Коттеджи «оттаивают». Загородный рынок до сих пор не может оправиться от последствий кризиса 2014 – 2015 гг.
Петербургский рынок коттеджных поселков до сих пор не может полностью оправиться от последствий кризисного удара конца 2014 – 2015 годов. Поэтому наибольшую активность можно наблюдать в сегменте наиболее дорогого, а значит, менее чувствительного к экономическим проблемам предложения.
В целом, по оценкам экспертов, загородный рынок постепенно выходит из кризиса, но для окончательного «выздоровления» ему не хватает ощутимого роста реальных доходов граждан. Наступивший год, вероятно, продолжит тренды, зафиксированные в прошлом году.
Специфика загородного рынка такова, что статистические данные разных экспертов «в штуках» сильно отличаются друг от друга. Это связано со спецификой используемых методик подсчета. В частности, специалисты Knight Frank St Petersburg учитывают только дорогое предложение в классах А и В. Впрочем, тренды рынка аналитики выделяют схожие.
Недовышли из кризиса
Специалисты отмечают положительную динамику коттеджного рынка в ушедшем году, но считают, что до докризисного состояния ему еще далеко.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», всего в настоящее время продаже находится 451 коттеджный поселок. При этом год назад их было 472. «Убыль проектов связана в большинстве случаев с заморозкой, а не с завершением продаж. Количество приостановленных (замороженных) проектов за год увеличилось. Если год назад их было 225, то сейчас их 247», – отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель ЭБ «Сперанский».
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем выхода на рынок новых проектов в классах А и В в 2015–2017 годах носил отчетливую отрицательную динамику. И лишь в прошлом году запуск новых коттеджных поселков вышел на докризисный уровень.
Эксперты отмечают, что если в докризисные 2013–2014 годы продавалось свыше 200 коттеджей в дорогих сегментах рынка, то после этого за год не продавалось более 120 объектов. А в 2017 году спад достиг показателя около 80 коттеджей, после чего начался рост.
«В целом, по сравнению с показателями 2012–2013 годов количество сделок с домами снизилось в три-четыре раза», – соглашается Дмитрий Сперанский.
Куплю. Дорого
По оценке ЭБ «Сперанский», всего в продаже сегодня находится около 25,65 тыс. лотов (на 3% меньше, чем годом ранее), из них 21,7 тыс. – участки, 2,2 тыс. – коттеджи и 1,75 тыс. – секции.
Интересной особенностью тренда на выход загородной недвижимости из кризиса стала концентрация положительной динамики в наиболее высоких ценовых нишах. «Главный тренд ушедшего года – рост сделок с дорогими участками. В 2018 году их было продано заметно больше, чем годом ранее. А вот спрос на остальные объекты остался без существенных изменений», – говорит Дмитрий Сперанский.
В целом в 2018 году покупатели отдают предпочтение участкам без подряда (82% от общего числа сделок). Сильно выросло предложение дорогих участков от 250 тыс. рублей за сотку (рост на 58% к предыдущему году).
«Примечательно, что количество сделок с дорогими участками по сравнению с прошлым годом возросло в полтора раза. С конца 2017 года и в течение всего 2018-го мы отмечали этот тренд. Сделки с наделами по 7–8 млн рублей за участок – вовсе не редкость. Абсолютным рекордсменом в этом сегменте выступают северные проекты: «Репино-парк» и поселки компании «Олимп Груп». На юге сделки в этой ценовой категории подписывает УК "Теорема"», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
Этот тренд подтверждается данными Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости». Средняя цена предложения сотки земли на начало 2019 года составила 387,2 тыс. рублей. Для сравнения: на начало 2016-го – чуть больше 250 тыс., 2017-го – около 300 тыс., 2018-го – около 350 тыс. рублей.
Дмитрий Сперанский отмечает также, что по сравнению с 2017 годом было куплено гораздо больше дорогих объектов. Общее количество сделок на рынке – 4440 (рост на 6%). Дешевых лотов было продано столько же, основной прирост обеспечили дорогие объекты.
«За 2018 год продано 235 коттеджей (годом ранее – 203; рост на 16%). Домов стоимостью до 10 млн продано чуть меньше, чем год назад, а домов средней и высокой ценовой категории – заметно больше. Девелоперы оказались в очередной раз в противофазе с рынком. Предложение росло по недорогим коттеджам (стоимостью до 10 млн), а спрос наиболее активно рос на самые дорогостоящие лоты», – говорит Дмитрий Сперанский.
Руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева подтверждает этот тренд. «В 2018 году на 30% больше продано дорогих таунхаусов и участков стоимостью от 400 тыс. рублей за сотку», – рассказывает она.
«2018 год характеризовался высокой покупательской активностью, в сумме было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. В классе А было реализовано на 21% коттеджей больше, чем в 2017 году. Средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей. Наибольшее увеличение продаж произошло в классе В, здесь они превысили показатели предыдущего горда в 1,7 раза. Средний бюджет покупки в классе В составил около 19 млн рублей, что на 12% больше, чем годом ранее», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Чего ждать в этом году
По оценкам экспертов, основные тренды, зафиксированные на коттеджном рынке в прошлом году, продолжатся и в нынешнем. Причем следом за дорогостоящим сегментом из «анабиоза» могут выйти и более демократичные. «В первом полугодии 2019 года, я полагаю, активность покупателей будет примерно на уровне прошлого года. Во втором я ожидаю рост на 20% сделок в среднем и нижнем ценовых сегментах. Суммарная прибавка по году составит порядка 10%», – прогнозирует Дмитрий Сперанский.
«Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие два-три года. В этом плане благоприятная ситуация будет для небольших по размеру и количеству лотов поселков», – добавляет Светлана Московченко.
Эксперты также называют ряд факторов, которые способны обеспечить проектам повышенный интерес покупателей. Важнейший из них – ипотека. Ведь прежде всего именно благодаря ей неплохо чувствовал себя в прошлом году рынок городского жилья. «Ввиду отсутствия предпосылок для роста реальных доходов граждан в наступающем году, очевидно, что наличие ипотечного кредитования будет одним из основных преимуществ тех загородных проектов, которым удалось получить аккредитацию», – отмечает директор по продажам загородного комплекса «Образ жизни» Вита Бланк.
Растет и фактор сопутствующей инфраструктуры. «В прошлом году в коттеджном поселке «Ламбери» была возведена школа на 200 учеников. Также в этом здании будет располагаться детский сад. Это событие является уникальным для загородного рынка Петербурга», – отмечает Светлана Московченко. Она добавляет, что на 2019 год анонсировано открытие автогоночного комплекса «Игора Драйв». «Строительство такого рода инфраструктурных объектов (социальных и развлекательных) оказывает благоприятное влияние на развитие рынка загородной недвижимости», – подчеркивает эксперт.
«Спрос на загородном рынке будет тяготеть к объектам, находящимся в высокой стадии строительной готовности, обеспечивающим городской уровень комфорта в отношении как инженерного обеспечения, так и наличия социальных объектов. Дополнительным преимуществом будут пользоваться качественные проекты с уникальной составляющей, будь то берег Финского залива или локации вблизи развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры», – соглашается Вита Бланк.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.
Группа компаний «Эталон» по итогам работы в 2015 году потратит на дивиденды почти 1,5 млрд рублей, или 28% годовой чистой прибыли.
Но рекорд по дивидендам установила Группа ЛСР, которая направила на эти нужды 8 млрд рублей из прибыли прошлого года.
О том, что совет директоров ГК «Эталон» рекомендовал акционерам направить на выплату дивидендов по итогам второго полугодия 2015 года 0,05 USD на акцию, сообщается в материалах компании. Учитывая, что за первое полугодие 2015 года компания уже выплатила акционерам по 0,03 USD на акцию, общая сумма дивидендов по итогам 2015 года может составить 0,08 USD на акцию. Это соответствует 28% консолидированной годовой чистой прибыли группы. Учитывая, что прибыль девелопера в прошлом году по сравнению с 2014 годом уменьшилась на 35% и составила 5,4 млрд рублей, общий размер дивидендов за год чуть превысит 1,5 млрд рублей. Напомним, что по итогам работы в 2014 году ГК «Эталон» выплатила дивиденды в размере 0,14 USD на акцию. Общий размер выплат составил около 2 млрд рублей.
«Финансовые результаты в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка. Но я доволен, что наши усилия, предпринятые в прошлом году, позволили нам добиться хороших финансовых показателей», – комментирует председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков.
Дивиденды ГК «Эталон» не станут рекордными на строительном рынке в этом году. Его ближайший конкурент – Группа ЛСР Андрея Молчанова – направит на выплаты дивидендов 8 млрд из 10,6 млрд рублей прибыли за 2015 год, повторив тем самым «дивидендный рекорд» прошлого года.
Решение лидеров рынка о выплате дивидендов было принято на фоне непростой ситуации в отрасли. Согласно отчетности ГК «Эталон», в 2015 году ее выручка сократилась на 17% до 42,4 млрд рублей. EBITDA составила 7,6 млрд рублей против 10,6 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг компании на 31 декабря 2015 года составлял 7,4 млрд рублей. У Группы ЛСР похожая ситуация: выручка по итогам 2015 года сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей, чистый долг составил 12,6 млрд рублей. И хотя в первом полугодии 2016 года на рынке наметилось оживление, вызванное в основном ожиданиями по отмене ипотеки с господдержкой (которую в итоге продлили), прогнозы по развитию рынка у экспертов не самые радужные. Они отмечают рост себестоимости строительства на 25% и снижение маржи на 5-7% из-за того, что низкий спрос на жилье не позволяет строителям поднимать цены на квартиры. «Рынок недвижимости пока не выходит из кризиса. Драйвером станет рост объема продаж. Но ситуация пока волатильна», – отмечает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Белоусов.
Эксперты отмечают, что у девелоперов, как правило, есть два пути расходования прибыли – или на развитие бизнеса, или на дивиденды. «Развитие – это прежде всего покупка земли под новые проекты. Но поскольку в прошлом году спрос на жилье сократился на 30-50%, все строители пересмотрели свои перспективные планы. Большинство отказалось от запуска новых проектов или отложило их на более поздний срок. Новые пятна девелоперы покупают с большой осторожностью», – говорит генеральный директор компании «Академия» Руслан Юсупов. По данным компании Peterland, за 2015 год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно построить более 2,5 млн кв. м жилья. Это значительно меньше, чем в тучные годы.
«Похоже, в компаниях есть понимание, что в ближайшее время эти деньги в бизнесе не понадобятся и акционеры могут найти им лучшее применение», – добавляет начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛенМонтажСтрой» Дмитрий Кумановский. «Вряд ли решение публичных девелоперов направлено на улучшение имиджа. Оно выглядит вполне логичным, а размер дивидендов – умеренным», – заключил руководитель аналитической службы ИК «ДоходЪ» Всеволод Лобов.