Коттеджи «оттаивают». Загородный рынок до сих пор не может оправиться от последствий кризиса 2014 – 2015 гг.
Петербургский рынок коттеджных поселков до сих пор не может полностью оправиться от последствий кризисного удара конца 2014 – 2015 годов. Поэтому наибольшую активность можно наблюдать в сегменте наиболее дорогого, а значит, менее чувствительного к экономическим проблемам предложения.
В целом, по оценкам экспертов, загородный рынок постепенно выходит из кризиса, но для окончательного «выздоровления» ему не хватает ощутимого роста реальных доходов граждан. Наступивший год, вероятно, продолжит тренды, зафиксированные в прошлом году.
Специфика загородного рынка такова, что статистические данные разных экспертов «в штуках» сильно отличаются друг от друга. Это связано со спецификой используемых методик подсчета. В частности, специалисты Knight Frank St Petersburg учитывают только дорогое предложение в классах А и В. Впрочем, тренды рынка аналитики выделяют схожие.
Недовышли из кризиса
Специалисты отмечают положительную динамику коттеджного рынка в ушедшем году, но считают, что до докризисного состояния ему еще далеко.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», всего в настоящее время продаже находится 451 коттеджный поселок. При этом год назад их было 472. «Убыль проектов связана в большинстве случаев с заморозкой, а не с завершением продаж. Количество приостановленных (замороженных) проектов за год увеличилось. Если год назад их было 225, то сейчас их 247», – отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель ЭБ «Сперанский».
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем выхода на рынок новых проектов в классах А и В в 2015–2017 годах носил отчетливую отрицательную динамику. И лишь в прошлом году запуск новых коттеджных поселков вышел на докризисный уровень.
Эксперты отмечают, что если в докризисные 2013–2014 годы продавалось свыше 200 коттеджей в дорогих сегментах рынка, то после этого за год не продавалось более 120 объектов. А в 2017 году спад достиг показателя около 80 коттеджей, после чего начался рост.
«В целом, по сравнению с показателями 2012–2013 годов количество сделок с домами снизилось в три-четыре раза», – соглашается Дмитрий Сперанский.
Куплю. Дорого
По оценке ЭБ «Сперанский», всего в продаже сегодня находится около 25,65 тыс. лотов (на 3% меньше, чем годом ранее), из них 21,7 тыс. – участки, 2,2 тыс. – коттеджи и 1,75 тыс. – секции.
Интересной особенностью тренда на выход загородной недвижимости из кризиса стала концентрация положительной динамики в наиболее высоких ценовых нишах. «Главный тренд ушедшего года – рост сделок с дорогими участками. В 2018 году их было продано заметно больше, чем годом ранее. А вот спрос на остальные объекты остался без существенных изменений», – говорит Дмитрий Сперанский.
В целом в 2018 году покупатели отдают предпочтение участкам без подряда (82% от общего числа сделок). Сильно выросло предложение дорогих участков от 250 тыс. рублей за сотку (рост на 58% к предыдущему году).
«Примечательно, что количество сделок с дорогими участками по сравнению с прошлым годом возросло в полтора раза. С конца 2017 года и в течение всего 2018-го мы отмечали этот тренд. Сделки с наделами по 7–8 млн рублей за участок – вовсе не редкость. Абсолютным рекордсменом в этом сегменте выступают северные проекты: «Репино-парк» и поселки компании «Олимп Груп». На юге сделки в этой ценовой категории подписывает УК "Теорема"», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
Этот тренд подтверждается данными Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости». Средняя цена предложения сотки земли на начало 2019 года составила 387,2 тыс. рублей. Для сравнения: на начало 2016-го – чуть больше 250 тыс., 2017-го – около 300 тыс., 2018-го – около 350 тыс. рублей.
Дмитрий Сперанский отмечает также, что по сравнению с 2017 годом было куплено гораздо больше дорогих объектов. Общее количество сделок на рынке – 4440 (рост на 6%). Дешевых лотов было продано столько же, основной прирост обеспечили дорогие объекты.
«За 2018 год продано 235 коттеджей (годом ранее – 203; рост на 16%). Домов стоимостью до 10 млн продано чуть меньше, чем год назад, а домов средней и высокой ценовой категории – заметно больше. Девелоперы оказались в очередной раз в противофазе с рынком. Предложение росло по недорогим коттеджам (стоимостью до 10 млн), а спрос наиболее активно рос на самые дорогостоящие лоты», – говорит Дмитрий Сперанский.
Руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева подтверждает этот тренд. «В 2018 году на 30% больше продано дорогих таунхаусов и участков стоимостью от 400 тыс. рублей за сотку», – рассказывает она.
«2018 год характеризовался высокой покупательской активностью, в сумме было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. В классе А было реализовано на 21% коттеджей больше, чем в 2017 году. Средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей. Наибольшее увеличение продаж произошло в классе В, здесь они превысили показатели предыдущего горда в 1,7 раза. Средний бюджет покупки в классе В составил около 19 млн рублей, что на 12% больше, чем годом ранее», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Чего ждать в этом году
По оценкам экспертов, основные тренды, зафиксированные на коттеджном рынке в прошлом году, продолжатся и в нынешнем. Причем следом за дорогостоящим сегментом из «анабиоза» могут выйти и более демократичные. «В первом полугодии 2019 года, я полагаю, активность покупателей будет примерно на уровне прошлого года. Во втором я ожидаю рост на 20% сделок в среднем и нижнем ценовых сегментах. Суммарная прибавка по году составит порядка 10%», – прогнозирует Дмитрий Сперанский.
«Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие два-три года. В этом плане благоприятная ситуация будет для небольших по размеру и количеству лотов поселков», – добавляет Светлана Московченко.
Эксперты также называют ряд факторов, которые способны обеспечить проектам повышенный интерес покупателей. Важнейший из них – ипотека. Ведь прежде всего именно благодаря ей неплохо чувствовал себя в прошлом году рынок городского жилья. «Ввиду отсутствия предпосылок для роста реальных доходов граждан в наступающем году, очевидно, что наличие ипотечного кредитования будет одним из основных преимуществ тех загородных проектов, которым удалось получить аккредитацию», – отмечает директор по продажам загородного комплекса «Образ жизни» Вита Бланк.
Растет и фактор сопутствующей инфраструктуры. «В прошлом году в коттеджном поселке «Ламбери» была возведена школа на 200 учеников. Также в этом здании будет располагаться детский сад. Это событие является уникальным для загородного рынка Петербурга», – отмечает Светлана Московченко. Она добавляет, что на 2019 год анонсировано открытие автогоночного комплекса «Игора Драйв». «Строительство такого рода инфраструктурных объектов (социальных и развлекательных) оказывает благоприятное влияние на развитие рынка загородной недвижимости», – подчеркивает эксперт.
«Спрос на загородном рынке будет тяготеть к объектам, находящимся в высокой стадии строительной готовности, обеспечивающим городской уровень комфорта в отношении как инженерного обеспечения, так и наличия социальных объектов. Дополнительным преимуществом будут пользоваться качественные проекты с уникальной составляющей, будь то берег Финского залива или локации вблизи развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры», – соглашается Вита Бланк.
ГК «Эталон» купила в Выборгском районе Петербурга участок под новый проект жилого комплекса площадью 14 тыс. кв. м. Инвестиции в него эксперты оценивают в 1 млрд рублей.
Всего за 2016 год девелоперы города купили под застройку 118 га земли. Это в два раза больше, чем в прошлом году.
О закрытии сделки по покупке участка площадью 0,3 га в Выборгском районе Петербурга по адресу Крапивный переулок, 4, литера А, сообщила пресс-служба ГК «Эталон». Детали сделки и ее сумма не раскрываются. Судя по всему, «пятно» куплено у компании «К4», которая уже заявляла о намерении построить жилой дом по этому адресу, но проект не реализовала. По оценке Екатерины Запорожченко из Docklands Development, участок обошелся «Эталону» в 200-300 млн рублей. Предполагается, что на нем будет построен жилой комплекс бизнес-класса на 110 квартир, с паркингом на 83 машины и детским садом. Общая площадь здания составит 14 тыс. кв. м. «Разрешение на строительство уже получено. Объект будет сдан в эксплуатацию в 2019 году», – сообщили в пресс-службе ГК «Эталон».
Эксперты говорят, что Выборгский район – один из самых активно застраиваемых в городе. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас здесь находится в продаже около 266 тыс. кв. м. «Средняя цена предложения – 98,9 тыс. рублей за «квадрат». А цены на жилье в классе «комфорт», которое актуально для участка, купленного «Эталоном», начинаются от 120 тыс. рублей за «квадрат», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Часть Выборгского района, где приобрел «пятно» «Эталон», пока застроена мало. С серьезной конкуренцией проект не столкнется. И класс жилья в этой локации может быть любой», – добавляет вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
Эксперты Knight Frank St Petersburg указывают на то, что застройщики в этом году купили в совокупности 118 га земли под новые проекты, против 59 га годом ранее. «Это задел под строительство 1,3 млн кв. м жилья. Такая активность на земельном рынке может быть связана с тем, что 2016 год был очень успешным для строителей жилья. Они продали более 80 тыс. квартир. И, видимо, рассчитывают, что спрос еще продержится на высоком уровне», – рассуждает гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Также, по его словам, на рост объемов сделок с землей повлияло то, что с собственниками участков стало гораздо легче договориться. «Если ранее большинство из них настаивали на продаже земли только за реальные деньги, то сейчас большинство сделок смешанные. То есть собственник часть стоимости получает деньгами, а часть – долей квартир в будущем проекте. Встречаются и чисто бартерные сделки, когда девелопер расплачивается только долей в площадях. Чисто денежных сделок немного. И, как правило, их заключают московские игроки», – говорит Николай Пашков.
Действительно, за 2016 год та же ГК «Эталон» приобрела в Москве и Петербурге права на реализацию семи девелоперских проектов общей реализуемой площадью 586 тыс. кв. м. ГК «ЦДС» купила 5 участков в Петербурге и Ленобласти, преимущественно под редевелопмент, и все начнет застраивать уже в 2017 году. Среди крупнейших сделок – приобретение территорий под застройку компаниями «Самолёт ЛО», Glorax Development, «КВС» и «РосСтройИнвест». «Спрос на жилье высок. Мы даже прогнозируем рост цен в 2017 году, поскольку жилье не дорожало уже два года. За это время накопились издержки (за счет роста себестоимости строительства, ужесточения банковского кредитования и др.), которые неизбежно лягут на плечи покупателей, поскольку многие строители уже работают на пределе своих возможностей», – заключил гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
По данным столичных аналитиков, за истекший год доля предложения в панельных домах в массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы увеличилась на 10%. Столь стремительный рост объема предложения этого типа жилья, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что в ближайшем будущем панельное домостроение может занять лидирующие позиции в сегменте доступного и комфортного жилья.
Ожидает ли панельный бум рынок петербургских новостроек? Этот вопрос обсудили эксперты и участники рынка на заседании круглого стола «Панель нового поколения», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ГК «УНИСТО Петросталь».
За столицей не угнаться
Столичные тренды применимы к петербургским реалиям весьма приблизительно, считает генеральный директор НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «Еще в советское время Москва была ориентирована на то, чтобы панельное домостроение развивалась быстро. Когда мы вошли в эпоху капитализма, столица в этом отношении также пошла энергичным путем. Почти все строительные комбинаты были модернизированы. Это был серьезный задел, поддержанный руководством Москвы», – отметил Алексей Белоусов.
По мнению эксперта, столичные успехи в области панельного домостроения поддержаны мощной производственной базой, которой петербургский рынок пока не обладает.
На вопрос о том, смогут ли повлиять на перераспределение объемов московские застройщики, которые активно в последнее время приходят в Петербург, Алексей Белоусов заметил, что особого влияния присутствие московских игроков на рынок, скорее всего, не окажет. «Думаю, что мы спокойно переживем вторжение москвичей», – считает он.
«Возить панельные изделия из Москвы в Петербург, наверное, нереально, – согласен с коллегой генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт» Анатолий Плотников. – В советское время, конечно, домостроительные комбинаты поставляли свою продукцию во все уголки страны, но сегодня перевозка – слишком затратное дело. Для того, чтобы обеспечить свои потребности, застройщик будет покупать панель у местных производителей или в конечном итоге обзаведется здесь собственным производством».
Более серьезную тревогу, по мнению Алексея Белоусова, вызывает ситуация, складывающаяся вокруг качества поставляемых строительных материалов: «Всех производителей беспокоит качество цемента, который сегодня поставляется на рынок. В последнее время, с уходом импортных производителей с рынка, качество цемента заметно снизилось, что отражается, соответственно, на качестве готовых изделий. Последствия этого могут быть очень серьезными. Давайте вспомним историю с аммиаком, очень не хотелось бы, чтобы эта картина повторилась».
Срез рынка
Обзорную презентацию о рынке производства сборного железобетона представил на круглом столе директор строительного комбината «Муринский» Роман Лазенков. По его словам, на рынке Петербурга и Ленобласти сегодня действует около сотни игроков, из них крупными считаются 10-15.
Среди компаний, недавно вышедших на рынок производителей сборного железобетона, Роман Лазенков отметил «ЛидерПром» и комбинат «УнистоПетросталь» в Мурино.
«Согласно прогнозам, в текущем году в Петербурге будет введено в общей сложности 4,7 млн кв. м жилья, причем доля панельного домостроения в этом объеме занимает порядка 15% (около 700 тыс. кв. м), – сообщил господин Лазенков. – Помимо этого, есть еще так называемый товарный железобетон, свободно продающийся на рынке. Это примерно 800-850 тыс. кубометров в год».
Доля панельных домов в объеме жилья, возводимого в Петербурге и Ленинградской области, с 2010 года неуклонно растет. По мнению Романа Лазенкова, в ближайшие годы эта тенденция сохранится. «Потребительские характеристики панельного дома советского времени вызывают у покупателей квартир не самые позитивные эмоции, но с тех пор технология шагнула далеко вперед, – считает Роман Лазенков. – Сегодня к технологии вполне применимы такие понятия как «трехслойная панель», «бесшумные фасады»… Отношение к панели коренным образом меняется. В качестве примера можно привести жилой комплекс бизнес-класса, построенный на Петроградской стороне. Это весьма успешный проект, проблем с реализацией квартир в нем у застройщика не возникло. Но, безусловно, центром потребления продуктов сборного железобетона по-прежнему остается эконом-класс, объемы которого в Петербурге увеличиваются».
По словам Романа Лазенкова, сейчас строительный комбинат «Муринский» загружен примерно на 90% и работает в одну смену, однако с I квартала следующего года производство перейдет на трехсменную работу. «Мы ведем переговоры с заказчиками по предоставлению полной комплектации для панельных домов», – сообщил он.
Все на экспорт
Петербургские производители панелей не только строят жилье на местном рынке, но и поставляют панели на экспорт в страны Северной Европы. Вячеслав Засухин, коммерческий директор ООО «ФинГрад», рассказал на круглом столе, что компания уже год экспортирует свою продукцию на рынок Финляндии. «Наша продукция используется при возведении домов в Лаппеенранте, а в этом году мы самостоятельно сумели выйти на рынок Швеции, – раскрыл детали Вячеслав Засухин. – Перспективы огромные, поскольку местный строительный рынок там поддержан бюджетным финансированием. Почти все заводы в Прибалтике и Польше сегодня переполнены заказами из Швеции».
Вместе с тем, как отметил Вячеслав Засухин, работа на рынке экспорта требует высокой квалификации от производителя: «Нужна очень высокая компетенция по обслуживанию этих заказов, начиная от закупки материалов, общения с проектировщиками, нюансы отгрузки, логистики, четкий финансовый просчет и так далее. В целом, если анализировать наш рынок, то на самом деле такой квалификации сегодня нет практически ни у кого. Что касается перспектив производства на экспорт – скорее всего, это затухающее направление, потому что в будущем либо объем внешних заказов значительно сократится, либо у нас начнется серьезный рост, который заставит переключиться исключительно на местные заказы. Для нас экспорт – это, скорее всего, способ быть в тонусе и маркетинговая составляющая, ведь если наша продукция востребована за рубежом, значит, она будет интересна и местному потребителю».
В области высокой архитектуры
По мнению Вячеслава Засухина, сдерживающим фактором для развития панельного домостроения отчасти является отсутствие у проектировщиков и монтажных организаций должной квалификации для работы с панельными объектами.
Как считает Екатерина Шакалова, главный архитектор проектов ЗАО «ПКЦ СтройКомплекс», проектировщики знакомы с преимуществами современной панели, причем этот продукт вполне востребован и покупателями. «Вопросы, в основном, возникают по поводу внешнего конструктива панельных домов, а существующие планировочные решения вполне покупателей устраивают», – считает она.
Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга и руководитель архитектурного бюро «Студия 17», отметил, что его бюро не чуждо панельному домостроению, однако сама технология в силу ряда ограничений может быть реализована только в системе типового проектирования: «Профессия архитектора – создавать качество жилой среды, благоприятную среду обитания, среду жизнедеятельности, и, конечно, панельное домостроение в том виде, в котором оно сейчас присутствует, отчасти противоречит решению этой главной задачи. Типовое проектирование создает однообразную жилую среду, а потом общество несправедливо обвиняет архитекторов в том, что они с этим никак не борются. Но ведь у них связаны руки, они вынуждены «расставлять» эти коробочки. Весь апофеоз этого можно увидеть в советской типовой застройке».
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания №1», считает, что убедительных аргументов утверждения, что панельное домостроение по качеству лучше, чем кирпично-монолитное, не существует. «Свободы в архитектурных – как внешних, так и внутренних – планировочных решениях, намного меньше. Тут трудно поспорить со Святославом Гайковичем, это абсолютная правда».
По мнению Вячеслава Засухина, такое суждение – тоже отчасти стереотип: «На самом деле, современные технологии позволяют фактически любой архитектурный облик воплотить в панельном конструктиве. Тут надо сопротивляться не самой панельной технологии, а тому однообразию, которое несут в себе типовые безликие решения».
Коллегу поддержал и Роман Лазенков: «Современное оборудование позволяет задать для панели любые формы, произвести широкий ассортимент фасадов. Конечно, так исторически сложилось, что панель считается экономическим классом. И когда застройщик принимает решение о применении тех или иных фасадных решений, в их основе стоит экономика».
Слово покупателям
По мнению Сергея Бобашева, генерального директора ООО «Медиа Лаборатория», покупателю квартир по большей части все равно, из чего сделан дом, до того момента, как этот дом начинает ломаться. «Точно так же, как мы открываем капот машины только тогда, когда она заглохла», – привел сравнение Сергей Бобашев.
«Дома из современной панели отличаются неплохим качеством, сейчас из них возводят даже бизнес-класс в весьма престижных локациях, – говорит Сергей Бобашев. – Вот сейчас сказали о том, что панель создает некачественную городскую среду. А монолит, который строят вдоль КАДа, – там качественная городская среда? Это зависит не от материала. Проблем сейчас с панелью, как с технологией, я не вижу вообще никаких. Особенно при том, что в эконом-классе пока люди покупают практически все, что продается. Преобладающий фактор выбора при покупке квартиры – это цена. Не важно место, не важно окружение, не важно качество среды, не важна технология строительства – важна цена».
Павел Москалев, руководитель департамента нового строительства ГК «Экотон», согласен с тем, что все возражения на тему панелей связаны только со стереотипами, возникшими благодаря старым советским домам: «Слово «панельный» уже мало кто из продавцов употребляет, и практически всегда удается убедить клиента в том, что современная панель – это не то, что он себе представляет, это жилье высокого качества. Отказов от приобретения жилья из-за того, что это панельный дом, на сегодняшний момент практически не существует».
«Об архитектурной привлекательности спорить можно бесконечно, – подвел итоги дискуссии Анатолий Плотников. – Должен согласиться с Вячеславом Засухиным, скорость строительства панельных домов просто не подвергается сомнению. Могу привести пример: на улице Генерала Симоняка в Кировском районе Петербурга в 1980-х годах построен девятиэтажный дом, который был смонтирован за 9 дней. Он, правда, считался рекордсменом по срокам, строители получили государственную премию, но дом стоит до сих пор в прекрасном виде. За такое время ни при какой технологии, кроме панельной, дом не смонтировать».
Основные игроки рынка:
– ООО «ЛСР. Строительство-СЗ» (бывш. ДСК «БЛОК»), в составе «Группы ЛСР»
– ОАО «ЛСР. ЖБИ-СЗ» (бывш. ОАО «ПО «Баррикада», завод ЖБИ-3 в Гатчине на базе бывшего «Гатчинского ДСК»), в составе «Группы ЛСР»
– завод «Финнпанель» (бывш. BetSet)
– завод «Бетонекс»
– завод ДСК №3, принадлежит ГК «Интеко», производство остановлено
– ОАО «ДСК №5», в составе ГСК
– ДСК «Войсковицы», ранее входил в состав СУ-155
– ДСК «Киришский»
– ДСК «Кировский» (КДСК)
– ЗАО «Гатчинский ССК», в составе ГК «Ленстройматериалы»
– ООО «ЛИДЕР Пром», в составе ГК «Лидер Групп»
–СК «Муринский», в составе ГК «УНИСТО-Петросталь»
спектр продукции
– изделия нулевого цикла (сваи, ФБС, ФЛ)
– межкомнатные перегородки (могут выполняться, в том числе, из мелкоштучного стенового заполнителя)
– плиты перекрытий (сплошные или перенапряженные пустотные)
– наружные стеновые панели (трехслойные с утеплителем или однослойные, при возведении домов по «бесшовной» технологии)
– элементы лестниц
– элементы шахт лифтов
–вентиляционные блоки