Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
По оценке экспертов, основным драйвером процесса редевелопмента в Петербурге в ближайшие годы будет жилье. И очень важно, чтобы «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы не сменился «серыми» же, безликими новостройками.
Редевелопмент в последние годы играет все большую роль в процессе застройки Петербурга. По оценке руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость Ольги Трошевой, в настоящее время около 30% предложения на первичном рынке жилья в городе сосредоточено на землях бывших промзон. И география повторного освоения «серого пояса» все больше расширяется.
Активное правобережье
Одной из локаций, в которых редевелопмент охватывает все новые территории, стал правый берег Невы. Исторически, и в дореволюционные времена, и в советский период это место было средоточием промышленных объектов. «Это обусловлено тем, что река была главной транспортной артерией города и продукция предприятий перевозилась, главным образом, водным путем. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. С точки зрения современной логистики, расположение заводов во внутренних частях города крайне неудобно. Поэтому уход предприятий оттуда – совершенно закономерен», - считает начальник управления развития и управления активами «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Управляющая недвижимостью завода «Реактив» Ольга Мязго отмечает и экологический фактор. «Промышленные предприятия, особенно потенциально опасные, например, химические, конечно не должны размещаться во внутренних районах города», - отмечает она, приведя в пример переезд своего предприятия с Октябрьской наб., 44, в «Предпортовую» промзону на юге города.
«Набережные правого берега Невы в последнее время стали местом очень активных процессов редевелопмента. Надо отметить, что девелоперы уже довольно давно присматривались к этим территориям, оценили их перспективность и взяли в разработку. Но редевелопмент – дело небыстрое. Необходимо утрясти вопросы с собственниками земель, которых в некоторых промышленных зонах целый конгломерат, и найти со всеми общий язык непросто. В иных случаях время нужно на передислокацию производства на другую территорию. Кроме того, необходимо перевести участки под другое функциональное использование. Все это заняло не один год, зато теперь подготовительный этап по ряду промышленных земель завершен, и работы по редевелопменту идут весьма активно», - отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
На месте бывших промышленных территорий свои проекты реализуют многие крупные застройщики Петербурга. Это такие компании, как «Группа ЛСР», SetlGroup, «Полис групп», Seven Suns Development, Группа ЦДС и др. Впрочем, пока на набережных правого берега Невы еще сохраняется немало предприятий, и функционально они еще очень разнородны, говорят эксперты.
Локомотив девелопмента
На правом берегу, как и в других локациях, главным драйвером нового освоения «серого пояса» является строительство жилья. «Жилье сегодня – наиболее ликвидный продукт, обеспечивающий быстрый возврат денег и приемлемую рентабельность», - отмечает Алексей Шумилов. «Исторически редевелопмент, можно сказать, начинался с коммерческих объектов. Так, в 2010-2014 годах бОльшая часть проектов относилась именно к этому сегменту. Затем стало превалировать жилье; и чем дальше – тем сильнее. По итогам 2018 года уже более 80% проектов редевелопмента касались преобразования промышленных территорий под жилую функцию», - добавляет Юрий Зарецкий.
По словам Ольги Трошевой, если говорить о набережных, то жилье – наиболее привлекательный вариант. «Хорошие видовые характеристики – и на воду, и на историческую застройку левого берега обеспечивают дополнительную привлекательность для строящихся на берегу Невы объектов», - говорит эксперт.
Управляющий директор управляющей Becar Asset Management Мария Онучина напоминает, что времена, когда жилье строилось «в чистом виде», уже прошли. «Сегодня практически все девелоперские проекты в этом сегменте предполагают создание комфортной среды. А это и социальная инфраструктура, и объекты торгово-развлекательного формата, и спортивные сооружения», - подчеркивает она.
С ней согласен генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. «Жилье выступает как локомотив. Оно формирует спрос на иную инфраструктуру, локальные торговые центры, а в перспективе – и офисы. Сейчас ситуация в офисном сегменте такова, что строительство «с нуля» новых объектов экономически еще не оправданно. Зато редевелопмент под бизнес-центры объектов «серого пояса» может быть вполне успешен. И набережные правобережья в этом смысле не исключение», - отмечает он.
Не поменять оттенок «серого»
Эксперты опасаются, что «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы может смениться «серыми» же, безликими новостройками. «Некоторые проекты, появляющиеся на месте промзон, эстетически выглядят не лучше заводов, а по сути представляют собой жилые «муравейники», - считает Ольга Мязго.
«Необходимо, чтобы жилые проекты, реализуемые на набережных, гармонично сочетались между собой, а также обеспечивали приятный вид с левого берега, на котором в значительной мере располагается историческая застройка и который, соответственно, является местом притяжения туристов. В этом смысле ответственность девелоперов, застраивающих правобережье, особенно высока», - отмечает Ольга Трошева.
По словам Марии Онучиной, особый интерес представляют объекты культурного наследия и просто исторические здания, находящиеся на набережных правого берега Невы. «Они являются украшением локации, их надо сохранять, реставрировать и приспосабливать под современное устройство», - подчеркивает она. В качестве примера она приводит Дачу Дурново на Свердловской наб., 22, которую Becar по поручению собственника отреставрировал, и сегодня она предлагается под размещение штаб-квартиры какой-либо компании.
«Также исторические здания после реконструкции могут использоваться под апартаменты (модного стиля лофт), хостелы, различные музеи и иные объекты, которые способны повысить привлекательность – туристическую и не только – правого берега Невы», - считает Мария Онучина. По словам Алексея Шумилова, компания «БФА-Девелопмент», начинающая реализацию жилого проекта на бывшей территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской наб., 12, уже сейчас продумывает варианты современного использования ряда объектов наследия, расположенных на участке застройки.
«Рано или поздно промышленная функция уйдет с набережных правого берега Невы. Будет сочетание новых жилых зданий с реконструированными историческими объектами различного назначения. В итоге правобережье должно стать не менее привлекательным, чем историческая застройка левого берега», - прогнозирует Мария Онучина.
Опалубочные системы, применяемые при строительстве мостов и тоннелей, значительно отличаются от опалубки для жилых объектов. По мнению специалистов, они должны обладать большей жесткостью и необходимой устойчивостью, эксплуатационной гибкостью и выдерживать высокие нагрузки.
По информации компании PERI, опалубка для мосто- и тоннелестроения является сложной конструкцией, представляющей собой комбинацию из несущих лесов. При проектировании необходимо учитывать весь процесс строительства в целом, при этом на проект влияют такие факторы, как способ и технология возведения сооружения, его габаритные размеры», – отметили в компании PERI.
По оценкам специалистов «Первой опалубочной компании», оборот рынка опалубки в Петербурге и Ленобласти составляет около 100 млн рублей в месяц.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании», рассказала, что при строительстве жилых домов применяется стандартная стеновая опалубка, к которой не предъявляются какие-либо повышенные требования. «Когда же строятся мосты и тоннели, то опалубка производится на заказ под конкретный инженерный проект. Она нестандартная, к ней предъявляются повышенные требования на нагрузки, и рассчитать, сколько и какая конструкция опалубки нужна для строительства моста или тоннеля, может только очень опытный инженер», – пояснила она.
По словам Юрия Булгакова, руководителя представительства «Первой опалубочной компании» в Петербурге, опалубка должна обладать прочностью, жесткостью, неизменяемостью формы и устойчивостью в рабочем положении, а также в условиях монтажа и транспортирования. Кроме этого, конструкция опалубки должна обеспечивать также проектную точность геометрических размеров монолитной конструкции мостов и тоннелей.
«При строительстве мостов и тоннелей требования к качеству бетонируемой поверхности более строгие, чем при строительстве домов. Отсутствие шероховатостей и других дефектов на монолите напрямую зависит от фанеры. Поэтому выбору данного материала нужно уделять серьезное внимание – он должен иметь гладкую, ровную поверхность, устойчивую к взаимодействию с бетоном, и хорошо прокрашенные торцы. В противном случае строители будут вынуждены тратить дополнительные ресурсы на обработку застывшего бетона», – прокомментировал Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», мирового лидера по производству березовой фанеры.
Елена Ефименко, руководитель отдела маркетинга «Первой опалубочной компании», рассказала, что условно можно выделить топ-20 основных игроков рынка опалубки в Петербурге, специфика деятельности которых зачастую отличается.
Юрий Булгаков добавил, что сегодня на рынке опалубочных систем Петербурга и Ленобласти насчитывается 5-6 крупных компаний, а остальные довольно мелкие игроки рынка, которые работают без складов.
За девять месяцев 2013 года в Петербурге и Ленобласти было произведено 4,6 млн кубометров товарного бетона. По итогам года специалисты прогнозируют небольшой рост рынка в 7%. При этом существенных изменений в структуре рынка товарного бетона не ожидается.
По разным оценкам, в 2012 году в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 6 млн куб. м бетона. Рост рынка составил более 15%. Еще в середине 2013 года участники рынка говорили о том, что прирост на рынке товарного бетона Петербурга и Ленинградской области практически отсутствовал, указывая на стагнацию в отрасли.
Сергей Шерстюков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад», рассказал, что в первом полугодии 2013 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 2,9 млн куб. м бетонорастворных смесей, а за девять месяцев – 4,6 млн. «С учетом того что бетонорастворные смеси невозможно изготовить для хранения на складе, объем производства полностью соответствует объему потребления», – добавил Сергей Шерстюков.
По данным ОАО «Ленстройдеталь», в первом полугодии 2013 года было произведено около 3,05 млн куб. м бетона, что примерно на 8% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Игроки говорят о положительных тенденциях на рынке, однако большого роста по итогам 2013 года не предвещают.
Дмитрий Будаков считает, что рост рынка будет сдержанным: «Судя по текущим показателям, значительного роста по сравнению с 2012 годом ожидать не приходится».
В свою очередь, по оценкам господина Шерстюкова, увеличение емкости рынка товарного бетона в 2013 году по сравнению с 2012-м составит около 7%. С таким прогнозом согласен и Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение».
На строительном рынке Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, работает от 80 до 100 компаний по производству бетона. Основной особенностью этого сегмента является высокая конкуренция и сезонный спрос на продукцию. Лидерами по производству бетона являются всего несколько компаний. Среди них эксперты называют ОАО «ЛСР-Базовые», ОАО «Ленстройдеталь», компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон» и др.
Сергей Шерстюков рассказал, что в 2013 году состав крупных производителей остался прежним, однако некоторые из них достаточно активно развивали производственную базу. «В частности, наша организация в 2013 году ввела в строй два бетонных производства в Невском районе Санкт-Петербурга и в Ленинградской области в пос. Боровинка. Также завершается наладка оборудования на бетонном производстве в Приморском районе Санкт-Петербурга», – добавил господин Шерстюков.
По его словам, объем производства товарного бетона бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за девять месяцев 2013 года составил 725 куб. м, что на 2,7% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Дмитрий Будаков, начальник отдела продаж РБС ОАО «Ленстройдеталь», отметил, что компания за первые шесть месяцев 2013 года произвела 131,4 тыс. куб. м бетона, что соотносимо с показателями за аналогичный период 2012 года. По его словам, появлению новых крупных игроков препятствует высокая конкуренция в отрасли. В то же время крупные компании, работающие на рынке, стабильны.
По мнению Александра Батушанского, пока еще существенных изменений в структуре игроков на рынке товарного бетона нет, но в течение следующих двух лет из отрасли уйдут небольшие компании, которые попали на него из-за неверного представления об условиях работы на рынке товарного бетона.