Меняйся или умри. ТРК теряют трафик
Рынок торговой недвижимости меняется так стремительно, что уже пятилетние торговые центры начинают испытывать сложности с привлечением аудитории и теряют трафик. Если ничего не предпринимать, бизнес быстро сойдет на нет. Выход один – реконцепция. В ней, по оценке экспертов, нуждается половина торговых комплексов Петербурга.
Старики в 10 лет
Каждый проект торгового комплекса имеет свой жизненный цикл. И год от года «срок годности» торговых центров сокращается. Некоторое время назад говорили, что ТЦ устаревает к 10 годам, а сейчас речь идет о старости объекта уже в 3–5 лет. Почему это происходит так быстро? Дело в том, что 10 лет назад торговые центры воспринимались аудиторией как места, где люди только делают покупки. Понимание, что это должны быть объекты, где люди проводят время всей семьей и получают эмоции, появилось позже. Поэтому архитектура старых торговых комплексов, организация их торговых галерей и мест общего пользования быстро потеряли актуальность. В таких объектах сложная логистика, низкие потолки, «медвежьи углы», куда не доходит покупатель, и множество других проблем.
Петербург является российским лидером по количеству торговых центров преклонного возраста, которые нуждаются в обновлении. Здесь, по оценке экспертов Colliers International, из 104 действующих ТЦ устаревшими являются более 50%. Для сравнения: в масштабах всей страны морально и физически устарели около 10% всех торговых объектов.
Три дороги – три судьбы
Что делать собственникам устаревших объектов? Вариантов немного. Первый – оставить все как есть. Но это путь тупиковый, который в конце концов закончится потерей объекта. Второй – пустить старый ТЦ «под нож», чтобы освободить участок для создания нового комплекса. Но замахнуться на источник хоть какого-то денежного потока – большая ответственность. Мало кто из девелоперов на это отваживается. Поэтому собственники обычно выбирают третий путь – реконцепцию устаревшего здания. В Петербурге, по данным исполнительного директора департамента управления недвижимостью Colliers International Екатерины Аридовой, 25% ТЦ или ранее прошли реновацию, или в данный момент проходят ее (с закрытием для посетителей и без).
ХК «Адамант» сейчас проводит реновацию четырех торговых центров в Петербурге. ИКЕЯ трансформирует свои торговые комплексы в пространства для встреч: обновляются дизайн-концепции, состав магазинов, кафе и ресторанов, открываются парки и скверы. Большой опыт успешной реновации и у девелопера Fort Group. Компания уже превратила старый мебельный центр «Грейт» в ТРЦ «Академ-парк», переделала слабый ТЦ «Феличита» в успешный торговый центр «Лондон Молл», а сейчас без закрытия проводит реновацию ТЦ «Сити-Молл» и готовит масштабное обновление московских торговых центров, купленных в прошлом году.
Хотела Fort Group провести и реконцепцию центрального универмага Петербурга – Большого Гостиного двора (БГД), где владеет миноритарным пакетом акций. Инвестор предложил увеличить торговую площадь универмага с 15 тыс. до 60 тыс. кв. м за счет использования внутренней торговой галереи (если накрыть ее куполом) и даже представил проект на MIPIM в 2016 году. Но идея не нашла поддержки у других собственников универмага и городских властей.
«Это дорогой проект. Мы хотели им заняться сами или с партнерами. Но политика города как собственника многих исторических зданий (в том числе и БГД) должна быть направлена на помощь тем инвесторам, которые готовы браться за такие сложные истории. Инвесторы не должны быть ковбоями, которые впрыгивают в проект, а потом начинают ходить по кабинетам за согласованиями. Им нужны быстрые ответы на вопросы: сколько это стоит? как долго будет в работе? и сколько прибыли принесет? Пока в Петербурге с этим проблемы», – говорит управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.
История тормозит торговлю
В городе есть примеры успешной реконцепции исторических торговых объектов. Буквально в прошлом году реконструкцию «Пассажа» завершила компания Jensen Group. «Реновация длилась пять лет. Мы отреставрировали фасад, входные группы, части лестниц, провели ремонт кровли, проложили новые инженерные сети, укрепили своды цокольного этажа. «Пассаж» был заполнен всегда, но сейчас мы привлекаем арендаторов более высокого уровня, генерирующих трафик, в том числе связанных с едой и развлечениями. Это отвечает мировым тенденциям развития торговых центров», – рассказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
До «Пассажа» через обновление прошли ДЛТ, Елисеевский магазин, дом Мертенса и другие исторические торговые здания Петербурга. Иногда в процессе реновации старый торговый объект частично или полностью теряет свое прежнее предназначение. Например, в результате реконструкции Никольского рынка, которую в прошлом году завершила компания VIYM, в Петербурге появился новый гостиничный комплекс, где под торговлю отведена лишь незначительная часть площадей. «Несмотря на все сложности при реконструкции, мы приложили максимальные усилия для сохранения первоначального исторического облика здания. Надеемся, что реализация нашего проекта станет для других инвесторов хорошим примером приспособления исторических зданий под современное использование», – говорит управляющий партнер VIYM Дмитрий Шицле.
Мнение
Виталия Львова, генеральный директор компании Promotion Realty:
– В вопросах реновации ТЦ лучше не доводить ситуацию до края, а действовать на опережение. Если комплексу уже три года – подумайте о его будущем. Не надо почивать на лаврах – начните перестройку. Это надо делать, пока у торгового центра есть денежный поток, необходимый для перемен. Это гораздо правильней, чем дождаться, пока бизнес захиреет, и потом в нищете изобретать что-то за три копейки. Рынок так не живет. Не проспи момент! Когда меня приглашают в очередной полупустой и побитый ТЦ и начинают ныть, что ставки низкие и денег на реновацию нет, я всегда, глядя в честные глаза собственника, спрашиваю: а ты что делал последние десять лет, пока в ТЦ было полно народу и деньги текли рекой? Где бабки? Сколько из прибыли ты отложил в фонд развития? Обычно молчат. Совет таким собственникам только один: либо доживай с тем, что есть, либо ищи деньги и честно инвестируй в развитие. Есть еще вариант – продавай ТЦ. Но умные люди продают бизнес на пике. А все остальное – это уже, как правило, не продажа в плюс, а вариант «отдать за долги».
Александр Москвитин, коммерческий директор УК «Адамант»:
– В крупных мегаполисах, где рынок перенасыщен торговыми площадями, строительство новых объектов несет в себе больше рисков, чем реконцепция уже имеющихся площадей. В случае реконцепции меньше вероятность не заполнить новый объект арендаторами и не получить тот трафик, который нужен для успеха. Опять же, инженерные коммуникации уже проведены, здание построено и не требует согласований. Успех локации проверен временем, и экономику легко спрогнозировать.
Екатерина Гресс, генеральный директор компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости»:
– В своей практике я много встречала примеров реконцепции, в том числе радикальных: владелец пытался что-то поменять мгновенно, или поменять одно на другое, или внедрить что-то совсем отличное от того, что было в ТЦ. Могу сказать, что любые радикальные изменения, которые не продуманы и сделаны в экспрессии, никогда на пользу не идут. Должна быть четкая и последовательная стратегия выхода из кризиса ТЦ.
В октябре 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 219 024,4 кв. м жилья, что превышает показатель прошлого года на 9% (в октябре 2012 года было сдано 199 623,9 кв. м), сообщает Комитет по строительству.
Лидером по вводу жилья стал Невский район, где построено 48 968,8 кв. м (1051 квартира). С третьего места на второе поднялся Приморский район: там введены в эксплуатацию 3 дома на 715 квартир (46 900,3 кв. м). Третью строчку занимает Петроградский район (326 квартир общей площадью 32 592,8 кв. м).
В рейтинге индивидуального строительства Курортный район занимает лидирующие позиции (построено 11 домов общей площадью 1176 кв. м). Пушкинскому району не удалось удержаться в тройке лидеров: его сместил Петродворцовый, занявший второе место благодаря 10 новым домам общей площадью 3392,7 кв. м. Выборгский район, где сдано в эксплуатацию 6 домов общей площадью 1326,8 кв. м, спустился со второй строчки на третью.
В Петроградском районе сдан в эксплуатацию специализированный баскетбольный комплекс, в Выборгском районе появились крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей с подземным гаражом и пункт проката спортивного инвентаря.
Новый детский сад на 220 мест был построен в Красносельском районе. В Приморском районе открылась Клиника № 2 ФГУЗ «Всероссийский центр экстренной и радиационной медицины им. А.М. Никифорова» МЧС России. Закончено строительство гостиничного комплекса в Зеленогорске (Курортный район).
Производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей появился в Невском районе, новый автомоечный комплекс – в Выборгском районе.
В Выборгском районе сдан в эксплуатацию общественно-деловой центр, бизнес-центр со встроенной подземной автостоянкой построен в Московском районе, складской комплекс открыт в Пушкинском районе, а производственно-складской комплекс – в Выборгском.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за октябрь 2013 года
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.