Меняйся или умри. ТРК теряют трафик
Рынок торговой недвижимости меняется так стремительно, что уже пятилетние торговые центры начинают испытывать сложности с привлечением аудитории и теряют трафик. Если ничего не предпринимать, бизнес быстро сойдет на нет. Выход один – реконцепция. В ней, по оценке экспертов, нуждается половина торговых комплексов Петербурга.
Старики в 10 лет
Каждый проект торгового комплекса имеет свой жизненный цикл. И год от года «срок годности» торговых центров сокращается. Некоторое время назад говорили, что ТЦ устаревает к 10 годам, а сейчас речь идет о старости объекта уже в 3–5 лет. Почему это происходит так быстро? Дело в том, что 10 лет назад торговые центры воспринимались аудиторией как места, где люди только делают покупки. Понимание, что это должны быть объекты, где люди проводят время всей семьей и получают эмоции, появилось позже. Поэтому архитектура старых торговых комплексов, организация их торговых галерей и мест общего пользования быстро потеряли актуальность. В таких объектах сложная логистика, низкие потолки, «медвежьи углы», куда не доходит покупатель, и множество других проблем.
Петербург является российским лидером по количеству торговых центров преклонного возраста, которые нуждаются в обновлении. Здесь, по оценке экспертов Colliers International, из 104 действующих ТЦ устаревшими являются более 50%. Для сравнения: в масштабах всей страны морально и физически устарели около 10% всех торговых объектов.
Три дороги – три судьбы
Что делать собственникам устаревших объектов? Вариантов немного. Первый – оставить все как есть. Но это путь тупиковый, который в конце концов закончится потерей объекта. Второй – пустить старый ТЦ «под нож», чтобы освободить участок для создания нового комплекса. Но замахнуться на источник хоть какого-то денежного потока – большая ответственность. Мало кто из девелоперов на это отваживается. Поэтому собственники обычно выбирают третий путь – реконцепцию устаревшего здания. В Петербурге, по данным исполнительного директора департамента управления недвижимостью Colliers International Екатерины Аридовой, 25% ТЦ или ранее прошли реновацию, или в данный момент проходят ее (с закрытием для посетителей и без).
ХК «Адамант» сейчас проводит реновацию четырех торговых центров в Петербурге. ИКЕЯ трансформирует свои торговые комплексы в пространства для встреч: обновляются дизайн-концепции, состав магазинов, кафе и ресторанов, открываются парки и скверы. Большой опыт успешной реновации и у девелопера Fort Group. Компания уже превратила старый мебельный центр «Грейт» в ТРЦ «Академ-парк», переделала слабый ТЦ «Феличита» в успешный торговый центр «Лондон Молл», а сейчас без закрытия проводит реновацию ТЦ «Сити-Молл» и готовит масштабное обновление московских торговых центров, купленных в прошлом году.
Хотела Fort Group провести и реконцепцию центрального универмага Петербурга – Большого Гостиного двора (БГД), где владеет миноритарным пакетом акций. Инвестор предложил увеличить торговую площадь универмага с 15 тыс. до 60 тыс. кв. м за счет использования внутренней торговой галереи (если накрыть ее куполом) и даже представил проект на MIPIM в 2016 году. Но идея не нашла поддержки у других собственников универмага и городских властей.
«Это дорогой проект. Мы хотели им заняться сами или с партнерами. Но политика города как собственника многих исторических зданий (в том числе и БГД) должна быть направлена на помощь тем инвесторам, которые готовы браться за такие сложные истории. Инвесторы не должны быть ковбоями, которые впрыгивают в проект, а потом начинают ходить по кабинетам за согласованиями. Им нужны быстрые ответы на вопросы: сколько это стоит? как долго будет в работе? и сколько прибыли принесет? Пока в Петербурге с этим проблемы», – говорит управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.
История тормозит торговлю
В городе есть примеры успешной реконцепции исторических торговых объектов. Буквально в прошлом году реконструкцию «Пассажа» завершила компания Jensen Group. «Реновация длилась пять лет. Мы отреставрировали фасад, входные группы, части лестниц, провели ремонт кровли, проложили новые инженерные сети, укрепили своды цокольного этажа. «Пассаж» был заполнен всегда, но сейчас мы привлекаем арендаторов более высокого уровня, генерирующих трафик, в том числе связанных с едой и развлечениями. Это отвечает мировым тенденциям развития торговых центров», – рассказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
До «Пассажа» через обновление прошли ДЛТ, Елисеевский магазин, дом Мертенса и другие исторические торговые здания Петербурга. Иногда в процессе реновации старый торговый объект частично или полностью теряет свое прежнее предназначение. Например, в результате реконструкции Никольского рынка, которую в прошлом году завершила компания VIYM, в Петербурге появился новый гостиничный комплекс, где под торговлю отведена лишь незначительная часть площадей. «Несмотря на все сложности при реконструкции, мы приложили максимальные усилия для сохранения первоначального исторического облика здания. Надеемся, что реализация нашего проекта станет для других инвесторов хорошим примером приспособления исторических зданий под современное использование», – говорит управляющий партнер VIYM Дмитрий Шицле.
Мнение
Виталия Львова, генеральный директор компании Promotion Realty:
– В вопросах реновации ТЦ лучше не доводить ситуацию до края, а действовать на опережение. Если комплексу уже три года – подумайте о его будущем. Не надо почивать на лаврах – начните перестройку. Это надо делать, пока у торгового центра есть денежный поток, необходимый для перемен. Это гораздо правильней, чем дождаться, пока бизнес захиреет, и потом в нищете изобретать что-то за три копейки. Рынок так не живет. Не проспи момент! Когда меня приглашают в очередной полупустой и побитый ТЦ и начинают ныть, что ставки низкие и денег на реновацию нет, я всегда, глядя в честные глаза собственника, спрашиваю: а ты что делал последние десять лет, пока в ТЦ было полно народу и деньги текли рекой? Где бабки? Сколько из прибыли ты отложил в фонд развития? Обычно молчат. Совет таким собственникам только один: либо доживай с тем, что есть, либо ищи деньги и честно инвестируй в развитие. Есть еще вариант – продавай ТЦ. Но умные люди продают бизнес на пике. А все остальное – это уже, как правило, не продажа в плюс, а вариант «отдать за долги».
Александр Москвитин, коммерческий директор УК «Адамант»:
– В крупных мегаполисах, где рынок перенасыщен торговыми площадями, строительство новых объектов несет в себе больше рисков, чем реконцепция уже имеющихся площадей. В случае реконцепции меньше вероятность не заполнить новый объект арендаторами и не получить тот трафик, который нужен для успеха. Опять же, инженерные коммуникации уже проведены, здание построено и не требует согласований. Успех локации проверен временем, и экономику легко спрогнозировать.
Екатерина Гресс, генеральный директор компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости»:
– В своей практике я много встречала примеров реконцепции, в том числе радикальных: владелец пытался что-то поменять мгновенно, или поменять одно на другое, или внедрить что-то совсем отличное от того, что было в ТЦ. Могу сказать, что любые радикальные изменения, которые не продуманы и сделаны в экспрессии, никогда на пользу не идут. Должна быть четкая и последовательная стратегия выхода из кризиса ТЦ.
Во исполнение требований «майского» указа Президента России, с 1 июля 2018 года по 1 января 2019-го для сферы закупок наступил период перехода к цифровым торгам. Путь перехода обозначен новеллами законодательства.
Напомним, что хотя указ Президента России определяет срок обеспечения вышеуказанных задач в 2024 году, решать их надо уже сейчас. Именно поэтому 29 июня 2018 года был введен в действие 174-ФЗ, а с 1 июля 2018 года – положения 504-ФЗ и 505-ФЗ.
При этом подчеркнем, что новеллы законодательства вводятся в действие постепенно, в том числе и в отношении применения электронных процедур закупок, предусмотренных Законом № 44-ФЗ. Как было указано выше, переходный период будет продолжаться с 1 июля 2018 года до 1 января 2019 года.
Что нового и куда идем?
Во-первых, 12 июля 2018 года Распоряжением № 1447-р премьер-министр России утвердил Перечень операторов электронных торговых площадок (ЭТП), куда вошли восемь операторов и один оператор специализированной электронной площадки. Обращаем внимание, что операторы, указанные в данном Перечне, будут до 1 октября 2018 года проходить проверку соответствия, и после этого Правительством будет обозначена дата, начиная с которой электронный документооборот и заключение контрактов будут вестись только с использованием ЕИС (Единой информационной системы) и электронных площадок. Также после этой даты проведение конкурентных закупок с участием субъектов малого и среднего предпринимательства будет осуществляться только на электронных площадках, прошедших отбор.
Электронные торги с участием предприятий малого и среднего бизнеса могут проходить только на федеральных площадках.
Кроме этого, обновленный Закон № 223-ФЗ в ст. 3.4 описывает особенности осуществления конкурентной закупки в электронной форме и функционирования электронной площадки для целей осуществления конкурентной закупки с привлечением только предприятий малого и среднего бизнеса. К слову, заказчики, которые обязаны проводить закупки у средних и малых предприятий (СМП), определены Постановлением Правительства РФ № 1352 от 11 декабря 2014 года, в редакции от 2 августа 2016 года.
Во-вторых, Распоряжением Правительства от 13 июля 2018 г. № 1451-р был определен Перечень из 18 банков, на специальные счета которых вносятся предназначенные для обеспечения заявок денежные средства участников, подающих свои заявки на торги среди СМП.
Однако для того, чтобы воспользоваться услугами операторов и банков, а также чтобы принять участие в торгах, компаниям (как заказчикам, так и подрядчикам) необходимо будет выполнить ряд шагов.
МУПы и ГУПы торгуют по-другому
Унитарные предприятия по-прежнему будут числиться среди участников контрактной системы. Но многие их них фактически перестанут быть ими. Федеральным законом № 174-ФЗ внесены изменения в Законы № 223-ФЗ и № 44-ФЗ. Согласно этим изменениям, все ГУПы и МУПы при осуществлении закупок без привлечения средств соответствующих бюджетов бюджетной системы РФ теперь могут руководствоваться Законом № 223-ФЗ.
Чтобы осуществлять уже в этом году такие закупки, им нужно утвердить до 1 октября 2018 года новую редакцию Положения о закупке и план закупки. Также необходимо помнить о том, что Положение должно утверждаться с учетом изменений, вступивших в силу 1 июля этого года.
Часть закупок существенно значимых ФГУП – наоборот, переводятся на Закон № 44-ФЗ. Речь о закупках за счет субсидий из бюджета на капитальные вложения в объекты госсобственности или их приобретение в РФ. В отношении таких закупок начнут проводить аудит и контроль по правилам контрактной системы.
Также отметим, что с 1 июля 2018 года требования Закона № 44-ФЗ не распространяются на закупки за счет грантов, на привлечение третьего лица к контракту, который исполняет ГУП или МУП, и на закупки не за счет бюджета.
КЭП и ЕИС
Теперь подробнее о шагах, которые необходимо предпринять для осуществления электронных торгов в рамках № 44-ФЗ.
Желание и обязанность
Небольшой люфт оставлен заказчикам по переходу на электронные закупки. В частности, до 1 января 2019 года они могут по желанию проводить открытые закупки в электронной форме, но после указанной даты для определения подрядчика (поставщика) будут использоваться только электронные торги. При этом у заказчиков остается право выбора формы проведения электронных торгов: открытый конкурс, конкурс с ограниченным участием, двухэтапный конкурс, запрос котировок или запрос предложений.
Таким образом, с введением электронных процедур исключается оплата курьерских и почтовых услуг, порча конвертов с заявками и их незаконный предварительный просмотр.
Бумажные торги остаются только в исключительных случаях: например, если заказчик осуществляет закупки за рубежом или запрашивает котировки для гуманитарной или скорой медицинской помощи (полный список указан в статьях 75, 76, 80, 82, 84, 93, 111 и 111.1 Закона № 44-ФЗ).
Обеспечь заявку и размести в ЕИС
Если начальная максимальная цена контракта (НМЦК) превышает 1 млн рублей, то заказчик обязан установить обеспечение заявки.
В соответствии с ч. 10 ст. 44 Закона № 44-ФЗ (в редакции Закона № 504-ФЗ), денежные средства, предназначенные для обеспечения заявок с участием субъектов малого и среднего предпринимательства, будут вноситься участниками закупок на специальные счета, открытые ими в банках, утвержденных Правительством.
Необходимо знать, что если у участника закупки открыт банковский счет в одном или нескольких уполномоченных банках, то такой имеющийся счет может быть наделен статусом специального счета путем заключения дополнительного соглашения между участником закупки и банком.
Также соглашения с определенными Правительством банками заключают и ЭТП.
Требования к условиям таких соглашений даны в Постановлении Правительства РФ № 626 от 30 мая 2018 года, вступившем в силу 1 июля 2018 года, однако будут применяться к электронным процедурам, которые будут проводиться на новых электронных площадках после даты начала их функционирования (не позднее 1 октября 2018 года).
При этом с 1 июля 2019 года участник будет вправе сам определять, каким образом вносить обеспечение заявки на участие в открытом конкурсе, конкурсе с ограниченным участием, двухэтапном конкурсе или аукционе в электронных формах. Помимо денежных средств, может быть использована банковская гарантия.
По мнению профессионалов, выбор способа обеспечения положительно повлияет на конкуренцию в закупках, так как позволит большему количеству участников поучаствовать в процедуре определения поставщика.
Размер обеспечения заявки определен Постановлением Правительства № 439 от 12 апреля 2018 года, а возможность не устанавливать обеспечение заявки для закупок с НМЦК менее 1 млн рублей позволит заказчику привлечь больше поставщиков для участия в закупке – и тем самым получить наиболее выгодное предложение для заключения контракта.
В свою очередь, положения о закупке должны быть приведены в соответствие с требованиями Закона № 223-ФЗ (в редакции Закона № 505-ФЗ), утверждены и размещены в единой информационной системе не позднее 1 января 2019 года, в противном случае они будут считаться неразмещенными.
Но и здесь есть люфт: заказчик с 1 июля 2018 года и по 1 января 2019 года вправе осуществлять закупки по правилам, установленным в положении о закупке в редакции, действующей до приведения его в соответствие с Законом № 223-ФЗ в редакции Закона № 505-ФЗ.
Хочешь торговаться – заплати
После вступления в действие требований Закона № 504-ФЗ операторы ЭТП получили право взимать плату с участников, с которыми заключается контракт. Размер этой платы определен Постановлением Правительства РФ № 564 от 10 мая 2018 года и составляет 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей.
Если контракт заключается с представителем среднего или малого бизнеса, то размер платы составит 1% от начальной цены контракта, но не более 2 тыс. рублей, без учета НДС.
Отмена, декларация и налоговый вычет
По обновленному Закону № 223-ФЗ заказчик может отменить конкурентную закупку по одному и более предмету закупки (лоту) только до наступления даты и времени окончания срока подачи заявок на участие в торгах.
Есть изменения и в сроках подготовки и проведения электронных торгов, а также в сроках предоставления информации об изменении и расторжении договоров.
Кроме этого участников обяжут декларировать отсутствие законодательных ограничений для их участия в закупке, а в договоры обязательно будут включать вычет из оплаты налогов, сборов и других платежей.
Конкурсная комиссия
Решение о допуске, а также сами торги заказчик должен будет по новым требованиям проводить коллегиально, создав для этого специальную комиссию. В завершение отметим, что согласно новеллам договор с победителем закупки – компанией малого и среднего бизнеса – будет заключаться только в электронной форме прямо на площадке.
При этом с 1 июля 2018 года из итогового протокола, согласно новеллам Закона № 223-ФЗ, исключены сведения, содержащие наименование победителя торгов, даже если в конкурсе принимал участие один претендент.
Мнение
Ольга Колесникова, первый заместитель председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга:
– Основное нововведение – это переход к определению поставщика путем проведения конкурентных закупок в электронной форме. У этого способа есть очевидные преимущества. Во-первых, и это самое важное, повысится прозрачность проводимых процедур. Во-вторых, минимизируются различные субъективные факторы, в том числе и технические ошибки. В-третьих, проведение электронных закупок окажет позитивное влияние на конкуренцию за счет расширения географии участников. Кроме того, сократятся издержки участников на подготовку заявки и ее доставку заказчику.
Что касается 223-ФЗ, то главная тенденция – сближение с более строгими правилами закона о госзакупках 44-ФЗ. Все это направлено на ужесточение процедуры проведения закупок и ограничение заказчиков в установлении своих собственных правил проведения торгов.
У Комитета пока еще не было закупок, проводимых в электронной форме, поэтому говорить о достоинствах или недостатках нововведений пока рано.
Илья Константинов, генеральный директор универсальной электронной торговой площадки ESTP.RU:
– Российская система закупок на сегодняшний день является одной из наиболее продвинутых систем в мире. Концепция ее развития стремится придать наибольшую прозрачность и доступность для участников, ведь сегодня, в XXI веке, все делается в глобальной сети, обеспечивающей оперативное получение любой информации. Вступившие в силу изменения в 223-ФЗ окончательно отменяют так называемые бумажные закупки, которые не просто дают возможность выстраивать различные коррупционные схемы в закупках, а являются одним из их основных инструментов. Возвращение МУПов и ГУПов на закупки по 223-ФЗ подчеркивает мобильность решений правительства в сфере закупок и их важность, так как год назад, переведя их с 223-ФЗ на 44-ФЗ и получив неэффективную практику, государство не побоялось признать недочеты в решении и отменило его.
Особое внимание в системе закупок стоит уделить строительной сфере. Недавно мои сотрудники проводили анализ деятельности одного из заказчиков – крупнейшей дорожно-строительной компании Центрального региона. 90% ее закупок проходят у единственного поставщика, т. е. прямым заключением договора без какого-либо конкурса, оставшиеся 10% проводятся в бумажном виде. Естественно, на это у компании есть основной довод о том, что они не могут рисковать и работать с непроверенными поставщиками. С чем же в действительности связано такое решение, необходимо разбираться уже другим органам. Понятно, что такую практику нужно искоренять.
Если говорить в целом об изменениях в законодательстве в сфере закупок, исходя из общения с представителями органов государственной власти различных уровней, основными задачами, которые они ставят перед собой, являются получение максимальной экономии и организация прозрачной системы закупок.
Наталья Зеленчук, начальник департамента по снабжению и закупкам ГУП «ТЭК СПб»:
– Федеральный закон № 321-ФЗ от 3 июля 2016 года ввел избыточное регулирование закупочной деятельности унитарных предприятий в части закупок за счет собственных (внебюджетных) средств. Принятая редакция закона не соответствовала поручению Президента Российской Федерации от 25 апреля 2015 года № Пр-815ГС, согласно которому Правительству РФ необходимо было внести в законодательство Российской Федерации изменения, предусматривающие распространение Федерального закона № 44-ФЗ только на закупки, которые осуществляются унитарными предприятиями за счет средств, получаемых из бюджетов бюджетной системы РФ.
Потребность в изменении законодательства о закупках была очевидна еще летом прошлого года, когда ГУП «ТЭК СПб» при поддержке Комитета по энергетике и инженерному обеспечению обратился в Совет Федерации Федерального собрания Российской Федерации. В письме были указаны основные проблемы, которые были выявлены после перехода на Закон «О контрактной системе…».
Возможность осуществлять закупки в соответствии с нормами 223-ФЗ позволяет унитарным предприятиям выстроить закупочные системы с учетом особенностей производственных процессов, без снижения степени открытости и прозрачности закупочной деятельности. Предприятиям при этом возвращается оперативность в принятии решений.
Геодезия стремительно становится все более высокотехнологичной. Об этом говорят сами специалисты отрасли, но считают, что «цифра» всю работу геодезистов не заменит.
В геодезию все активнее внедряются цифровые технологии. Причем касается это как кабинетной, так и полевой работы. По словам игроков рынка, в настоящее время многие виды работ в значительной степени автоматизированы и цифровизированы. В том числе нивелировка, деформационный мониторинг, топографическая съемка, камеральная отрисовка топографических планов, подготовка архивных планшетов для фондов и многое другое.
Коммерческий директор ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев вспоминает, что новые технологии в геодезии начали активно внедряться в начале 2000-х годов. При этом они касались исключительно непосредственного производственного процесса. Так, на передовых стройках и в передовых изыскательских компаниях появились первые электронные тахеометры. «Порой случались казусные истории. В 2005 году мне довелось попасть на производственную практику на строительство ТК «Родео Драйв». Там у главного геодезиста появился электронный тахеометр, но не было компьютера. Исполнительные схемы по-прежнему были нарисованы на листе бумаге ручкой, а координаты с тахеометра надиктовывались устно. Спустя полгода у моего наставника наконец появился компьютер, и цифровизация геодезии на объекте шагнула еще на один уровень вперед», – рассказывает он.
Генеральный директор ЗАО «ЛенТИСИЗ» Николай Олейник отмечает, что за последние годы цифровизация в геодезию внедрилась уже глубоко. По его словам, то, как делается топографическая съемка сейчас и еще десять-пятнадцать лет назад – «небо и земля». «В частности, появились GNSS-приемники с системой GPS-позиционирования, которые в разы ускоряют работу геодезистов в поле. Также сейчас начали использоваться беспилотные летательные аппараты (БПЛА), которые «ЛенТИСИЗ» в работе использует уже более двух лет. Использование дронов намного упрощает работу и позволяет построить трехмерную модель рельефа и использовать ее при проектировании в BIM. Топосъемка на больших незастроенных участках с использованием БПЛА выполняется в разы быстрее и, что немаловажно, дешевле для заказчика», – отмечает эксперт.
По словам Николая Олейника, тем не менее, цифровизация полностью не заменит ручной труд геодезиста. К примеру, как и ранее, специалисту необходимо будет исследовать подземные сети (открывать люки и даже залезать в них), настраивать оборудование и вручную обрабатывать данные, полученные с использованием современных технологий, для создания топографической съемки, соответствующей требованиям нормативных документов, и т. д.
Схожее мнение высказывает и генеральный директор ООО «Геопроектизыскания» Николай Алексеенко. По его словам, несмотря на активное внедрение цифровых технологий в отрасль, в ближайшие годы не стоит ожидать, что какие-то процессы будут полностью автоматизированы. «Даже роботизированный тахеометр или самый современный лазерный сканер требуют участия оператора. Конечно, процессы камеральной обработки все более автоматизируются, самые современные программные пакеты позволяют передавать полученные данные прямо с площадки в облачные сервисы, которые в автоматическом режиме генерируют облака точек и цифровые модели местности, однако более сложные работы проводятся в полуавтоматическом режиме или вообще требуют ручной обработки (естественно, в цифровом формате). На Западе проводятся исследования по использованию искусственного интеллекта для обработки больших массивов пространственных данных, прежде всего облаков точек лазерных отражений, классификации по типам, однако пока они находятся в зачаточном состоянии. Отдельно хочется отметить, что, к сожалению, отечественная геодезия серьезно страдает от слабости научно-технического обеспечения отрасли, практически все оборудование, а также большая часть используемого программного обеспечения производятся за рубежом», – так описывает положение дел в отрасли Николай Алексеенко.
Мнение
Сергей Лазарев, коммерческий директор ООО «Гильдия Геодезистов»:
– До недавних пор современные цифровые технологии не были задействованы и в работе геодезистов с органами согласования и надзора. Но в последнее время идут преобразования и в этом вопросе. Так, открытие уведомлений на производство работ, получение архивных материалов в таких органах, как ГАУ «Леноблгосэкспертиза», уже проводятся удаленно. В петербургском КГА такую инновацию еще не внедрили, но ведомству тоже стоит отдать должное. На территории Северной столицы им была запущена сеть референцных станций – и теперь все изыскатели города экономят огромные ресурсы и снижают себестоимость работ.