Генподряд на грани рентабельности
Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.
Основные тренды, по словам экспертов, заключаются в сужении рынка, снижении рентабельности генподрядной деятельности и росте банкротств в этой сфере. Небольшие игроки уходят, крупные – озабочены выживанием.
Жилье как исключение
В целом рынок генподряда оценивается экспертами в 100–150 млрд рублей. Цифры выглядят достаточно внушительно, однако, по словам игроков, в последние годы происходит заметное сужение – в первую очередь за счет снижения объемов строительства коммерческой недвижимости. Примерное снижение объемов после 2014 года оценивается в 50–70 млрд рублей.
«На данный момент рынок генподряда в Санкт-Петербурге переживает структурные изменения в связи с уменьшением спроса на генподрядные услуги в сегменте строительства промышленных и офисных объектов. Вместе с тем объемы жилищного строительства за предыдущий год существенно не сократились. Поэтому спрос на генподрядные услуги в данном сегменте остался на прежнем уровне», – констатирует Наталья Ловцевич, генеральный директор «ЭталонСтрой» (входит в Группу «Эталон»).
Такое положение приводит к тому, что генподрядные организации дают разную оценку текущей ситуации. «Если покупателей нет или почти нет, то и рынок нельзя назвать существующим. Ситуация (я говорю о коммерческой и промышленной недвижимости, не о жилой) плохая – объем рынка сокращается до микроскопического», – отмечает Юрий Иоффе, генеральный директор компании Step, работающей в основном на нежилых объектах.
А вот мнение Юрия Колотвина, генерального директора ООО «ПСК», которое специализируется на генподряде в жилищном строительстве: «Пока резкого сокращения не наблюдается. Но и каких-либо предпосылок к росту тоже нет. Все зависит от планов девелоперов по новым проектам. Сейчас возводятся объемы по проектам, стартовавшим в 2017–2018 годах. В 2018–2019 годах в Петербурге по заказу девелоперов силами «ПСК» возводится порядка 1 млн. кв. м жилой недвижимости разных классов. Поэтому мы чувствуем себя уверенно».
Положение усугубляется тем, что значительная часть крупных девелоперов сама осуществляет функции генподрядчика на своих объектах. Соответственно, перейти в «соседнюю» рыночную нишу очень сложно. «Заказчиков стало меньше, сократился сегмент строительства промышленных и коммерческих объектов. Хорошие объемы сохраняет жилищное направление, но генподрядные услуги там особо не нужны», – отмечает вице-президент, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Тапио Сярккя.
В тисках конкуренции
«На рынке генподряда много независимых компаний, которые не занимаются девелопментом. В связи с этим генподрядный рынок Петербурга достаточно насыщен и конкурентен. По данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Тем не менее, крупных игроков с серьезными производственными мощностями – не более 25», – говорит Наталья Ловцевич.
По мнению других экспертов, «звезд первой величины» (особенно в наиболее «живом» сегменте – строительстве жилья) – и того меньше. «Сейчас в Северной столице работает порядка 10 компаний, которые по своему кадровому, техническому и финансовому потенциалу способны возводить значительные объемы жилой недвижимости с гарантией качества и сроков. Когда к запуску готовится значительный по своим объемам проект, приглашения получают практически одни и те же генподрядчики», – рассказывает Юрий Колотвин.
По его словам, рынок фактически сложился – и пробиться на него крайне сложно. «Время от времени появляются новички, но закрепиться среди крупных игроков им очень непросто. В основном это связано с необходимостью значительных инвестиций в оборудование. Сейчас генподрядная организация, у которой нет собственного парка
техники и постоянного штата квалифицированного персонала, обречена на убытки и срыв договоренностей», – отмечает эксперт.
Грань рентабельности
Рост конкуренции, по словам экспертов, привел к существенному снижению рентабельности генподрядной деятельности – в среднем до уровне около 5%. Естественным следствием этого стал рост банкротств. При такой маржинальности ошибка в рамках одного более-менее серьезного проекта может стоить «жизни» генподрядчику (особенно некрупному).
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, прибыльность в генподряде довольно нестабильна. «Влияют и значительные колебания стоимости строительных материалов, и перенос сроков, за которым могут последовать штрафные санкции. При этом перенос сдачи дома не обязательно связан с качеством выполненных работ, но может быть следствием бюрократической цепочки и технологического цикла», – отмечает она.
«Причина банкротств в том, что рентабельность данного направления – одна из самых низких в строительстве. Ее фактическое значение сильно зависит от уровня исполнителя. Сам по себе девелопмент – уже давно не сверхприбыльный бизнес, а маржинальность генподрядных работ в последние пять лет снизилась еще значительнее. Банкротятся компании, которые не смогли рассчитать свои силы в новых условиях, а также те, кто не обладает достаточной материальной и технической базой», – подчеркивает Юрий Колотвин.
По словам Тапио Сярккя, у компаний, которые уходят с рынка, зачастую просто отсутствовали оборотные средства. «В этом основная причина банкротств. Направление «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в этой связи чувствует себя уверенно, поскольку мы являемся частью крупного международного концерна», – добавляет он.
Куда податься?
Игроки рынка без особого оптимизма смотрят на перспективы сегмента. «У меня есть все причины предполагать, что конкуренция станет острее. Не секрет, что у многих застройщиков имеются свои генподрядные отделы – и теперь они начали бороться за внешние заказы. Тут сыграет роль опыт: кто из них действительно имеет опыт общения с клиентами, кто может предусмотреть риски, которые неизбежны в строительстве? Конечно, выигрывают опытные компании, которые и ранее специализировались на генподрядах», – отмечает Тапио Сярккя.
«Дальнейшее сокращение расходных статей и сжатие рынка пока выглядят неизбежными. На ближайшие два года отсутствуют предпосылки, которые могли бы кардинально поменять эту оценку. Выигрывать будут те компании, которые могут строить сами для себя – то есть обладают собственным ресурсом и генподрядной организацией в структуре. Крупные девелоперы могут позволить себе диктовать условия – и будут это делать», – уверен Юрий Колотвин.
Неясные перспективы девелоперской деятельности в связи с постоянными законодательными новациями могут вызвать уход некоторых компаний на рынок генподряда. О таком шаге в прошлом году объявил, например, генеральный директор «47-го треста» Михаил Зарубин.
Это еще более может усилить конкуренцию в сегменте. Впрочем, по мнению экспертов, такое явление вряд ли станет массовым. «Для рынка более характерна обратная ситуация: генподрядчик становится девелопером. Но в условиях нарастающей монополизации рынка для некоторых небольших девелоперов сфера генподряда может стать возвращением к alma mater», – считает Елизавета Конвей.
Часть генподрядчиков ищет удачи в других регионах. «У игроков «сдувающегося» рынка два пути: или умереть, или найти другие рынки. Step выбрал второй путь. Мы пока еще работаем в Петербурге, но доля заказов в нем стабильно уменьшается», – говорит Юрий Иоффе.
Мнение
Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:
– Сейчас ключевое требование заказчика – оптимизация расходов. Это краеугольный камень во взаимоотношениях. Например, понятие технического заказчика появилось как раз с целью более тщательного контроля расходов. Это организации с сугубо административными функциями, и о том, насколько их контроль объективен, можно спорить. Но факт в том, что генподрядчики все чаще оказываются в ситуации, когда на них все так же возлагается полная ответственность за результат, но права по части выбора субподрядчиков и материалов почти не предоставляются. Дальше начинаются сложности с выполнением обязательств в рамках сметы. Вплоть до того, что не был учтен возможный рост стоимости материалов. Деньги заканчиваются, работы не сделаны, пострадавшая сторона идет в суд.
«Зеленые» технологии уже перестали быть заморской диковинкой и заняли свое место на российском рынке. Однако их распространение сталкивается с определенными сложностями, в числе которых, по мнению экспертов, как косность мышления, так и необходимость более эффективной поддержки со стороны власти.
Отстаем
По определению, которое дал в ходе круглого стола «Зеленые технологии как основа устойчивого развития Петербурга и Ленобласти» соруководитель Межрегионального центра экодевелопмента GreenEcoLab СПбПУ Владислав Бальский, «зеленые» технологии – это «инновационный подход к развитию экономики, основанный на снижении негативного воздействия на окружающую среду, повышении энергоэффективности, сокращении объема потребляемых ресурсов, уменьшении количества отходов и эффективном обращении с ними».
По его словам, Россия пока сильно отстает от других стран в этой сфере. Так, доля использования возобновляемых источников энергии (ВИЭ) в Швеции сейчас составляет 52,6%, в Финляндии – 38,7%, в Австрии – 33,1%, в Дании – 29,2%. Конечно, в этих странах государство возмещает структурам, использующим ВИЭ, часть затрат, поскольку энергия из возобновляемых источников дороже, чем из традиционных, однако показатель России (всего 1%) все равно остается крайне низким – и означает, что эти технологии не используется даже там, где они экономически эффективны.
В целом по Европе уровень переработки строительного мусора – около 30%; в наиболее развитых странах – 80-90%. В России – всего 10%. И это вновь показывает, что ресурс не используется не только из экологических соображений, но даже из соображений выгоды. В итоге, по сравнению с Россией, энергоемкость ВВП Индии ниже в 1,6 раза, Китая – в 1,8 раза, США – в 2 раза, Японии – в 6 раз.
…но и выгодно
«Дешевизна источников энергии и других ресурсов привела к тому, что в России вопросу энергоэффективности уделяют гораздо меньше внимания, чем в тех странах, где они дороги. Хуже всего то, что «зеленые» технологии у нас мало используются даже там, где это экономически привлекательно», – отмечает Владислав Бальский.
Широкое распространение «зеленых» технологий начнется тогда, когда придет осознание, что это не только экология и природоохрана, но существенный экономический эффект, подчеркивает эксперт. По его мнению, очень важно, чтобы это понимание появилось, в частности, у крупного бизнеса. Использование «зеленых» технологий в крупномасштабных, знаковых проектах позволит привлечь к теме энергоэффективности широкое внимание.
С этим согласен и вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Компании, продвигающие «зеленые» технологии, должны заинтересовать конкретных выгодополучателей. Тогда их востребованность вырастет в разы. Возможно, это девелоперы офисных центров, торговых комплексов, апарт-отелей, которые не только строят эти объекты, но намерены в перспективе и управлять ими. Ведь выгодность «зеленых» технологий проявляется именно на этапе эксплуатации», – отметил он.
Комплексный подход
По словам гендиректора «Бюро Техники» Веры Бурцевой, каждое энергоэффективное решение лучше рассматривать не по отдельности, а в комплексе и совместной работе с другими: «Именно такой комплекс способен существенно повлиять на уровень энергетической эффективности объекта недвижимости. Точные ее показатели можно определить, проводя энергомоделирование – процедуру, помогающую понять, какой уровень потребления ресурсов существует фактически и какой экономии можно достичь при проведении тех или иных мероприятий. Подсчет дополнительных инвестиций в проект и сроков окупаемости решений позволит собственнику сделать правильный вывод в отношении необходимости их интеграции».
При этом эксперт подчеркивает, что существует необходимость ввести «базовую комплектацию» для рынка недвижимости, которая по умолчанию должна содержать в себе ряд экономичных энергоэффективных решений, позитивно сказывающихся на функционировании объекта в целом. По ее оценке, к такой базе следует отнести: терморегулирующие головки на радиаторы отопления (снижение энергопотребленния на 3-10%, окупаемость в среднем 2,7 года); энергоэффективную и солнцезащитную пленки на окна (снижение на 3,6%, окупаемость – до года); энергоэффективные системы освещения (примерно 6% и 1,5 года); датчики уровня концентрации углекислого газа (15% и 1 год); погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления.
По словам экспертов, комплексное использование энергоэффективных технологий позволяет обеспечить снижение затрат на энергоснабжение объекта на 25-30%. При этом они подчеркивают, что приведенные цифры – оценочные, для каждого объекта уровень экономии определяется индивидуально (для этого необходимо проведение энергомоделирования) – он может быть как ниже, так и заметно выше базовых цифр.
Господдержка и не только
Для успешного продвижения «зеленых» технологий необходимо активное взаимодействие власти и бизнеса, отмечает первый заместитель директора ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка.
По его мнению, поддержка властей необходима при продвижении «зеленых» технологий для широкого использования. «Может быть, имеет смысл заключить отраслевое соглашение, подобное тому, которое делается для регулирования основных тарифов. И перезаключать его ежегодно, чтобы каждый год было видно, что уже достигнуто и что еще предстоит сделать», – заявил Юрий Кабушка.
По словам чиновника, необходимо тесное взаимодействие органов власти, научных и образовательных центров, бизнеса и общественных организаций для создания новой системы управления, основанной на передовых технологиях и современной нормативно-правовой базе.
По словам Веры Бурцевой, эта сфера ждет от власти реально работающих законов: «Чтобы говорить об эффективном построении законодательной базы, для начала стоит все-таки определиться с пониманием ключевого термина «энергоэффективность», а также с методами оценки тех или иных показателей, системами подсчета, сравнения и т. д.».
По мнению г-жи Бурцевой, нужны и практические меры, делающие выгодным использование «зеленых» технологий. «Отрадно, что на законодательном уровне появилось движение в сфере предоставления налоговых преференций компаниям, внедряющим на своих объектах энергоэффективные мероприятия. Сейчас идет активное обсуждение этого предложения и отработка путей внедрения этой своевременной идеи в жизнь», – отмечает эксперт.
Мнение
Вера Бурцева, генеральный директор «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– Развитию темы энергоэффективности, бесспорно, способствуют законодательные инициативы и изменения. И если до 2016 года речь шла лишь о перспективном Указе Президента Владимира Путина № 889 от 2008 года о снижении энергоемкости экономики на 40% к 2020 году, то чуть позже появился ряд дополняющих и развивающих его документов. Важным шагом навстречу «зеленому» строительству стало Распоряжение Правительства РФ от 1 сентября 2016 года об утверждении «дорожной карты» по снижению энергоемкости зданий к 2025 году на 25% от базового значения 2015 года. В 2017 году на сайте Минстроя РФ был размещен проект методических рекомендаций по формированию рейтинга зданий по уровню энергоэффективности. С 6 апреля 2018 года вступает в силу Приказ Минстроя № 1550/пр от 17 ноября 2017 года «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений». Документ предполагает введение новых обязательных требований энергетической эффективности: установку систем «умного освещения» и «умного отопления».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Сегодня в России созданы условия для применения инноваций в сфере строительства, касающихся экологичности и энергосбережения. Другое дело, что строительство – отрасль довольно консервативная и, учитывая конъюнктуру рынка, новые технологии внедряются не так быстро, как это происходит в Европе.
Для нас, как для компании со шведскими корнями, ведущей бизнес в северных странах Европы, забота об окружающей среде является важным принципом, которому мы стараемся следовать и в Петербурге. Все наши строящиеся объекты сертифицированы по стандарту Green Zoom, созданному на базе международных стандартов BREEAM и LEED.
Серьезным подспорьем для увеличения энергоэффективности становится внедрение на наших объектах систем «умный дом». В зависимости от применяемых технологий, увеличение энергоэффективности объектов можно зафиксировать на уровне от 15 до 80%. Сокращение расходов энергоресурсов происходит за счет настройки сценариев и отключения многих систем тогда, когда они не используются. К примеру, можно отключить отопление, когда днем дома никого нет (поддерживать температуру на уровне 17 градусов), установить датчики для автоматического выключения света. Также такие системы помогают отследить, сколько человек тратит ресурсов, и скорректировать потребление и т. д.
Несмотря на то, что внедрение этих технологий несколько увеличивает себестоимость строительства, данные затраты с лихвой окупаются при дальнейшей эксплуатации. Так, если рассчитывать из показателей квартиры площадью 60 кв. м, то только рекуперация позволяет экономить на оплате коммунальных услуг в течение отопительного периода около 4-5 тыс. рублей.
С 27 июня 2018 года вводятся в действие изменения в своды правил СП 251.1325800.2016 «Здания общеобразовательных организаций. Правила проектирования» и в СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа», регламентирующие применение светодиодных осветительных приборов в общеобразовательных школах.
Напомним, что проблема заключалась в том, что до приведения данных СП в соответствие друг с другом, а также с основополагающим Сводом правил по освещению зданий и с санитарным законодательством, вопрос допустимости использования светодиодных светильников излагался по-разному в факторных (по освещению) и объектных (по школам) СанПиНах.
История вопроса уходила в не доведенную до логического конца работу по обновлению соответствующего нормативного регулирования, результатом которой стало запрещение СанПиНом по освещению (редакция 2011 года) в школах, больницах и детских садах светодиодных светильников.
Чуть позднее СанПиН 2422821-10 по общеобразовательным учреждениям (школам) в редакции 2013 года разрешал применение светодиодных светильников в школах при определенных технических характеристиках.
В свою очередь, в 2016 году был утвержден обновленный свод правил по освещению СП 52.13330 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение», где ограничения по школам уже не упоминались вовсе.
Нормативно-правовая коллизия привела к тому, что Роспотребнадзору приходилось писать соответствующие разъяснения в Правительство РФ и в свои региональные отделения, где со ссылкой на СанПиН по школам указывать, что применение светодиодных светильников в школах допустимо.
Теперь оба СП – СП 251.1325800.2016 и СП 256.1325800.2016 – содержат отсыл к факторному СП 52.13330 в части параметров источников света и к санитарным нормам в части разрешения о допуске светодиодов, то есть со вступлением новелл в действие в школах светодиодные источники света будут разрешены при выполнении определенных технических характеристик.
Стоит подчеркнуть, что решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, выработанное при содействии Министерства энергетики и НИИ строительной физики, также существенно облегчает внесение изменений в нормативы с учетом модернизируемых санитарных нормативов, которые необходимо обновлять и детализировать в зависимости от типов и функционала помещений, развития технологий освещения и знаний о его влиянии на организм и окружающую среду.
Кроме этого введение в действие обновленных нормативов значительно упростит взаимодействие с проектировщиками и Главгосэкспертизой.
В завершение отметим, что на утверждении вышеуказанных нормативов изменения не закончатся: необходимо довести наведение порядка в сводах правил и санитарных нормах и правилах до логического конца, когда противоречий и закрытых для внедрения светодиодов зон не останется, ведь пока закрытыми для внедрения светодиодного освещения остаются дошкольные учреждения и больницы.
Мнения
Олеся Солодкая, и. о. заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга:
– «При реализации раздела «Общее образование» Адресной инвестиционной программы на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов при проектировании, реконструкции и строительстве 12 общеобразовательных школ в 6 районах Северной столицы Комитетом по строительству может быть применено светодиодное освещение, при внесении соответствующих поправок в действующий перечень национальных стандартов и сводов правил, применение которых на обязательной основе обеспечивает соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Думаю, в дальнейшем этот список объектов будет расширен.
Татьяна Авдеева, технический консультант ООО МСК «БЛ ГРУПП»:
– Приказом Минстроя РФ от 26 декабря 2017 года было снято ограничение на применение светодиодов в образовательных организациях. Запрет был связан с недостатком данных о влиянии светодиодного освещения на детский организм. Последние данные, полученные в этом направлении, показывают отсутствие негативного влияния излучения светодиодов на зрение детей от 7 лет. Исследования продолжаются, и технологии не стоят на месте, поэтому корректировки в сводах правил будут производиться и в дальнейшем. Снятие ограничений позволяет производителям разрабатывать специальное оборудование для освещения образовательных учреждений. Самое главное в освещении – это качественное оборудование и грамотное проектирование.
Воспроизводимость параметров и ха-рактеристик светодиодных источников света являются очень важными показателями. Современные технологии производства ведущих фирм позволяют более тщательно отслеживать результат на каждом этапе, поэтому покупатель может быть уверен, что получит реальные характеристики, заявленные производителем.
Наша компания ответственно подходит к выбору комплектующих для оборудования, заботясь о здоровье детей. Светильник «GALAD Юниор LED» был разработан с учетом всех требований, предъявляемых к освещению образовательных учреждений – требуемая цветовая температура, высокая равномерность яркости выходного отверстия и энергоэффективность. Светильник получил положительное экспертное заключение ФГАУ «ННПЦЗД» Минздрава РФ.
Антон Евстафьев, технический директор ООО «Атон»:
– Последние изменения в законодательстве, скорее всего, вызовут ажиотаж на светодиодные светильники с пометкой «для школ». Многие производители будут спекулировать и играть словами, такими как: «рекомендовано для использования…», «одобрено…», «соответствует требованиям…». Мы придерживаемся мнения, что осветительные приборы всегда должны соответствовать действующим требованиям. И желательно, чтобы эти требования были актуальными и технически грамотными.
Так как общеобразовательные учреждения – это бюджетные организации, закупки производятся либо по 44-ФЗ, либо по энергосервисному контракту. Этот путь определяет качество того, что поставляется в школы, где учатся наши дети, то есть самые недорогие светильники с самыми недорогими комплектующими.
Сегодня нормативная база не может четко описывать критерии. Наверное, все-таки начальной точкой корректировки нормативных актов должны быть требования потребителя, а не показатели, выдаваемые тем или другим прибором.
Качество полученных результатов освещения и экономии надо тщательно контролировать. По исследованию некоммерческих организаций, в 2016 году в средних школах у 30% учащихся есть проблемы со зрением. Причиной тому является не только постоянное использование гаджетов, но и плохое освещение в учебных классах. Также стоит уделить внимание экологической составляющей освещения – чем быстрее произойдет замена люминесцентных ламп, содержащих опасные для здоровья вещества, тем спокойнее будут себя чувствовать родители и преподаватели.
Дмитрий Желтяков, генеральный директор ООО «Эслайт»:
– Рынок светодиодной продукции испытывает уверенный рост. По оценкам специалистов, в сегменте уличного освещения переход на светодиодные светильники произведен в 10% общего объема российского рынка, а в области освещения общественных помещений – в 5%. Есть серьезные предпосылки для роста отрасли в ближайшие 5-7 лет.
В области производства светодиодов технологические новшества направлены, в основном, на повышение эффективности. На данный момент у ведущих мировых производителей существуют лабораторные образцы со светоотдачей до 260 Лм/Вт! Для сравнения: светоотдача лампы накаливания – 10-15 Лм/Вт, люминесцентной лампы – 40-50 Лм/Вт, натриевой лампы – 90-100 Лм/Вт. Мы в своем производстве используем светодиоды до 205 Лм/Вт.
В 2009 году вступил в силу Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Начиная с этого момента наше законодательство поступательно движется в сторону вывода из оборота неэффективных источников света. Сегодня наиболее реальной альтернативой этим источникам света являются светильники на основе светодиодов, обладающие высокой светоотдачей и сроком службы до 10-12 лет. Нормативные акты, запрещающие использование ламп накаливания и люминесцентных ламп, безусловно, стимулируют развитие производства светодиодных светильников в нашей стране.
Одной из основных проблем, которую предстоит решить в ближайшем будущем, является защита российского рынка от низкокачественных светильников китайского производства. Требуется на законодательном уровне установить более жесткие требования к качественным характеристикам осветительных приборов, разрешенных к использованию в государственных учреждениях, а также установить ответственность органов сертификации за выдачу «липовых» сертификатов.