Застройщики подвели итоги первого квартала
Крупнейшие застройщики Северной столицы бодро отчитались об успехах, достигнутых в первом квартале 2019 года. Эксперты считают, что итоги на первичном рынке Петербургской агломерации были, как минимум, не хуже, чем годом ранее.
По оценкам специалистов, главная интрига в развитии рынка новостроек придется на второе полугодие, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие долевую схему привлечения средств в жилищное строительство.
Отрапортовали
Большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга обнародовали данные о высоких продажах в первом квартале. Так, Setl Group сообщила, что за первые три месяца года объем продаж холдинга вырос на 70,3% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составил почти 25 млрд рублей. В натуральных показателях продажи выросли на 42,2% до 201 тыс. кв. м, общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 41,7%.
По данным Группы «Эталон», за первый квартал продано 81,8 тыс. кв. м жилья (рост на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого рода) на общую сумму 8,53 млрд рублей (рост на 15%). «Благодаря высоким результатам продаж, а также за счет уровня среднего первого платежа в 85%, холдингу удалось достичь рекордных денежных поступлений в 23,6 млрд рублей по итогам первого квартала 2019 года», - заявил главный финансовый директор Группы «Эталон» Кирилл Багаченко.
«Группа ЛСР» сообщила о росте продаж в Петербурге на 2%. Впрочем, в целом по стране результаты гораздо более впечатляющие. «В первом квартале стоимость новых заключенных контрактов составила 19 млрд рублей, продемонстрировав рост на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем продаж составил 187 тыс. кв. м», - рассказал председатель совета директоров ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
О грандиозном росте объемов реализации жилья на 100% сообщили в Компании Л1 (столь мощный скачок, видимо, объясняется сравнительно низкой стартовой базой). В ГК «КВС» высоко оценили итоги первого квартала, сообщив, что выручка по сравнению с аналогичным периодом 2018 года выросла более чем на 30%. Также удовлетворение итогами квартала выразили в компании «Главстрой Санкт-Петербург», не назвав, впрочем, конкретных цифр по Северной столице (в целом объем реализации жилья ГК «Главстрой» вырос до 68,44 тыс. кв. м, что на 35% больше показателей аналогичного периода 2018 года).
Интересно, что это происходит на фоне заметного падения объемов ввода жилья в Петербурге. По данным Комитета по строительству Смольного, за первое полугодие в городе сдано в эксплуатацию всего 293,1 тыс. кв. м, что в 2,51 раза меньше по сравнению с январем - мартом 2018 года, когда было введено 737,6 тыс. кв. м жилья. Впрочем, по оценкам экспертов, падение не носит системного характера, а обусловлено, с одной стороны финишным «спуртом» прошлого года (напомним, в декабре в Петербурге было введено 2,15 млн кв. м жилья, что на 22% больше, чем за весь остальной год – 1,75 млн кв. м), а с другой – локальной спецификой строительного цикла.
Средняя температура
Между тем, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородных территорий Ленобласти сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года. К концу первого квартала объем продаж составил около 1 млн кв. м.
«Такой диссонанс между заявлениями крупных застройщиков о росте продаж и средними показателями объясняется тем, что у некоторых компаний продажи несколько «провисли». Впрочем, ничего катастрофического и для них пока не происходит», - комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
А вот по данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», увеличение числа сделок на рынке строящейся недвижимости эконом- и комфорт-классов в Петербурге и Ленобласти за первый квартал составило 7% (по площади). «В целом в сегменте масс-маркет, по состоянию на конец марта, предлагалось 2,8 млн кв.м жилья, что ниже аналогичных показателей прошлого года на 4,3%», - отмечают они.
Отметим, что увеличение площади проданного жилья на уровне 7% означает еще более заметный рост в денежном выражении, поскольку цены в первые три месяца года продолжили плавный рост, характерный для всего прошлого года.
«В целом на первичном рынке за первый квартал 2019 года средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 3% по отношению к концу 2018 года. На уровне 3,5% фиксируется повышение средней цены предложения в сегменте "масс-маркет" в Петербурге и пригородах», - говорит Ольга Трошева.
О тренде к росту цен говорят и застройщики. В Группе «Эталон» средняя цена 1 кв. м жилья в Петербурге в годовом выражении выросла на 5% (в пересчете на квартиры – на 15%). В «Группе ЛСР» сообщили об увеличении средней стоимости реализованной недвижимости на 20% год к году.
«Благодаря активному спросу в первом квартале мы несколько раз увеличивали цены на квартиры всех объектов «КВС» комфорт- и бизнес-класса. Они выросли примерно на 10% в зависимости от объекта – достаточно высокий показатель за такой период», - рассказывает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Драйверы и тормоза
Главным драйвером развития первичного рынка эксперты единодушно называют приближающуюся реформу привлечения средств в жилищное строительство.
«Главным фактором, который повлиял на спрос, безусловно, стал предстоящий переход на эскроу-счета. Клиентов волнует то, что, возможно, квадратный метр станет дороже после проведения реформы. Поэтому покупатели стараются приобрести жилье как можно быстрее. Клиенты стараются поймать «сегодняшнюю» цену, оформляют ипотеку, несмотря на то, что ставки по ипотеке с декабря 2018 года начали повышаться (рост составил от 1 до 2 п. п.)», - говорит Анжелика Альшаева.
С этим согласна и Ольга Трошева. «Очевидно, что рост стоимости привлекаемых в строительство средств приведет к подорожанию жилья. В том числе следствием этих ожиданий и является плавный рост цен на новостройки, идущий с прошлого года. Иногда опасения приобретают даже гипертрофированный характер, среди неспециалистов ходят слухи о росте цен чуть ли не на 50%. Это, конечно, не может не подогревать спрос», - отмечает эксперт.
Существуют и более локальные факторы. «Есть общие для всех застройщиков причины роста продаж: накануне фактической отмены «долевки» люди пытаются решить свои квартирные вопросы по старым ценам. Но главный фактор в случае с Компанией Л1 — это то, что в нас поверили. Мы за последний год практически погасили все свои кредитные обязательства и достроили и ввели в эксплуатацию 228 тыс. кв. м», - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Ольга Трошева считает, что главным фактором, сдерживающим сегодня продажи, является повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. «Строго говоря, их рост нельзя назвать очень существенным. Разница при пересчете на месячные выплаты по кредиту совсем невелика. На мой взгляд, большее значение сыграл психологический фактор, сам факт, что произошел сдвиг ставок вверх. Тем не менее, по нашим оценкам, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в целом по Петербургской агломерации в первом квартале уменьшилась до 57% (по итогам последнего квартала прошлого года показатель составлял 64%)», - рассказала она.
Задел на будущее
Как ни критикуют застройщики реформу привлечения средств в отрасль, большая часть из них продолжает активно выводить на рынок все новые проекты. «По нашей оценке, за первый квартал на петербургский рынок выведено около 1,1 млн кв. м жилья. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (примерно 800 тыс. кв. м). Думаю, отчасти это обусловлено стремлением девелоперов успеть подвести свои проекты под критерии высокой степени готовности, которые позволили бы достраивать объекты по долевой схеме», - отмечает Ольга Трошева.
Как бы то ни было, застройщики наращивают объемы строительства. ГК «Главстрой» за год увеличила объем текущего строительства до 1,01 млн кв. м, что вдвое превышает показатель на 1 апреля 2018 года. «Главстрой Санкт-Петербург» в январе получил разрешение на строительство шестой очереди ЖК «Юнтолово», которая состоит из девяти жилых корпусов общей площадью 187,84 тыс. кв.м», - сообщили в компании.
За первые три месяца 2019 года Setl Group приступила к строительству 11 новых жилых корпусов. Среди них – проект премиум-класса The ONE, два дома бизнес-класса Svetlana Park, два крупных проекта комфорт-класса «Солнечный город» и «Чистое небо». «По итогам первого квартала 2019 года продаваемая площадь объектов Setl Group в активной стадии строительства составляет 1,88 млн кв. м, что на 15,9 % больше, чем по итогам первого квартала 2018 года», - рассказали в холдинге.
По данным «Группы ЛСР», объем площадей, выведенных в продажу за квартал, составил 194 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«ГК «КВС» вывела в этом году в первом квартале еще одну очередь в ЖК «Новое Сертолово». Практически все застройщики работают в плановом режиме, в рамках своих программ. Мы не видим особого всплеска на рынке новых объектов, хотя сам по себе объем предложений достаточно большой. От второго квартала ГК «КВС» ждет такого же активного спроса, как в первом, а может быть даже и больше», - говорит Анжелика Альшаева.
Ольга Трошева согласна, что второй квартал продолжит тренды первого. «Но самое интересное начнется после 1 июля, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие «долевку», - заключила она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Продажи ГК «Эталон» выросли на 47% по итогам первого квартала
«Главстрой» за 1 квартал продал 68,5 тыс. кв метров жилья
Компания «ЛСР» увеличила продажи в 1 квартале 2019 года на 22%
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
Компаниям, взявшимся завершать долгострои, может быть предоставлен бесплатный земельный участок под жилой дом. Это, по мнению властей Ленобласти, стимулирует инвесторов браться за проблемные объекты, а следовательно и снизит число обманутых дольщиков.
На выездном заседании областного правительства в пос. Смолячково рассматривались изменения в областной закон «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области».
Земля в подарок
Согласно законопроекту, застройщику, который решил достраивать так называемый проблемный объект, дают в аренду земельный участок, на котором должен быть построен жилой дом. Причем бесплатно и без проведения торгов. Такой бонус, по мнению заместителя председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслава Шибаева, должен стимулировать застройщиков на завершение проблемных объектов.
«Если бы не изменения в Земельный кодекс, проблемы 279 дольщиков в Гатчине и Шлиссельбурге были бы решены, - считает Шибаев. - Всего в Ленобласти насчитывается 731 человек, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков».
Как объяснили в комитете по строительству региона, такой закон уже действовал в Ленобласти, однако из-за изменений в ЗК с 1 марта 2015 года отдавать участки в собственность застройщикам стало нельзя. Разрабатываемый сейчас законопроект приводит действующий областной закон в соответствие с федеральным. Согласно поправкам, земельный участок будет предоставляться не в собственность, а в аренду, в «соответствии с распоряжением губернатора».
Получить участок по данной схеме смогут лишь застройщики, предоставившие инвестпроект, подходящий по определенным критериям. Землю предоставят именно в том муниципалитете, где находится долгострой. Взамен «льготного» участка застройщик должен будет заселить дольщиков в течение трех лет. Предоставленная жилплощадь не должна быть меньше той, которая изначально покупалась у первого, не добросовестного застройщика. Новый инвестор должен будет работать только в рамках 214-ФЗ.
Сейчас чтобы сменить проблемного застройщика и приступить к завершению объекта, нужно создать жилищно-строительный кооператив. Причем, эта возможность предоставляется в одном случае - если застройщик признан банкротом. После создания ЖСК, достройка дома ложится на плечи пайщиков, включая дополнительные финансовые затраты и поиск подрядчика. Однако с вступлением в силу изменений в закон, привлекать нового инвестора взамен недобросовестного можно будет независимо от того, находится он в процедуре банкротства или нет.
Скрытые проблемы
Ленобласть приступила к «перекраиванию» данного областного закона под федеральный одной из первых среди субъектов РФ. Многие регионы за эту задачу возьмутся только осенью. Но пока на данном этапе в законопроекте есть много подводных камней, считают его разработчики.
«Фактически мы будем решать проблему обманутых дольщиков за счет ресурсов Ленобласти, - говорит врио губернатора Ленобласти Александр Дрозденко. - Важно не допустить ситуации, когда какой-то застройщик искусственно создаст проблему с дольщиками, чтобы получить земельный участок на льготных условиях, а потом быстро ту проблему быстро закроет и у него будет участок».
По мнению вице-губернатора Ленобласти по финансам Романа Маркова, при разработке законопроекта важно не забыть прописать ситуацию, когда на земельный участок будут претендовать два и более инвесторов. Первый заместитель председателя КУГИ Ленобласти Олег Зинченко сообщил, что в этом случае он видит поле деятельности для коррупционной составляющей.
В итоге, всеми вопросами и недочетами, касающимися законопроекта, поручили заняться профильным комитетам. В скором времени законопроект будет рассмотрен в первом чтении законодательного собрания Ленобласти.
Сомнительное наследство
Закончить долгострой возьмется не каждый, ведь до последнего не известно, что достанется по наследству от предыдущего застройщика, говорят участники строительного рынка.
«Мы никогда не достраивали ни за кем, потому что это дело сложное. Там, как правило, часть квартир продана, плюс к этому прибавляется вереницы юридических проблем. Много подводных камней. Это имиджевые риски. Я на это никогда не пойду, - признался гендиректор «Отделстрой» Марк Окунь.
О строительстве проблемных объектов гендиректор Денис Кондратьев «Квартал 17А» знает не понаслышке. В марте этого года в поселке имени Тельмана он сдал жилой дом, строительство которого было «заморожено» на десять лет. Объект ему достался от ликвидированной компании «Стройинвест». Большинство квартир в этом доме (100 из 124) к тому времени было продано и на существенную прибыль застройщик не рассчитывал. Но согласился принять участие в проекте Кондратьев потому как областные власти разрешили увеличить этажность жилых домов с 12-ти до 16 этажей в рамках проекта комплексного освоения территории, который реализует «Квартал 17А».
«Основная сложность на достраиваемом нами объекте – проблемы с сетями. Хотя в целом, объект как объект, - вспоминает Денис Кондратьев. - Но дело даже не процессе, а в результате. Из-за этого дома в 2014 году мы получили убыток 80 млн. рублей. Да, у нас будет прибыль от дополнительных этажей нашего проекта КОТ, но это в 2018 году. Так что прибыль получилась отложенная».
«Идея очень хорошая. У нас опыта достраивать объекты за кем-то нет, но при таких условиях, возможно, мы рассмотрим это предложение», - сказал гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В целом, на сегодняшний день строителей области в новом законе смущает качество предоставляемых участков.
«Главное чтобы, они были ликвидные. Тогда есть смысл. Но обычно предлагают неликвид», - считает Окунь.
Похожего мнения придерживается и Денис Кондратьев: «Земля – это хорошо конечно. Но только если она рядом с городом и с проложенными сетями. Все очень индивидуально и предложение участвовать в таком проекте я бы рассмотрел».