В противофазе. Тогда так в России объемы ввода жилья падают, Северная столица продолжает наращивать показатели
Комитет по строительству Смольного отчитался о рекордных объемах ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года. По оценке экспертов, рынок способен «переварить» текущие объемы строительства.
Назло рекордам
Декабрь традиционно является месяцем максимального объема ввода нового жилья в Петербурге. Но такого «спурта», как в этом году, не было еще никогда. За декабрь 2018 года в Северной столице было введено 2,15 млн кв. м жилья. Это на 22% больше, чем за весь остальной год (1,75 млн кв. м).
Интересно, что в течение года объем ввода довольно сильно отставал от графика 2017 года – и многие эксперты прогнозировали снижение итогового показателя. Однако в результате было сдано 3,9 млн кв. м, что примерно на 10,5% больше, чем годом ранее (3,53 млн) и на 23% больше плана (3,25 млн). Из общего объема ввода жилья примерно 314 тыс. кв. м относятся к ИЖС, а 171 тыс. кв. м – к достроенным проблемным объектам.
Еще одной любопытной особенностью является то, что Петербург находится во вполне четкой противофазе по трендам по сравнению с Россией в целом. По предварительным оценкам Минстроя РФ, в 2018 году в стране было введено около 75 млн кв. м, что примерно на 5% меньше, чем годом ранее (79,2 млн кв. м). Одно это свидетельствует о том, насколько меньше, чем на другие регионы, повлиял кризис на строительный рынок Северной столицы.
Власти города с осторожностью комментируют перспективы наращивания объемов ввода жилья в наступившем году. «Мы даем умеренные планы по росту, но строительный комплекс делает больше намеченного. На 2017 год мы ставили задачу сдать 3,2 млн кв. м, а было 3,53 млн; на 2018-й – 3,25 млн, а было 3,9 млн. На 2019 год плановый показатель – 3,4 млн кв. м жилья», – сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Позитивные итоги
Пока еще не все городские застройщики подвели итоги прошлого года. Но уже очевидно, что для большей части девелоперов (по крайней мере, из тех, кто стабильно работает на рынке) год был успешен как по объемам ввода, так и по объемам продаж.
Такие гранды рынка, как «Группа ЛСР» и Setl Group, пока не представили статистику. Впрочем, предновогодний «спурт» наглядно продемонстрировал рост объемов сдачи. «Эталон» уже сообщил о вводе в эксплуатацию 479 тыс. кв. м жилья. При этом 253 тыс. кв. из них были сданы в петербургских проектах: квартал «Галактика», ЖК «Самоцветы», «Дом на Обручевых», ЖК «Московские ворота». «Прошлый год был весьма успешным. Мы заключили более 12 тыс. сделок и ввели в эксплуатацию 479 тыс. кв. м реализуемой площади, это на 13% больше, чем в 2017 году», – сообщил генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Строительный трест» в 2018 году сдал 125,5 тыс. кв. м недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках). Сумма заключенных сделок по итогам года составила 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем в 2017 году. «Мы достигли рекордных показателей продаж квартир и коммерческих площадей. Позитивная динамика наблюдалась и на загородном рынке – объем сделок в поселке «Сад Времени» в Петергофе увеличился вдвое по сравнению с 2017 годом», – отметил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Группа RBI сохранила объемы ввода примерно на прежнем уровне. «В 2018 году мы сдали все три проекта, которые планировали, – это «Петровская Ривьера», вторая очередь Green City, «Дом на набережной». Всего введено в эксплуатацию 87,92 тыс. кв. м жилья класса «комфорт-плюс». Год назад цифра по вводу была примерно такая же», – рассказала директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. В проектах бизнес- и элит-класса компания в прошлом году реализовала 22,5 тыс. кв. м (рост на 19% к 2017 году по площади и на 35% в денежном выражении).
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Вадима Лаврова, объемы ввода у компании в прошлом году были сравнительно невелики. «Компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» введено в эксплуатацию около 23 тыс. кв. м жилья. Это третьи очереди ЖК «Новоорловский» и ЖК INKERI», – говорит он. При этом объем продаж жилья в компании вырос в количественном и денежном выражениях на 22% и 32% соответственно.
О рекордных объемах ввода отчитались в Компании Л1. В 2018 году были сданы в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов», ЖК «Премьер Палас» и ЖК «Маршал». «Всего в 2018 году мы сдали почти 277,5 тыс. кв. м», – сообщили в компании.
Рынок справляется
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что рынок справляется с «перевариванием» вводимого жилья – и говорить об угрозе затоваривания пока на приходится.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам 2018 года на первичном рынке Петербургской агломерации продано более 4,8 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в 2017 году. Причем две трети сделок совершены на территории города. «Итоги года превзошли наши наиболее оптимистичные ожидания: в начале года звучали прогнозы о спросе на уровне 4,5 млн кв. м. Результаты прошлого года вплотную придвинулись к рекордной цифре (5,1 млн кв. м строящегося жилья), которая была достигнута в ажиотажном 2014-м», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
На ситуацию повлияло много факторов. «Прошедший год был насыщен множеством важных событий, которые как напрямую, так и косвенно повлияли на уровень спроса. Низкие ипотечные ставки, изменения в 214-ФЗ, начало работы по эскроу-счетам и еще несколько факторов стимулировали спрос во всех сегментах недвижимости», – отмечает Сергей Степанов.
«Говорить о перепроизводстве на первичном рынке жилья оснований пока нет. Рынок весьма конкурентный, но при этом живой и активный. На рост спроса повлияло то, что люди поняли, что заявления неких «экспертов» о том, что цены вот-вот рухнут, не оправдываются, а принятые законодательные новации, напротив, могут толкнуть их вверх. Важный фактор и то, что второй год подряд Петербург выигрывает у Москвы борьбу за региональных покупателей. И в этом нам помогает переезд в Северную столицу «Газпрома», что влияет на выбор выходцев из ресурсодобывающих областей», – добавляет начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Ольга Трошева отмечает, что активный спрос уже двинул цены на «первичке» вверх. «В среднем по рынку можно говорить о росте на уровне 8%. При этом надо понимать, что для менее удачных проектов это может быть и 5%, зато наиболее успешные прибавили в ценнике до 15–17%», – говорит она.
Это не может не придавать игрокам рынка оптимизма. Все опрошенные «Строительным Еженедельником» компании рассказывают о больших планах по запуску новых проектов и начале строительства следующих очередей в проектах, уже реализуемых.
Кстати
По данным Комитета по строительству, помимо жилья, в 2018 году в Петербурге были построены 344 объекта на 1,8 млн кв. м, среди которых 141 объект коммунального, дорожного и транспортного строительства, 18 – образования, 16 – здравоохранения, физической культуры и спорта, 52 – производственно-складского назначения, 12 гостиниц и 34 административно-офисных здания.
Жить в Петербурге – значит любоваться красотами Северной Пальмиры. Лучше места, чем центр города, найти сложно. Однако обосноваться тут - означает дышать выхлопными газами машин, стоящих в пробках, обречь себя на поиски парковочного места и принять отсутствие зелени.
Самый простой способ перебраться на проживание в центр – это снимать жилье. Стоит приготовиться сразу к тому, что стоимость аренды будет выше аналогичной услуги в другом районе города. Однокомнатная квартира с плохими видовыми характеристиками может обойтись в 25 тыс. рублей в месяц. Близость к центральным магистралям увеличит ценник примерно до 45 тыс. рублей.
Покупка жилья в старом фонде не станет дешевым удовольствием. Значительное число исторических зданий в сердце Петербурга уже приобретено инвесторами и реконструировано для извлечения дохода. Это означает, что квартиры и апартаменты никто не станет сдавать по бросовым ценам, а тем более продавать. Затраты на самостоятельное расселение коммунальных квартир и последующий ремонт недвижимости, инженерных коммуникаций, перепланировку обойдутся в круглую сумму. А перед этим придется уговаривать собственников коммуналки променять исторический центр на другой район города.
Новое строительство
На сегодняшний день службой Госстройнадзора выдано 15 разрешений на строительство в Центральном районе города (в границе Обводного канала на юге района). Из известных компаний можно выделить «ЮИТ Санкт-Петербург» с проектом «Смольный проспект» и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» с проектом ЖК «Русский Дом». Стоит добавить, что ближе к Коломне строятся еще два объекта, но территориально они принадлежат Адмиралтейскому району.
Помимо новых домов в центре есть предложения на рынке вторичного жилья в комплексах, сданных за последние пять лет. Диапазон цен от 4,8 млн рублей за «однушку» на Кременчугской улице до 15,4 млн рублей за 60 кв. м на Смольном проспекте. Впрочем, это не потолок. Продавцы элитной недвижимости рассказывали, что несколько лет назад вблизи Эрмитажа продавалась квартира и за 4 млн евро. Специалисты не исключают, что и это не предел.
Главные сложности проживания в центре города: отсутствие парковочных мест, ветхость коммуникаций в домах и квартирах, шум, загазованность, малое количество сетевых продовольственных магазинов, частое отсутствие централизованного горячего водоснабжения в домах, большое число коммунальных квартир и, как следствие, соответствующий контингент жильцов.
Впрочем, это не мешает покупателям предъявлять завышенные требования к жилью. «Идеальная квартира в центре, с точки зрения клиентов, выглядит примерно так: трех-пяти-комнатная квартира, на тихой улочке, находящаяся не на первом этаже, закрытый двор с парковочными местами, новый дом или дом после капитального ремонта, наличие отдельной ванной комнаты, центральная горячая вода, новые пластиковые окна, отремонтированная кровля, желательно подъезд, где все квартиры выкуплены и нет коммуналок. Все остальное зависит от фантазии и наличия денег», – рассказывает исполнительный директор ЦАН Михаил Гаврилов.
Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров говорит, что у покупателей недвижимости в центре очень ценится зелень. В идеале жилой комплекс должен находится рядом с парком или сквером. «Как ни странно, в центре достаточно много тихих улочек, по которым нет оживленного движения. Именно такие улочки достаточно высоко ценятся любителями исторического Петербурга», – говорит Николай Лавров. По его словам, иностранцы и гости нашего города считают, что жить надо в «золотом треугольнике» и пытаются найти квартиры именно в этой локации. Состоятельные петербуржцы, наоборот, предпочитают другую сторону центра – в районе Смольного собора, от Литейного моста до моста Александра Невского. «Здесь достаточно много парков и небольших скверов, красивые набережные и при этом относительно тихо. В итоге в этих местах в последние годы построено много новых домов», – добавляет эксперт.
Современные застройщики по мере возможности удовлетворяют спрос. По словам руководителя отдела продаж АН «М16» Анны Симашовой, в последние пять лет в районе появились интереснейшие комплексы, среди которых «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Смольный Парк». «Эти и другие жилые комплексы возведены ведущими застройщиками, которые обеспечили жильцов безопасностью, комфортом и соответствующим социальным окружением», – добавляет она.
Другие районы
Однако не все считают, что ради исторического Петербурга нужно выбирать Центральный район. К примеру, Петроградская сторона не намного удалена от «золотого треугольника», а предложений качественного жилья здесь намного больше и цены ниже. Есть и любители Васильевского острова. Генеральный директор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер считает, что одним из самых перспективных и интересных районов в центре Петербурга является именно Васильевский остров. «Долгое время эта локация страдала из-за сложной транспортной доступности. Вероятно, это являлось одной из причин того, что в этой части города было не так много проектов высокой ценовой категории. Уверен, что окончательный запуск ЗСД окажет положительное влияние на весь остров», – говорит эксперт.
По словам начальника управления развития ЗАО «БФА-Девелопмент» Марии Скобелевой, в элитном сегменте востребованы небольшие клубные проекты, расположенные вдалеке от крупных проездных магистралей, приближенные к имеющимся в городе паркам, также по традиции пользуются спросом проекты на Каменном и Крестовском островах. Бизнес-сегмент по основным характеристикам схож с предыдущим, но имеет не столь центральную локацию и может быть смещен на набережные города.
По мнению Марии Скобелевой, надбавка за классность жилья в элит-сегменте почти всегда персональная, может быть от 40% до 140%, практически каждая квартира обладает индивидуальными характеристиками и, как любой товар класса «люкс», не имеет типовой цены. В бизнес-классе товар более типизированный, здесь можно говорить о надбавке в 30-50% по сравнению с масс-маркетом.
Восточные районы Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Девелоперы обратили внимание на эту локацию, когда свободные участки на других территориях закончились.
Особенность восточной части города – в обилии больших по площади земельных участков, часть из которых появились на месте бывших промзон. Новые осваиваемые «пятна», как правило, застраиваются большими кусками.
Комфорт вместо промзоны
Восток Петербурга не однороден: кварталы у Ладожского вокзала находятся в 10 минутах от центра, а Ржевка – уже окраина города. Здесь преобладает жилье эконом-класса, но благодаря новым жилым проектам начинают появляться и комплексы комфорт-класса.
Компания «Росстройинвест» строит на берегу Невы ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В состав новостройки входит две 24-32-этажные монолитные башни, на 1683 квартиры. На востоке города, между Рыбацким проспектом и проспектом Обуховской обороны, у компании уже реализован проект бизнес-класса – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», с разнообразной квартирографией и стандартной инфраструктурой.
Масштабный проект редевелопмента промышленных территорий между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом – ЖК «Цивилизация» – реализует «Группа ЛСР». В рамках проекта возводится более 650 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Также планируется построить коммерческие и социальные объекты. Первая очередь будет готова в IV квартале 2018 года.
Компания Legenda Intelligent Development в 2015 году начала освоение участка 3 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Рядом – свежепостроенный жилой комплекс «Рио» от Setl City, из 10-ти кирпично-монолитных зданий. В проекте 1584 квартиры, включая студии.
На территории бывших промзон также возводятся ЖК «Ренессанс» от холдинга AAG и ЖК «Складская, 28» от компании «Темп», ЖК «О, Юность…» компании Seven Suns Development.
Эконом-класс на востоке Петербурга представлен ЖК Stereos на Ржевке и ЖК «Живи в Рыбацком!» в Невском районе от ООО «СПб Реновация». В свое время компания пришла на восток города с целью обновления старых кварталов. «До нашего появления на Ржевке строительство современного жилья практически не велось. Поэтому среди покупателей квартир была велика доля местных жителей, отлично знакомых со всеми плюсами этого района, но не желающих жить в старых домах, – рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Также компания реализует проект комплексного освоения «Малая Охта» в Красногвардейском районе. Под жилой комплекс комфорт-класса отведен участок в 2,5 га между проспектами Энергетиков, Уткиным и Заневским. Дом возводится на месте аварийных построек, подготовленных под снос.
«В целом все эти районы отличает относительно доступная цена новостроек – а это самый значительный фактор в сегодняшних условиях», – отмечает Дмитрий Михалев.
Добавим, что в Невском районе только в этом году планируется к вводу семь жилых домов, общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры). По 18 адресам заключены соглашения с инвесторами о строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Советское наследие
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН», считает неочевидным плюсом восточной части города ее относительную новизну. Сформировавшаяся уже в советскую эпоху благодаря градостроителям и проектировщикам «старой школы», свободной от диктата рынка, она получила качественное зонирование.
«За мостом Александра Невского почти не было исторической застройки, не считая промышленных предприятий. До советского времени эта сторона была не сильно обитаема. Советские градостроители и проектировщики создали качественный проект планировки территории, вольно отдавая куски территории под скверы и общественные пространства. С точки зрения зонирования район получился урбанистически современный, но приятный», – считает Андрей Тетыш.
Сегодня это состоявшийся городской район с преобладанием жилья эконом-класса. «Были попытки «вытаскивать» проекты «комфорт» и «комфорт плюс», особенно там, где Нева делает поворот на излучину, но даже удачные проекты проигрывают из-за удаленности от центра. И все равно чувствуется влияние района: его инфраструктура как базовая доминанта для эконом-класса и диктует соответствующие правила», – добавляет эксперт.
Недостатком района эксперты в сфере недвижимости называют отсутствие точек активности, мест притяжения и мест приложения труда. Но при верном подходе к освоению территории все эти минусы могут стать новыми точками роста.
Кудрово наступает
Граничащая с Невским районом деревня Кудрово в последние годы все чаще воспринимается как часть города. «Кудрово находится внутри КАД и вплотную примыкает к уже сложившейся городской застройке Невского района, с расположенными во дворах объектами инфраструктуры. И именно поэтому Кудрово (в отличие от тех же Девяткино, Мурино, Бугров, Янино) воспринимается как продолжение городских кварталов, а не некая застройка в полях», – комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Компания «Отделстрой» одна из первых начала осваивать эту территорию в середине 2000-х, и спустя восемь лет на Кудрово приходится уже около 10% от всего объема продаж жилья Петербурге и пригородной зоне Ленобласти. Почти все реализуемые проекты – это комплексное освоение территории. Актуальные для Кудрово еще недавно проблемы с дефицитом объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности сегодня уверенно решаются – как силами застройщиков, так и административными мерами региональных властей.
«Новые территории в первую очередь интересны тем, что дают возможность «с нуля» создать удобный для жителей, современный и комфортный район, со всей необходимой инфраструктурой, – объясняет преимущества Кудрово директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Точечные проекты жилой застройки в черте города, как правило, реализуются внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры».
В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. В активной стадии 25 строек на 1 млн кв. м. Но свободные земли под застройку здесь уже подходят к концу, большинство выходящих на рынок домов – следующие очереди уже реализуемых проектов.
Самые крупные из них – «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» компании «Строительный трест», «Семь столиц» от Setl Citу, ЖК «Прогресс» компании «Мавис», ЖК «Вернисаж» компании «Полис Групп»; компания «ЦДС» заканчивает реализацию второй очереди ЖК «Весна», третья планируется к вводу в 2018 году.
В проекте «Капитал» уже введено в эксплуатацию 4 лота общей площадью более 290 тысяч кв. м. В активной стадии строительства 5 лотов проекта (37 тыс. кв. м), в высокой стадии готовности – 6 лотов проекта (63 тыс. кв. м). В «Новом Оккервиле» в настоящее время в продаже находятся дома со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018 годах, аккредитованные (в зависимости от года сдачи) в 7-15 банках.
Из недавно начатых проектов можно отметить жилой комплекс «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости». Он будет состоять из 4-х кирпично-монолитных домов с высотой секций 18 этажей. Общая площадь жилья составит 34 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 3200 кв. м. Завершить работы на стройплощадке планируется в I квартале 2019 года.
«Северная часть Кудрово, на берегу реки Оккервиль, за последние семь лет изменилась до неузнаваемости. Когда мы только начинали строительство в 2007 году, здесь были огороды, к которым от улицы Дыбенко приходилось добираться по разбитой грунтовой дороге. Река была узкая и заболоченная. На месте парка – покосившиеся сараи, борщевик и заброшенные огороды», – вспоминает Николай Гражданкин.
«Территория изменилась колоссально: когда участок был приобретен, она была абсолютно не подготовлена под строительство, – продолжает Сергей Степанов. – Поэтому совместно с нашим партнером, компанией «Отделстрой», мы создали компанию «Кудрово-Град», которая занимается инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными объектами в микрорайоне. Сегодня мы прошли 50-процентную отметку освоения этой территории, но уже работает общеобразовательная школа на 1600 учеников, построен фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной, создан парк площадью 10 га с детскими площадками, велодорожками, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль».
«Кудрово – новая нота в этом районе, реализуемые там сегодня жилые проекты поднимают статус всего района, – уверен Андрей Тетыш. – Иногда мы наблюдем миграции из престижных локаций, сегмента «комфорт» и «бизнес», в сторону Кудрово. Это связано как с близостью к КАД, так и с хорошим уровнем благоустройства жилых комплексов, обеспечивающих достаточно комфортную среду».
Цифра
98 объектов капитального строительства проектируется и строится в Невском районе в 2016 году