Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей
Уже несколько лет апартаменты остаются самым динамично растущим сегментом рынка недвижимости Петербурга. Эксперты считают, что этот тренд имеет все шансы на дальнейшее развитие. Но многое зависит от законодателей.
Семимильными шагами
Ушедший 2018 год стал очередным годом триумфального шествия сегмента апартаментов на петербургском рынке недвижимости. «По итогам года было реализовано 4,4 тыс. юнитов. По сравнению с 2017 годом спрос на апартаменты увеличился на 58%, при этом особенной популярностью пользовались сервисные апартаменты, где зафиксировано увеличение продаж в 2,4 раза», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«В общей структуре продаж сегмента в прошлом году занимали 60% сервисные апартаменты (т. е. комплексно управляемые проекты, в том числе апарт-отели). 40% приходилось на несервисный формат – так называемое «псевдожилье» (жилые дома без гостиничной инфраструктуры, которые застройщики позиционируют как апарт-комплексы, чтобы обойти некоторые градостроительные ограничения)», – рассказывает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
Эксперты отмечают повышенную активность петербургских девелоперов по реализации проектов именно сервисных апартаментов. По оценке аналитиков NAI Becar, 88% нового предложения относится к формату buy-to-let. В нем зафиксирован всплеск покупательской активности – общее количество сделок за год выросло в 2,5 раза. Увеличение спроса вызвало выраженную положительную ценовую динамику на рынке. За 2018 год средняя стоимость 1 кв. м апартаментов бизнес-класса выросла на 4,5%, комфорт-класса – на 7,6%, элит-класса – на 1,1%. На рынке апарт-отелей рекордсменом стали наиболее интересные для инвестиций проекты уровня «три звезды» – прирост цен составил 22% (до 144,1 тыс. рублей за 1 кв. м). По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на апартаменты сервисного формата в Петербурге за 2018 год выросла на 9%.
Растущий спрос стимулирует девелоперскую активность. «В течение ближайших двух лет на рынок может выйти еще около 17 новых проектов на 7,5 тыс. юнитов суммарной площадью 290 тыс. кв. м и четыре дополнительные очереди уже находящихся в продаже объектов на 5,7 тыс. апартаментов площадью 308 тыс. кв. м», – говорит Светлана Московченко.
В ожидании закона
Казалось бы, перспективы апарт-сегмента вполне безоблачны. Однако, по оценкам экспертов, очень многое будет зависеть от позиции, которую займут законодатели. В этом смысле наступивший год в значительной степени будет решающим. «Отсутствие четкой законодательной базы и единых норм тормозит развитие сегмента и усложняет взаимодействие субъектов рынка. В 2019 году заинтересованным лицам предстоит сформировать единую позицию и продолжить работу над законопроектом о статусе апартаментов для внесения его в Госдуму», – констатирует Светлана Московченко.
В целях правового урегулирования формата в Госдуму уже не раз вносились законы, причем порой взаимоисключающей направленности. Это связано с уже упоминавшейся «двойственностью» объектов сегмента. Проблема состоит в том, что во многих городах (прежде всего в Москве) подавляющая часть апарт-проектов – это «псевдожилье». Соответственно, инициативы регулирования выдвигаются по двум направлениям: приравнивание к жилью (право регистрации, наличие социальных обременений и др.) или к гостиницам (присвоение «звездности», стандартизация обслуживания и пр.). И решение, которое примут законодатели, во многом станет определяющим.
«Основной фактор этого года в сегменте апартаментов – желание законодателя приравнять апартаменты к обычному жилью. Это связывают с разными причинами, но основная, на мой взгляд, – попытка ограничить количество появляющегося «псевдожилья», которое возводится по нормам нежилой недвижимости, а предназначено, по сути, для постоянного проживания. По действующим градостроительным нормам, застройщики апартаментов не закладывают в себестоимость своих проектов затраты на возведение социнфраструктуры. Между тем сервисные апартаменты предназначены для краткосрочного и среднесрочного проживания; при таких сроках не нужны ни регистрация, ни детсады или школы», – отмечает председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
С ним согласен Константин Сторожев. «Очевидно, судьба рынка зависит от законодательных решений, которые поставят точки над i в правовом статусе апартаментов. Как мне кажется, здравый смысл возобладал, и законодатели все-таки хотят уйти от правового нигилизма и не ставить знак равенства между апартаментами и жильем. А с 1 июля 2019 года начнет действовать административная ответственность за оказание гостиничных услуг без классификации в соответствии с Законом "Об основах туристической деятельности в РФ…"», – обрисовывает он ситуацию.
Эксперты надеются, что депутаты, как минимум, проведут четкое разграничение между апартаментами разного формата и для каждого из них создадут регулирующую базу. «Как только эти нормы будут зафиксированы для всего рынка и не останется двойных толкований – количество микроинвесторов начнет только увеличиваться», – уверен Андрей Кошкин.
«В зависимости от жесткости принятых законодательных решений может сложиться ситуация, когда такое приобретенное помещение в «псеводжилье» нельзя будет использовать ни для жизни, ни для получения дохода: сегмент уйдет с рынка», – допускает Константин Сторожев, добавляя, что инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов вырастет – и, как следствие, покупательская активность увеличится. «Люди будут лучше понимать, что сервисные апартаменты – это прозрачный инвестиционный продукт», – добавляет он.
Подвинуть гостиницы
Еще одним знаковым трендом эксперты называют все большую конкуренцию, которую апарт-отели оказывают классическим трех- и четырехзвездочным гостиницам. По прогнозам аналитиков ГК «БестЪ», общий номерной фонд сервисных апартаментов к началу 2021 года вырастет примерно в 4 раза (до 13,34 тыс. юнитов). За тот же период фонд размещения в гостиницах вырастет примерно на 4–5% – до 23,4 тыс. номеров.
«Принимая во внимание темпы роста рынка и спроса на нем, можно уверенно говорить о том, что апартаменты уже сейчас составляют конкуренцию демократичным гостиницам города – как по набору оказываемых услуг, так и на уровне проводимой ценовой политики», – отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
С ней согласны и другие эксперты. «В сегменте «три-четыре звезды» апарт-отели уже сейчас составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. Качественных сетевых трехзвездочных отелей в Петербурге совершенно недостаточно. Думаю, что именно за счет конкуренции со стороны апарт-отелей гостиницы не получили от мундиаля того результата, на который они рассчитывали. Взрывного спроса там не увидели, а апартаменты во время чемпионата были заполнены на 90% и более, оттянув на себя часть туристического потока», – подчеркивает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
Кроме того, эксперты ожидают как роста качества управления апарт-проектами, так и появления объектов более высокого класса. «Серьезную конкуренцию отелям более высокого уровня также могут составить апарт-отели, которые будут управляться известными международными операторами», – отмечает Светлана Московченко.
С ней соглашается Евгения Тучкова. «С ростом рынка, привлечением к управлению апарт-отелями профессиональных международных операторов туристы могут рассчитывать не только на более широкий выбор, но и более высокий уровень сервиса. Рынок быстро эволюционирует, и мы ожидаем, что в ближайшее время в Петербурге появятся также первые проекты премиум-класса», – полагает она.
«Еще один тренд – расширение компетенции управляющих компаний в сторону предоставления гостиничных услуг. Управляющие превращаются в гостиничных операторов, работающих с гостями, но одновременно совершенствуются в работе с собственниками номеров, с доходностью и издержками. В следующем году на рынке начнут формироваться стандарты управления такими комплексами», – добавляет Николай Антонов.
Мнение
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
– Для девелоперов, развивающих формат сервисных апартаментов, важно, чтобы законодатель разделил классические апарт-отели и «псевдожилье» и определил нормы, по которым будет проводиться классификация этих объектов. Сервисные апартаменты – это новый вид доходной недвижимости, только начавший развиваться в Петербурге.
Поддержка со стороны власти позволит не только развить «белый» арендный рынок, но и будет давать постоянный доход как инвесторам, так и бюджету города в виде налоговых отчислений.
Наличие рядом с жилым комплексом зеленых зон повышает шансы проекта на успешную реализацию. Однако найти новое жилье вблизи парков становится все сложнее, и вскоре рынок ждет серьезный дефицит таких предложений, говорят эксперты. Предложение жилья у зеленых зон невелико, что объясняется ограниченным количеством парков и скверов в городе. По оценкам Игоря Петрова, исполнительного директора корпорации «Матрикс», в общем объеме предложения такие объекты составляют не более 20%. Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», подсчитал, что доля новостроек, расположенных вблизи парков и скверов, и вовсе не превышает 1% от общего объема предложения. Острый дефицит жилья с видом на зеленую зону наблюдается в центре города и во Фрунзенском районе, отмечает эксперт. Среди городских районов, где предлагаются квартиры в новостройках рядом с парками, Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development, называет Приморский и Московский районы. «В настоящий момент ведется активное строительство у Удельного, Шуваловского парков, в Пушкине, Петродворце, Сестрорецке, у парка Городов-героев, в Красносельском районе, – перечисляет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. – В районах с развитой инфраструктурой почти все земли около парков застроены. Например, больше не осталось места у Сосновки, в парке на пр. Ветеранов. В качестве перспективы развития строительства в этом направлении можно ожидать сноса старых домов, которых достаточно много у парковых зон». В рамках сегмента элитной жилой недвижимости продолжается освоение зеленых зон Крестовского острова, а также территории вблизи Таврического сада, говорит Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость», добавляет, что много предложений первичного жилья рядом с парками и Финским заливом в Красносельском районе, а также в Приморском и Выборгском районах. «Безусловно, можно говорить о дефиците проектов, расположенных у парков и зеленых зон, – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Однако при желании и возможности строительных компаний зеленые зоны можно создавать искусственным образом на участках, где их не было изначально». Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», предлагает еще один вариант решения проблемы: «Дефицит в сегменте первичного городского жилья, прилегающего к зеленым зонам, частично может быть компенсирован наличием предложения в ближайшем пригороде». Все более популярными становятся загородные районы, находящиеся вблизи города, такие как Мурино, Бугры, Янино, отмечает господин Васильев. Однако приобретать жилье на удалении от Петербурга стремятся не все, так как в городе и рядом с ним тоже пока есть интересные предложения. «Все жилые комплексы, строящиеся компанией «Строительный трест», находятся вблизи парков или скверов: жилой комплекс «Невский стиль» возводится возле Удельного парка, жилой комплекс «Панорама» в Калининском районе – рядом с парком им. Сахарова и Пионерским парком, жилой комплекс «Капитал» в Кудрово – напротив лесопарка «Оккервиль», новый жилой комплекс на Лиственной ул. – у парка Сосновка», – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «В жилом комплексе «Новый Оккервиль» рекреационная зона находится прямо под окнами жилых домов. В 150 м от домов протекает река Оккервиль, ее прибрежная территория стала идеальным местом для создания зоны отдыха. В ходе благоустройства территории мы расчистили и расширили русло реки, оборудовали пляж, построили 5 км велосипедных и прогулочных дорожек, мостики через реку. Парк «Оккервиль» стал излюбленным местом для отдыха не только жителей комплекса, но и ближайших домов Невского района», – комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Петербургский рынок материалов мощения в 2012 году вырос на 40% по сравнению с 2011 годом, отмечают эксперты. Однако участники рынка обеспокоены стремительным сокращением доли городского заказа в структуре спроса.
В 2012 году всеми предприятиями Северо-Западного региона выпущено 1,4 млн кв. м плитки и 1,9 млн пог. м поребрика, подсчитал Юрий Климовский, директор по продажам ОАО «Ленстройдеталь».
Владимир Самохвалов, руководитель отдела снабжения ООО «Строительный торговый дом «Петрович», говорит, что в целом по рынку прирост составил 40‑50%. А в сети СТД «Петрович» продажи выросли по сравнению с 2011 годом на 59%.
«За последние три года наблюдается стабильный рост объемов потребления тротуарной плитки. В 2012 году общий объем реализации основных производителей плитки составил около 1,5 млн кв. м», – отмечает Елена Маслова, заместитель технического директора по инновациям ЗАО «Экспериментальный завод».
По словам экспертов, рынок находится в стабильном состоянии, но некоторые факторы все же нарушают это равновесие.
Юрий Климовский отмечает тенденцию к уменьшению, вплоть до исчезновения, заявок на благоустройство путем мощения тротуарной плиткой городских и муниципальных объектов. «Складывается непонятная ситуация с городским заказом, вернее, с полным его отсутствием.
Если пять лет назад до 80% произведенной плитки потребляли городские проекты с бюджетным финансированием, то сейчас доля города – менее 10%», – сокрушается господин Климовский. «Одновременно мы наблюдаем компенсирующий рост потребления тротуарной плитки частным бизнесом, мощение плиткой территорий у строящихся жилых зданий и коммерческих сооружений, мощение логистических центров, складов и заводских территорий», – рассказывает он.
Елена Маслова также говорит, что основная проблема рынка – сокращение смет как на ремонт существующих объектов, так и на благоустройство новых территорий. Это, в свою очередь, ведет к падению общего уровня качества продукции, сужению номенклатурных линеек и возвращению к асфальтовому покрытию, сетует госпожа Маслова.
Участники рынка отмечают, что с началом сезона цена на материалы мощения пойдет вверх. Юрий Климовский говорит, что цены пока не изменились, но в апреле-мае будут расти на 7-8%. Далее на протяжении года они, скорее всего, будут стабильны, но изменятся условия отсрочек по оплатам в сторону их сокращения, поясняет господин Климовский.
По словам Владимира Самохвалова, к лету цены вырастут на 7-10 % за счет роста стоимости электроэнергии и цемента.
Перспективы у рынка хорошие, считают эксперты. Спрос на тротуарную плитку будет смещаться в сторону более дорогой и оригинальной продукции, прогнозирует господин Самохвалов. «Рынок изделий для мощения зависит от уровня проектных, архитектурных решений по оформлению поверхности земли. В развитых странах плиткой мостится все, что предназначено для пешеходов», – говорит Юрий Климовский.
Мнение
Юрий Климовский, директор по продажам ОАО «Ленстройдеталь»:
– Город продолжает потреблять поребрик для строительства дорог, но почти свернул программы благоустройства с тротуарной плиткой. Потребность города в плитке существует, но благоустройство и его финансирование зависит исключительно от воли городских властей. Все помнят Москву, в которой после прихода на пост мэра Сергея Собянина объемы мощения тротуарной плиткой городских объектов выросли в разы.