Генподряд на грани рентабельности
Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.
Основные тренды, по словам экспертов, заключаются в сужении рынка, снижении рентабельности генподрядной деятельности и росте банкротств в этой сфере. Небольшие игроки уходят, крупные – озабочены выживанием.
Жилье как исключение
В целом рынок генподряда оценивается экспертами в 100–150 млрд рублей. Цифры выглядят достаточно внушительно, однако, по словам игроков, в последние годы происходит заметное сужение – в первую очередь за счет снижения объемов строительства коммерческой недвижимости. Примерное снижение объемов после 2014 года оценивается в 50–70 млрд рублей.
«На данный момент рынок генподряда в Санкт-Петербурге переживает структурные изменения в связи с уменьшением спроса на генподрядные услуги в сегменте строительства промышленных и офисных объектов. Вместе с тем объемы жилищного строительства за предыдущий год существенно не сократились. Поэтому спрос на генподрядные услуги в данном сегменте остался на прежнем уровне», – констатирует Наталья Ловцевич, генеральный директор «ЭталонСтрой» (входит в Группу «Эталон»).
Такое положение приводит к тому, что генподрядные организации дают разную оценку текущей ситуации. «Если покупателей нет или почти нет, то и рынок нельзя назвать существующим. Ситуация (я говорю о коммерческой и промышленной недвижимости, не о жилой) плохая – объем рынка сокращается до микроскопического», – отмечает Юрий Иоффе, генеральный директор компании Step, работающей в основном на нежилых объектах.
А вот мнение Юрия Колотвина, генерального директора ООО «ПСК», которое специализируется на генподряде в жилищном строительстве: «Пока резкого сокращения не наблюдается. Но и каких-либо предпосылок к росту тоже нет. Все зависит от планов девелоперов по новым проектам. Сейчас возводятся объемы по проектам, стартовавшим в 2017–2018 годах. В 2018–2019 годах в Петербурге по заказу девелоперов силами «ПСК» возводится порядка 1 млн. кв. м жилой недвижимости разных классов. Поэтому мы чувствуем себя уверенно».
Положение усугубляется тем, что значительная часть крупных девелоперов сама осуществляет функции генподрядчика на своих объектах. Соответственно, перейти в «соседнюю» рыночную нишу очень сложно. «Заказчиков стало меньше, сократился сегмент строительства промышленных и коммерческих объектов. Хорошие объемы сохраняет жилищное направление, но генподрядные услуги там особо не нужны», – отмечает вице-президент, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Тапио Сярккя.
В тисках конкуренции
«На рынке генподряда много независимых компаний, которые не занимаются девелопментом. В связи с этим генподрядный рынок Петербурга достаточно насыщен и конкурентен. По данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Тем не менее, крупных игроков с серьезными производственными мощностями – не более 25», – говорит Наталья Ловцевич.
По мнению других экспертов, «звезд первой величины» (особенно в наиболее «живом» сегменте – строительстве жилья) – и того меньше. «Сейчас в Северной столице работает порядка 10 компаний, которые по своему кадровому, техническому и финансовому потенциалу способны возводить значительные объемы жилой недвижимости с гарантией качества и сроков. Когда к запуску готовится значительный по своим объемам проект, приглашения получают практически одни и те же генподрядчики», – рассказывает Юрий Колотвин.
По его словам, рынок фактически сложился – и пробиться на него крайне сложно. «Время от времени появляются новички, но закрепиться среди крупных игроков им очень непросто. В основном это связано с необходимостью значительных инвестиций в оборудование. Сейчас генподрядная организация, у которой нет собственного парка
техники и постоянного штата квалифицированного персонала, обречена на убытки и срыв договоренностей», – отмечает эксперт.
Грань рентабельности
Рост конкуренции, по словам экспертов, привел к существенному снижению рентабельности генподрядной деятельности – в среднем до уровне около 5%. Естественным следствием этого стал рост банкротств. При такой маржинальности ошибка в рамках одного более-менее серьезного проекта может стоить «жизни» генподрядчику (особенно некрупному).
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, прибыльность в генподряде довольно нестабильна. «Влияют и значительные колебания стоимости строительных материалов, и перенос сроков, за которым могут последовать штрафные санкции. При этом перенос сдачи дома не обязательно связан с качеством выполненных работ, но может быть следствием бюрократической цепочки и технологического цикла», – отмечает она.
«Причина банкротств в том, что рентабельность данного направления – одна из самых низких в строительстве. Ее фактическое значение сильно зависит от уровня исполнителя. Сам по себе девелопмент – уже давно не сверхприбыльный бизнес, а маржинальность генподрядных работ в последние пять лет снизилась еще значительнее. Банкротятся компании, которые не смогли рассчитать свои силы в новых условиях, а также те, кто не обладает достаточной материальной и технической базой», – подчеркивает Юрий Колотвин.
По словам Тапио Сярккя, у компаний, которые уходят с рынка, зачастую просто отсутствовали оборотные средства. «В этом основная причина банкротств. Направление «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в этой связи чувствует себя уверенно, поскольку мы являемся частью крупного международного концерна», – добавляет он.
Куда податься?
Игроки рынка без особого оптимизма смотрят на перспективы сегмента. «У меня есть все причины предполагать, что конкуренция станет острее. Не секрет, что у многих застройщиков имеются свои генподрядные отделы – и теперь они начали бороться за внешние заказы. Тут сыграет роль опыт: кто из них действительно имеет опыт общения с клиентами, кто может предусмотреть риски, которые неизбежны в строительстве? Конечно, выигрывают опытные компании, которые и ранее специализировались на генподрядах», – отмечает Тапио Сярккя.
«Дальнейшее сокращение расходных статей и сжатие рынка пока выглядят неизбежными. На ближайшие два года отсутствуют предпосылки, которые могли бы кардинально поменять эту оценку. Выигрывать будут те компании, которые могут строить сами для себя – то есть обладают собственным ресурсом и генподрядной организацией в структуре. Крупные девелоперы могут позволить себе диктовать условия – и будут это делать», – уверен Юрий Колотвин.
Неясные перспективы девелоперской деятельности в связи с постоянными законодательными новациями могут вызвать уход некоторых компаний на рынок генподряда. О таком шаге в прошлом году объявил, например, генеральный директор «47-го треста» Михаил Зарубин.
Это еще более может усилить конкуренцию в сегменте. Впрочем, по мнению экспертов, такое явление вряд ли станет массовым. «Для рынка более характерна обратная ситуация: генподрядчик становится девелопером. Но в условиях нарастающей монополизации рынка для некоторых небольших девелоперов сфера генподряда может стать возвращением к alma mater», – считает Елизавета Конвей.
Часть генподрядчиков ищет удачи в других регионах. «У игроков «сдувающегося» рынка два пути: или умереть, или найти другие рынки. Step выбрал второй путь. Мы пока еще работаем в Петербурге, но доля заказов в нем стабильно уменьшается», – говорит Юрий Иоффе.
Мнение
Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:
– Сейчас ключевое требование заказчика – оптимизация расходов. Это краеугольный камень во взаимоотношениях. Например, понятие технического заказчика появилось как раз с целью более тщательного контроля расходов. Это организации с сугубо административными функциями, и о том, насколько их контроль объективен, можно спорить. Но факт в том, что генподрядчики все чаще оказываются в ситуации, когда на них все так же возлагается полная ответственность за результат, но права по части выбора субподрядчиков и материалов почти не предоставляются. Дальше начинаются сложности с выполнением обязательств в рамках сметы. Вплоть до того, что не был учтен возможный рост стоимости материалов. Деньги заканчиваются, работы не сделаны, пострадавшая сторона идет в суд.
Жить в Петербурге – значит любоваться красотами Северной Пальмиры. Лучше места, чем центр города, найти сложно. Однако обосноваться тут - означает дышать выхлопными газами машин, стоящих в пробках, обречь себя на поиски парковочного места и принять отсутствие зелени.
Самый простой способ перебраться на проживание в центр – это снимать жилье. Стоит приготовиться сразу к тому, что стоимость аренды будет выше аналогичной услуги в другом районе города. Однокомнатная квартира с плохими видовыми характеристиками может обойтись в 25 тыс. рублей в месяц. Близость к центральным магистралям увеличит ценник примерно до 45 тыс. рублей.
Покупка жилья в старом фонде не станет дешевым удовольствием. Значительное число исторических зданий в сердце Петербурга уже приобретено инвесторами и реконструировано для извлечения дохода. Это означает, что квартиры и апартаменты никто не станет сдавать по бросовым ценам, а тем более продавать. Затраты на самостоятельное расселение коммунальных квартир и последующий ремонт недвижимости, инженерных коммуникаций, перепланировку обойдутся в круглую сумму. А перед этим придется уговаривать собственников коммуналки променять исторический центр на другой район города.
Новое строительство
На сегодняшний день службой Госстройнадзора выдано 15 разрешений на строительство в Центральном районе города (в границе Обводного канала на юге района). Из известных компаний можно выделить «ЮИТ Санкт-Петербург» с проектом «Смольный проспект» и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» с проектом ЖК «Русский Дом». Стоит добавить, что ближе к Коломне строятся еще два объекта, но территориально они принадлежат Адмиралтейскому району.
Помимо новых домов в центре есть предложения на рынке вторичного жилья в комплексах, сданных за последние пять лет. Диапазон цен от 4,8 млн рублей за «однушку» на Кременчугской улице до 15,4 млн рублей за 60 кв. м на Смольном проспекте. Впрочем, это не потолок. Продавцы элитной недвижимости рассказывали, что несколько лет назад вблизи Эрмитажа продавалась квартира и за 4 млн евро. Специалисты не исключают, что и это не предел.
Главные сложности проживания в центре города: отсутствие парковочных мест, ветхость коммуникаций в домах и квартирах, шум, загазованность, малое количество сетевых продовольственных магазинов, частое отсутствие централизованного горячего водоснабжения в домах, большое число коммунальных квартир и, как следствие, соответствующий контингент жильцов.
Впрочем, это не мешает покупателям предъявлять завышенные требования к жилью. «Идеальная квартира в центре, с точки зрения клиентов, выглядит примерно так: трех-пяти-комнатная квартира, на тихой улочке, находящаяся не на первом этаже, закрытый двор с парковочными местами, новый дом или дом после капитального ремонта, наличие отдельной ванной комнаты, центральная горячая вода, новые пластиковые окна, отремонтированная кровля, желательно подъезд, где все квартиры выкуплены и нет коммуналок. Все остальное зависит от фантазии и наличия денег», – рассказывает исполнительный директор ЦАН Михаил Гаврилов.
Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров говорит, что у покупателей недвижимости в центре очень ценится зелень. В идеале жилой комплекс должен находится рядом с парком или сквером. «Как ни странно, в центре достаточно много тихих улочек, по которым нет оживленного движения. Именно такие улочки достаточно высоко ценятся любителями исторического Петербурга», – говорит Николай Лавров. По его словам, иностранцы и гости нашего города считают, что жить надо в «золотом треугольнике» и пытаются найти квартиры именно в этой локации. Состоятельные петербуржцы, наоборот, предпочитают другую сторону центра – в районе Смольного собора, от Литейного моста до моста Александра Невского. «Здесь достаточно много парков и небольших скверов, красивые набережные и при этом относительно тихо. В итоге в этих местах в последние годы построено много новых домов», – добавляет эксперт.
Современные застройщики по мере возможности удовлетворяют спрос. По словам руководителя отдела продаж АН «М16» Анны Симашовой, в последние пять лет в районе появились интереснейшие комплексы, среди которых «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Смольный Парк». «Эти и другие жилые комплексы возведены ведущими застройщиками, которые обеспечили жильцов безопасностью, комфортом и соответствующим социальным окружением», – добавляет она.
Другие районы
Однако не все считают, что ради исторического Петербурга нужно выбирать Центральный район. К примеру, Петроградская сторона не намного удалена от «золотого треугольника», а предложений качественного жилья здесь намного больше и цены ниже. Есть и любители Васильевского острова. Генеральный директор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер считает, что одним из самых перспективных и интересных районов в центре Петербурга является именно Васильевский остров. «Долгое время эта локация страдала из-за сложной транспортной доступности. Вероятно, это являлось одной из причин того, что в этой части города было не так много проектов высокой ценовой категории. Уверен, что окончательный запуск ЗСД окажет положительное влияние на весь остров», – говорит эксперт.
По словам начальника управления развития ЗАО «БФА-Девелопмент» Марии Скобелевой, в элитном сегменте востребованы небольшие клубные проекты, расположенные вдалеке от крупных проездных магистралей, приближенные к имеющимся в городе паркам, также по традиции пользуются спросом проекты на Каменном и Крестовском островах. Бизнес-сегмент по основным характеристикам схож с предыдущим, но имеет не столь центральную локацию и может быть смещен на набережные города.
По мнению Марии Скобелевой, надбавка за классность жилья в элит-сегменте почти всегда персональная, может быть от 40% до 140%, практически каждая квартира обладает индивидуальными характеристиками и, как любой товар класса «люкс», не имеет типовой цены. В бизнес-классе товар более типизированный, здесь можно говорить о надбавке в 30-50% по сравнению с масс-маркетом.
Восточные районы Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Девелоперы обратили внимание на эту локацию, когда свободные участки на других территориях закончились.
Особенность восточной части города – в обилии больших по площади земельных участков, часть из которых появились на месте бывших промзон. Новые осваиваемые «пятна», как правило, застраиваются большими кусками.
Комфорт вместо промзоны
Восток Петербурга не однороден: кварталы у Ладожского вокзала находятся в 10 минутах от центра, а Ржевка – уже окраина города. Здесь преобладает жилье эконом-класса, но благодаря новым жилым проектам начинают появляться и комплексы комфорт-класса.
Компания «Росстройинвест» строит на берегу Невы ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В состав новостройки входит две 24-32-этажные монолитные башни, на 1683 квартиры. На востоке города, между Рыбацким проспектом и проспектом Обуховской обороны, у компании уже реализован проект бизнес-класса – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», с разнообразной квартирографией и стандартной инфраструктурой.
Масштабный проект редевелопмента промышленных территорий между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом – ЖК «Цивилизация» – реализует «Группа ЛСР». В рамках проекта возводится более 650 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Также планируется построить коммерческие и социальные объекты. Первая очередь будет готова в IV квартале 2018 года.
Компания Legenda Intelligent Development в 2015 году начала освоение участка 3 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Рядом – свежепостроенный жилой комплекс «Рио» от Setl City, из 10-ти кирпично-монолитных зданий. В проекте 1584 квартиры, включая студии.
На территории бывших промзон также возводятся ЖК «Ренессанс» от холдинга AAG и ЖК «Складская, 28» от компании «Темп», ЖК «О, Юность…» компании Seven Suns Development.
Эконом-класс на востоке Петербурга представлен ЖК Stereos на Ржевке и ЖК «Живи в Рыбацком!» в Невском районе от ООО «СПб Реновация». В свое время компания пришла на восток города с целью обновления старых кварталов. «До нашего появления на Ржевке строительство современного жилья практически не велось. Поэтому среди покупателей квартир была велика доля местных жителей, отлично знакомых со всеми плюсами этого района, но не желающих жить в старых домах, – рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Также компания реализует проект комплексного освоения «Малая Охта» в Красногвардейском районе. Под жилой комплекс комфорт-класса отведен участок в 2,5 га между проспектами Энергетиков, Уткиным и Заневским. Дом возводится на месте аварийных построек, подготовленных под снос.
«В целом все эти районы отличает относительно доступная цена новостроек – а это самый значительный фактор в сегодняшних условиях», – отмечает Дмитрий Михалев.
Добавим, что в Невском районе только в этом году планируется к вводу семь жилых домов, общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры). По 18 адресам заключены соглашения с инвесторами о строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Советское наследие
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН», считает неочевидным плюсом восточной части города ее относительную новизну. Сформировавшаяся уже в советскую эпоху благодаря градостроителям и проектировщикам «старой школы», свободной от диктата рынка, она получила качественное зонирование.
«За мостом Александра Невского почти не было исторической застройки, не считая промышленных предприятий. До советского времени эта сторона была не сильно обитаема. Советские градостроители и проектировщики создали качественный проект планировки территории, вольно отдавая куски территории под скверы и общественные пространства. С точки зрения зонирования район получился урбанистически современный, но приятный», – считает Андрей Тетыш.
Сегодня это состоявшийся городской район с преобладанием жилья эконом-класса. «Были попытки «вытаскивать» проекты «комфорт» и «комфорт плюс», особенно там, где Нева делает поворот на излучину, но даже удачные проекты проигрывают из-за удаленности от центра. И все равно чувствуется влияние района: его инфраструктура как базовая доминанта для эконом-класса и диктует соответствующие правила», – добавляет эксперт.
Недостатком района эксперты в сфере недвижимости называют отсутствие точек активности, мест притяжения и мест приложения труда. Но при верном подходе к освоению территории все эти минусы могут стать новыми точками роста.
Кудрово наступает
Граничащая с Невским районом деревня Кудрово в последние годы все чаще воспринимается как часть города. «Кудрово находится внутри КАД и вплотную примыкает к уже сложившейся городской застройке Невского района, с расположенными во дворах объектами инфраструктуры. И именно поэтому Кудрово (в отличие от тех же Девяткино, Мурино, Бугров, Янино) воспринимается как продолжение городских кварталов, а не некая застройка в полях», – комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Компания «Отделстрой» одна из первых начала осваивать эту территорию в середине 2000-х, и спустя восемь лет на Кудрово приходится уже около 10% от всего объема продаж жилья Петербурге и пригородной зоне Ленобласти. Почти все реализуемые проекты – это комплексное освоение территории. Актуальные для Кудрово еще недавно проблемы с дефицитом объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности сегодня уверенно решаются – как силами застройщиков, так и административными мерами региональных властей.
«Новые территории в первую очередь интересны тем, что дают возможность «с нуля» создать удобный для жителей, современный и комфортный район, со всей необходимой инфраструктурой, – объясняет преимущества Кудрово директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Точечные проекты жилой застройки в черте города, как правило, реализуются внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры».
В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. В активной стадии 25 строек на 1 млн кв. м. Но свободные земли под застройку здесь уже подходят к концу, большинство выходящих на рынок домов – следующие очереди уже реализуемых проектов.
Самые крупные из них – «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» компании «Строительный трест», «Семь столиц» от Setl Citу, ЖК «Прогресс» компании «Мавис», ЖК «Вернисаж» компании «Полис Групп»; компания «ЦДС» заканчивает реализацию второй очереди ЖК «Весна», третья планируется к вводу в 2018 году.
В проекте «Капитал» уже введено в эксплуатацию 4 лота общей площадью более 290 тысяч кв. м. В активной стадии строительства 5 лотов проекта (37 тыс. кв. м), в высокой стадии готовности – 6 лотов проекта (63 тыс. кв. м). В «Новом Оккервиле» в настоящее время в продаже находятся дома со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018 годах, аккредитованные (в зависимости от года сдачи) в 7-15 банках.
Из недавно начатых проектов можно отметить жилой комплекс «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости». Он будет состоять из 4-х кирпично-монолитных домов с высотой секций 18 этажей. Общая площадь жилья составит 34 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 3200 кв. м. Завершить работы на стройплощадке планируется в I квартале 2019 года.
«Северная часть Кудрово, на берегу реки Оккервиль, за последние семь лет изменилась до неузнаваемости. Когда мы только начинали строительство в 2007 году, здесь были огороды, к которым от улицы Дыбенко приходилось добираться по разбитой грунтовой дороге. Река была узкая и заболоченная. На месте парка – покосившиеся сараи, борщевик и заброшенные огороды», – вспоминает Николай Гражданкин.
«Территория изменилась колоссально: когда участок был приобретен, она была абсолютно не подготовлена под строительство, – продолжает Сергей Степанов. – Поэтому совместно с нашим партнером, компанией «Отделстрой», мы создали компанию «Кудрово-Град», которая занимается инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными объектами в микрорайоне. Сегодня мы прошли 50-процентную отметку освоения этой территории, но уже работает общеобразовательная школа на 1600 учеников, построен фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной, создан парк площадью 10 га с детскими площадками, велодорожками, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль».
«Кудрово – новая нота в этом районе, реализуемые там сегодня жилые проекты поднимают статус всего района, – уверен Андрей Тетыш. – Иногда мы наблюдем миграции из престижных локаций, сегмента «комфорт» и «бизнес», в сторону Кудрово. Это связано как с близостью к КАД, так и с хорошим уровнем благоустройства жилых комплексов, обеспечивающих достаточно комфортную среду».
Цифра
98 объектов капитального строительства проектируется и строится в Невском районе в 2016 году