Меняйся или умри. ТРК теряют трафик
Рынок торговой недвижимости меняется так стремительно, что уже пятилетние торговые центры начинают испытывать сложности с привлечением аудитории и теряют трафик. Если ничего не предпринимать, бизнес быстро сойдет на нет. Выход один – реконцепция. В ней, по оценке экспертов, нуждается половина торговых комплексов Петербурга.
Старики в 10 лет
Каждый проект торгового комплекса имеет свой жизненный цикл. И год от года «срок годности» торговых центров сокращается. Некоторое время назад говорили, что ТЦ устаревает к 10 годам, а сейчас речь идет о старости объекта уже в 3–5 лет. Почему это происходит так быстро? Дело в том, что 10 лет назад торговые центры воспринимались аудиторией как места, где люди только делают покупки. Понимание, что это должны быть объекты, где люди проводят время всей семьей и получают эмоции, появилось позже. Поэтому архитектура старых торговых комплексов, организация их торговых галерей и мест общего пользования быстро потеряли актуальность. В таких объектах сложная логистика, низкие потолки, «медвежьи углы», куда не доходит покупатель, и множество других проблем.
Петербург является российским лидером по количеству торговых центров преклонного возраста, которые нуждаются в обновлении. Здесь, по оценке экспертов Colliers International, из 104 действующих ТЦ устаревшими являются более 50%. Для сравнения: в масштабах всей страны морально и физически устарели около 10% всех торговых объектов.
Три дороги – три судьбы
Что делать собственникам устаревших объектов? Вариантов немного. Первый – оставить все как есть. Но это путь тупиковый, который в конце концов закончится потерей объекта. Второй – пустить старый ТЦ «под нож», чтобы освободить участок для создания нового комплекса. Но замахнуться на источник хоть какого-то денежного потока – большая ответственность. Мало кто из девелоперов на это отваживается. Поэтому собственники обычно выбирают третий путь – реконцепцию устаревшего здания. В Петербурге, по данным исполнительного директора департамента управления недвижимостью Colliers International Екатерины Аридовой, 25% ТЦ или ранее прошли реновацию, или в данный момент проходят ее (с закрытием для посетителей и без).
ХК «Адамант» сейчас проводит реновацию четырех торговых центров в Петербурге. ИКЕЯ трансформирует свои торговые комплексы в пространства для встреч: обновляются дизайн-концепции, состав магазинов, кафе и ресторанов, открываются парки и скверы. Большой опыт успешной реновации и у девелопера Fort Group. Компания уже превратила старый мебельный центр «Грейт» в ТРЦ «Академ-парк», переделала слабый ТЦ «Феличита» в успешный торговый центр «Лондон Молл», а сейчас без закрытия проводит реновацию ТЦ «Сити-Молл» и готовит масштабное обновление московских торговых центров, купленных в прошлом году.
Хотела Fort Group провести и реконцепцию центрального универмага Петербурга – Большого Гостиного двора (БГД), где владеет миноритарным пакетом акций. Инвестор предложил увеличить торговую площадь универмага с 15 тыс. до 60 тыс. кв. м за счет использования внутренней торговой галереи (если накрыть ее куполом) и даже представил проект на MIPIM в 2016 году. Но идея не нашла поддержки у других собственников универмага и городских властей.
«Это дорогой проект. Мы хотели им заняться сами или с партнерами. Но политика города как собственника многих исторических зданий (в том числе и БГД) должна быть направлена на помощь тем инвесторам, которые готовы браться за такие сложные истории. Инвесторы не должны быть ковбоями, которые впрыгивают в проект, а потом начинают ходить по кабинетам за согласованиями. Им нужны быстрые ответы на вопросы: сколько это стоит? как долго будет в работе? и сколько прибыли принесет? Пока в Петербурге с этим проблемы», – говорит управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.
История тормозит торговлю
В городе есть примеры успешной реконцепции исторических торговых объектов. Буквально в прошлом году реконструкцию «Пассажа» завершила компания Jensen Group. «Реновация длилась пять лет. Мы отреставрировали фасад, входные группы, части лестниц, провели ремонт кровли, проложили новые инженерные сети, укрепили своды цокольного этажа. «Пассаж» был заполнен всегда, но сейчас мы привлекаем арендаторов более высокого уровня, генерирующих трафик, в том числе связанных с едой и развлечениями. Это отвечает мировым тенденциям развития торговых центров», – рассказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
До «Пассажа» через обновление прошли ДЛТ, Елисеевский магазин, дом Мертенса и другие исторические торговые здания Петербурга. Иногда в процессе реновации старый торговый объект частично или полностью теряет свое прежнее предназначение. Например, в результате реконструкции Никольского рынка, которую в прошлом году завершила компания VIYM, в Петербурге появился новый гостиничный комплекс, где под торговлю отведена лишь незначительная часть площадей. «Несмотря на все сложности при реконструкции, мы приложили максимальные усилия для сохранения первоначального исторического облика здания. Надеемся, что реализация нашего проекта станет для других инвесторов хорошим примером приспособления исторических зданий под современное использование», – говорит управляющий партнер VIYM Дмитрий Шицле.
Мнение
Виталия Львова, генеральный директор компании Promotion Realty:
– В вопросах реновации ТЦ лучше не доводить ситуацию до края, а действовать на опережение. Если комплексу уже три года – подумайте о его будущем. Не надо почивать на лаврах – начните перестройку. Это надо делать, пока у торгового центра есть денежный поток, необходимый для перемен. Это гораздо правильней, чем дождаться, пока бизнес захиреет, и потом в нищете изобретать что-то за три копейки. Рынок так не живет. Не проспи момент! Когда меня приглашают в очередной полупустой и побитый ТЦ и начинают ныть, что ставки низкие и денег на реновацию нет, я всегда, глядя в честные глаза собственника, спрашиваю: а ты что делал последние десять лет, пока в ТЦ было полно народу и деньги текли рекой? Где бабки? Сколько из прибыли ты отложил в фонд развития? Обычно молчат. Совет таким собственникам только один: либо доживай с тем, что есть, либо ищи деньги и честно инвестируй в развитие. Есть еще вариант – продавай ТЦ. Но умные люди продают бизнес на пике. А все остальное – это уже, как правило, не продажа в плюс, а вариант «отдать за долги».
Александр Москвитин, коммерческий директор УК «Адамант»:
– В крупных мегаполисах, где рынок перенасыщен торговыми площадями, строительство новых объектов несет в себе больше рисков, чем реконцепция уже имеющихся площадей. В случае реконцепции меньше вероятность не заполнить новый объект арендаторами и не получить тот трафик, который нужен для успеха. Опять же, инженерные коммуникации уже проведены, здание построено и не требует согласований. Успех локации проверен временем, и экономику легко спрогнозировать.
Екатерина Гресс, генеральный директор компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости»:
– В своей практике я много встречала примеров реконцепции, в том числе радикальных: владелец пытался что-то поменять мгновенно, или поменять одно на другое, или внедрить что-то совсем отличное от того, что было в ТЦ. Могу сказать, что любые радикальные изменения, которые не продуманы и сделаны в экспрессии, никогда на пользу не идут. Должна быть четкая и последовательная стратегия выхода из кризиса ТЦ.
Для небольших производителей тротуарной плитки грядут перемены, способные обернуться потерями госзаказов или полным закрытием производств.
Главный аргумент сторонников перемен – устаревшие требования к производству тротуарной плитки. ГОСТ 17608-91 «Плиты бетонные тротуарные. Технические условия» был принят в 1991 году, когда материал только входил в перечень номенклатуры для строителей и архитекторов. Разработчики поправок утверждают, тогда не было практики эксплуатации бетонной тротуарной плитки. Как следствие, используемый отделочный материал зачастую не отвечает современным реалиям.
Можно сказать, что нововведения касаются разделения элементов мощения на классы. Теперь каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и требования, которые ей будут предъявлены.
Инициатором ужесточения требований выступила Ассоциация производителей мелкоштучных бетонных изделий. Недавно созданная общественная организация объединяет четырех крупных производителей тротуарной плитки и других элементов ландшафтного дизайна: ГК «Выбор», «Браер», «Каменный век» и Shteingot.
Как рассказал генеральный директор компании «Выбор-С» Евгений Пашко, общаясь с подрядчиками по благоустройству, в компании часто слышат о дешевой, но недолговечной продукции поставщиков. «Практика показывает, что плитка, сделанная по ГОСТу 1991 года, не только не оправдывает ожиданий, но и приводит к последующей нагрузке на бюджеты по причине частой ее замены на объектах, – уточняет Евгений Пашко. – Мы не только всецело приветствуем изменения в ГОСТе, но и выступали активными их инициаторами».
Новые реалии
По словам эксперта, ужесточение технических требований к тротуарной плитке скажется благотворно на отрасли в целом и на качестве благоустройства российских городов и поселков. «Теперь поставить суррогат на муниципальный, да и добротный коммерческий объект, не нарушив закон, будет практически невозможно», – заключает эксперт. Что же касается частных объектов, здесь потребитель уже успел приобрести серьезный опыт в выборе продукции и способен отличить подделку очень быстро.
Директор Ассоциации производителей вибропрессованных изделий для строительства, мощения и благоустройства (АПВИ) Юрий Костиков поддерживает инициативу московских коллег. Однако считает, для коренного изменения ситуации в отрасли требуется провести еще большую работу. «За последние 10-15 лет развития отрасли мощения появились новые виды изделий, методики испытаний, которые как раз и требуют фиксации в новом документе. Хочется отметить, что один нормативный документ не сможет кардинально повлиять на рынок и отрасль. Нужен целый комплекс актуальных работающих документов, подкрепленных научно-исследовательской работой», – говорит Юрий Костиков.
Он уточнил, что работу над актуализацией стандартов проводит АПВИ. По его словам, уже разработаны Рекомендации по применению мощения. Документ был подготовлен по поручению Комитета по строительству Администрации Петербурга. Весной состоялось совещание в Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга по вопросам ремонта и содержания мощения. «Исполнительные органы городской власти с вниманием относятся к вопросам мощения и благоустройства производителей вибропрессованных изделий», – добавляет Юрий Костиков.
В 2016 году в Петербурге был введен в действие стандарт ассоциации «Плиты и камни мощения бетонные вибропрессованные». В обсуждении документа приняли участие представители ведущих компаний из различных городов России. Эксперт рассказывает, что «на настоящий момент это самый актуальный и проработанный стандарт на изделия для мощения в Петербурге и России».
Немаловажная часть проблемы качества мощения связана с ошибками при проектировании, некачественном строительстве и восстановлении мощения после ремонта подземных коммуникаций. «Важная проблема – качество исходных материалов для производства изделий. Производители иногда вынуждены работать с тем материалом, который есть на рынке в наличии. А этот материал не всегда имеет требуемые для производства стабильные свойства. В планах ассоциации – сформулировать и предъявлять поставщикам требования к материалам, которые нужны для производства качественных изделий», – подытожил Юрий Костиков.
Эксперты уверены, что новый норматив свяжет понятия «цена – качество». «Ужесточение требований повлияет на конечную стоимость и себестоимость тротуарной плитки. Теперь невозможно будет использовать продукт с низкими эксплуатационными свойствами на объектах, к которым предъявляются высокие требования по качеству», – говорит заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод» Станислав Стерин. Как следствие, производителям придется поднять уровень качества продукции, перейти на производство более низких классов или уйти с рынка.
На пороге перемен
По мнению экспертов, по сравнению с прошлым годом объем рынка увеличился. Рост потребления тротуарной плитки поддерживается за счет объектов с бюджетным финансированием. Таким образом, для получения госзаказа производители обязаны исполнять нормативы. Все это происходит на фоне снижения доходности. «Основная проблема – это повышение стоимости сырья и обслуживания оборудования при постоянно растущей конкуренции. При этом себестоимость растет при падающих отпускных ценах. Стратегия может быть только одна: удержание уровня качества за счет оптимизации производства, снижение издержек и увеличение выпуска», – резюмирует Станислав Стерин.
Мнение:
Станислав Стерин, заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод»:
– Современный стандарт на производство тротуарных изделий необходим. Старый ГОСТ не соответствует современным способам производства. Принципиально важно разделение элементов мощения на классы по предъявляемым к ним требованиям. Каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и выполнять его требования. Сегодня в производстве используются новые технологии. Их применение напрямую связано с запросом от потребителя. К сожалению, многие отечественные производители выпускают детали и оснастку для импортного оборудования крайне низкого качества.
В России готовятся к развитию высотного деревянного домостроения. Однако для воплощения задуманного придется поменять строительные нормы и сделать экологическое жилье экономически доступным.
Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило АФК «Система» разработать проекты многоквартирных деревянных домов. В Минстрое обещают включить проектную документацию в единый реестр типовых проектов повторного применения. Речь идет о проектировании многоквартирных домов высотой 2-3 этажа.
По словам министра строительства Михаила Меня, предложение от Минстроя получают компании – производители конструкций деревянного домостроения. Напомним, АФК «Система» владеет несколькими крупными лесоперерабатывающими комбинатами в Ленинградской области и Карелии.
За последнее время высказывания чиновников в пользу деревянного домостроения звучат все чаще. В министерстве считают, что в регионах с развитой лесопереработкой деревянное домостроение может быть востребовано рынком и быть экономически эффективным.
К истокам в будущее
По мнению экспертов, многоэтажное деревянное домостроение – это новый шаг в технологии строительства зданий.
«Высотное деревянное строительство давно не относится к разряду фантастики. Более 10 лет такие дома успешно возводятся в развитых странах. Например, в Норвегии в городе Берген построен 14-этажный жилой комплекс Treet Bergen. В Ванкувере ведется строительство студенческого общежития, в котором запланировано 17 этажей», – рассказывает Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Комплекс Treet Bergen – самый высокий деревянный жилой дом в мире – высота 49 м, 62 квартиры. Хотя фасад здания выполнен из стекла и бетона. С применением комбинированной технологии железобетонного и деревянного строительства реализованы проекты пятиэтажной застройки в Пушкинском районе Петербурга и Нижнем Новгороде.
«Современные технологии по производству деревянных конструкций позволяют строить дома высотой до девяти этажей. Такие здания построены в Финляндии. Деревянная среднеэтажная застройка стремительно набирает популярность на Западе благодаря своей экологичности», – продолжает Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu.
При наличии современных технологий дом из качественно обработанного и просушенного дерева может прослужить десятки лет. Эксперты уверяют, что деревянная конструкция более долговечна, чем металлокаркас, – дерево не подвержено коррозии. При этом существенных отличий между деревом и железобетоном с точки зрения эксплуатации нет.
Промышленный объем
По общему мнению экспертов, никто в мире не готов строить многоэтажные деревянные дома в промышленном масштабе, тем более в России. «Отечественные застройщики не обладают необходимым оборудованием и технологиями для массового производства. Придется открывать новые заводы, закупать импортные технологии и материалы для производства деревянных конструкций. В сложившихся условиях сделать это невозможно», – считает Евгений Богданов.
Справедливости ради стоит заметить, что некоторые технологии и материалы в России существуют. В 2012 году Волосовским лесопромышленным комбинатом было запущено производство CLT-панелей. Производством X-Lam занимается Ладожский домостроительный комбинат.
Бюджетные страдания
«Стоимость конструкций пока остается довольно высокой, несмотря на многочисленные преимущества, такие как прочность, надежность, безопасность, экологичность и легковозводимость», – перечисляет Василий Вовк.
По оценкам управляющего партнера корпорации GOOD WOOD Александра Дубовенко, стоимость квадратного метра жилья в деревянном доме без учета стоимости земельного участка может составлять 40 тыс. рублей против 30 тыс. рублей у железобетонных домов.
«Лично меня интересует вопрос, насколько идея развития многоэтажного деревянного строительства в России экономически оправданна», – вопрошает Евгений Богданов. По мнению эксперта, в Финляндии такая конструкция востребована, потому что потребители ценят экологичность и готовы за нее платить. Для россиян цена жилья является превалирующим фактором, а экологичность учитывается по остаточному принципу. «На мой взгляд, развивать многоэтажное деревянное строительство в России еще рано», – заключает эксперт.
В свою очередь, Александр Дубовенко считает, что проблему экономической доступности жилья можно решить. «Вместо попытки развить строительство многоэтажных домов нужно делать простые вещи: предоставить возможность получения ипотечного кредита для строительства малоэтажного дома; обеспечить обязательный госконтроль за строительством малоэтажных домов, иначе не давать дешевые сети; субсидировать ипотеку не через АИЖК и прочие «карманные» структуры, а гражданину непосредственно; дать возможность возвращать проценты по ипотечному кредиту не только через НДФЛ, но и часть социальных налогов, а также развивать долевое строительство в малоэтажных поселках».
Все в нормах
Сложности высотного домостроения упираются в отечественную строительную нормативную базу. «Закон запрещает возводить дома из дерева выше 5 м и площадью больше 500 кв. м», – констатирует Василий Вовк.
Немало проблем и с требованиями к пожарной безопасности. «Мы уже год строим наш бизнес-центр Good Wood Plaza. Когда мы начинали, пожарные всех уровней смеялись над нами. Они говорили, что шестиэтажное здание из дерева построить невозможно. Тем не менее мы решили бороться до конца», – рассказывает управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко.
В июне компания провела успешные испытания клееных деревянных конструкций на огнестойкость и для соблюдения норм пожаробезопасности внесла корректировки в свой проект. Как следует из результатов исследования, проведенного в соответствии с требованиями ГОСТов, предельное состояние по потере несущей способности деревянного бруса после полуторачасового огневого воздействия превысило показатели прочности металла и железобетона.
«Все уже давно понимают, что массивные клееные конструкции безопаснее в огне, чем металл и железобетон, но документов, подтверждающих это, до сих пор не было. Корпорация GOOD WOOD провела испытания и для себя, и для отрасли в целом», – уточняет заведующий лабораторией деревянных конструкций ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко Александр Погорельцев.
Александр Дубовенко не скрывает радости, что триумфальная победа инженерной древесины над бетоном и металлом совпала с указанием правительства срочно начать развитие деревянного домостроения – как малоэтажного, так и многоэтажного.
Справка:
CLT-панели состоят из перекрестно расположенных пиломатериалов хвойных и лиственных пород.
X-Lam – трехслойные CLT-панели, или многослойная древесина, пригодная для несущих опор и балок, плит перекрытий и стеновых панелей.