищное строительство.
Отрапортовали
Большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга обнародовали данные о высоких продажах в первом квартале. Так, Setl Group сообщила, что за первые три месяца года объем продаж холдинга вырос на 70,3% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составил почти 25 млрд рублей. В натуральных показателях продажи выросли на 42,2% до 201 тыс. кв. м, общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 41,7%.
По данным Группы «Эталон», за первый квартал продано 81,8 тыс. кв. м жилья (рост на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого рода) на общую сумму 8,53 млрд рублей (рост на 15%). «Благодаря высоким результатам продаж, а также за счет уровня среднего первого платежа в 85%, холдингу удалось достичь рекордных денежных поступлений в 23,6 млрд рублей по итогам первого квартала 2019 года», - заявил главный финансовый директор Группы «Эталон» Кирилл Багаченко.
«Группа ЛСР» сообщила о росте продаж в Петербурге на 2%. Впрочем, в целом по стране результаты гораздо более впечатляющие. «В первом квартале стоимость новых заключенных контрактов составила 19 млрд рублей, продемонстрировав рост на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем продаж составил 187 тыс. кв. м», - рассказал председатель совета директоров ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
О грандиозном росте объемов реализации жилья на 100% сообщили в Компании Л1 (столь мощный скачок, видимо, объясняется сравнительно низкой стартовой базой). В ГК «КВС» высоко оценили итоги первого квартала, сообщив, что выручка по сравнению с аналогичным периодом 2018 года выросла более чем на 30%. Также удовлетворение итогами квартала выразили в компании «Главстрой Санкт-Петербург», не назвав, впрочем, конкретных цифр по Северной столице (в целом объем реализации жилья ГК «Главстрой» вырос до 68,44 тыс. кв. м, что на 35% больше показателей аналогичного периода 2018 года).
Интересно, что это происходит на фоне заметного падения объемов ввода жилья в Петербурге. По данным Комитета по строительству Смольного, за первое полугодие в городе сдано в эксплуатацию всего 293,1 тыс. кв. м, что в 2,51 раза меньше по сравнению с январем - мартом 2018 года, когда было введено 737,6 тыс. кв. м жилья. Впрочем, по оценкам экспертов, падение не носит системного характера, а обусловлено, с одной стороны финишным «спуртом» прошлого года (напомним, в декабре в Петербурге было введено 2,15 млн кв. м жилья, что на 22% больше, чем за весь остальной год – 1,75 млн кв. м), а с другой – локальной спецификой строительного цикла.
Средняя температура
Между тем, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородных территорий Ленобласти сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года. К концу первого квартала объем продаж составил около 1 млн кв. м.
«Такой диссонанс между заявлениями крупных застройщиков о росте продаж и средними показателями объясняется тем, что у некоторых компаний продажи несколько «провисли». Впрочем, ничего катастрофического и для них пока не происходит», - комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
А вот по данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», увеличение числа сделок на рынке строящейся недвижимости эконом- и комфорт-классов в Петербурге и Ленобласти за первый квартал составило 7% (по площади). «В целом в сегменте масс-маркет, по состоянию на конец марта, предлагалось 2,8 млн кв.м жилья, что ниже аналогичных показателей прошлого года на 4,3%», - отмечают они.
Отметим, что увеличение площади проданного жилья на уровне 7% означает еще более заметный рост в денежном выражении, поскольку цены в первые три месяца года продолжили плавный рост, характерный для всего прошлого года.
«В целом на первичном рынке за первый квартал 2019 года средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 3% по отношению к концу 2018 года. На уровне 3,5% фиксируется повышение средней цены предложения в сегменте "масс-маркет" в Петербурге и пригородах», - говорит Ольга Трошева.
О тренде к росту цен говорят и застройщики. В Группе «Эталон» средняя цена 1 кв. м жилья в Петербурге в годовом выражении выросла на 5% (в пересчете на квартиры – на 15%). В «Группе ЛСР» сообщили об увеличении средней стоимости реализованной недвижимости на 20% год к году.
«Благодаря активному спросу в первом квартале мы несколько раз увеличивали цены на квартиры всех объектов «КВС» комфорт- и бизнес-класса. Они выросли примерно на 10% в зависимости от объекта – достаточно высокий показатель за такой период», - рассказывает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Драйверы и тормоза
Главным драйвером развития первичного рынка эксперты единодушно называют приближающуюся реформу привлечения средств в жилищное строительство.
«Главным фактором, который повлиял на спрос, безусловно, стал предстоящий переход на эскроу-счета. Клиентов волнует то, что, возможно, квадратный метр станет дороже после проведения реформы. Поэтому покупатели стараются приобрести жилье как можно быстрее. Клиенты стараются поймать «сегодняшнюю» цену, оформляют ипотеку, несмотря на то, что ставки по ипотеке с декабря 2018 года начали повышаться (рост составил от 1 до 2 п. п.)», - говорит Анжелика Альшаева.
С этим согласна и Ольга Трошева. «Очевидно, что рост стоимости привлекаемых в строительство средств приведет к подорожанию жилья. В том числе следствием этих ожиданий и является плавный рост цен на новостройки, идущий с прошлого года. Иногда опасения приобретают даже гипертрофированный характер, среди неспециалистов ходят слухи о росте цен чуть ли не на 50%. Это, конечно, не может не подогревать спрос», - отмечает эксперт.
Существуют и более локальные факторы. «Есть общие для всех застройщиков причины роста продаж: накануне фактической отмены «долевки» люди пытаются решить свои квартирные вопросы по старым ценам. Но главный фактор в случае с Компанией Л1 — это то, что в нас поверили. Мы за последний год практически погасили все свои кредитные обязательства и достроили и ввели в эксплуатацию 228 тыс. кв. м», - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Ольга Трошева считает, что главным фактором, сдерживающим сегодня продажи, является повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. «Строго говоря, их рост нельзя назвать очень существенным. Разница при пересчете на месячные выплаты по кредиту совсем невелика. На мой взгляд, большее значение сыграл психологический фактор, сам факт, что произошел сдвиг ставок вверх. Тем не менее, по нашим оценкам, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в целом по Петербургской агломерации в первом квартале уменьшилась до 57% (по итогам последнего квартала прошлого года показатель составлял 64%)», - рассказала она.
Задел на будущее
Как ни критикуют застройщики реформу привлечения средств в отрасль, большая часть из них продолжает активно выводить на рынок все новые проекты. «По нашей оценке, за первый квартал на петербургский рынок выведено около 1,1 млн кв. м жилья. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (примерно 800 тыс. кв. м). Думаю, отчасти это обусловлено стремлением девелоперов успеть подвести свои проекты под критерии высокой степени готовности, которые позволили бы достраивать объекты по долевой схеме», - отмечает Ольга Трошева.
Как бы то ни было, застройщики наращивают объемы строительства. ГК «Главстрой» за год увеличила объем текущего строительства до 1,01 млн кв. м, что вдвое превышает показатель на 1 апреля 2018 года. «Главстрой Санкт-Петербург» в январе получил разрешение на строительство шестой очереди ЖК «Юнтолово», которая состоит из девяти жилых корпусов общей площадью 187,84 тыс. кв.м», - сообщили в компании.
За первые три месяца 2019 года Setl Group приступила к строительству 11 новых жилых корпусов. Среди них – проект премиум-класса The ONE, два дома бизнес-класса Svetlana Park, два крупных проекта комфорт-класса «Солнечный город» и «Чистое небо». «По итогам первого квартала 2019 года продаваемая площадь объектов Setl Group в активной стадии строительства составляет 1,88 млн кв. м, что на 15,9 % больше, чем по итогам первого квартала 2018 года», - рассказали в холдинге.
По данным «Группы ЛСР», объем площадей, выведенных в продажу за квартал, составил 194 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«ГК «КВС» вывела в этом году в первом квартале еще одну очередь в ЖК «Новое Сертолово». Практически все застройщики работают в плановом режиме, в рамках своих программ. Мы не видим особого всплеска на рынке новых объектов, хотя сам по себе объем предложений достаточно большой. От второго квартала ГК «КВС» ждет такого же активного спроса, как в первом, а может быть даже и больше», - говорит Анжелика Альшаева.
Ольга Трошева согласна, что второй квартал продолжит тренды первого. «Но самое интересное начнется после 1 июля, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие «долевку», - заключила она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Продажи ГК «Эталон» выросли на 47% по итогам первого квартала
«Главстрой» за 1 квартал продал 68,5 тыс. кв метров жилья
Компания «ЛСР» увеличила продажи в 1 квартале 2019 года на 22%
Рынок гостиниц Петербурга постепенно возвращается к жизни. С начала года в Петербурге появилось два новых качественных объекта. Эксперты говорят о росте доходности сегмента. Так с начала года тарифы и уровень заполняемости гостиниц существенно выросли. Объем предложения до конца года, по прогнозам аналитиков, увеличится незначительно, так как большая часть объектов, заявленных к открытию в 2013 году, будет открыта в начале 2014 года.
Предложение
В первые шесть месяцев 2013 года в городе не было открыто ни одного нового качественного отеля. В III квартале предложение гостиниц пополнилось одним знаковым объектом – отелем категории 5* Four Seasons на Вознесенском пр. 1/12.
По словам экспертов компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, этот отель заработал лишь наполовину: часть номеров и spa-комплекс обещают открыть к концу года.
Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в начале октября открылась гостиница категории luxury The Hermitage Hotel (Официальная гостиница Государственного Эрмитажа) на 126 номеров.
Так на конец III квартала 2013 года объем рынка качественной гостиничной недвижимости (гостиницы 3*, 4* и 5* свыше 50 номеров), по оценкам NAI Becar, составил 17 668 номеров в 84 гостиницах Санкт-Петербурга.
По оценкам экспертов компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 40,7% и 42% соответственно.
Заполняемость и доходность
Санкт-Петербург – туристический город с ярко выраженной сезонностью. Максимальный туристический поток приходится на период с мая по сентябрь. Крупные деловые мероприятия также приходятся на весенне-летний период. «В этом году Петербургу повезло чуть больше, и помимо Петербургского Экономического Форума город принимал Саммит G20, поэтому показатели загрузки гостиниц в III квартале выше, чем обычно. В оставшийся период уровень заполняемости объектов невысокий и может составлять менее 50%», - рассуждает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.
По оценкам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в первые три месяца 2013 года (низкий сезон) заполняемость отелей в Санкт-Петербурге составила около 40-50%, в апреле – 60-65%, в мае – 70-75%, в июне – более 90%, за счет проведения Международного Экономического Форума. В июле-августе заполняемость снизилась до 70-80%, однако в сентябре показатели остались на высоком уровне за счет саммита G20, который обеспечил высокий процент заполняемости.
Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle, рассказывает, что летний сезон 2013 года был особенно удачным – доходность росла в диапазоне от 12% до 22% в зависимости от сегмента по сравнению с аналогичным периодом 2012 года».
Ольга Шарыгина рассказывает, что в III квартале средняя стоимость стандартного номера в сутки в 3* отелях составила 3,4 тыс. рублей, в 4* - 5,7 тыс. рублей, в 5* гостиницах стандартный номер предлагается по цене 11,2 тыс. рублей. Средняя стоимость номера в 3* отелях выросла на 7%, в 4* - на 4%, в 5*- почти на 20%, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.
«Средний тариф гостиниц сегмента люкс в Петербурге на 12% ниже московского показателя, и, если мы говорим о сравнении двух столиц, именно в этом сегменте наблюдается минимальная разница в цене. Это объясняется высоким качеством люксовых объектов в Петербурге. При этом разница в загрузке составляет около 25%, что свидетельствует об отличиях в рыночных условиях и сильной сезонности петербургского рынка, - поясняет Дэвид Дженкинс. – Недавнее открытие Four Seasons еще не отразилось на показателях люксового сегмента. Мы полагаем, что влияние этого объекта рынок прочувствует в 2014 году в виде дальнейшего роста среднего тарифа по городу в целом».
Гости Петербурга, по словам господина Джекинса, как правило, выбирают отели сегмента Upper Midscale (верхний предел среднего сегмента), голосуя за качество по доступной цене. Показатель RevPAR (доходность на номер) в этом сегменте вырос на 18%. Загрузка объектов в этом сегменте за девять месяцев выросла на 10% к прошлому году и превысила 68%, что является самым высоким показателем в городе.
Загрузка среднеценовых гостиниц, по его словам, достигла своего максимального значения – чуть менее 68%, увеличившись лишь на 2,5% по сравнению с прошлым годом. Судя по всему, по загрузке данный сегмент достиг своего пика, и теперь рост здесь возможен только за счет среднего тарифа, который с начала этого года уже значительно увеличился – на 12%, полагает эксперт.
«Очевидно, что показатели загрузки в нижних сегментах рынка достигают своих предельных значений. Учитывая грядущее открытие новых гостиниц – в 2014 году ожидается выход на рынок 800 номеров, мы прогнозируем стабильные показатели загрузки, тогда как с точки зрения увеличения тарифов ближайшие два года будут сложными для петербургских отельеров. Поэтому, на наш взгляд, последний квартал 2013 года является идеальной возможностью для участников рынка нарастить средний тариф», - резюмирует Дэвид Дженкинс.
Прогноз
Прогнозируемый объем ввода номерного фонда качественных гостиничных объектов в целом за 2013 год, по словам Ольги Шарыгиной, составит 442 номера (3 гостиницы). Все объекты представлены в высшей категории – luxury и 5*. Большая часть объектов, заявленных к открытию в 2013 году, будет открыта в начале 2014 года. В конце 2013 года планирует открыться отель категории luxury - Hotel Indigo Tchaikovskiy.
«По предварительным данным, в 2014 году заявлено к открытию 6 отелей, общим номерным фондом 1152. Скорее всего, часть объектов будет введена лишь в 2015 году», - полагает госпожа Шарыгина.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network говорят, что в ближайшие годы увеличится количество отелей в Московском районе, что связано с открытием нового терминала Пулково и выставочного комплекса. «В начале 2014 года планируется открытие отеля Park Inn by Radisson Pulkovo Airport под управлением Carlson Rezidor Hotel Group (200 номеров), а в 2014 году два отеля Hilton (241 и 210 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум». Также инвестиционная компания «Пулковская» получила разрешение на строительство двух корпусов апарт-отеля SALUT! на 600 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Санкт-Петербурге есть несколько уже готовых, но еще не введенных в эксплуатацию и закрытых гостиничных объектов. Так, по словам экспертов компании Maris, строительные работы уже закончены на таких объектах, как отель на Гангутской, 4, на Разъезжей ул, 38, на Дегтярном пер., 7. Чаще всего это связано со сложностями финальных согласований, подключением к сетям и пр.
Мнение
Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle:
- Гостиничный рынок в Петербурге восстановился, особенно воодушевляет рост средних тарифов в целом по городу. Если говорить о показателях за девять месяцев этого года, мы также отмечаем рост загрузки и тарифа. Для инвесторов, рассматривающих возможность девелопмента гостиниц в городе, интересным будет сравнить показатели RevPAR для каждого сегмента в Санкт-Петербурге с аналогичными в Москве. Наблюдается значительная разница в цифрах: RevPAR отелей в Москве более чем на 40% опережает петербургские значения. Учитывая, что затраты на строительство гостиниц схожи, очевидно, что доходность гостиничной недвижимости в Москве выше, чем в Санкт-Петербурге.
По оценкам экспертов, рынок полимерных мембран Петербурга и Ленобласти, применяемых в основном при гидроизоляции плоских кровель, напрямую зависит от крупных инвестиций в промышленный сектор. Сейчас в регионе производится около 1,5 млн кв. м мембран. В ближайшие 2-3 года производители ожидают прирост этого сегмента в пределах 5-15% в год.
На строительном рынке к полимерным гидроизоляционным мембранам относят материалы на основе ПВХ (поливинилхлорид), ТПО (термопластичные олефины) и ЭПДМ (полимеризированный этилен-пропилен-диен-мономер, или синтетический каучук). Активно данные материалы начали применяться в Петербурге в начале 2000-х годов с приходом крупных международных инвесторов и строительных компаний.
По словам Николая Воробьева, исполнительного директора ООО «ГЕОИЗОЛ Трейд», с 2003 по 2008 годы общий объем производства в Петербурге полимерных мембран вырос более чем в шесть раз. В этот период появились новые, в том числе и отечественные игроки, которые открыли производственные линии на территории России. К 2008 году объем превысил 13 млн кв. м в год, в основном за счет строительства крупномасштабных быстровозводимых объектов в большинстве регионов: ТРЦ, офисных зданий и логистических центров.
«Во время кризиса 2009 года показатели упали почти в два раза, преимущественно из-за резкого снижения объемов строительства. Чтобы пережить экономический спад, многие крупные производители были вынуждены заняться собственными научно-техническими разработками для более глубокой адаптации мембран к российским условиям, пытаясь таким образом расширить географию сбыта и области применения. В посткризисный период рост сегмента мембран возобновился. Уже в 2011 году его объем превысил аналогичные показатели 2008 года и составил около 14 млн кв. м», – рассказал Николай Воробьев.
Роман Быков, менеджер по развитию сегмента кровельной изоляции ROCKWOOL Russia, рассказал, что компания ROCKWOOL поставляет систему для тепло- и гидроизоляции рулонных (плоских) кровель. Объем этой части рынка в Петербурге и ближайших городах Ленинградской области можно оценивать в размере более 1,5 млн кв. м.
«В целом можно сказать, что наблюдается рост применения полимерных гидроизоляционных материалов. При строительстве новых зданий промышленного и торгового назначения практически не рассматривается применение устаревших битумных материалов. В то же время в сегменте реконструкции жилья и небольших общественных зданий полимерные материалы пока не завоевали сколько-нибудь серьезных позиций, сказывается инертность эксплуатационных служб, а часто именно они принимают решения в пользу хорошо знакомых им битумных материалов», – пояснил господин Быков.
По мнению Сергея Бордашова, руководителя продаж полимерной мембраны «Пластфоил» компании «Пеноплэкс», доля полимерных мембран, согласно прогнозам, на российском рынке гидроизоляции будет увеличиваться, постепенно вытесняя устаревшие битумные материалы, которым все труднее поддерживать конкуренцию. «Наша компания ежегодно увеличивает продажи в два раза, у прогрессивного материала, каким является полимерная мембрана, очень хорошие перспективы», – подчеркнул он.
На рынке Петербурга представлено несколько крупных отечественных производителей полимерных мембран.
Компания «Пеноплэкс» (марка «Пластфоил») разместила свои производства в Киришах Ленинградской области. Ближайшим соседом к Северо-Западу является компания «Гекса – нетканые материалы», которая в Тверской области производит гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» и на территории Северо-Запада реализует продукцию через отделение «Гекса – Северо-Запад».
Также на рынке Петербурга и Ленобласти активно представлены материалы лидера российского рынка кровельных систем – компании «Технониколь», которая размещает производственные мощности на своем заводе «Лоджикруф» в Рязанской области.
Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель).
Николай Воробьев считает, что рост сегмента мембран связан с новыми областями применения, например при гидроизоляции тоннелей, в том числе и при строительстве метро.