Генподряд на грани рентабельности
Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.
Основные тренды, по словам экспертов, заключаются в сужении рынка, снижении рентабельности генподрядной деятельности и росте банкротств в этой сфере. Небольшие игроки уходят, крупные – озабочены выживанием.
Жилье как исключение
В целом рынок генподряда оценивается экспертами в 100–150 млрд рублей. Цифры выглядят достаточно внушительно, однако, по словам игроков, в последние годы происходит заметное сужение – в первую очередь за счет снижения объемов строительства коммерческой недвижимости. Примерное снижение объемов после 2014 года оценивается в 50–70 млрд рублей.
«На данный момент рынок генподряда в Санкт-Петербурге переживает структурные изменения в связи с уменьшением спроса на генподрядные услуги в сегменте строительства промышленных и офисных объектов. Вместе с тем объемы жилищного строительства за предыдущий год существенно не сократились. Поэтому спрос на генподрядные услуги в данном сегменте остался на прежнем уровне», – констатирует Наталья Ловцевич, генеральный директор «ЭталонСтрой» (входит в Группу «Эталон»).
Такое положение приводит к тому, что генподрядные организации дают разную оценку текущей ситуации. «Если покупателей нет или почти нет, то и рынок нельзя назвать существующим. Ситуация (я говорю о коммерческой и промышленной недвижимости, не о жилой) плохая – объем рынка сокращается до микроскопического», – отмечает Юрий Иоффе, генеральный директор компании Step, работающей в основном на нежилых объектах.
А вот мнение Юрия Колотвина, генерального директора ООО «ПСК», которое специализируется на генподряде в жилищном строительстве: «Пока резкого сокращения не наблюдается. Но и каких-либо предпосылок к росту тоже нет. Все зависит от планов девелоперов по новым проектам. Сейчас возводятся объемы по проектам, стартовавшим в 2017–2018 годах. В 2018–2019 годах в Петербурге по заказу девелоперов силами «ПСК» возводится порядка 1 млн. кв. м жилой недвижимости разных классов. Поэтому мы чувствуем себя уверенно».
Положение усугубляется тем, что значительная часть крупных девелоперов сама осуществляет функции генподрядчика на своих объектах. Соответственно, перейти в «соседнюю» рыночную нишу очень сложно. «Заказчиков стало меньше, сократился сегмент строительства промышленных и коммерческих объектов. Хорошие объемы сохраняет жилищное направление, но генподрядные услуги там особо не нужны», – отмечает вице-президент, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Тапио Сярккя.
В тисках конкуренции
«На рынке генподряда много независимых компаний, которые не занимаются девелопментом. В связи с этим генподрядный рынок Петербурга достаточно насыщен и конкурентен. По данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Тем не менее, крупных игроков с серьезными производственными мощностями – не более 25», – говорит Наталья Ловцевич.
По мнению других экспертов, «звезд первой величины» (особенно в наиболее «живом» сегменте – строительстве жилья) – и того меньше. «Сейчас в Северной столице работает порядка 10 компаний, которые по своему кадровому, техническому и финансовому потенциалу способны возводить значительные объемы жилой недвижимости с гарантией качества и сроков. Когда к запуску готовится значительный по своим объемам проект, приглашения получают практически одни и те же генподрядчики», – рассказывает Юрий Колотвин.
По его словам, рынок фактически сложился – и пробиться на него крайне сложно. «Время от времени появляются новички, но закрепиться среди крупных игроков им очень непросто. В основном это связано с необходимостью значительных инвестиций в оборудование. Сейчас генподрядная организация, у которой нет собственного парка
техники и постоянного штата квалифицированного персонала, обречена на убытки и срыв договоренностей», – отмечает эксперт.
Грань рентабельности
Рост конкуренции, по словам экспертов, привел к существенному снижению рентабельности генподрядной деятельности – в среднем до уровне около 5%. Естественным следствием этого стал рост банкротств. При такой маржинальности ошибка в рамках одного более-менее серьезного проекта может стоить «жизни» генподрядчику (особенно некрупному).
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, прибыльность в генподряде довольно нестабильна. «Влияют и значительные колебания стоимости строительных материалов, и перенос сроков, за которым могут последовать штрафные санкции. При этом перенос сдачи дома не обязательно связан с качеством выполненных работ, но может быть следствием бюрократической цепочки и технологического цикла», – отмечает она.
«Причина банкротств в том, что рентабельность данного направления – одна из самых низких в строительстве. Ее фактическое значение сильно зависит от уровня исполнителя. Сам по себе девелопмент – уже давно не сверхприбыльный бизнес, а маржинальность генподрядных работ в последние пять лет снизилась еще значительнее. Банкротятся компании, которые не смогли рассчитать свои силы в новых условиях, а также те, кто не обладает достаточной материальной и технической базой», – подчеркивает Юрий Колотвин.
По словам Тапио Сярккя, у компаний, которые уходят с рынка, зачастую просто отсутствовали оборотные средства. «В этом основная причина банкротств. Направление «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в этой связи чувствует себя уверенно, поскольку мы являемся частью крупного международного концерна», – добавляет он.
Куда податься?
Игроки рынка без особого оптимизма смотрят на перспективы сегмента. «У меня есть все причины предполагать, что конкуренция станет острее. Не секрет, что у многих застройщиков имеются свои генподрядные отделы – и теперь они начали бороться за внешние заказы. Тут сыграет роль опыт: кто из них действительно имеет опыт общения с клиентами, кто может предусмотреть риски, которые неизбежны в строительстве? Конечно, выигрывают опытные компании, которые и ранее специализировались на генподрядах», – отмечает Тапио Сярккя.
«Дальнейшее сокращение расходных статей и сжатие рынка пока выглядят неизбежными. На ближайшие два года отсутствуют предпосылки, которые могли бы кардинально поменять эту оценку. Выигрывать будут те компании, которые могут строить сами для себя – то есть обладают собственным ресурсом и генподрядной организацией в структуре. Крупные девелоперы могут позволить себе диктовать условия – и будут это делать», – уверен Юрий Колотвин.
Неясные перспективы девелоперской деятельности в связи с постоянными законодательными новациями могут вызвать уход некоторых компаний на рынок генподряда. О таком шаге в прошлом году объявил, например, генеральный директор «47-го треста» Михаил Зарубин.
Это еще более может усилить конкуренцию в сегменте. Впрочем, по мнению экспертов, такое явление вряд ли станет массовым. «Для рынка более характерна обратная ситуация: генподрядчик становится девелопером. Но в условиях нарастающей монополизации рынка для некоторых небольших девелоперов сфера генподряда может стать возвращением к alma mater», – считает Елизавета Конвей.
Часть генподрядчиков ищет удачи в других регионах. «У игроков «сдувающегося» рынка два пути: или умереть, или найти другие рынки. Step выбрал второй путь. Мы пока еще работаем в Петербурге, но доля заказов в нем стабильно уменьшается», – говорит Юрий Иоффе.
Мнение
Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:
– Сейчас ключевое требование заказчика – оптимизация расходов. Это краеугольный камень во взаимоотношениях. Например, понятие технического заказчика появилось как раз с целью более тщательного контроля расходов. Это организации с сугубо административными функциями, и о том, насколько их контроль объективен, можно спорить. Но факт в том, что генподрядчики все чаще оказываются в ситуации, когда на них все так же возлагается полная ответственность за результат, но права по части выбора субподрядчиков и материалов почти не предоставляются. Дальше начинаются сложности с выполнением обязательств в рамках сметы. Вплоть до того, что не был учтен возможный рост стоимости материалов. Деньги заканчиваются, работы не сделаны, пострадавшая сторона идет в суд.
Группа Docklands Development построит апарт-отель на Среднем проспекте Васильевского острова. Инвестиции превысят 1 млрд рублей.
Окупаемость «апартов» сегодня в два раза выше обычных квартир, говорят эксперты.
Участок площадью 10 га на Среднем проспекте В. О., 83, входил в один имущественный комплекс с ЖК «Новая история» компании «Балтийский монолит». Девелопер собирался построить там коммерческие объекты, чтобы дополнить инфраструктурой сданное в 2009 году жилье. Но к строительству не приступил.
Как сообщила гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко, участок в 2011 году был выделен в отдельный лот и выставлен на рынок. «Мы его купили», – сообщила она, но сумму сделки не раскрыла.
На участке появится апарт-отель в стиле «лофт», что предполагает кирпичные фасады из датского кирпича ручной работы и большие панорамные окна. Комплекс будет состоять из трех зданий высотой не более четырех этажей и общей площадью 16 тыс. кв. м. В нем будет 103 апартамента, подземный паркинг на 71 машину, фитнес-клуб с бассейном, ресторан и супермаркет.
«Комплекс сдадим в 2018 году. Инвестиции в его строительство мы оцениваем в 1 млрд рублей», – сообщила Екатерина Запорожченко. Это будет второй проект апарт-отеля в портфеле Docklands Development. Основной проект группы в данный момент – лофт-квартал Docklands на набережной Макарова, общей площадью около 87,1 тыс. кв. м. Его первая очередь будет сдана в середине следующего года.
«Спрос на апартаменты для проживания в Петербурге растет минимум на 20% в год», – говорит Екатерина Запорожченко.
Предложение на рынке апартаментов Петербурга формируют, по данным NAI Becar, 16 проектов в общей сложности более чем на 3,8 тыс. «апартов». Из них 60% относятся к бизнес-классу. Часть проектов предлагают купить «апарты» в собственность. Но есть девелоперы, которые сразу объясняют покупателям схемы дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, превращая их в инвестиционный актив. По данным NAI Becar, в III квартале 2016 года количество апартаментов, продаваемых для жизни, более чем вдвое превышает категорию сдаваемых в аренду. «Из общего предложения «апартов», которые есть сейчас на рынке, к сегменту bay-to-live относится около 60%. Остальное – bay-to-rent», – говорят в NAI Becar.
Спрос на апартаменты растет и объясняется тем, что стоят они на 10-20% ниже, чем жилье того же класса в соседних жилых комплексах. А доходность апартаментов в среднем в два раза выше, чем у обычной квартиры. Она варьируется от 12 до 15% годовых. В особенно удачных проектах – до 20%.
«Васильевский остров сейчас активно застраивается. В его исторической части в процессе строительства и проектирования находится более 300 тыс. кв. м жилья. Это может быть проблемой для девелопера апартаментов. Ведь это непривычный для покупателя формат недвижимости», – говорит руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Кстати
Средняя стоимость «квадрата» жилья в той локации, где заявлен новый проект Docklands Development, составляет 160-180 тыс. рублей. «В нашем проекте на старте продаж апартаменты будут стоить от 140 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит Екатерина Запорожченко.
Объем задолженности потребителей перед теплоснабжающими организациями растет. Поставщики энергии предлагают исключить из цепочки взаиморасчетов посредников и получать средства от населения напрямую.
Дебиторская задолженность исполнителей коммунальных услуг в Петербурге перед тремя основными теплоснабжающими предприятиями города на сентябрь 2016 года составила более 14 млрд рублей – это почти четверть всего годового рынка теплоэнергетики. Представители теплоснабжающих организаций сетуют на то, что объемы задолженности не сокращаются, и призывают заместителей глав районов, руководителей ГУЖА, жилкомсервисов и управляющих компаний активно бороться с неплательщиками.
По словам заместителя генерального директора по сбыту ГУП «ТЭК СПб» Юрия Тельтевского, в компании разработан план по сокращению темпа роста дебиторской задолженности. «Это целый комплекс мер по оптимизации расчетов за тепло и ликвидации разницы в начислениях в сочетании с активной претензионной работой и индивидуальной работой с должниками», – говорит он. Одним из пунктов этого плана может стать заключение прямых договоров с потребителями тепловой энергии.
Пока же в ГУП «ТЭК СПб» констатируют рост объема задолженности. По данным компании, основной прирост долгов обеспечивают частные управляющие компании. В 2016 году темпы прироста задолженности УК составили 35%, в то время как данный показатель у государственных структур находится на отметке 11%. По словам Юрия Тельтевского, за три последних года объем задолженности потребителей перед компанией составил 1 млрд рублей. Как следствие, ГУП вынуждено привлекать кредиты. На днях стало известно, что ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» намерено привлечь кредиты на сумму в 2,3 млрд рублей. Добавим, что ранее в городской администрации выступали против такой меры.
Еще одним шагом станет появление института контролеров тепловой энергии. Ответственные по районам будут помогать абонентам вносить показания приборов учета и фиксировать объем потребленной тепловой энергии, чтобы исключить разницу в начислениях. 23-25 числа каждого месяца ответственные от отдела реализации тепловой энергии филиала «Энергосбыт» будут выезжать в жилкомсервисы и проверять, корректно ли зафиксирован объем «входящей» тепловой энергии и не вносились ли в данные изменения, способные спровоцировать разницу в начислениях. Специалисты предприятия также будут помогать жилкомсервисам распределять объемы горячего водоснабжения и отвечать на любые вопросы, связанные с общедомовыми приборами учета тепловой энергии, работой с показаниями и производством начислений. Эта инициатива была ранее поддержана Жилищным комитетом.
Еще одним шагом станет увеличение нормативов. Действующие ранее нормативы были введены в сентябре 2015 года. В компании говорят, что они не отражают объемы реального потребления коммунальных услуг. В среднем, норматив на потребление тепловой энергии вырос на 5,5%. Рост платы за отопление коснется только тех многоквартирных домов, которые не оборудованы приборами учета тепловой энергии. Из 23 тыс. многоквартирных домов в Петербурге не оснащены домовыми счетчиками порядка 7 тыс. зданий.
Благодаря тому, что более года нормативы на потребление тепла в таких домах были занижены, накопился объем нераспределенного коммунального ресурса. Только в зоне ответственности ГУП «ТЭК СПб» начисления за нераспределенную тепловую энергию, не имеющие источника погашения, составляют около 60 млн рублей в месяц. За 14 месяцев с сентября 2015 года объем потенциально недополученных доходов предприятия составил примерно 800 млн рублей. Соответственно, выросли и долги перед ГУП «ТЭК СПб».
Начальник департамента по сбыту тепловой энергии ПАО «ТГК-1» Сергей Лапин считает, что проблема задолженности комплексная – и только общими усилиями можно ее разрешить. «Основной должник на сегодня – это объекты ЖКХ. По состоянию на 1 октября 2016 года общая задолженность управляющих организаций перед «ТГК-1» – 5,09 млрд рублей, что на 622 миллиона больше, чем год назад», – рассказывает Сергей Лапин.
Представители компаний жалуются, что решить вопрос с неплательщиками через правоохранительные органы или через районные администрации не всегда удается.