Коттеджи «оттаивают». Загородный рынок до сих пор не может оправиться от последствий кризиса 2014 – 2015 гг.
Петербургский рынок коттеджных поселков до сих пор не может полностью оправиться от последствий кризисного удара конца 2014 – 2015 годов. Поэтому наибольшую активность можно наблюдать в сегменте наиболее дорогого, а значит, менее чувствительного к экономическим проблемам предложения.
В целом, по оценкам экспертов, загородный рынок постепенно выходит из кризиса, но для окончательного «выздоровления» ему не хватает ощутимого роста реальных доходов граждан. Наступивший год, вероятно, продолжит тренды, зафиксированные в прошлом году.
Специфика загородного рынка такова, что статистические данные разных экспертов «в штуках» сильно отличаются друг от друга. Это связано со спецификой используемых методик подсчета. В частности, специалисты Knight Frank St Petersburg учитывают только дорогое предложение в классах А и В. Впрочем, тренды рынка аналитики выделяют схожие.
Недовышли из кризиса
Специалисты отмечают положительную динамику коттеджного рынка в ушедшем году, но считают, что до докризисного состояния ему еще далеко.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», всего в настоящее время продаже находится 451 коттеджный поселок. При этом год назад их было 472. «Убыль проектов связана в большинстве случаев с заморозкой, а не с завершением продаж. Количество приостановленных (замороженных) проектов за год увеличилось. Если год назад их было 225, то сейчас их 247», – отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель ЭБ «Сперанский».
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем выхода на рынок новых проектов в классах А и В в 2015–2017 годах носил отчетливую отрицательную динамику. И лишь в прошлом году запуск новых коттеджных поселков вышел на докризисный уровень.
Эксперты отмечают, что если в докризисные 2013–2014 годы продавалось свыше 200 коттеджей в дорогих сегментах рынка, то после этого за год не продавалось более 120 объектов. А в 2017 году спад достиг показателя около 80 коттеджей, после чего начался рост.
«В целом, по сравнению с показателями 2012–2013 годов количество сделок с домами снизилось в три-четыре раза», – соглашается Дмитрий Сперанский.
Куплю. Дорого
По оценке ЭБ «Сперанский», всего в продаже сегодня находится около 25,65 тыс. лотов (на 3% меньше, чем годом ранее), из них 21,7 тыс. – участки, 2,2 тыс. – коттеджи и 1,75 тыс. – секции.
Интересной особенностью тренда на выход загородной недвижимости из кризиса стала концентрация положительной динамики в наиболее высоких ценовых нишах. «Главный тренд ушедшего года – рост сделок с дорогими участками. В 2018 году их было продано заметно больше, чем годом ранее. А вот спрос на остальные объекты остался без существенных изменений», – говорит Дмитрий Сперанский.
В целом в 2018 году покупатели отдают предпочтение участкам без подряда (82% от общего числа сделок). Сильно выросло предложение дорогих участков от 250 тыс. рублей за сотку (рост на 58% к предыдущему году).
«Примечательно, что количество сделок с дорогими участками по сравнению с прошлым годом возросло в полтора раза. С конца 2017 года и в течение всего 2018-го мы отмечали этот тренд. Сделки с наделами по 7–8 млн рублей за участок – вовсе не редкость. Абсолютным рекордсменом в этом сегменте выступают северные проекты: «Репино-парк» и поселки компании «Олимп Груп». На юге сделки в этой ценовой категории подписывает УК "Теорема"», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
Этот тренд подтверждается данными Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости». Средняя цена предложения сотки земли на начало 2019 года составила 387,2 тыс. рублей. Для сравнения: на начало 2016-го – чуть больше 250 тыс., 2017-го – около 300 тыс., 2018-го – около 350 тыс. рублей.
Дмитрий Сперанский отмечает также, что по сравнению с 2017 годом было куплено гораздо больше дорогих объектов. Общее количество сделок на рынке – 4440 (рост на 6%). Дешевых лотов было продано столько же, основной прирост обеспечили дорогие объекты.
«За 2018 год продано 235 коттеджей (годом ранее – 203; рост на 16%). Домов стоимостью до 10 млн продано чуть меньше, чем год назад, а домов средней и высокой ценовой категории – заметно больше. Девелоперы оказались в очередной раз в противофазе с рынком. Предложение росло по недорогим коттеджам (стоимостью до 10 млн), а спрос наиболее активно рос на самые дорогостоящие лоты», – говорит Дмитрий Сперанский.
Руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева подтверждает этот тренд. «В 2018 году на 30% больше продано дорогих таунхаусов и участков стоимостью от 400 тыс. рублей за сотку», – рассказывает она.
«2018 год характеризовался высокой покупательской активностью, в сумме было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. В классе А было реализовано на 21% коттеджей больше, чем в 2017 году. Средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей. Наибольшее увеличение продаж произошло в классе В, здесь они превысили показатели предыдущего горда в 1,7 раза. Средний бюджет покупки в классе В составил около 19 млн рублей, что на 12% больше, чем годом ранее», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Чего ждать в этом году
По оценкам экспертов, основные тренды, зафиксированные на коттеджном рынке в прошлом году, продолжатся и в нынешнем. Причем следом за дорогостоящим сегментом из «анабиоза» могут выйти и более демократичные. «В первом полугодии 2019 года, я полагаю, активность покупателей будет примерно на уровне прошлого года. Во втором я ожидаю рост на 20% сделок в среднем и нижнем ценовых сегментах. Суммарная прибавка по году составит порядка 10%», – прогнозирует Дмитрий Сперанский.
«Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие два-три года. В этом плане благоприятная ситуация будет для небольших по размеру и количеству лотов поселков», – добавляет Светлана Московченко.
Эксперты также называют ряд факторов, которые способны обеспечить проектам повышенный интерес покупателей. Важнейший из них – ипотека. Ведь прежде всего именно благодаря ей неплохо чувствовал себя в прошлом году рынок городского жилья. «Ввиду отсутствия предпосылок для роста реальных доходов граждан в наступающем году, очевидно, что наличие ипотечного кредитования будет одним из основных преимуществ тех загородных проектов, которым удалось получить аккредитацию», – отмечает директор по продажам загородного комплекса «Образ жизни» Вита Бланк.
Растет и фактор сопутствующей инфраструктуры. «В прошлом году в коттеджном поселке «Ламбери» была возведена школа на 200 учеников. Также в этом здании будет располагаться детский сад. Это событие является уникальным для загородного рынка Петербурга», – отмечает Светлана Московченко. Она добавляет, что на 2019 год анонсировано открытие автогоночного комплекса «Игора Драйв». «Строительство такого рода инфраструктурных объектов (социальных и развлекательных) оказывает благоприятное влияние на развитие рынка загородной недвижимости», – подчеркивает эксперт.
«Спрос на загородном рынке будет тяготеть к объектам, находящимся в высокой стадии строительной готовности, обеспечивающим городской уровень комфорта в отношении как инженерного обеспечения, так и наличия социальных объектов. Дополнительным преимуществом будут пользоваться качественные проекты с уникальной составляющей, будь то берег Финского залива или локации вблизи развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры», – соглашается Вита Бланк.
Застройщики Петербурга и Ленобласти стали еще осторожнее – за год вывод в продажу новых объектов снизился на 18%.
Покупатели, в свою очередь, продолжают экономить и выбирают предложения с самой низкой ценой. Основные тенденции на рынке жилья эконом-класса с января по сентябрь этого года выяснил «Строительный Еженедельник».
По состоянию на сентябрь 2016 года в Петербурге и Ленобласти первичные продажи открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов, говорят эксперты. Доля эконом-класса от общего объема рынка занимает 60%.
Хрупкое равновесие
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в I квартале этого года наблюдался ажиотажный всплеск спроса, вызванный возможной отменой ипотеки с господдержкой. «С января по сентябрь эконом-класс чувствовал себя неплохо: спрос оставался на прежнем уровне, с марта-апреля даже наблюдался некоторый рост, – соглашается с ней начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Позже покупатели осознали, что обвала цен не последует, сделки необходимо совершать в реальном времени. Вместе с тем избыток предложения существует, поэтому по-прежнему основная конкуренция застройщиков сосредоточена не в зоне товара, а в области скидок».
В настоящий момент, по оценкам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, спрос и предложение на рынке первичной жилой недвижимости находятся в условном равновесии. За восемь месяцев 2016 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано более 2,3 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет, что на 24% выше результатов аналогичного периода 2015 года. «В то же время вывод новых объектов в продажу замедляется, снижение составило 18%. Сегодня на рынке экспонируется около 4,5 млн кв. м жилья, с октября 2015 года предложение снизилось на 2%», – подсчитал Петр Буслов.
Что касается поведения покупателей, то за последний год, по мнению господина Буслова, оно кардинально не изменилось. Люди продолжают выбирать квартиры с минимальной ценой. Так, до 60% сделок в сегменте массового спроса проходит со стоимостью до 3,5 млн рублей. В августе в структуре спроса лидирующие позиции занимали однокомнатные квартиры (42%), 26% – квартиры-студии, порядка 23% занимает двухкомнатное жилье, 9% – «трешки». Большая часть сделок заключается в жилых комплексах средней и высокой степени готовности.
Строго на юг
По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня около 60% предложения жилья эконом-класса приходится на Петербург, 40% – на пригородные территории. Традиционно в Ленобласти больше всего жилья продается во Всеволожском районе – более 700 тыс. кв. м.
Интересно, что на территории Кудрово, Янино, Ручьев, Бугров, Мурино и Сертолово, по информации руководителя проекта Zakadom.ru Сергея Бобашева, на разных этапах строительства находятся около 50 жилых комплексов. «За 2016 год здесь будет сдано около 2,5 млн кв. м», – пояснил эксперт.
На лидирующие позиции по вводу жилья в Петербурге выходит Красносельский район, утверждает Светлана Денисова: «Строительная активность и впредь будет смещена в южные районы города, север исчерпал свой земельный ресурс. На юге остается много неосвоенных территорий, по-видимому, ближайшие перспективы развития сместятся сюда всерьез и надолго». Также самыми объемными по строительству жилья в городе стали Выборгский район (около 200 тыс. кв. м) и Приморский (порядка 60-80 тыс. кв. м).
Цены на уровне
С ценами на жилье в Петербурге и Ленобласти, по мнению экспертов, все более-менее спокойно. Так, по данным Любавы Пряниковой, под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит: цена за квадратный метр меняется в пределах плюс-минус 5%. При этом повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался эконом-класс, снижение цен в котором по сравнению с концом 2014 года составило около 10%.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости в эконом-классе Петербурга составляет 96,7 тыс. рублей, Ленобласти – 64,9 тыс. рублей.
Самые низкие цены на «эконом» в Северной столице, по мнению Петра Буслова, в Пушкинском, Выборгском, Петродворцовом районах. В центральной части города проекты эконом-класса не реализуются.
Если говорить о Ленобласти, то там выгоднее всего продается жилье в новых развивающихся районах. Согласно данным Сергея Бобашева, в 15-20-минутной транспортной доступности от КАД стоимость квадратного метра начинается от 50 тыс. рублей.
Антикризисный переход
По мнению Петра Буслова, к основным трендам на рынке жилья эконом-класса относится оптимизация жилых проектов под снижающиеся доходы населения, уменьшение ипотечных ставок, переход покупателей к крупным надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке.
Сергей Бобашев предполагает, что ввод новых объектов до конца года в Петербурге составит около 3 млн кв. м, в Ленобласти – 2,5-2,7 млн рублей. Объем поглощения, по мнению господина Буслова, составит около 3,3-3,7 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы ожидаем сдержанный рост стоимости жилья на уровне 4-5% по итогам года, не считая роста цен за счет растущей готовности проектов. Спрос будет стабильным, на уровне 300-350 тыс. кв. м в месяц», – подытожил эксперт.
Мнения
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительные компании привлекают дольщиков заманчивыми условиями покупки, максимальными скидками. Крупные застройщики чувствуют себя уверенно, репутация и опыт позволяют им говорить о грядущем повышении цен в своих рекламных кампаниях. Это говорит о том, что рынок в целом оздоровился и тенденции благоприятные. Возможно, они еще не ярко выражены, но тем не менее алармистские настроения остались в прошлом, рынок вышел на рабочее функционирование. Поскольку осень всегда дает оживление деловой активности, мы ожидаем, что и в этом году ситуация не изменится. Наш комплекс «Огни залива» сдан, квартиры передаются дольщикам, дома активно заселяются. Сейчас к нам приходит большое количество людей с вторичного рынка, которые рассчитывают купить квартиру и сразу переехать. Мы смотрим на окончание года с уверенностью, понимая, что жизнь налаживается.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Я бы сказал, что покупатели стали более разборчивыми в выборе локации и застройщика для покупки жилья. Если раньше они гнались за скидками, акциями и просто низкой ценой квадратного метра, то сейчас стали более вдумчиво подходить к процессу покупки. Наверняка свою роль сыграла череда скандалов с проблемными стройками, задержками ввода из-за отсутствия подключения к инженерным коммуникациям и т. д. Многие отказываются от покупки по телефону или в офисе агентства недвижимости, а предпочитают приезжать на стройку и вживую оценивать микрорайон, в котором им предстоит жить. Именно для таких людей мы регулярно проводим автобусные экскурсии по новостройкам. И мы видим, что люди стали более «подкованными» в плане выбора жилья. В сегодняшней ситуации покупатель отдает предпочтение более качественным проектам, обеспеченным действующей инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, в проектах, где преобладают полноценные квартиры для всей семьи, а не студии и малометражные однокомнатные квартиры.
Общественным транспортном пользуется порядка 70% жителей Петербурга. Его парк ежегодно обновляется, но масштабные транспортные проекты, такие как ЛРТ, все еще остаются на бумаге.
В минувшую среду чиновники рассказали о развитии общественного транспорта и городской транспортной инфраструктуры. По словам главы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергея Харлашкина, более 30% дорог города находятся в ненормативном состоянии. «Естественный износ улично-дорожной сети каждый год составляет 2%. Чтобы улучшить ее состояние, нужно ремонтировать 2,5% дорог, а чтобы этот процент сократить, необходимо приводить в нормативное состояние еще 5-10% дорог», – объяснил он.
Однако в 2014 и 2015 годах на это денег не хватало, сказал господин Харлашкин. Лимит на текущий ремонт не превышал 3,5 млрд рублей. В этом году на эти цели потрачено около 6 млн рублей. В следующем, по его словам, на текущий ремонт дорог планируется выделить 7 млн рублей. «Надеемся, что за 2016-2017 год мы дороги приведем к нормативному состоянию. И достигнем того уровня, когда нам за них не будет стыдно», – пообещал Сергей Харлашкин.
Если с улучшением состояния городских дорог в Петербурге наметилась определенность, с транспортом все пока сложнее. Так, запуск легкорельсового трамвая на юго-западе города снова завис в воздухе. «Там нужны другие проектные решения. К сожалению, очень много пересечений и больших перекрестков с огромным потоком личного и общественного транспорта. Если мы просто пустим трамвай в эти районы, то скорость его не будет отвечать требованиям жителей. Пока мы думаем, как сделать такой транспорт в районе «Балтийской жемчужины» скоростным», – сказал председатель городского Комитета по транспорту Александр Головин.
Наиболее актуально строительство ЛРТ в Колпино, уверен чиновник. Речь идет о ЛРТ по маршруту станция метро «Южная» – Колпино. «Это как раз заменит возможности метрополитена, потому что скоростной трамвай может перевозить где-то до 10 тыс. человек в час. В настоящее время разрабатывается проект с использованием элементов концессии и внебюджетных источников», – уточнил господин Головин.
Неясная картина пока и со станциями метро, которые обещали построить к Кубку конфедераций. «К сожалению, у нас не вся транспортная инфраструктура будет готова к Кубку конфедераций: к 2017 году еще не откроется метро «Новокрестовская» и не будет еще в работе станция метро «Беговая», – пояснил Александр Головин.
Вместо подземного транспорта болельщикам предложили добираться на трамваях. Для этого в Смольном разработали схему организации выделенной полосы от ул. Савушкина до станций метро «Старая деревня» и «Черная речка». Работы будут завершены во II квартале 2017 года. Интересно, что после завершения чемпионата мира по футболу 2018 года «выделенку» могут демонтировать. «В случае сохранения выделенной полосы ширина проезжей части составит 3 м. Это может привести к пробкам», – пояснил глава комитета.
Кроме того, на всех выделенных полосах планируется установить видеокамеры, а на некоторых – ограждения. Иначе, по словам Александра Головина, они становятся неэффективными. Кстати, штраф за выезд на такую полосу составляет 3 тыс. рублей.
Что касается воздушного сообщения Петербурга, то, по словам Александра Головина, власти хотят развивать аэропорт Пулково как узловой с целью увеличения количества прямых вылетов из Северной столицы. «Не только Москва может развиваться как транспортный хаб. Петербург имеет полное право на прямые перелеты по нормальным тарифам. У нас есть разработанная мотивационная программа по привлечению других авиакомпаний именно по открытию других направлений», – сказал господин Головин.
Он добавил, что авиакомпаниям, которые будут осуществлять прямые вылеты из Петербурга, Пулково будет предоставлять скидки на наземное обслуживание. Это предложение, по словам чиновника, уже заинтересовало авиакомпанию S7.
Кстати
С 2010 по 2015 год количество низкопольных видов транспорта в Северной столице возросло почти в два раза. Так, за этот период доля низкопольных автобусов возросла с 44 до 82%, троллейбусов – с 33 до 64%, трамваев – с 19 до 26%.
По словам Александра Головина, в 2016 году комитет планирует приобрести в «Пассажиравтотрансе» еще 225 низкопольных автобусов разной вместимости. Кроме того, со следующего года город купит 93 троллейбуса с автономным ходом (он может курсировать порядка 15 минут без контактной сети).
Цифра
7 млн рублей планируется выделить на текущий ремонт дорог в Петербурге в 2017 году