Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей
Уже несколько лет апартаменты остаются самым динамично растущим сегментом рынка недвижимости Петербурга. Эксперты считают, что этот тренд имеет все шансы на дальнейшее развитие. Но многое зависит от законодателей.
Семимильными шагами
Ушедший 2018 год стал очередным годом триумфального шествия сегмента апартаментов на петербургском рынке недвижимости. «По итогам года было реализовано 4,4 тыс. юнитов. По сравнению с 2017 годом спрос на апартаменты увеличился на 58%, при этом особенной популярностью пользовались сервисные апартаменты, где зафиксировано увеличение продаж в 2,4 раза», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«В общей структуре продаж сегмента в прошлом году занимали 60% сервисные апартаменты (т. е. комплексно управляемые проекты, в том числе апарт-отели). 40% приходилось на несервисный формат – так называемое «псевдожилье» (жилые дома без гостиничной инфраструктуры, которые застройщики позиционируют как апарт-комплексы, чтобы обойти некоторые градостроительные ограничения)», – рассказывает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
Эксперты отмечают повышенную активность петербургских девелоперов по реализации проектов именно сервисных апартаментов. По оценке аналитиков NAI Becar, 88% нового предложения относится к формату buy-to-let. В нем зафиксирован всплеск покупательской активности – общее количество сделок за год выросло в 2,5 раза. Увеличение спроса вызвало выраженную положительную ценовую динамику на рынке. За 2018 год средняя стоимость 1 кв. м апартаментов бизнес-класса выросла на 4,5%, комфорт-класса – на 7,6%, элит-класса – на 1,1%. На рынке апарт-отелей рекордсменом стали наиболее интересные для инвестиций проекты уровня «три звезды» – прирост цен составил 22% (до 144,1 тыс. рублей за 1 кв. м). По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на апартаменты сервисного формата в Петербурге за 2018 год выросла на 9%.
Растущий спрос стимулирует девелоперскую активность. «В течение ближайших двух лет на рынок может выйти еще около 17 новых проектов на 7,5 тыс. юнитов суммарной площадью 290 тыс. кв. м и четыре дополнительные очереди уже находящихся в продаже объектов на 5,7 тыс. апартаментов площадью 308 тыс. кв. м», – говорит Светлана Московченко.
В ожидании закона
Казалось бы, перспективы апарт-сегмента вполне безоблачны. Однако, по оценкам экспертов, очень многое будет зависеть от позиции, которую займут законодатели. В этом смысле наступивший год в значительной степени будет решающим. «Отсутствие четкой законодательной базы и единых норм тормозит развитие сегмента и усложняет взаимодействие субъектов рынка. В 2019 году заинтересованным лицам предстоит сформировать единую позицию и продолжить работу над законопроектом о статусе апартаментов для внесения его в Госдуму», – констатирует Светлана Московченко.
В целях правового урегулирования формата в Госдуму уже не раз вносились законы, причем порой взаимоисключающей направленности. Это связано с уже упоминавшейся «двойственностью» объектов сегмента. Проблема состоит в том, что во многих городах (прежде всего в Москве) подавляющая часть апарт-проектов – это «псевдожилье». Соответственно, инициативы регулирования выдвигаются по двум направлениям: приравнивание к жилью (право регистрации, наличие социальных обременений и др.) или к гостиницам (присвоение «звездности», стандартизация обслуживания и пр.). И решение, которое примут законодатели, во многом станет определяющим.
«Основной фактор этого года в сегменте апартаментов – желание законодателя приравнять апартаменты к обычному жилью. Это связывают с разными причинами, но основная, на мой взгляд, – попытка ограничить количество появляющегося «псевдожилья», которое возводится по нормам нежилой недвижимости, а предназначено, по сути, для постоянного проживания. По действующим градостроительным нормам, застройщики апартаментов не закладывают в себестоимость своих проектов затраты на возведение социнфраструктуры. Между тем сервисные апартаменты предназначены для краткосрочного и среднесрочного проживания; при таких сроках не нужны ни регистрация, ни детсады или школы», – отмечает председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
С ним согласен Константин Сторожев. «Очевидно, судьба рынка зависит от законодательных решений, которые поставят точки над i в правовом статусе апартаментов. Как мне кажется, здравый смысл возобладал, и законодатели все-таки хотят уйти от правового нигилизма и не ставить знак равенства между апартаментами и жильем. А с 1 июля 2019 года начнет действовать административная ответственность за оказание гостиничных услуг без классификации в соответствии с Законом "Об основах туристической деятельности в РФ…"», – обрисовывает он ситуацию.
Эксперты надеются, что депутаты, как минимум, проведут четкое разграничение между апартаментами разного формата и для каждого из них создадут регулирующую базу. «Как только эти нормы будут зафиксированы для всего рынка и не останется двойных толкований – количество микроинвесторов начнет только увеличиваться», – уверен Андрей Кошкин.
«В зависимости от жесткости принятых законодательных решений может сложиться ситуация, когда такое приобретенное помещение в «псеводжилье» нельзя будет использовать ни для жизни, ни для получения дохода: сегмент уйдет с рынка», – допускает Константин Сторожев, добавляя, что инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов вырастет – и, как следствие, покупательская активность увеличится. «Люди будут лучше понимать, что сервисные апартаменты – это прозрачный инвестиционный продукт», – добавляет он.
Подвинуть гостиницы
Еще одним знаковым трендом эксперты называют все большую конкуренцию, которую апарт-отели оказывают классическим трех- и четырехзвездочным гостиницам. По прогнозам аналитиков ГК «БестЪ», общий номерной фонд сервисных апартаментов к началу 2021 года вырастет примерно в 4 раза (до 13,34 тыс. юнитов). За тот же период фонд размещения в гостиницах вырастет примерно на 4–5% – до 23,4 тыс. номеров.
«Принимая во внимание темпы роста рынка и спроса на нем, можно уверенно говорить о том, что апартаменты уже сейчас составляют конкуренцию демократичным гостиницам города – как по набору оказываемых услуг, так и на уровне проводимой ценовой политики», – отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
С ней согласны и другие эксперты. «В сегменте «три-четыре звезды» апарт-отели уже сейчас составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. Качественных сетевых трехзвездочных отелей в Петербурге совершенно недостаточно. Думаю, что именно за счет конкуренции со стороны апарт-отелей гостиницы не получили от мундиаля того результата, на который они рассчитывали. Взрывного спроса там не увидели, а апартаменты во время чемпионата были заполнены на 90% и более, оттянув на себя часть туристического потока», – подчеркивает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
Кроме того, эксперты ожидают как роста качества управления апарт-проектами, так и появления объектов более высокого класса. «Серьезную конкуренцию отелям более высокого уровня также могут составить апарт-отели, которые будут управляться известными международными операторами», – отмечает Светлана Московченко.
С ней соглашается Евгения Тучкова. «С ростом рынка, привлечением к управлению апарт-отелями профессиональных международных операторов туристы могут рассчитывать не только на более широкий выбор, но и более высокий уровень сервиса. Рынок быстро эволюционирует, и мы ожидаем, что в ближайшее время в Петербурге появятся также первые проекты премиум-класса», – полагает она.
«Еще один тренд – расширение компетенции управляющих компаний в сторону предоставления гостиничных услуг. Управляющие превращаются в гостиничных операторов, работающих с гостями, но одновременно совершенствуются в работе с собственниками номеров, с доходностью и издержками. В следующем году на рынке начнут формироваться стандарты управления такими комплексами», – добавляет Николай Антонов.
Мнение
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
– Для девелоперов, развивающих формат сервисных апартаментов, важно, чтобы законодатель разделил классические апарт-отели и «псевдожилье» и определил нормы, по которым будет проводиться классификация этих объектов. Сервисные апартаменты – это новый вид доходной недвижимости, только начавший развиваться в Петербурге.
Поддержка со стороны власти позволит не только развить «белый» арендный рынок, но и будет давать постоянный доход как инвесторам, так и бюджету города в виде налоговых отчислений.
Уже несколько лет идут разговоры о том, что покупательский спрос покинул пригородные районы Ленобласти, вернувшись в границы Петербурга. Однако, как выяснил «Строительный Еженедельник», далеко не все эксперты согласны с этим мнением.
Ряд специалистов крайне скептически относится к ситуации с жилищным строительством в «закадье». По их оценке, всплеск востребованности этих локаций со стороны покупателей был временным феноменом, не имеющим потенции к долгосрочному развитию.
Вводы и выводы
«Программа «Светофор» в Ленобласти, которая ввела требования к застройщикам по обеспечению их проектов социальной инфраструктурой, затормозила взрывообразный скачок предложения в ближних пригородах», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Мне кажется, некорректно говорить о падении спроса в пригородных районах Ленобласти. В 2013–2014 годах наблюдался скачок, обусловленный целым рядом временных факторов, но не подкрепленный реальной рыночной конъюнктурой. Сейчас ситуация просто возвращается к нормальному положению», – отмечает она. По оценке эксперта, в 2017 году снижение спроса в «закадье» составило примерно 25-30% по сравнению с 2016-м.
По данным аналитиков «БФА-Девелопмент», в общем объеме продаж новостроек в Петербурге и Ленобласти в прошлом году пропорция между регионами составила 69/31%, при том, что в 2016 году она была 62/38%. «Объем нового вывода в 2017 году был достаточно скромный. Начинались продажи в новых очередях уже существующих проектов, а вот новых запускалось немного», – говорит Светлана Денисова.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко подтверждает эту тенденцию. «Объем строящегося жилья в Петербурге и пригородах за 2017 год практически не изменился по сравнению с 2016 годом и составил 12,3 млн кв. м. При этом объем строящегося жилья в городе увеличился на 10% (до 7,2 млн), в то время как объем новостроек пригородных локаций сократился на 12% (до 3,4 млн кв. м)», – говорит она.
При этом, по данным специалиста, по сравнению с 2016 годом объем продаж объектов массового спроса в пригородной зоне сократился на 4% в пользу увеличения показателя по городским районам.
Факторы риска
Эксперты предлагают множество объяснений этому тренду. «Причина в том, что жилищное строительство в «закадье» не было подкреплено строительством социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объеме. Одно дело купить строящееся жилье по очень доступной цене, другое – реально жить в нем, когда оно построено. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих локациях недостаток инфраструктуры реально ощущается», – говорит Вера Серёжина.
«Экстенсивный рост не приводит ни к чему хорошему, огромная маятниковая миграция и большое транспортное плечо изматывают не только жителей, но и создают чрезмерную нагрузку на городские транспортные сети, что отрицательно сказывается на общем качестве жизни», – считает Светлана Денисова.
По ее мнению, девелоперская активность в «закадье» 4-5-летней давности (в связи с крайне низкими по городским меркам ценами) привлекла новые слои покупателей, в том числе – инвесторов. Однако уровень комфортности оказался существенно ниже, чем ожидали граждане, часть из которых теперь хочет перебраться в город и продает свое жилье. Инвесторы тоже выставили на продажу купленные в 2013–2014 годах квартиры. В совокупности это еще сильнее снизило спрос на новостройки в пригородах, уверена эксперт.
«Снижение продаж в пригородах обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, вызванным спецификой их развития. За последние годы там сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурируют в основном ценой», – добавляет Светлана Московченко.
Свою роль, по мнению экспертов, сыграло и развитие процессов редевелопмента «серого пояса» Петербурга, на территории которого запущен ряд новых проектов с умеренными ценами. «Каменка, Красносельский, Невский районы – в традиционной черте города достаточно локаций, где жилье можно купить по доступной цене. Растет и конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается все более активно», – добавляет Вера Серёжина.
Не все так однозначно
Между тем, многие эксперты не видят радикальных изменений в географии спроса петербургского рынка. «Мы не фиксируем заметного падения спроса на проекты, реализуемые в «закадье». Можно констатировать, что закончился бум, который наблюдался несколько лет назад, но спрос на пригородные объекты сохраняется на хорошем уровне. По сравнению с 2016 годом изменения незначительны», – заявляет генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
«Наша статистика не подтверждает массового снижения спроса на проекты, реализуемые в Ленобласти. Можно отметить локальный спад, например, в Кудрово. Это вызвано завершением большинства возводимых там жилых комплексов, достаточно высокими ценами и дефицитом нового предложения в локации. В то же время в Мурино и Янино спрос на новостройки стабилен. Это связано с хорошим товарным запасом у застройщиков, а также их грамотной ценовой политикой», – говорит руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС» Пётр Буслов.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева также считает, что крупномасштабного падения спроса в пригородах не произошло. «Доля Всеволожского района в общем объеме сделок на петербургском первичном рынке в прошлом году составила примерно 32%. Это немного меньше, чем годом ранее, но лидерство район удерживает за собой прочно. На счету ближайшего городского конкурента – Приморского района – доля лишь в 12%», – отмечает она.
Эксперты считают также, что падение спроса касается не географического положения как такового, а качества конкретных проектов. «Уже больше года мы наблюдаем снижение спроса на рынке недвижимости в целом. Это вызвано кризисом и обострившейся конкуренцией между застройщиками. Однако нельзя говорить о том, что в Ленобласти спрос «просел» очень значительно. Безусловно, неликвидные проекты потеряли часть покупателей, но у надежных, профессиональных застройщиков в их областных проектах продажи стабильны», – говорит основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. «Областные проекты по-прежнему находят своего покупателя. Спрос не снижается в качественных, продуманных жилых комплексах, но падает в однотипных проектах, привлекающих покупателей только низкой ценой», – добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Пётр Буслов подчеркивает, что главное преимущество объектов Ленобласти – низкую цену – никто не отменял. «Если в области стоимость квадратного метра строящегося жилья составляет в среднем 60-70 тыс. рублей, то в Петербурге этот показатель находится на уровне 90-100 тыс. рублей за метр. Очевидно, что далеко не все покупатели могут приобретать недвижимость по более высокой цене. Это обеспечивает достаточно стабильный спрос на областные новостройки», – резюмирует он.
Что день грядущий?
Интересно, что будущее первичного рынка пригородной зоны эксперты оценивают примерно одинаково. Большинство сходится во мнении, что серьезных изменений в ближайшее время ожидать не приходится. «Для роста спроса предпосылок нет. Максимум, что ждет этот сегмент рынка, – стабилизация на уровне 2017 года», – говорит Вера Серёжина.
«Крупные застройщики продолжат строительство своих объектов в пригородной зоне. У ряда территорий потенциал есть – новые проекты в Заневке, на Ржевском аэродроме, в Мурино, в Буграх и т. д. Однако вряд ли ожидается в ближайшее время бурное развитие: многие застройщики готовят ряд проектов (в том числе и крупных) в городе. Однако надо понимать, что цены в пригородной зоне и в городе различаются. И кардинально ситуация в 2018 году не изменится. Самые бюджетные варианты остаются именно в пригороде. И многие готовы решать жилищный вопрос, приобретая в пригороде свою первую квартиру. В ближайшие годы Всеволожский район сохранит свои лидирующие позиции на петербургском рынке», – уверена Ольга Трошева.
Кстати
Сложно сказать, продолжит ли Ленобласть ставить рекорды по вводу жилья (напомним, за 2017 год в регионе было сдано 2,62 млн кв. м, что на 20,7% больше, чем годом ранее, и вообще больше, чем когда бы то ни было раньше). Но, несмотря на заявляемые властями планы по сдерживанию нового строительства, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, в регионе сегодня имеется «задел» в виде 8,7 млн кв. м, на которые уже выданы разрешения на строительство.
Строительная отрасль РФ активно готовится к переходу на ресурсную модель формирования сметной стоимости, однако далеко не все игроки рынка поддерживают изменения, боясь, что потеряют больше, чем приобретут.
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Хамит Мавлияров встретился с представителями строительных ведомств и бизнеса регионов СЗФО на площадке Правительства Ленобласти и ответил на самые острые вопросы.
Цена от производителя
Напомним, 3 июля 2016 года был принят Федеральный закон № 369 об изменениях в Градостроительный кодекс РФ, направленных на реформирование системы ценообразования. Документ запустил масштабную реформу, точная дата окончания которой еще не определена, зато ясны цели.
Во-первых, это «создание современной нормативной правовой и методической базы в области ценообразования и сметного нормирования, обеспечивающей единство подходов и методов нормирования стоимости строительства для всех уровней государственной власти». А во-вторых, повышение роли производителей стройматериалов в вопросах формирования стоимости на их же продукцию.
«Ранее стоимость продукции была не от производителя, а от поставщика. Теперь перед нами стоит задача перейти на ресурсный метод, который даст возможность именно производителям определять цену на стройматериалы», – отметила первый заместитель начальника по ценообразованию Главгосэкспертизы РФ Ирина Лищенко.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин подчеркнул, что ресурсная модель ценообразования в строительстве важна не только для производителей товаров, но и для поставщиков и покупателей. «Напрямую этим вопросом занимается заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак. Он человек требовательный. И то, что поручено сделать регионам, не выполнить просто невозможно», – добавил Михаил Москвин.
Для того, чтобы ресурсная модель начала работать, Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) будет вести реестр сметных нормативов, классификатор строительных ресурсов, а также мониторинг стоимости продукции.
Минстрой активно работает над созданием реестра сметных нормативов. Ведомство уже объединило в один план 850 сметных норм, а в 2019 году этот список увеличится еще на 500 наименований. Также ведется работа по объединению всех территориальных и отраслевых баз ради того, чтобы к концу 2018 года была создана единая и универсальная база для всего сметного сообщества.
В переходе рынка на новую модель работы требуется постоянный учет цен на продукцию. «Мониторинг стоимости строительных ресурсов, на наш взгляд, является одним из самых важных инструментов определения стоимости строительства на этапе планирования капитальных вложений», – отметили в Главгосэкспертизе.
Мониторинг цен начался с учета всех юридических лиц, зарегистрированных на территории РФ, которые производят какие-либо стройматериалы, запчасти, инструменты и т. д. На данный момент в актуализированном перечне РФ таковых оказалось около 14 тыс. Именно вошедшие в список компании будут предоставлять информацию о цене продукции и объеме реализации. «Сегодня принято решение, что программа будет «средневзвешивать» продукцию, которая была поставлена в течение квартала оптом и в розницу. Тем самым мы добьемся усреднения показателей в разрезе каждого ресурса, а значит, снизим погрешности», – пояснила Ирина Лищенко.
При этом по новой формуле цена будет формироваться не только из стоимости производства, но и расходов на доставку до стройплощадки. В связи с этим Минстрой уже подготовил интерактивную карту зарегистрированных юрлиц, на которой наглядно показано, кто, где и что производит.
Отметим, что регистрация производителей – дело не добровольное, поэтому компании, отказывающиеся предоставлять информацию или дающие заведомо ложные сведения, будут включаться в другой перечень. Кроме того, Минстрой вместе с Минпромторгом РФ будет вести список компаний, которые производят некачественную продукцию. Что конкретно будет с юрлицами, попавшими в эти списки, пока не ясно, однако очевидно, что ничего хорошего. Соответственно, производителям, которые не нашли себя в списках, рекомендуется направить всю необходимую документацию в Минстрой. Это же нужно сделать тем, кто по каким-то причинам прекратил производственную деятельность.
Рынок пока не готов
Правительство РФ не прописало конкретной даты перехода на новую систему ценообразования. «Для перехода на ресурсную модель необходимо подготовить рынок и главное – наполнить информационную систему всеми нужными показателями. Мы рассчитываем, что информационная база будет наполнена к середине 2018 года, а оценка готовности регионов пройдет до 30 сентября текущего года. И только после Правительство примет решение, когда состоится переход. Если сейчас назвать дату, то жизнь просто остановится», – прокомментировал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Хамит Мавлияров.
К слову, повременить с переходом на ресурсную модель ценообразования предлагает и Российский союз строителей. Руководители рабочих групп Союза считают, что до запуска новой модели необходимо внести ряд изменений в нормативные акты, связанные с ценообразованием, определением сметных цен на затраты по оплате труда в строительстве. Эксперты полагают, что если недочеты не будут исправлены, то ряд государственных строек может быть остановлен, а компании понесут огромные убытки.
У строительных компаний к новой модели ценообразования и сопутствующим новшествам также немало вопросов. Финансовый директор ОАО «АБЗ-1» Светлана Черепанова рассказывает, что замечания к создаваемому ФГИС у нее системного характера и касаются непосредственно ценообразования: «Средневзвешенная цена на материалы будет формироваться на основании данных от всех производителей, которые будут иметь возможность заносить информацию в данную программу, что вызывает некоторые опасения. Есть производители, которые внедряют инновации, закупают современное оборудование, тем самым обеспечивая высокий уровень качества выпускаемой продукции, и соответственно, уровень цен у таких производителей выше, чем у тех, кто не занимается развитием». Она уверена, что при формировании средневзвешенной цены производители-новаторы окажутся в менее выгодных условиях: «Строитель будет вынужден покупать материалы в ценовых пределах, сформированных данной программой. В результате сложившейся ситуации либо производитель, либо строитель должны будут взять все расходы, связанные с улучшениями продукции, на себя, либо, что уж совсем плохо, улучшения не дойдут до конечного потребителя. Тут же возникает вопрос: а будет ли возможность у строительных организаций увеличивать гарантийные сроки, если возможность приобретения материалов высокого качества будет ограничена средневзвешенным расчетом?» – задается вопросом Светлана Черепанова.
У ряда компаний Ленобласти, уже попавших в реестр, к представителям Минстроя и Главгосэкспертизы имеются вопросы и технического характера. Как отметил заместитель директора компании «СЭТ» Игорь Волков, у них имеются проблемы с рабочим функционалом системы. «В «личный кабинет» ФГИС сложно попасть. Не совпадают скрипты, наблюдается несовместимость версий программного обеспечения. В общем, это новая большая головная боль для наших айтишников. На мой взгляд, до полного запуска системы ее нужно технически усовершенствовать», – считает он.
Главный инженер компании «Промис-С» Павел Гавровский предложил разработчикам ФГИС совместить ее с другими федеральными информационными системами. «Мы вынуждены настраивать новое рабочее место, приобретать электронную подпись. Параллельно работать с налоговой, с железной дорогой. Всем нужны отчеты. Почему бы это все не соединить?» – задается он вопросом.
Представитель строительного концерна ИПС, присутствующая на заседании, сообщила, что ИПС в реестре юрлиц почему-то отнесли к поставщикам, когда они только производители. Продукцию же компания поставляет только в дочерние организации для собственных нужд. Представитель компании, производящей в Ленобласти автокомпоненты, посетовал, что организацию внесли в строительный реестр юрлиц без их ведома и теперь из него не выйти, несмотря на обращения в Леноблэкспертизу и Минстрой.
Хамит Мавлияров признался, что пока такие ошибки имеют место быть. Пока, добавил он, они исправляются автоматически, и полушутя предложил производителям автокомпонентов заняться и строительством.
