Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
По оценке экспертов, основным драйвером процесса редевелопмента в Петербурге в ближайшие годы будет жилье. И очень важно, чтобы «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы не сменился «серыми» же, безликими новостройками.
Редевелопмент в последние годы играет все большую роль в процессе застройки Петербурга. По оценке руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость Ольги Трошевой, в настоящее время около 30% предложения на первичном рынке жилья в городе сосредоточено на землях бывших промзон. И география повторного освоения «серого пояса» все больше расширяется.
Активное правобережье
Одной из локаций, в которых редевелопмент охватывает все новые территории, стал правый берег Невы. Исторически, и в дореволюционные времена, и в советский период это место было средоточием промышленных объектов. «Это обусловлено тем, что река была главной транспортной артерией города и продукция предприятий перевозилась, главным образом, водным путем. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. С точки зрения современной логистики, расположение заводов во внутренних частях города крайне неудобно. Поэтому уход предприятий оттуда – совершенно закономерен», - считает начальник управления развития и управления активами «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Управляющая недвижимостью завода «Реактив» Ольга Мязго отмечает и экологический фактор. «Промышленные предприятия, особенно потенциально опасные, например, химические, конечно не должны размещаться во внутренних районах города», - отмечает она, приведя в пример переезд своего предприятия с Октябрьской наб., 44, в «Предпортовую» промзону на юге города.
«Набережные правого берега Невы в последнее время стали местом очень активных процессов редевелопмента. Надо отметить, что девелоперы уже довольно давно присматривались к этим территориям, оценили их перспективность и взяли в разработку. Но редевелопмент – дело небыстрое. Необходимо утрясти вопросы с собственниками земель, которых в некоторых промышленных зонах целый конгломерат, и найти со всеми общий язык непросто. В иных случаях время нужно на передислокацию производства на другую территорию. Кроме того, необходимо перевести участки под другое функциональное использование. Все это заняло не один год, зато теперь подготовительный этап по ряду промышленных земель завершен, и работы по редевелопменту идут весьма активно», - отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
На месте бывших промышленных территорий свои проекты реализуют многие крупные застройщики Петербурга. Это такие компании, как «Группа ЛСР», SetlGroup, «Полис групп», Seven Suns Development, Группа ЦДС и др. Впрочем, пока на набережных правого берега Невы еще сохраняется немало предприятий, и функционально они еще очень разнородны, говорят эксперты.
Локомотив девелопмента
На правом берегу, как и в других локациях, главным драйвером нового освоения «серого пояса» является строительство жилья. «Жилье сегодня – наиболее ликвидный продукт, обеспечивающий быстрый возврат денег и приемлемую рентабельность», - отмечает Алексей Шумилов. «Исторически редевелопмент, можно сказать, начинался с коммерческих объектов. Так, в 2010-2014 годах бОльшая часть проектов относилась именно к этому сегменту. Затем стало превалировать жилье; и чем дальше – тем сильнее. По итогам 2018 года уже более 80% проектов редевелопмента касались преобразования промышленных территорий под жилую функцию», - добавляет Юрий Зарецкий.
По словам Ольги Трошевой, если говорить о набережных, то жилье – наиболее привлекательный вариант. «Хорошие видовые характеристики – и на воду, и на историческую застройку левого берега обеспечивают дополнительную привлекательность для строящихся на берегу Невы объектов», - говорит эксперт.
Управляющий директор управляющей Becar Asset Management Мария Онучина напоминает, что времена, когда жилье строилось «в чистом виде», уже прошли. «Сегодня практически все девелоперские проекты в этом сегменте предполагают создание комфортной среды. А это и социальная инфраструктура, и объекты торгово-развлекательного формата, и спортивные сооружения», - подчеркивает она.
С ней согласен генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. «Жилье выступает как локомотив. Оно формирует спрос на иную инфраструктуру, локальные торговые центры, а в перспективе – и офисы. Сейчас ситуация в офисном сегменте такова, что строительство «с нуля» новых объектов экономически еще не оправданно. Зато редевелопмент под бизнес-центры объектов «серого пояса» может быть вполне успешен. И набережные правобережья в этом смысле не исключение», - отмечает он.
Не поменять оттенок «серого»
Эксперты опасаются, что «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы может смениться «серыми» же, безликими новостройками. «Некоторые проекты, появляющиеся на месте промзон, эстетически выглядят не лучше заводов, а по сути представляют собой жилые «муравейники», - считает Ольга Мязго.
«Необходимо, чтобы жилые проекты, реализуемые на набережных, гармонично сочетались между собой, а также обеспечивали приятный вид с левого берега, на котором в значительной мере располагается историческая застройка и который, соответственно, является местом притяжения туристов. В этом смысле ответственность девелоперов, застраивающих правобережье, особенно высока», - отмечает Ольга Трошева.
По словам Марии Онучиной, особый интерес представляют объекты культурного наследия и просто исторические здания, находящиеся на набережных правого берега Невы. «Они являются украшением локации, их надо сохранять, реставрировать и приспосабливать под современное устройство», - подчеркивает она. В качестве примера она приводит Дачу Дурново на Свердловской наб., 22, которую Becar по поручению собственника отреставрировал, и сегодня она предлагается под размещение штаб-квартиры какой-либо компании.
«Также исторические здания после реконструкции могут использоваться под апартаменты (модного стиля лофт), хостелы, различные музеи и иные объекты, которые способны повысить привлекательность – туристическую и не только – правого берега Невы», - считает Мария Онучина. По словам Алексея Шумилова, компания «БФА-Девелопмент», начинающая реализацию жилого проекта на бывшей территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской наб., 12, уже сейчас продумывает варианты современного использования ряда объектов наследия, расположенных на участке застройки.
«Рано или поздно промышленная функция уйдет с набережных правого берега Невы. Будет сочетание новых жилых зданий с реконструированными историческими объектами различного назначения. В итоге правобережье должно стать не менее привлекательным, чем историческая застройка левого берега», - прогнозирует Мария Онучина.
Участники рынка экспертизы уверены, что для эффективной работы отрасли нужно стереть грань между государственными и негосударственными экспертизами. Для этого необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт деятельности, в котором не будет разделения.
Представители негосударственных экспертиз высказываются негативно в адрес государственных экспертиз, создавших на своей базе организацию, предоставляющую услуги «негоски». Госкомпании отмечают, что они закон не нарушают, а рынок дает всем одинаковые возможности.
Стереть границу
Виталий Реут, директор компании «СеверГрад», уверен, что нужно ликвидировать «совершеннейшее безобразие», когда государственная экспертиза на своей базе открывает и негосударственную экспертизу, а потом начинает лоббирование ее интересов на рынке перед различными государственными инстанциями.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.», рассказал, что сейчас в стране создалась ситуация, при которой из 470 аккредитованных Росаккредитацией организаций 53 – это государственные экспертизы субъектов федерации (ГАУ), 13 – различные госучреждения (ФГБУ, ГУП), 25 – различные институты (НИИ, проектные, учебные). «Естественно, присутствие на этом рынке услуг государственных экспертных организаций, владеющих мощным административным ресурсом, поддерживаемых административными органами исполнительной власти субъекта, не может способствовать здоровой конкуренции. Примеров этому масса. Одно только принятие Законодательным собранием Ленобласти закона от 25 декабря 2014 года № 104-оз, внесшего изменение в областной закон 38-оз от 26.04.2012 в части обязательного проведения государственной экспертизы (вопреки Градостроительному кодексу) для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, чего стоит», – прокомментировал он.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», также уверен, что предлагаемые Минстроем требования необходимо предъявлять не только к негосударственным экспертизам, но и к государственным – везде трудятся специалисты с одинаковыми профессиональными качествами. «Непонятно, почему эксперты негосударственной экспертизы в результате нововведений попадают в более узкие рамки деятельности. С другой стороны, более суровые требования к аттестации специалистов-экспертов и к аккредитации компаний приведут к некоему переделу рынка, выбросив из него непрофессионалов и «жуликов», – добавил он.
Для того чтобы уравнять негосударственную и государственную экспертизы в правах, по мнению Виктора Зозули, нужно внести в закон статью, запрещающую аккредитацию госучреждений на право выполнения негосударственных функций. Второе – упразднить органы госэкспертизы субъектов Федерации (ведь и так большая их часть уже аккредитована как негосударственные), ввести аттестацию экспертов по направлению «Сметная документация». А также передать полномочия по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, финансируемых из бюджетных средств субъектов Федерации, негосударственным экспертным органам.
«Уверен, что такое решение положительно скажется на формировании рынка здоровой конкуренции среди организаций негосударственной экспертизы, а также будет способствовать и борьбе с коррупцией в строительной отрасли, так как исключит возможность влияния чиновников на оценку достоверности сметной стоимости того или иного объекта, планируемого к строительству за счет бюджета», – заключил Виктор Зозуля.
Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы, рассказал, что организация предлагает ряд мер, которые помогут сделать рынок негосударственной экспертизы цивилизованным и надежным. «Например, нужно ввести единые требования к срокам проведения и размерам стоимости экспертизы с возможностью продления срока экспертизы госорганизациям по желанию заявителя. Также следует наделить Минстрой России контролирующими полномочиями проведения негосударственной экспертизы. Еще одно наше предложение – повысить минимальные требования для юрлица, которое может быть аккредитовано на право проведения негосударственной экспертизы, в частности увеличить число аттестованных работников (не менее двух экспертов по каждому разделу (подразделу) в проектной документации) по месту основной работы, и другие», – пояснил он. Также помимо всего прочего Юрий Добровольский предлагает ужесточить ответственность за нарушения при проведении экспертизы: ввести уголовную и административную ответственность за выдачу заведомо ложного заключения и представления поддельных документов для аттестации с внесением соответствующих изменений в УК РФ, УПК РФ, КоАП РФ.
Мнение:
Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– На мой взгляд, вновь планируемые изменения законодательства в большей степени должны не касаться ужесточения требований к негосударственной экспертизе, а стирать грань между государственной и негосударственной, создавая единую экспертизу. Считаю, что необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт экспертной деятельности, в котором не будет разделения. За государственными учреждениями следует оставить проведение экспертизы по тем объектам, для которых она является обязательной – особо опасным, уникальным, высотным, подземным и пр. Следует говорить не о разделении и ужесточении контроля, а об объединении и регламентировании, создании единого конгломерата из лучших наработок государственной и негосударственной экспертиз.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Организации негосударственной экспертизы всегда готовы к изменениям, да и корректировки законодательства не заставляют себя долго ждать, а происходят постоянно. На мой взгляд, очередные нововведения, предусмотренные в законодательных поправках Минстроя РФ, должны повысить качество экспертных заключений. Конечно, это очередной раз встряхнет рынок негосударственных экспертиз. Но не это станет причиной ухода части компаний с рынка, а скорее сложная экономическая ситуация, снижение объема заказов. Отмечу, что на сегодня в Петербурге аккредитовано 37 организаций, имеющих право предоставления услуг по негосударственной экспертизе. При этом пока что это количество медленно, но продолжает увеличиваться. В заключение отмечу, что корректировка – это хорошо, но стабильность в нормативной документации не помешает.
Кстати:
Говоря о поправках по негосударственной экспертизе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень подчеркнул, что государство не хочет монополизировать сферу экспертизы – конкуренция должна быть.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.