Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей
Уже несколько лет апартаменты остаются самым динамично растущим сегментом рынка недвижимости Петербурга. Эксперты считают, что этот тренд имеет все шансы на дальнейшее развитие. Но многое зависит от законодателей.
Семимильными шагами
Ушедший 2018 год стал очередным годом триумфального шествия сегмента апартаментов на петербургском рынке недвижимости. «По итогам года было реализовано 4,4 тыс. юнитов. По сравнению с 2017 годом спрос на апартаменты увеличился на 58%, при этом особенной популярностью пользовались сервисные апартаменты, где зафиксировано увеличение продаж в 2,4 раза», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«В общей структуре продаж сегмента в прошлом году занимали 60% сервисные апартаменты (т. е. комплексно управляемые проекты, в том числе апарт-отели). 40% приходилось на несервисный формат – так называемое «псевдожилье» (жилые дома без гостиничной инфраструктуры, которые застройщики позиционируют как апарт-комплексы, чтобы обойти некоторые градостроительные ограничения)», – рассказывает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
Эксперты отмечают повышенную активность петербургских девелоперов по реализации проектов именно сервисных апартаментов. По оценке аналитиков NAI Becar, 88% нового предложения относится к формату buy-to-let. В нем зафиксирован всплеск покупательской активности – общее количество сделок за год выросло в 2,5 раза. Увеличение спроса вызвало выраженную положительную ценовую динамику на рынке. За 2018 год средняя стоимость 1 кв. м апартаментов бизнес-класса выросла на 4,5%, комфорт-класса – на 7,6%, элит-класса – на 1,1%. На рынке апарт-отелей рекордсменом стали наиболее интересные для инвестиций проекты уровня «три звезды» – прирост цен составил 22% (до 144,1 тыс. рублей за 1 кв. м). По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на апартаменты сервисного формата в Петербурге за 2018 год выросла на 9%.
Растущий спрос стимулирует девелоперскую активность. «В течение ближайших двух лет на рынок может выйти еще около 17 новых проектов на 7,5 тыс. юнитов суммарной площадью 290 тыс. кв. м и четыре дополнительные очереди уже находящихся в продаже объектов на 5,7 тыс. апартаментов площадью 308 тыс. кв. м», – говорит Светлана Московченко.
В ожидании закона
Казалось бы, перспективы апарт-сегмента вполне безоблачны. Однако, по оценкам экспертов, очень многое будет зависеть от позиции, которую займут законодатели. В этом смысле наступивший год в значительной степени будет решающим. «Отсутствие четкой законодательной базы и единых норм тормозит развитие сегмента и усложняет взаимодействие субъектов рынка. В 2019 году заинтересованным лицам предстоит сформировать единую позицию и продолжить работу над законопроектом о статусе апартаментов для внесения его в Госдуму», – констатирует Светлана Московченко.
В целях правового урегулирования формата в Госдуму уже не раз вносились законы, причем порой взаимоисключающей направленности. Это связано с уже упоминавшейся «двойственностью» объектов сегмента. Проблема состоит в том, что во многих городах (прежде всего в Москве) подавляющая часть апарт-проектов – это «псевдожилье». Соответственно, инициативы регулирования выдвигаются по двум направлениям: приравнивание к жилью (право регистрации, наличие социальных обременений и др.) или к гостиницам (присвоение «звездности», стандартизация обслуживания и пр.). И решение, которое примут законодатели, во многом станет определяющим.
«Основной фактор этого года в сегменте апартаментов – желание законодателя приравнять апартаменты к обычному жилью. Это связывают с разными причинами, но основная, на мой взгляд, – попытка ограничить количество появляющегося «псевдожилья», которое возводится по нормам нежилой недвижимости, а предназначено, по сути, для постоянного проживания. По действующим градостроительным нормам, застройщики апартаментов не закладывают в себестоимость своих проектов затраты на возведение социнфраструктуры. Между тем сервисные апартаменты предназначены для краткосрочного и среднесрочного проживания; при таких сроках не нужны ни регистрация, ни детсады или школы», – отмечает председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
С ним согласен Константин Сторожев. «Очевидно, судьба рынка зависит от законодательных решений, которые поставят точки над i в правовом статусе апартаментов. Как мне кажется, здравый смысл возобладал, и законодатели все-таки хотят уйти от правового нигилизма и не ставить знак равенства между апартаментами и жильем. А с 1 июля 2019 года начнет действовать административная ответственность за оказание гостиничных услуг без классификации в соответствии с Законом "Об основах туристической деятельности в РФ…"», – обрисовывает он ситуацию.
Эксперты надеются, что депутаты, как минимум, проведут четкое разграничение между апартаментами разного формата и для каждого из них создадут регулирующую базу. «Как только эти нормы будут зафиксированы для всего рынка и не останется двойных толкований – количество микроинвесторов начнет только увеличиваться», – уверен Андрей Кошкин.
«В зависимости от жесткости принятых законодательных решений может сложиться ситуация, когда такое приобретенное помещение в «псеводжилье» нельзя будет использовать ни для жизни, ни для получения дохода: сегмент уйдет с рынка», – допускает Константин Сторожев, добавляя, что инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов вырастет – и, как следствие, покупательская активность увеличится. «Люди будут лучше понимать, что сервисные апартаменты – это прозрачный инвестиционный продукт», – добавляет он.
Подвинуть гостиницы
Еще одним знаковым трендом эксперты называют все большую конкуренцию, которую апарт-отели оказывают классическим трех- и четырехзвездочным гостиницам. По прогнозам аналитиков ГК «БестЪ», общий номерной фонд сервисных апартаментов к началу 2021 года вырастет примерно в 4 раза (до 13,34 тыс. юнитов). За тот же период фонд размещения в гостиницах вырастет примерно на 4–5% – до 23,4 тыс. номеров.
«Принимая во внимание темпы роста рынка и спроса на нем, можно уверенно говорить о том, что апартаменты уже сейчас составляют конкуренцию демократичным гостиницам города – как по набору оказываемых услуг, так и на уровне проводимой ценовой политики», – отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
С ней согласны и другие эксперты. «В сегменте «три-четыре звезды» апарт-отели уже сейчас составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. Качественных сетевых трехзвездочных отелей в Петербурге совершенно недостаточно. Думаю, что именно за счет конкуренции со стороны апарт-отелей гостиницы не получили от мундиаля того результата, на который они рассчитывали. Взрывного спроса там не увидели, а апартаменты во время чемпионата были заполнены на 90% и более, оттянув на себя часть туристического потока», – подчеркивает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
Кроме того, эксперты ожидают как роста качества управления апарт-проектами, так и появления объектов более высокого класса. «Серьезную конкуренцию отелям более высокого уровня также могут составить апарт-отели, которые будут управляться известными международными операторами», – отмечает Светлана Московченко.
С ней соглашается Евгения Тучкова. «С ростом рынка, привлечением к управлению апарт-отелями профессиональных международных операторов туристы могут рассчитывать не только на более широкий выбор, но и более высокий уровень сервиса. Рынок быстро эволюционирует, и мы ожидаем, что в ближайшее время в Петербурге появятся также первые проекты премиум-класса», – полагает она.
«Еще один тренд – расширение компетенции управляющих компаний в сторону предоставления гостиничных услуг. Управляющие превращаются в гостиничных операторов, работающих с гостями, но одновременно совершенствуются в работе с собственниками номеров, с доходностью и издержками. В следующем году на рынке начнут формироваться стандарты управления такими комплексами», – добавляет Николай Антонов.
Мнение
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
– Для девелоперов, развивающих формат сервисных апартаментов, важно, чтобы законодатель разделил классические апарт-отели и «псевдожилье» и определил нормы, по которым будет проводиться классификация этих объектов. Сервисные апартаменты – это новый вид доходной недвижимости, только начавший развиваться в Петербурге.
Поддержка со стороны власти позволит не только развить «белый» арендный рынок, но и будет давать постоянный доход как инвесторам, так и бюджету города в виде налоговых отчислений.
Длительный период роста и высокие цены на энергоносители последних лет позволили российской экономике заложить хорошую базу и долго сдерживать давление глобального экономического кризиса. Но ключевым игроком, определяющим состояние экономики, остается российский потребитель. В последние 8 лет средний рост реальных доходов населения составил 15% годовых, при этом домохозяйства стали тратить почти три четверти своих доходов на товары и услуги. Это определило бурное развитие торговли.
Однако в IV квартале
Среди ритейлеров, работающих на российском рынке, ситуация различается по типам. Крупные международные операторы продолжают развивать свои сети. Они также продолжают выходить на российский рынок, яркими примерами чему являются недавно открывшиеся H&M и Gap и ожидаемый в ближайшее время приход в Москву Carrefour и потенциально Walmart. При этом активизировался переход от операций по франшизе на работу напрямую.
Российские сетевики больше пострадали от кризиса. Быстрые темпы расширения сетей, опирающиеся на долговое финансирование, создали для них проблемы, когда объемы финансирования резко снизились, а потребительский спрос начал сокращаться.
Операторы торговых галерей тоже значительно скорректировали планы развития. Особенно пострадал люксовый сегмент.
Что касается предложения торговых помещений, то его бурный рост продолжается в Москве. В основном это происходит за счет завершения строительства объектов, незавершенных в
В большинстве региональных городов ситуация изменилась радикально, и лишь немногие проекты продолжают достраиваться. Основной проблемой остается недостаток финансирования. Он негативно влияет на всех участников рынка, от девелоперов до потребителей и инвесторов. В регионах дополнением этому служит более значительная, чем в Москве, коррекция потребительского спроса.
Рост арендных ставок в торговой недвижимости прекратился, и в менее престижных центрах наблюдается коррекция. Дальнейшая эволюция, вероятно, будет следовать именно такому сценарию: хорошо расположенные центры с высоким потоком покупателей будут пользоваться повышенным спросом у арендаторов и смогут удержать ставки на текущих уровнях. В то же время, операторы менее успешных центров будут вынуждены снижать арендную плату, чтобы не потерять арендаторов.
Как альтернатива снижению фиксированных ставок, получают все большее распространение уступки арендаторам. Это приближает рынок к европейской практике и увеличивает его прозрачность. Одним из наиболее популярных стал переход на оплату с процента от оборота.
На протяжении многих лет инвестиции в торговые центры доминировали среди сделок с коммерческой недвижимостью. Но как и экономика в целом, эволюция инвестиционного рынка в торговые помещения кардинально изменилась в IV квартале прошлого года, и активность резко снизилась.
В ближайшее время мы ожидаем развитие следующих тенденций:
· Ограниченность доступа к заемному финансированию снизит объемы транзакций.
· Инвесторы будут заинтересованы только в высококачественных активах категории prime.
· Инвесторы, обладающие собственным капиталом, будут доминировать на рынке.
· Прозрачность рынка будет улучшаться.
· Девелоперы будут стремиться к завершению своих проектов.
· Фокус переместится на девелоперские проекты торговой недвижимости меньшего размера.
· Ставки капитализации стабилизируются и потенциально начнут снижаться к середине
Несмотря на текущую нестабильность, экономика России находится в лучшей позиции, чем большинство европейских стран, для возобновления роста в ближайшей перспективе. Этому будут способствовать низкая задолженность домохозяйств, недостаточная обеспеченность потребителей товарами и услугами и поддержка экономики государством. Высокие золотовалютные резервы Банка России и сбережения Стабилизационного фонда позволяют государству активно использовать разнообразные инструменты анти-цикличной политики. Важным фактором стала стабилизация обменного курса, отодвинувшего на второй план предшествовавшую ей девальвацию.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Очевидно, что внимание участников инвестиционного рынка направлено, в первую очередь, на макроэкономические показатели, в ожидании начала стабилизации. От этого напрямую зависит стабилизация потребительского рынка. Тем не менее, процесс развития торговой недвижимости продолжается. Многие компании, в особенности крупные иностранные ритейлеры и российские дискаунтеры, продолжают расширять свои сети. Наибольшая стабильность торговых центров среди секторов недвижимости имеет место и в России. Поэтому у этого сегмента есть хорошие шансы доказать свою популярность среди инвесторов, когда активность на рынке возобновится».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle
.jpg)
Специалистами компании Becar подготовлен обзор положения на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2009 г., сделана оценка основных тенденций и перспектив его развития.
Спрос
Спрос на рынке загородной недвижимости на сегодняшний момент практически в два раза ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Сегодня заключается на 70% меньше сделок, чем в 2008 году. Однако перед сезоном ситуация постепенно начала выправляться: по итогам марта диспетчерская служба агентства недвижимости «Бекар» зафиксировала 25%-ный рост количества обращений по загородным объектам. Хотя надо признать, что к увеличению количества сделок активность покупателей пока не привела: в основном люди на данном этапе только интересуются недвижимостью за пределами города, они по-прежнему выжидают.
Существующий спрос на загородном рынке концентрируется на объектах до 1,5 млн. рублей. За эту сумму люди хотят иметь дом-дачу в садоводстве, как правило. Есть спрос на инженерно подготовленные земельные участки. Так как люди стремятся сэкономить на строительстве дома в период, когда стоимость на услуги строителей снизилась, они предпочитают покупать участки и самостоятельно возводить на них домовладения, как правило, из дешевых строительных материалов.
Нулевой спрос на домовладения от 10 до 20 млн. рублей. Цены на эти объекты при невысокой себестоимости (не выше 6 млн. рублей), как правило, завышены, и клиенты это понимают, но снижать стоимость продавцы не хотят пока. В результате продажи в этом сегменте стоят.
Есть категория покупателей, которые хотят купить объекты за 7-10 млн. рублей, так как обычно это объекты, купленные существенно ниже рынка.
Цены
При этом в среднем стоимость объектов загородной недвижимости на сегодняшний день по сравнению с осенью прошлого года снизилась от 20 до 50% в зависимости от объекта и сегмента рынка. Меньше всего изменились цены на объекты элит-класса – до 20%, в эконом-классе – до 30%, в бизнес-классе – до 35-40%. Сильней всего пострадали объекты в массовой застройке, там цены уже упали почти вдвое.
Больше всего кризисные явления экономики отразились на цене готовых объектов, стоимость земельных участков с подрядом или без него изменилась незначительно (на 5-10%). Дело в том, что снижение цены коснулось тех объектов, где, грубо говоря, было куда снижать. В готовых объектах маржа, естественно, выше, поэтому и снижать цену есть за счет чего. Существенное снижение цены на земельный участок означает его продажу в убыток.
Хотя ценовое дно на загородном рынке мы увидим только по завершении сезона, то есть в сентябре. Сейчас, когда продажи на рынке только активизировались, делать итоговые выводы по рынку рано, так как сейчас как раз и идет формирование ценовых показателей.
В наиболее выгодном положении находятся коттеджные поселки смешанного типа, сочетающие в себе разноплановые объекты широкого диапазона цен. Именно эти проекты предполагают продажи по принципу замещения, когда один проект продается с меньшей маржой, но зато другой – с бОльшей.
Прогнозы
Я думаю, что для рынка загородной недвижимости кризис станет оздоравливающим фактором. На посткризисном загородном рынке существенно уменьшится количество кредитных средств у застройщиков, соответственно, они будут вынуждены ориентироваться на свои возможности, и рынок станет менее рискованным. Рынок покупателя заставит продавцов ориентироваться на требования покупателей. Если на раздутом докризисном рынке застройщики строили то, что хотели, то теперь проекты станут намного более продуманными, основанными на анализе рынка, потребностей и возможностей потребителей, так как иначе проекты просто не удастся реализовать. В результате предложение постепенно станет больше соответствовать спросу, и рынок на какое-то время станет более сбалансированным. Очевидно, что в строительстве будут использоваться более экономичные технологии, более дешевые материалы, соответственно, большую долю рынка займут предложения эконом-класса.
Динамика цен на загородные земли
У профессиональных застройщиков в собственности достаточно участков земли для застройки, а у непрофессиональных застройщиков денег на покупку земли нет. В результате отдаленный земельные участки пользоваться спросом вообще не будут. На участки в пределах 60-километровой зоны невысокий спрос сохранится.
Основные продавцы на сегодняшнем рынке – недавние спекулянты, которые приобрели участки с целью их последующей перепродажи. Часть рынка составляют инженерно подготовленные участки (с подрядом или без), которые планировались компаниями под застройку, но кризис эти планы скорректировал.
Больше всего от кризиса пострадали крупные земельные участки (более 3 гектар). Они упали в цене в среднем на 50-70%. Покупателями таких участков были крупные инвесторы, для которых эта земля перестала быть инвестиционно привелкательной, они пока не хотят или не могут делать крупные вложения.
Средние участки (1-3 гектар) пострадали меньше, так как они позволяют развивать проект совместно, что сейчас интересно небольшим инвесторам: они не решаются зайти на проект по-одиночке, но разделить вложения и риски с кем-то еще могут. Таким участки снизились в цене на 20-40%.
Что касается остальных земельных участков, то здесь имеет значение два фактора: инженерная подготовленность и местоположение.
Основной существующий спрос на землю сейчас сосредоточен на инженерно подготовленных участках, поэтому их стоимость снизилась с осени прошлого года на 10-15%, на часть цена не изменилась, а на некоторые даже подросла.
Не инженерно подготовленные участки интересны в зависимости от направления. В Тосно, Гатчине сейчас фиксируется спад на 15-20%. Сказать, как обстоят дела, в более дорогих направлениях – Всеволожск, Выборг, Приозерск – сложно, потому что там очень немного сделок, и сделать выводы на основе данных о них сложно, они будут нерепрезентативны.
В целом по небольшим земельным участкам можно сказать, что земля в пределах 60-километровой зоны по-прежнему выставляется по докризисным ценам, участки дальше 60 километров от города в цене потеряли от 15 до 30%
Андрей Уманский,
Директор Департамента коттеджей и загородной недвижимости компании Becar