Четверть строительных компаний - в предбанкротном состоянии
По оценке экспертов, почти четверть российских строительных компаний в настоящее время находится в предбанкротном состоянии. Изменение правил жилищного строительства с 1 июля 2019 года может только усугубить ситуацию.
По итогам I квартала 2019 года доля строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии, выросла до 23–25%. Такие выводы делают эксперты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, на основе опроса самих игроков рынка. Относительно I квартала прошлого года число признаний предбанкротств увеличилось на 5–7%.
В настоящее время, отмечают эксперты ВШЭ, негативно на деятельность строительных компаний влияют такие факторы, как продолжающееся сокращение объемов собственных и заемных средств (при необходимости отвечать по уже имеющимся кредитным обязательствам). Также многие игроки рынка сообщили о критичном уменьшении загрузки своих производств и недостатке заказов. Особенно плохо дела обстоят у многих региональных строительных организаций.
Встретимся в суде
А теперь о тех, кто уже стал банкротом. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2018 году конкурсное производство было введено в 13 117 российских организациях. Из них 2670 относятся к сфере строительства. В сравнении с 2017-м доля банкротных производств сократилась (13 541 и 2761 соответственно), но совсем незначительно.
Между тем, количество застройщиков-банкротов значительно выросло. Если два года назад конкурсные производства были открыты в 117 компаниях, занимающихся жилищным строительством, то в прошлом году уже в 199. С учетом организаций, где только введена процедура наблюдения, у застройщиков-банкротов остались незавершенными объекты на 10,5 млн кв. м.
Ведущий юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса компании «Пепеляев Групп» Леонид Барков отмечает: за последние два года 60% всех банкротств приходится на организации, основными видами деятельности которых являются строительство, операции с недвижимостью и торговля, а количество дел о банкротстве застройщиков выросло в 2,5 раза. «Характерной особенностью последних лет является значительное увеличение количества споров, связанных с оспариванием сделок, привлечением к субсидиарной ответственности, а также взысканием убытков в делах о банкротстве. Возросло внимание судов к проверке требований аффилированных кредиторов и участников обществ», – добавляет он.
Его коллеги также выделяют ряд трендов в банкротных производствах. Руководитель группы антикризисного управления и банкротства из компании «Дювернуа Лигал» Карина Епифанцева напоминает об исках о банкротстве, учиненных Федеральной налоговой службой практически ко всем «дочкам» «Метростроя». «Это свидетельствует о тенденции доначисления налогов строительным компаниям и последующем их банкротстве в случае непогашения. Некоторым должникам удается договориться с Налоговой службой и заключить мировое соглашение. Также продолжается тенденция банкротств подрядчиков, задействованных в госзаказах. Зачастую это происходит по причине отказа города принимать выполненные работы – соответственно, подрядчики не могут рассчитаться с субподрядчиками, работниками, налоговой. Объемы новых контрактов не позволяют строителям покрыть убытки по старым, в связи с этим рост количества банкротств неизбежен», – делает выводы специалист.
Руководитель группы по банкротству из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко рассказывает, что законодательство о несостоятельности довольно часто меняется в части общих норм, применимых, в частности, и к строительным организациям. «А если говорить о банкротстве застройщиков, – отмечает она, – то поправки не только зачастую носят фундаментальный характер и кардинальным образом меняют «правила игры», но и распространяются на ранее введенные процедуры, что значительно осложняет жизнь лиц, участвующих в том или ином деле о банкротстве».
Дальше – хуже
По мнению экспертов, ситуация с банкротством строительных организаций в ближайшее время не улучшится. Незначительное количественное падение конкурсных производств в строительной отрасли в 2018-м они относят к статистической погрешности.
В настоящее время, отмечает Александра Улезко, количество судебных процессов в строительной отрасли определенно не уменьшается. «Текущая экономическая ситуация и постоянные изменения законодательства в области долевого строительства неизбежно приводят к банкротству некоторых застройщиков. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в обозримом будущем», – подчеркивает она.
С этим выводом согласен и Леонид Барков. По его словам, введение в действие новых правил привлечения средств в жилищное строительство летом 2019 года повлечет увеличение затрат застройщиков и может спровоцировать новую волну банкротств в этой сфере.
Чуть более оптимистично на перспективы застройщиков смотрит аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, банкротство – все же самый крайний вариант ухода компании с рынка, независимо от того, самостоятельно оно было сделано или по искам других организаций. «Поэтому явного шквала банкротств застройщиков с 1 июля ждать не стоит. Более вероятно, что часть игроков отрасли перейдет на ИЖС. Некоторые будут поглощены более крупными и стабильными компаниями. Еще части застройщиков окажут поддержку региональные власти», – полагает аналитик.
Многие компании-производители ЖБИ для увеличения спроса модифицируют свою продукцию, но некоторые игроки рынка считают, что выгоднее работать с запросами заказчиков типовых номенклатурных материалов.
Объемы производства железобетонных изделий продолжают соответствовать общей не самой положительной ситуации на строительном рынке. По данным аналитиков СМ PRO, по итогам семи месяцев (январь–июль) 2018 года выпуск ЖБИ в России сократился на 4,1% по сравнению с началом года и на 3,8% в сравнении с июлем прошлого года – и составил 9,5 млн куб. м.
В настоящее время в наиболее выгодном положении находятся предприятия ЖБИ, находящиеся в собственности у застройщиков. За счет производственных «дочек» девелоперы минимизируют расходы на строительство и загружают собственные заводы работой.
В целом же, чтобы удержать позиции на стагнирующем производственном рынке, многие компании, занимающиеся ЖБИ, решили модернизировать свои технологические линии и продукцию. Некоторые игроки, напротив, выбрали консервативный путь и решили активнее работать с запросами заказчиков типовых железобетонных конструкций.
Больше индивидуальности
Заместитель генерального директора АО «ПИК-Индустрия» Михаил Рогозин отмечает, что последние 5 лет производство ЖБИ активно модернизировалось. Этот процесс связан с тем, что в последнее время изменения претерпевает вся отрасль индустриального домостроения. В частности, менялись требования потребителя к домам. «Покупателю сегодня нужны не серые типовые «панельки», а индивидуальные планировочные решения и эксклюзивные яркие фасады. Наряду с развитием технологий производства меняются нормы и требования, регламентирующие производственные процессы. Безусловно, производители понимают, что морально и физически устаревшее оборудование, рассчитанное исключительно на выпуск панелей образца 80-х и 90-х годов, не выдерживает сравнения с новейшими технологическими линиями и показывает низкий КПД», – считает он.
По словам Михаила Рогозина, сейчас основными технологическими особенностями модернизации заводов ЖБИ (и в частности, предприятий АО «ПИК-Индустрия») является уход от стандартных размеров изделий, жестко установленных габаритов, ориентированность на эксклюзивные фасады и многообразную квартирографию, в которой каждый покупатель найдет вариант для себя.
Схожую позицию по необходимости модернизации предприятий занимает и заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Он сообщил «Строительному Еженедельнику», что Киришский ДСК, входящий в «ЛенРусСтрой», уже начал серьезную модернизацию, направленную на повышение конкурентоспособности, востребование продукции и снижение ее себестоимости. После ее проведения предприятие будет изготавливать панели, которые смогут использоваться при любой планировке квартир. «На рынке особо востребованной стала продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и покупателя квартир в наших жилых комплексах», – делает выводы Максим Жабин.
Генеральный директор АО «ККПД» (входит в ГК «Патриот») Дмитрий Яценко отмечает, что на их предприятии модернизация была проведена без остановки производства. В рамках модернизации впервые стали использовать гибкие технологии для выпуска трехслойных панелей. «Мы превратили ККПД в современное высокотехнологичное предприятие с автоматизированным компьютеризированным оборудованием. По уровню оснащения оно превосходит многие домостроительные комбинаты», – добавил он.
Ориентация на действительность
Несколько по-другому трактует рыночные задачи в условиях неблагоприятной ситуации в отрасли директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп» Дмитрий Кобец. Любая модернизация на производстве связана с изменением спроса на рынке конкретного продукта. По его словам, в настоящее время сфера строительства претерпевает значительные трудности, связанные с резким сокращением спроса среди населения и коммерческих заказчиков. Поэтому вопрос модернизации производства железобетонных изделий не является актуальным. Сейчас главная задача производителей – обеспечить работой имеющиеся мощности.
«Спрос на строительные объекты не позволяет экспериментировать и предлагать что-то принципиально новое, поэтому заказчики в лице крупных строительных компаний нуждаются в типовой номенклатуре железобетонной продукции. Имеющиеся мощности заводов по изготовлению железобетонных изделий в Петербурге и Ленинградской области полностью отвечают текущим запросам покупателей. В настоящее время производство нашей компании отвечает потребностям заказчика и не нуждается в модернизации. Основной акцент руководство завода делает на текущем состоянии оборудования для поддержания необходимого качества выпускаемой продукции», – отмечает Дмитрий Кобец.
По мнению генерального директора компании «Перспектива» Андрея Семёнова, ситуация на рынке неоднозначна и зависит от множества внешних факторов. Поэтому сейчас продаются и уходят с рынка как технологически старые, так и вполне современные заводы, в том числе в Петербурге и Ленобласти. Негативное воздействие на отрасль, по его словам, прежде всего оказывает невыполнение своих обязательств поставщиками инертных материалов (входящих в состав ЖБИ), неплатежи со стороны потребителей.
Мнение
Дмитрий Кобец, директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп»:
– Технологические особенности модернизации заводов железобетонных изделий сводятся к тому, чтобы сократить время полного цикла производства номенклатурной единицы, а также уменьшить количество оборудования и персонала, занятого в этом цикле. Кроме того, новые технологии должны гарантировать повышение качества выпускаемой продукции, расширять номенклатурный ряд. Реальный опыт модернизации демонстрирует примерно такую же картину: масштаб изменений у каждого производства разный, однако результаты таких изменений в той или иной степени соответствуют тенденциям рынка.
Формат street retail в Санкт-Петербурге, понесший некоторый урон из-за кризисных явлений в российской экономике, в этом году демонстрирует положительные результаты. И, по оценке экспертов, Чемпионат мира по футболу 2018 года, часть матчей которого проходила в Северной столице, – лишь один из действующих позитивных факторов.
Чемпионат мира усилил тенденции на рынке стрит-ритейла, связанные с сезонными изменениями спроса. В преддверии мундиаля активно открывались кафе и рестораны, рассчитывая как на традиционный летний приток туристов, так и на болельщиков.
Исторический рекорд
«Так, за первое полугодие на основных торговых улицах Петербурга было открыто свыше 80 новых кафе и ресторанов, а II квартал показал наивысшее количество открытий общепита за всю историю рынка стрит-ритейла Петербурга. И результаты крупнейшего спортивного события не разочаровали рестораторов. Впрочем, в дальнейшем мы будем наблюдать менее высокие темпы открытий новых заведений общепита», – отмечает руководитель направления стрит-ритейла JLL в Петербурге Юлия Корчемная. «В связи с ростом турпотока в 2018 году увеличилось количество магазинов сувенирной продукции и заведений общественного питания бюджетного формата (фастфуд, бургерные, кафе)», – соглашается руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина обращает внимание на пролонгированный характер влияния ЧМ-2018 на рынок. «В ходе ЧМ в городах выделялись фан-зоны и основные маршруты, по которым следовало большинство болельщиков и туристов, и эти направления получили широкое развитие с точки зрения ротации арендаторов. Там нашли место наиболее качественные и узнаваемые бренды сферы услуг: фаст-фуд, сувенирная продукция и прочее. Поскольку все спортивные объекты остались и продолжают функционировать (на их базе планируется проводить в будущем спортивные и развлекательные мероприятия), street retail в этих зонах тоже вряд ли исчезнет», – подчеркивает она.
Быть в центре
«Рынок стрит-ритейла Петербурга в настоящий момент достаточно сбалансирован. Повышенный спрос со стороны общепита сопровождался выжидательной позицией арендаторов из других сегментов. В целом доля вакантных помещений на основных торговых улицах города во II квартале не изменилась и составила 7,5%. Также на стабильном уровне оставалась ротация арендаторов – 6,4%, что соответствует долгосрочным средним значениям», – говорит Юлия Корчемная.
А по данным Colliers International, в первом полугодии 2018 года доля свободных площадей в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах города плавно сокращалась – с 6,5% до 6%. «Из более 900 помещений на центральных торговых коридорах Петербурга 30% арендуют кафе и рестораны, в 20% работают операторы сегмента fashion, а третье место с показателем 8% занимают компании сферы услуг разного профиля – от салонов связи до турфирм», – уточняет директор департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава.
Главная магистраль города – Невский проспект – пользуется особым спросом среди арендаторов. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в июле 2018 года там было вакантно лишь 3% площадей формата street retail. Рост турпотока и снижение вакансии привели к повышению арендных ставок на помещения. «Запрашиваемые ставки аренды торговых помещений на первых этажах с витриной, расположенных на участке Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания, находятся в диапазоне от 7 тыс. до 13,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (не включая НДС и коммунальные услуги). На Старо-Невском проспекте – от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей», – говорит Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, большая потребность в качественных помещениях в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года поспособствовала росту арендных ставок на главных и значимых магистралях города. Здесь увеличение ставок аренды составило в среднем 4% и 7% соответственно.
Наибольшая активность в центре была зафиксирована на Старо-Невском проспекте. «С одной стороны, во II квартале 2018 года он принял наибольшее число – восемь – новых арендаторов, с другой – демонстрировал самые высокие как квартальные, так и годовые показатели по смене ритейлеров среди ключевых торговых улиц города. Всего же, по сравнению с аналогичным периодом в 2017 году, объем пустующих торговых площадей на Старо-Невском проспекте сократился вдвое – с 8% до 4%», – отмечает Владимир Каличава. «За последние два года на Старо-Невском проспекте обновилась треть арендаторов», – добавляет Наталия Киреева.
До самых до окраин
Впрочем, по оценке экспертов, развитие street retail не ограничивается центральной частью, но распространяется и на окраины города, и на пригородные локации, где сконцентрировано массовое жилищное строительство. Причем, там сегмент имеет свою специфику. «В новых районах комплексного освоения территорий, таких как Кудрово, Мурино, Парнас, Шушары и другие, на первых этажах жилых домов чаще всего открываются магазины шаговой доступности – минимаркеты и супермаркеты, булочные, алкомаркеты», – рассказывает Наталия Киреева.
По мнению Юлии Корчемной, по сравнению с развитыми спальными районами в локациях активной застройки высока доля интерьерных магазинов, товаров для ремонта, которые направлены на удовлетворение потребностей заселяющихся жителей района. «В качестве тренда можно выделить открытие детских развивающих центров и частных спортивных секций для детей», – говорит она.
«Ритейлеры непременно хотят получить места в центральной локации района, оставляя без внимания прилегающие улицы. Так, в Кудрово всех интересует Европейский проспект, в Мурино – бульвар Менделеева, на Парнасе – улица Фёдора Абрамова. Это стремление понятно и оправданно, поскольку именно на этих улицах сконцентрирована большая часть потоков», – добавляет Владимир Каличава.
По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, увеличение ставок отмечено на локальных торговых улицах спальных районов, где за первое полугодие 2018 года они повысились в среднем на 6%. Основной причиной увеличения ставок является развитие инфраструктуры данных районов, что произошло вследствие заселения новых домов.